高新区龙泉农民还建社区建设项目可行性研究报告.docx
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高新区龙泉农民还建社区建设项目可行性研究报告
附表:
1.建设投资估算表
附件:
1.企业营业执照
2.组织机构代码证
3.税务登记证
附图:
1.总平面布置图
第一章总论
1.1项目名称及承建单位
1.1.1项目名称:
高新区龙泉农民还建社区建设项目
1.1.2项目建设单位:
##建设投资有限公司
1.1.3报告编制单位:
1.1.4报告编制单位资格等级:
甲级
1.1.5项目建设地点:
龙泉农民还建社区建设项目用地位于##新技术开发区,纸龙公路以南,凤莲路以北。
1.2项目建设单位概况
##建设投资有限公司成立于2002年10月22日,是由东湖高新区管理委员会投资设立的国有独资公司。
该公司创始以来承担着光谷产业空间拓展和科技新城建设的使命,致力于加强开发区的土地经营,把市政道路建设、社区建设、环境改造与土地整理储备有机结合,把经营土地的增值收益用于基础设施建设。
曾先后高标准、大手笔地完成了高新区的道路等基础设施、农民新社区、用地拆迁等大量工程项目的建设投资管理,为高新区的“二次创业”和招商引资打造了良好的硬件环境。
该公司设立的目的是从事对开发区内的基础设施建设、公共工程建设进行统一管理。
其任务是适应开发区高速发展的需要,加快开发区基础设施和重大项目建设速度,为适应开发区的高速发展、进行“二次创业”的需要,为开发区的发展营造良好的创业及投资环境。
该公司作为开发区四大国有公司之一,目前承担了##新技术开发区道路等基础设施、农民新社区、用地拆迁等大量工程项目的建设投资管理工作。
1.3报告编制依据、原则与内容
1.3.1报告编制依据
(1)编制项目可行性研究报告委托书
(2)《武汉市城市总体规划》(2010~2020)
(3)《武汉科技新城总体规划》(2005-2020)
(4)《中华人民共和国城市规划法》(1989年12月26日)
(5)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
(6)湖北省工程建设造价信息资料
(7)《龙泉农民还建社区方案设计》
(8)建设单位提供的相关资料
1.3.2报告编制的原则
1.执行国家对项目建设的有关规定和技术要求,实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理;
2.坚持整体与局部相协调的原则。
##高新区龙泉农民还建社区整体设计与局部设计要相协调,各项基础设施与服务设施相配套,风格特色与城市环境相一致;
3.采用先进科学的技术手段,对##高新区龙泉农民还建社区的设计及设备材料的选用要做到先进、可靠、经济、合理;
4.管理运行体制与工程建设同步进行。
1.3.3研究内容
项目研究的主要内容为:
本可行性研究报告着重对项目建设的必要性及其重要意义进行阐述,分析基本现状与需求,对项目的总体方案设计,建筑工程、公用工程、环保节能等方面进行研究,并对项目运行管理,实施计划与建设统筹安排、项目总投资,项目的风险和社会效益等方面进行分析,提出结论意见,供有关部门决策。
1.4研究结论
本项目贯彻“统一规划,合理布局,因地制宜,综合开发,配套建设”的方针,是提高农民社区建设的整体效益,推进全面建设小康社会,满足长期使用要求的一项重要举措。
社区建设规模适度,能满足村民住房及日常活动的需要。
1、项目建设符合武汉市总体规划要求,符合##高新区总体规划,对有效解决征地拆迁居民的安置问题,促进中华科技产业园等项目的建设,统筹武汉市城乡建设具有重要意义,项目建设十分必要。
2、项目总用地面积为326160.20平方米(折合489.24亩),净用地面积为212908.5平方米(折合319.36亩)。
项目总建筑面积为582554.0平方米,地上建筑面积531284.92平方米,地下建筑面积51269.07平方米。
3、本项目总投资为160144.42万元,资金来源为企业自筹。
5、本项目选址合理,建设规模合适,在技术上是可行的。
第二章项目背景及运作模式
2.1项目建设背景
在党的十六大上,党中央正式提出统筹城乡经济社会发展,解决“三农”问题。
统筹城乡经济社会协调发展,必然伴随农民因城市建设和工业(非农产业)建设征地拆迁向城镇转移、因农业产业结构调整和土地资源综合利用进行集中的过程。
统筹城乡经济社会发展,是加快城市化进程,全面建设小康社会,推进武汉跨越式发展的重要手段。
实现新世纪新阶段的奋斗目标,必须突出加快城市化进程这条主线。
“新农民社区”是统筹城乡经济社会发展的迫切需要,是全面建设小康社会的重要措施。
通过加快城市化进程,为我们创造了巨大的发展空间,有利于增强东湖高新区的承载、集聚和辐射能力,充分发挥其在城乡一体化进程中的带动作用。
能够在城乡一体化建设过程中消除城乡差别,切实解决“三农”问题,改善农民生活条件。
新农民社区是城市化进程和城乡一体化发展进程中必须实施的一项重大社会性综合工程,即农村人口转化和新型社区建设工程。
顺利完成这项工程,可推动城乡资源共享,集约化利用,实现城乡互补协调发展。
新农民社区是指在城市规划区内,按照城市规划和土地利用规划,为改善农民的居住条件,实现农民转变为城市居民,农村社会管理体制转变为城市管理体制所进行的城市居住社区建设。
2004年以来,在推进城乡一体化进程中,为有效推动农民向城镇集中,改变过去农民搬了又搬,拆了又拆,水、电、气等基础设施不配套的状况,武汉市政府实施了新农民社区建设工程。
为解决##高新区中华科技产业园等项目建设征地拆迁居民的安置及生活问题,按照生态新镇和新型农民社区的要求,建设龙泉还建社区。
根据发展需要,除建设5362套住宅外,配套建设商业服务、幼儿园、邮局等公共服务设施,提供居民生活保障,改善提高拆迁农民的生活水平。
龙泉农民还建社区建设项目,改变以往城市开发先拆迁,然后新建安置房,拆迁单位给拆迁居民安排临时过渡房或货币补偿的传统模式,采取整体规划,在一定的时间内分期建成,采取“以房待人”的方式。
项目建成后,被拆迁的农民可直接入住新社区,过渡期的时间和成本大大缩减,降低了总体建设成本。
这种将被动变为主动的方式,提高了办事效率,缓解了社会矛盾。
同时,也为中华科技产业园等项目加快建设进度,早日发挥效益提供了有力保障。
2.1.1农民住宅现状
自古以来,我国农民住房经历掩蔽、舒适、健康三个阶段,其中第一阶段为低能耗阶段,二、三阶段为高能耗阶段。
农房的结构,也经历了土坯、砖土结合、全砖的漫长时期。
住上“红砖房”被称为农民富裕的标志之一,随着经济发展和农民生活水平提高,农民对住宅的舒适度和健康环境提出了新要求,由于长期城乡二元结构体制制约,农民社区的发展相对城镇大为落后,建筑模式单一、旧房空置,散乱无序的现象十分突出,综合存在“六个不”的状况:
一是不规范。
村庄建设发展无规划,建筑无设计,建筑队伍无资质,监管无机构。
现有各类建设法规、规程、规范、标准等不适宜农村建设,致使广大农民社区建设处于无章可循、无人管理状态。
村庄日益外迁,空心村比比皆是,既浪费大量土地,又难以进行公用设施配套。
二是不安全。
据地震部门提供资料,有史以来80%以上地震发生在农村,5级以上地震有92%以上农民的伤害来自住房倒塌,也有的因选址不当,被海啸、泥石流、山洪、滑坡等灾害所毁。
近年来,我国的云南、张家口、内蒙古、甘肃等地震震级虽不高,但农房损失惨重。
主要原因是农宅墙体承重、结构跨度等不科学、不规范。
随着气候多变,南方多强降雨,沿海多强台风,农宅抗灾能力脆弱。
三是不节能。
目前,广大农宅的主体多为低层砌体结构,屋顶为木架青瓦或用预制砼楼板,门窗散热快,透风跑气。
南方夏季潮湿闷热。
在农村真正禁止使用粘土砖道路漫长。
全国仍有砖厂占地459万亩,每年毁田20多万亩,耗煤1亿多吨,资源浪费和污染严重。
四是不配套。
农宅除外观造型和墙体结构不科学外,多是吃水靠水缸、旱厕与畜圈混合,做饭、取暖多以煤为主,很难做到路、水、电、气、暖配套建设。
五是不集约。
农宅布局分散,院落空旷,村落占地十分惊人,华北地区已达人均半亩甚至一亩以上,土地利用很低。
六是不环保。
农村已基本告别靠烧柴“村村点火,户户冒烟”旧炊事方式。
村内有“七乱”,即住宅乱建、窝棚乱搭、柴草乱垛、污水乱泼、粪土乱堆、垃圾乱倒、禽畜乱跑。
2.1.2建设农民还建社区的时代理念
农民还建社区的建设必须坚持以科学发展观为引领,重点突破,切实可行,避免大搬大抄、大拆大建、大起大落。
发展农民社区,要树立以下六个理念:
一要树立以人为本的理念,统一规划村庄布局。
坚持从农民根本利益出发,突出人与自然和谐,体现农村田园风光。
在城乡统筹原则下,实现人居环境与经济发展良好互动。
二要树立以节约为先的理念,科学设计新型农宅。
重在研究替代粘土砖的保温墙体结构和材料,为在农村彻底淘汰粘土砖打下基础。
在户型上注意农民特点,向空间发展和整体配套,集约、节约土地。
三要树立集成技术的理念,优化农宅配置。
现有的节能新技术在农村引用已不是问题,关键是集成推广与经济实用。
如:
节能复合墙体、节水器具、太阳能、沼气、秸秆气化、咸水淡化、节能灶、节能灯、改性石膏的应用等。
四要树立市场运作理念,转变农宅发展模式。
要用市场办法组织农民,走一条农村施工队伍专业承包的新路,提高施工队伍素质。
五要树立移风易俗理念,提供现代生活方式。
有的习惯高筑墙、四合院,有的喜欢住平房,有的不习惯水冲厕,也有的认为“无砖不成房”等。
要转变观念,养成良好的卫生习惯,提倡现代文明生活方式。
六要树立多措并举观念,鼓励住房多元化发展。
各级政府和有关部门在政策上鼓励、优惠,放开搞活,多管齐下,多种模式并存。
2.2项目的由来和发展
龙泉农民还建社区建设项目是武汉推进“三个集中”,组织和引导农民向城镇集中居住,转变从业方式和居住生活方式,由农村居民向城市居民转变的重大举措。
同时,也是让农民享受城市的公共设施和服务,享受城乡共同繁荣的成果。
统筹城乡经济社会发展,推进城乡一体化,是解决“三农”问题、全面建设小康社会的重要途径。
城乡一体化新农民社区的建设,是全市推进城乡一体化的重要组成部分。
通过“新农民社区”及配套基础设施建设,使农民居住和生活条件得到改善,城市建设用地得到集中整理,完善市政基础设施配套,从而增强了##高新区的承载、集聚和辐射能力。
武汉是中部地区的中心城市,目前已经具备了率先进行城乡一体化建设的基础和条件。
加快城乡一体化进程的探索和实践,能够为武汉经济社会发展注入新的活力。
按照省、市委深入推进“三个转变”要求,解放思想,突出重点,破解难点,真抓实干,发挥创造性,加快推进城乡一体化进程,努力实现城乡同发展共繁荣。
武汉根据自身的实际情况,加快城乡一体化建设步伐,严格按照建设新农民社区的相关要求进行实施。
为解决##高新区中华科技产业园等项目建设征地拆迁农民的安置及生活问题,按照生态新镇和新型农民社区的要求,龙泉农民还建社区建设项目被正式提出。
2.3项目运作模式
本项目的建设单位为##建设投资有限公司,由该公司组织项目的拆迁还建工作和项目组织管理,通过征地解决项目用地。
项目建设改变以往城市开发先拆迁,然后新建安置房,拆迁单位给拆迁居民安排临时过渡房或货币补偿的传统模式,采取整体规划,在一定的时间内分期建成,采取“以房待人”的方式。
项目建成后,被拆迁的农民可直接入住新社区,过渡期的时间和成本大大缩减,降低了总体建设成本,将被动变为主动。
本项目为农民还建社区建设项目,建设内容主要包括住宅区和公共配套设施的土建工程以及配套工程。
设计住宅区的还建户型面积主要分为40㎡,80㎡,100㎡,120㎡。
原则上小面积拆迁房只能对应选择建筑面积小的户型,对重大疾病户、特困户、残疾人户等困难情况经核实并公示认可后,争取政府给予适当的照顾。
第三章项目建设的必要性
3.1项目建设是保障中华科技产业园等项目顺利推进的需要
武汉市规划建设的海外华侨华人高科技项目产业化基地“中华科技产业园”目前已完成园区选址、初步规划等工作,
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