公允价值核算投资性房地产的应用研究以中航地产为例讲解.docx

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公允价值核算投资性房地产的应用研究以中航地产为例讲解

忻州师范学院

2013届本科毕业论文

题目公允价值核算投资性房地产的应用研究

——以中航地产为例

姓名***学号2009*******

系班经本专业会计学

指导教师***职称高会

2013年6月

文本目录

公允价值核算投资性房地产的应用研究

——以中航地产为例

经管系本****班****

指导老师：

***

摘要：

随着经济全球化的发展，公允价值计量模式应运而生。

当前,美国会计准则委员会以及国际会计准则委员会都制订了公允价值会计准则。

2008年金融危机后，很多人认为公允价值计量模式是罪魁祸首，但很多学者认为不能把原因归结到公允价值计量模式上。

近年来，我国为与国际经济趋同，也逐步引入了公允价值计量模式，它在新会计准则中的出现，标志着我国已开始引入公允价值计量模式。

但在投资性房地产中采用公允价值计量模式的企业却很少。

本文基于这样的认识以及前人的研究，将探讨在投资性房地产这一领域中对于公允价值在核算中的应用及其所面临的问题，进一步探讨如何将公允价值计量模式在投资性房地产核算中进行推广，并提出合理化建议。

关键词：

公允价值；投资性房地产；会计准则；中航地产

一、引言

在我国，不论公允价值还是投资性房地产，他们的历史都不长。

2006年财政部颁布的新《企业会计准则》，将公允价值作为一种独立的计量属性写入了基本准则，体现了会计准则国际趋同的大趋势。

同样，投资性房地产首次出现于我国财政部于2006年初出台的新会计准则中《第三号会计准则—投资性房地产》，我国的房地产市场自从被激活以来，楼市就不断攀升，尤其最近几年，房价居高不下，同时，政府宏观调控政策失灵，乱象层出不穷。

这些年，持有投资性房地产的企业不在少数，应用公允价值计量模式核算的却少之又少，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的影响。

但是，这样一个随着经济发展产生的会计政策，目前在核算投资性房地产中，却尚未被众多企业认可。

形成这样一种现状的原因以及众多企业在核算投资性房地产时对计量模式的选择背后的诸多因素，成为我国理论界和实务界共同研究的问题。

本文通过对公允价值在投资性房地产核算中应用的分析，同时结合上市公司数据分析企业投资性房地产采用公允价值进行后续计量对其财务报表的影响，得到目前我国这一领域的应用情况以及存在的问题，指出公允价值计量模式的利弊，并得出一些结论，对如何推广公允价值的应用提出了建议，以期能为会计信息使用者提供更加可靠、相关的会计信息，为企业管理者做决策提供更加合理的依据。

二、投资性房地产及公允价值相关理论

（一）投资性房地产相关概念及特点

房地产是土地和房屋及其权属的总称。

我国自从房地产市场被激活以来，争议颇多，虽然当时刺激了国民经济，但这些年房价几乎没有下降过，一直处于爬升状态，而企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就是投资性房地产，投资性房地产属于房地产的一部分。

所以，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产主要有以下特征:

1、投资性房地产是一种经营性活动

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

企业持有的房地产除用于自用和对外销售以外，出现了将房产用于赚取租金或增值收益的活动，这一活动内容就是投资性房地产，它和企业自用及对外销售的房产具有很大区别。

3、投资性房地产具有两种后续计量模式

投资性房地产通常采用成本模式对其进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对其所拥有的投资性房地产进行后续计量，并且一旦采用公允价值对其所拥有的投资性房地产进行后续计量后，不得再转为成本模式。

（二）公允价值计量模式的相关理论

1、公允价值定义

国际会计准则委员会对“公允价值”的定义是：

“在公平的交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额”。

根据我国2012年注册会计师教材里的定义：

公允价值指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

很明显我国目前对于公允价值的定义沿用或者借鉴了国际会计准则委员会的定义。

2、公允价值的特点

（1）公允性

公允价值是在交易双方熟悉情况的条件下自愿进行资产交换或债务清偿的价格。

在活跃的市场中，这样的价格是相对而言最为公平的，是符合市场经济的运行规律的。

因此公允价值计量模式最能反映资产的相对真实价值。

（2）现时性

采取公允价值计量模式的初衷就是为了更加准确、可靠地反映资产或负债的真实价值信息，这就要求公允价值具有及时性，只有这样才能有效提供当下的会计信息。

如果其不具有现时性，就不能正确、可靠地反映资产或负债的真实价值。

（3）估计性

公允价值要求相对公开的市场经济环境，而这一要求是比较困难的，所以，好多情况下并不是真实存在的交易，而是虚拟或者想象的情况下的交易价格，或者是同类市场交易的价格，这就存在很大的估计性。

（三）公允价值核算投资性房地产的相关理论

1、投资性房地产采用公允价值计量的条件

投资性房地产通常采用成本模式进行核算，在满足特定条件下可以采用公允价值计量模式进行核算，但是，同一企业只能采用一种模式对其所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。

企业存在确凿证据表明其对投资性房地产的公允价值能持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

应该同时满足下列条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场取的同类或类似房地产的市场价格及其他信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

企业只有在同时满足这两个条件的情况下才能采用公允价值核算，否则就必须采用成本法进行核算。

2、公允价值核算投资性房地产的具体应用理论

（1）在采用公允价值计量模式下，投资性房地产按照实际成本进行初始计量，其实际成本的确定与成本法一致。

企业在“投资性房地产”科目下设“成本”、“公允价值变动”两个明细科目，按实际成本计入“投资性房地产—成本”。

（2）在公允价值计量模式下的后续计量，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

资产负债表日，投资上房地产的公允价值高于账面价值的差额，借记“投资性房地产—公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”，反之。

当满足特定的条件时，可由成本法转化为公允价值模式，此时应当做会计政策变更处理，并按变更时公允价值与账面价值差额调整期初留存收益。

已采用公允价值计量的不得转为成本法。

（3）当企业的房地产用途发生转变时即形成投资性房地产的转换。

在公允价值模式下存在情况如图2.1：

投资性房地产

非投资性房地产

图2.1投资性房地产转换示意图

非投资性房地产转换为投资性房地产时，根据差额的不同分别进行处理，公允价值小于账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目，反之，当公允价值大于账面价值的差额则记入“资本公积-其他资本公积”科目。

而投资性房地产转换为非投资性房地产时无论差额出现在借方或贷方，均反映在“公允价值变动损益”中。

（4）当公允价值模式下处置投资性房地产时，在贷方按其实际成本转出“投资性房地产—成本”，借或贷“投资性房地产—公允价值变动”，同时转出累计公允价值变动，若存在原转换日计入资本公积的金额也一并转出。

三、公允价值计量在投资性房地产核算中应用的实例分析

（一）以中航地产为例进行分析

1、中航地产股份有限公司简介

中航地产全称中航地产股份有限公司，公司法定代表人：

仇慎谦。

公司股票代码：

000043。

公司首次注册登记日期：

1994年9月24日；公司最新注册登记日期：

2011年7月6日。

企业法人营业执照注册号：

440301103009475。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系如图3.1：

注：

图示2012年控股关系

图表来源：

巨潮资讯中航地产2012年年度财务报告

图3.1中航地产控股关系图

中航地产经过二十多年的发展，已成为专注于商业地产开发、经营、管理的综合性房地产企业。

在公司重点深耕的二、三线城市，通过项目的成功运营，中航地产已经在当地树立了较强的品牌影响力。

2011年，公司荣获“2011年深圳房地产品牌拓展突出贡献企业”奖，并在2011上市公司口碑榜活动中荣获“最佳大股东”奖。

2、中航地产采用公允价值核算投资性房地产的依据

中航地产2008年末，其持有的投资性房地产的账面价值为571,746,532.60元，从2009年1月1日开始，公司决定采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量。

之所以选择公允价值模式计量的依据是中航地产认定其投资性房地产所在地存在活跃的房地产交易市场，中航地产的很多投资性房地产处于大中型城市，对于在这些发达的城市中，公司认定能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，这为公司采用公允价值模式核算投资性房地产提供了基础条件。

3、中航地产公司相关数据分析

中航地产在2009年改变计量模式后，公司投资性房地产公允价值高于账面价值336,546,005.10元，增加投资性房地产336,546,005.10元，相应地公司的总资产也增加了336,546,005.10元。

同时，需要调增递延所得税负债，其企业所得税税率是20%，金额为67,309,201.02元。

并且从2009年到2012年中航地产的投资性房地产公允价值在不断上升，具体数据如表3.1

表3.12009年到2012投资性房地产的公允价值

年份

期末

期初

差额

2009

603,437,839.00

571,746,532.60

31,691,306.4

2010

657,695,440.00

603,437,839.00

54,257,601.00

2011

2,660,111,893.50

657,695,440.00

2,002,416,453.5

2012

4,010,563,735.57

2,660,111,893.50

1,350,451,842.07

数据来源：

巨潮资讯2009到2012年中航地产财务报告

从上面图表可以看出公司的投资性房地产公允价值在不断增加，2011年和2012年的公允价值里包括了两部分，其中有原来持有的投资性房地产的公允价值的增加，也包括新增投资性房地产的公允价值的增加。

由此可见，公允价值计量模式对公司资产结构产生了重大的的影响。

根据公允价值计量准则，公允价值变动时，如果公允价值高于账面价值，差额将记入公允价值变动损益，而这一科目的金额在期末将会结转到利润中去，所以，公允价值的变动将会影响到当期的利润总额，并且投资性房地产以公允价值计量后将不再计提折旧，这样，将会减少一部分计提的费用，最后也将会增加企业当期利润。

表3.22009年到2012投资性房地产的公允价值损益额

年份

2009

2010

2011

2012

公允价值变动损益

31,691,306.40

54,257,601.00

384,628,424.88

382,808,805.96

数据来源：

巨潮资讯2009到2012年中航地产财务报告

这些变动损益的金额在结转后将会记入本年利润，影响企业当期营业利润。

2011年因公允价值变动大于账面价值384,628,424.88元，当期利润因公允价值变动损益而调高384,628,424.88，2012年投资性房地产公允价值变动增加382,808,8059.6元,因而报告期调增当期利润382,808,805.96元。

中航地产企业这四年的利润如表3.3

表3.32009年到2012年企业利润额

年份

2009

2010

2011

2012

净利润额

93,485,068.20

295,524,395.97

500,798,614.38

435,495,238.60

公允价值变动额所占比例（%）

33.9

18.4

76.8

87.9

数据来源：

巨潮资讯2009到2012年中航地产财务报告、

根据以上数据显示采用公允价值计量模式确实可以调增企业当期利润，导致企业利润增加。

当然，中航地产有操纵利润的嫌疑，尤其是2011年和2012年两年，2011年公允价值变动额占到利润的76.8%，2012年更是占到87.9%。

根据这一数据来看，中航地产确实有可能存在对利润的操作，主要原因还是由于公允价值计量准则的不够完善，市场监管力度不够所导致的。

但是，在合理应用的条件下，公允价值计量模式，对企业是有利的。

（二）上市公司对投资性房地产计量模式选择的总体现状

截止到2010年，我国所有上市公司中，持有投资性房地产的企业有806家，采用公允价值核算的有27家，很显然，公允价值计量模式在核算投资性房地产中并未居于主导地位，大部分企业因为市场经济环境的影响，会计准则规定的制约，以及房地产市场信息的不对称，还是采用了成本计量模式。

从2007年到2010年公允价值在核算投资性房地产方面的应用情况如表3.4。

很明显，最近几年虽然随着持有投资性房地产的企业的不断增加，采用公允价值计量模式核算投资性房地产企业也在不断增加，但其所占的比例依然很小。

根据以上研究，采用公允价值计量模式核算投资性房地产，对企业无疑具有重大利好影响，而目前为止，这样的现状并不符合正常规律，这样一个对企业有利的计量模式却无法得到企业的广泛应用，这些问题存在的原因是多方面的。

表3.4投资性房地产公允价值使用情况表

年份

2007

2008

2009

2010

有投资性房地产的企业（家）

621

762

728

　806

采用公允价值模式的企业（家）

11

17

22

27

比例（%）

1.77

2.53

3.02

3.35

数据来源：

财政部会计司关于2010年新会计准则执行情况报告

四、公允价值模式核算投资性房地产存在的问题

尽管公允价值在世界范围来讲正在得到广泛的应用，是财务会计发展的趋势，但对于我国目前来讲，由于市场经济环境刚刚建立，资本市场还不像西方发达国家那样完善、成熟，因此，公允价值计量在我国的应用还具有很多局限性和不足之处。

（一）应用中缺乏可操作性

投资性房地产采用公允价值核算的条件要求投资性房地产存在活跃的交易市场，并且其市场信息可以即使可靠取得，并且公司不得对其投资性房地产采用不同的核算模式。

然而，企业的资产种类繁多，且处于不同的市场环境中，市场信息难以及时准确取得，获得市场交易价格的难度较大。

实际工作中，只能大致的估计或采取近似的价值。

在市场信息不充分的情况下，容易形成操纵利润。

所以，在实务中采用公允价值核算投资性房地产的操作性过低。

（二）缺乏成熟的市场坏境和市场信息

只有在成熟、完全竞争的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得，但是我国目前不成熟的市场环境，房地产市场存在很多投机现象，房地产供求关系有所扭曲，存在房地产泡沫和风险，而且没有完善的政策引导，没有统一的房地产交易平台，缺乏专业的资产评估队伍，市场监管不健全等，这些因素对准确获得公允价值具有极大挑战性。

所以，我国目前缺乏成熟的市场环境，难以取得可靠的市场信息。

（三）公允价值计量模式居从属地位

虽然目前不论国际还是国内都在推广公允价值计量模式的应用，但是受到各方面因素的影响，公允价值的应用效果却不容乐观，公允价值计量模式并不居于主导地位。

究其原因，主要是我国会计准则对公允价值的运用设定了较为严格的条件，计量模式一经确定，不得随意变更，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益，已采用公允价值模式的，不允许转回成本模式计量，并且公司不得对其投资性房地产采用不同计量模式。

但是，持有投资性房地产的企业在逐年增加，采用公允价值核算的比例也在增大，可以确定，公允价值计量模式是大势所趋。

五、对公允价值核算投资性房地产应用的建议

（一）制定符合现状的公允价值计量准则

要想普遍采用公允价值计量模式，必须要有合理的准则作为指导，明确公允价值计量模式核算投资性房地产的应用，所以，我们要借鉴国际公允价值研究成果，结合我国具体国情，以及国内经济的发展现状制定出适合我们现有经济环境下的公允价值计量模式核算投资性房地产的准则。

（二）完善市场经济运行环境

只有在成熟的、完全竞争的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得，但是我国目前投资性房地产市场环境不成熟，使得准确获得公允价值极具挑战性，为了有效解决这个问题，我们首先要构建一个活跃的房地产市场，构建合理的交易平台，实现透明，有序的交易市场，在这样的交易市场中，才能可靠取得合理的市场信息，公允价值才有得以具体实施的环境条件。

（三）加大对公允价值计量模式监管力度

无规矩不成方圆，即使再好的市场运行环境，再好的会计准则，如果没有合理的监管，市场也会乱，准则也实施不下去，市场也无法正常运行。

所以，政府要建立一套公允价值应用的具体准则，规范公允价值核算投资性房地产的实施监管程序，加强国家监督机构，如证监会、国家审计部门、财政部门及其他相关部门对这一领域会计舞弊的监督和管理。

加强对会计师事务所等专业结构的社会监督力度，加强执业人员专业技能培训，完善执业环境，制定相应的执业自律准则，大力提高注册会计师的风险意识、业务水平和职业道德水准，为公允价值核算投资性房地产提供良好的实施环境。

六、结束语

本文通过对新会计准则下投资性房地产准则、公允价值理论的介绍和分析，

并结合上市公司数据进行了简单分析。

很显然我国在投资性房地产核算中，公允价值的应用仍处于初级阶段，我们据西方发达国家的差距还很大，西方国家由于市场经济发展历史较长远，他们不论从理论研究还是实务操作中都有很多值得我们学习的地方，我们要在结合自己的国情发展市场经济的前提下合理、广泛的推广采用公允价值计量模式核算投资性房地产。

同时我们的会计准则不购完善，在如今的经济条件下，乱象层出不穷，会计造假、人为操纵利润的事件还很多，我们需要更加努力的去完善我们的准则，以制定能够更加有效指导会计实务操作的行为规范。

而公允价值计量模式本身实际上更能合理反映企业资产负债的真实价值，能向会计信息使用者提供更加真实、可靠的信息，是一种较为合理的计量模式，也是世界以及我们国家未来将会更加推广的一种计量模式。

由于本人的学习和能力有限，所以，对于问题的研究不够透彻，分析逻辑不够合理，这是本文的不足之处。

但我相信，未来在大家的努力之下，在这方面将会有更加科学的研究成果出现，将会有更加合理的准则来规范市场经济的运行，我们在这方面还有很长的路要走。

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FASB,2007,（02）.

TheAppliedResearchofthefairvalueaccountedfortheinvestmentrealestate

——ForexampleinTheCNACestate

Economicandmanagementdepartment,class*******

Instructor:

***

Abstract:

Withthedevelopmentofeconomicglobalization,fairvaluemeasurementmodelemergesasthetimesrequire.Thesedays,theFASBandtheInternationalAccountingStandardsCommitteebothhavemadefair-valueaccountingrules.Afterthefinancialcrisisof2008,manypeopleconsiderthatthefairvaluemeasurementmodelisthemainreason.However,manyscholarsbelievethatwecan'ttakereasonboilsdowntothefairvaluemeasurementmodel.Inrecentyears,Chinahasintroducedthefairvaluemeasurementmodelstepbystepinordertocooperatewiththeinternationaltrendofthedevelopmentofeconomy.Theappearanceofitinthenewaccountingstandards,indicatesthatChinahasbeguntointroducefairvaluemea