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论文土地评估行业现状分析及发展策略

土地评估行业现状分析及发展策略

——清华大学高级工商管理研修班17期毕业论文孙永军

引言

“对一个辽阔而莫测的未来世界，临事而惧，保持必要的敬畏，不是一种怯弱，而恰恰是一种成熟的修养”。

这是我一年来参加研修班的学习体会之一。

我所从事的土地评估中介行业是市场经济的产物，面对浩瀚商海，有机遇、有挑战，也有风险。

可以说土地评估事业是中国市场经济的晴雨表，我既是参与者，又是见证者。

面对多变的世界，经济全球化，中国特色市场经济的不确定性，不同利益集团（国有利益集团、外资利益集团、民营利益集团）角逐、厮杀、妥协。

民营企业作为中国改革的推动者，具有分布区域广，涉及行业多，发展机制活的优势。

同时也具有资源占有、资本积聚上的劣势，在不对等的市场经济环境中，处于生存的不利地位。

作为土地评估行业中的一员，既要对未来充满信心，勇于探索，又要未雨绸缪，保持冷静头脑。

在这种变幻莫测的大环境下，土地中介评估行业如何更好地生存、发展、壮大，就成为需要亟待思考和解决的问题了。

一、中介评估机构现状分析

19世纪80年代，中介评估机构随着中国社会主义市场经济的兴起而兴起，属于开创阶段；进入20世纪，中介评估行业门类繁多，业务活跃，进入全面发展阶段；到了21世纪，中介评估行业则进入到规范、整顿、整合、快速发展阶段。

按我国目前的中介评估行业分析，主要门类有：

土地评估、房产评估、资产评估、律师、拍卖行、建筑招投标、工程设计、房产测绘、土地测绘等多个中介评估及相近行业。

改制前这些机构都隶属于各自对口的行政机关，资产评估、拍卖行隶属于财政部门，房产评估隶属于建设部门，土地评估隶属于国土资源部门，律师隶属于司法部门。

纵观中介评估行业发展历史大都经历了垄断经营、半垄断经营、市场经营这三个阶段。

现在大多数中介评估机构都在向市场化迈进，利益格局也随之发生变化。

就辽源市目前的中介评估行业发展现状看，按市场化建立的需求，中介评估行业面临着的问题或发展的制约因素主要有：

一是竞争的不公平性，存在行业垄断。

如房产评估、房产测绘只认可本部门的工作成果。

资产评估也只认可本系统的中介机构，其他中介机构一概不能介入，这就造成了竞争者起点不同，竞争效果也不同。

使竞争者苦乐不均，有哭有笑，严重挫伤竞争者积极性，阻碍了市场经济发展。

二是改制的不彻底性。

有的行业虽然按照国家要求改制了，但是存在假改制、假脱钩现象，有的明脱暗不脱，一脚门里，一脚门外，名义上是独立法人，实际上一切还都是行政机关说了算。

行政机关既是规则的制定者，又是市场的参与者，既是业务的供给者，又是业务的审批者，猫鼠同穴，利益垄断，这也是造成中介评估行业发展的难题。

三是发展的盲目性。

由于中介评估机构自身的原因，为求生存降低收费标准，高额回扣，满足用户不合理评估要求，缺乏对自己诚信建设的清醒认识，只有近忧而无远虑，在不公平的市场竞争环境下生存的残酷现实，强迫一些中介评估机构，要么委屈求全，以牺牲原则、诚信为代价，换得暂时的生存，要么被大的机构兼并。

因此，面对多变的未来，我们在保持乐观的同时，也要保持清醒的头脑，粗放经营，暴利时代已经过去，诚信、合法、科学、理智的时代已经到来。

二、土地评估中介机构的市场定位与发展趋势

土地评估中介机构成立于90年代初，和其他评估中介机构相比，具有起步晚、发展慢、社会知名度低、缺乏专业性人才等不利因素。

但由于土地的稀缺性、垄断性、增值性等特点，造就了土地评估中介机构一出世就成为政府的宠儿，市场经济的旁观者。

当其他评估中介机构与主管部门脱钩改制时，它还在政府机关的怀抱里睡觉，春眠不觉晓，没有受到市场的冲击与洗礼。

到了90年代末期，土地评估中介机构也要求与主管部门脱钩改制，大梦初醒，面临着心里上的冲击和市场的冲击，对新形势很不适应。

原来是靠垄断生存，在服务理念、技术业务、公司管理上没有紧迫意识，当时评估机构作为机关一个科室或基层事业单位存在，不求有功，但求无过，当一天和尚撞一天钟。

现在猛然要求改制，首先对个人观念是一种冲击，以前是机关干部，铁饭碗，改制后是公司劳动者，泥饭碗；其次在业务上是一种考验，你的能力、水平、业务知识能否在市场竞争中站住脚；再次对服务理念是一个冲击，以前是衙门作风、机关作风，门难进，脸难看，现在这么做就不会有客户，现在是客户选择你，而不是你选择客户。

国家关于土地评估中介机构改制文件的出台，标志着土地评估中介机构必须全面进入市场，在市场中生存，在市场中发展、壮大，市场这支无形的手在左右着你的发展。

土地评估中介机构是国家土地管理的重要组成部分，是土地管理事业发展不可或缺的重要参与者。

宏观上，国家允许、扶持这个行业的发展，成立土地估价师协会，加强土地评估行业管理。

微观上，在社会经济活动中，土地成为社会发展重要的生产资料，市场经济越发展、越深入，土地评估中介机构越显得重要，与经济社会联系越紧密，前途光明。

土地评估中介机构如何适应当前形势，求得生存和发展，就辽源市情况看，应搞好四个转变。

（一）从管理型向服务型转变

土地评估中介机构，改制前叫“土地估价所”，改制后叫“土地评估有限公司”。

由“所”到“公司”名称的改变，标志着职能的转变，以前是管理者、市场的主导者，既定游戏规则，又参与游戏，垄断经营，和国土部门是利益共同体。

脱钩后，只是市场参与者，不定游戏规则，只参与游戏，不能垄断经营。

因此，必须从管理型向服务型转变，靠竞争占领市场，靠改变服务方式和理念求生存，为政府、企业、个人服务。

（二）由垄断经营向市场调节转变

改制前，所有土地评估业务都由国土局土地估价所完成，垄断经营，市场不放开。

改制后，土地评估市场放开，其他土地评估中介机构也可以参与。

市场多元化，增加了竞争的不确定性，只有实现垄断经营向市场调节转变，土地评估行业才能立足不败之地。

（三）由生存无忧向自谋发展转变

改制前，背靠主管部门这棵大树，收费多与少，收不收费与己无关，有国土部门保底，到月开支，待遇同机关一样，干好没有奖，干坏没有罚，干好干坏一样；改制后，要为生存殚精竭虑，千方百计增加业务量，扩大服务范围，增加服务项目，增强生存能力。

（四）由单一化向多元化转变

改制前，只能从事土地评估，业务单一，分工细致，职责明确。

改制后，根据市场发展需要，可以拓展业务范围，如房产评估、土地测绘、房产测绘等业务。

经营的项目不是根据你自己的爱好确定，而是根据市场的需要确定，一切依靠市场，一切为了市场，在市场中寻找自己的合适位置。

三、土地评估中介行业的发展策略

土地评估行业是在中国特色社会主义市场经济大潮中诞生的。

因此，土地评估行业的发展必须具有中国特色，先求生存，后求发展，再求壮大，正所谓，适者生存，强者发展，竞者辉煌。

为了更好地生存，要一切围绕中心，服务大局，一切为地方政府经济服务。

（一）以地方经济发展，作为开展土地评估行业发展的前提

土地评估工作与地方经济发展是密不可分的，土地评估工作的中心要随时调整，万不可一成不变，要一切向着市场看，一切围着政府转，给谁服务比如何服务更重要，要时刻关注当地政府在想什么、干什么、喜欢什么、扶持什么、发展什么，土地评估业务要主动往上靠、往上贴，成为政府的一个产业链，发展中的一环。

2008年，辽源市被列为国家经济转型试点城市，大招商，招大商，市委提出“1234”的奋斗目标，最近又在全市开展了“解放思想求发展，我为转型作贡献”的大讨论。

我们公司顺应形势，积极主动，在公司职工中开展了“辽源经济大转型，中介机构怎么干”的大讨论。

通过学习讨论，在职工中树立了“五种意识”，发挥“四项作用”。

五种意识是：

（1）树立大局意识，跳出狭隘的个人利益小圈子，做到一切思路都要围绕推进经济转型谋划；一切工作都要围绕推进经济转型服务；一切行动都要围绕推进经济转型来进行。

（2）树立主人翁意识，使每个职工思想都达到，为我市经济转型人人有责，人人作贡献的思想境界。

（3）树立责任意识，增强紧迫感，辽源大发展，我们小单位要有大作为。

（4）树立荣辱意识，破除胸无大志，满足现状，无所作为思想，要具有市兴我荣，市衰我耻的雄心壮志。

（5）树立服务意识，建立正确价值观，把握正确的价值取向，为政府服好务，为外商服好务，为百姓服好务。

发挥“四项作用”，一是发挥土地评估中介机构在土地市场中的中介服务作用。

一方面要认真贯彻党的方针政策，科学评估土地价值，显化土地资产，使国有土地资产保值增值，维护国家利益。

另一方面，要积极为广大用户热情服务，满足他们在生产、生活中对土地评估的正常需求，同时又不能迎合少数用户非法要求。

二是发挥土地评估中介机构的桥梁纽带作用。

通过我们的土地评估服务，向社会推介辽源，宣传辽源，让朋友告诉朋友，辽源这地方挺好，辽源这地方大有希望，扩大辽源的影响力。

三是发挥中介机构的行业优势作用。

政策把握的灵，工作思路调整的快，找准在经济转型中的切入点，在经济转型中大展才华，发挥积极作用。

四是发挥中介机构整体合力作用。

把思路、精力、目标调整到辽源经济转型中来，为经济转型献力献策。

在大讨论基础上，经全体员工讨论，董事会决定，郑重向我市经济转型推出五项承诺。

1、对市政府实施的公益性建设项目实行义务服务。

凡属市政府的公益性建设项目，涉及土地评估、测绘等业务，我们一律实行义务服务，不收取任何费用。

2、对外商来辽源投资的重点项目，实行优惠服务和辅助性服务。

凡是2008年市委、市政府签约的18个重点项目，市里有优惠政策的，坚决按政策办，市里没有优惠政策的，土地评估费、测绘费一律减半收取。

同时还愿为外商提供土地政策咨询，免费提供交通工具，给他们当参谋，做向导，让他们感受到辽源人民的友好和热情。

3、对残疾人企业，实行免费服务。

凡是来我公司从事土地评估、测绘业务的残疾人企业，凭有效合法证件，均可享受免费服务。

4、对特困企业实行特殊服务。

凡是有县（区）以上人民政府开具的合法证明，对特困企业的土地评估、测绘业务，只收工本费，其他费用一律免收。

5、对来我公司从事土地评估、测绘的所有用户，实行主动、热情、周到服务。

按用户的工作时间表，安排我们的作息时间。

在收费上实行阳光服务，做到评估测绘，诚信为本，收费透明，欢迎监督，用户明白，自己清白。

（二）把企业家素质的转型与提升，作为土地评估行业发展的永恒动力

在中国加入WTO和经济全球化的背景下，“不变更，则淘汰”。

中外企业发展表明，企业家作为企业发展的领袖人物，是促进企业高效、持续发展的重要力量，企业家素质水平与企业兴衰紧密相关。

管理学大师彼得·德鲁克曾言：

“在竞争性经济中，管理人的素质及其工作能力，决定着一个企业的成败衰亡”。

在计划经济体制向市场经济体制转轨，传统企业制度向现代企业制度过渡的历程中，企业家素质也要进行相应的转型与提升。

企业家的素质内在提升必须与企业制度的外部转型同步发展。

否则，便会出现“企业发展超前，管理素质滞后”的不良格局。

提升企业家素质要做到以下几方面：

1、从机关官僚型向企业魅力型转变

这是中国企业家在工作方式和人格上面临的转型。

机关官僚型特点主要有：

（1）权力就是真理，独断专行，唯我至上。

（2）机关条条框框至上，程序化、礼节化成分多，很少切身考虑企业利益。

（3）等级森严，繁文缛节，凡事必请示，逢庙烧香，不送钱不办事，送了钱乱办事。

（4）用人上“武大郎开店，高的不用”，用的相当一部分人都是经过机关化改造人格有些扭曲的庸人，嫉贤妒能，保守狭隘。

（5）“雷声大，雨点小”，“全是广告没有疗效”，“口号多，行动少”，言而无信，言而不行，未行而言，诚信缺失。

（6）孩子的脸说变就变，工作标准随人定、随情绪定、随关系定，闭门拟旨，朝令夕改，决策随意，没有责任意识。

大量国有企业集团倒闭、破产的无数事实证明，用机关官僚作风管理企业，必将把企业带入死胡同，企业家要以人格魅力为基础，运用不断创新的领导艺术和科学的管理模式，为员工创造更大发展空间，推动企业持续、高效发展。

土地评估机构属于特殊的企业，以诚信为核心，以技术为产品，以服务为纽带，具有风险性、技术性、专业性的特点，这样的企业更需要个人魅力型的领导者去带领。

2001年在瑞士达沃斯召开的“世界经济论坛年会”上，官、产、学人士一致认为，企业家作为企业的战略领袖，应具备“6C”特征：

（1）好奇心，经常保持与市场、客户接触，善于不断提出新课题；

（2）创造力，善于突破现有观念的束缚；（3）关心他人，不仅关心、关怀他人，更注重从对方获取营养和启迪；（4）交流，真诚沟通；（5）勇敢，敢于向风险挑战，并勇于公开承认自身失误；（6）构建，不但要善于“破坏”，还要善于“重建”。

2、从工匠型向通才型转变

企业家的知识结构与水平是构成企业家素质的一个不可或缺的部分。

由于历史条件、经济和教育发展水平等因素的制约，我国企业家在知识结构上表现出“工匠型”特点：

专业技术出身居多，偏好某一领域；技术知识积累充足，而企业管理知识储备不够；技术技能较高，而人际技能和概念技能明显欠缺；知识结构较为陈旧，新知识的吸纳力很弱。

企业家的知识结构从“工匠型”转向“通才型”，这不仅是知识经济时代的迫切要求，也是企业家实施战略决策的必要前提。

“通才型”特点表现如下方面：

其一，从单维到多维，企业家要逐步摆脱自身单一的知识背景和经验范围，不仅要了解生产管理和市场营销管理方面的原理，也要了解管理心理和人力资源管理方面的知识；不仅要掌握财会知识，也要熟悉金融贸易知识，还要学习管理经济学、运筹学和战略管理学方面的知识。

其二，从内部到外部，既要了解行业内的知识，也要了解行业外的知识，既要掌握行业内部经营策略也要打破割据一方，自我一统的现实，视野应从本企业转向外部世界。

其三，从“学者型”转向“管理型”，增加企业家自身的情商而不是智商，智商往往决定一个人的深度，而情商可以增加一个人的广度。

3、从操作型向战略型转变

企业家作为企业的战略领袖，其核心使命是保证企业的价值观得以实现和延续，创造企业不断发展的动力。

人总是爱做自己熟悉的工作、做自己喜爱的工作或是爱做他们一向做过的工作，而某些真正应由高层领导者担当的工作，却反而被忽视。

韦尔奇（2002）认为领导者行为旨在：

为企业描绘美好愿景，改变企业文化，使组织扁平化，授权个人，提高质量，废除条条框框等。

基于此，我认为，企业家是屹立战略境界的“思想者”，致力于分析企业长期发展所存在的优势和劣势及其面临的挑战和机遇，并进行有效地战略决策。

4、从经验型向科学型转变

静态的计划经济体制和传统的企业经营模式导致了许多企业家在决策中的“经验化”倾向，具体表现为：

迷恋经验性知识，漠视科学性知识；重视片面的主观判断，忽视系统的科学研究；过度集权，忽视有效授权；经验的不确定性造成了决策的摇摆性。

只有决策的科学化，才能保证企业健康发展，决策的“科学化”特点表现为：

其一，深入实际，重视调研。

其二，多方求证，民主决策。

其三，重视数据，不断学习。

5、从感觉型向理智型转变

从感觉型转向理智型，这就是企业家能力素质的发展方向，又是市场竞争对企业家提出的发展课题。

“感觉型”企业领导：

拍脑门决策，拍胸脯保证，拍大腿后悔，拍屁股走人。

企业家要学会系统性思考，在“局部与整体”，“短期与长期”，“静态与动态”的辩证视野中思考企业问题，努力改善日常的管理行为方式。

从“我说故我在”转变为“我听故我在”，从“我训故我在”转变为“我思故我在”，用心倾听和用心思考应该成为我国企业家的日常心理行为方式。

6、从寡信型向诚信型转变

诚信是土地评估中介行业的灵魂，很难相信，一个缺诚少信的企业会走得更远。

纵观国内外企业信用格局，不论是美国的“安然丑闻”，还是“世界通信”事件；不管是中国“银广厦”事件，还是“南京冠生园月饼”事件；一次又一次地向人们昭示缺乏诚信的后果。

个别企业家的诚信缺失表现在：

道德水平下降，包括两方面：

其一，“花不该花的”，其二“拿不该拿的”。

企业家在实现组织目标的同时，绝对不能淡忘自己的社会道德使命，企业家的伟大之处，恰恰在于实现个人品德与社会道德的完美统一。

（三）以现代企业制度，作为土地评估行业发展的法律基础

土地评估中介行业，是事业单位按《公司法》改制成企业，是现代企业多种模式中的一种，在土地评估行业公司体制中，有合伙制公司、有限责任公司，无论哪种模式，都要按现代企业制度去管理企业，坚持用制度管人，而不是用人管理人，建立健全各项规章制度，认真执行。

（1）建立科学的人才选拔制度。

引入竞争机制，坚持能者上，庸者下，因岗设人，而不是因人设岗，注意人才的培养选拔。

企业的竞争说到底是人才的竞争，业务型的人才让其在业务上发展，走专业成才之道，管理性的人才让其在管理上发展，人尽其才、物尽其用，各得其所，

（2）建立财务管理制度，依法科学理财，照章纳税，合法经营。

（3）建立绩效考核制度。

给每个科室、个人定指标、定效益，超额完成有奖，完不成处罚，既有压力，又有动力。

（4）建立考勤制度。

日有考勤，月有小结。

（四）以多种经营方式，提高土地评估行业的生存能力

土地评估行业单纯以土地评估业务为发展基础，抗风险能力弱。

从战略上考虑，业务单一，赢利能力差，应延长产业链条，向纵向延伸，根据对市场的考察和自身发展的现状，我们公司先后成立了辽源市诚信测绘有限公司、打字复印社。

增加了传真服务、话吧服务、房产测绘等相关业务，对土地评估业务形成互补，也是土地评估业务的延伸。

俗话称：

“鸡蛋不能放在一个篮子里”，用产业链的延伸降低了土地评估行业自身发展的风险，形成互补之势。

（五）用文化建设增强土地评估机构的活力

制度是绝情的，管理是无情的，企业是有情的，让企业成为职工精神上的家园，靠的是企业文化建设。

定期举办文艺体育活动，组织职工参加必要的社会活动。

春节举办联欢会，“五一”开展迎奥运、庆“五一”体育比赛，全面提升职工素质，不断为公司注入活力。

“南方雪灾’，“汶川地震”,我公司都组织职工收看新闻、座谈讨论，积极组织职工捐款，增强职工社会责任感。

职工过生日，公司祝贺，让职工感受到公司的温暖。

积极帮助职工解决工作生活中的困难，时刻让职工感到公司在关心他，呵护他，他是公司的主人。

定期学习，组织职工学习业务和时事政治，向职工讲述公司发展前景，把个人价值的实现和公司发展前景结合起来，调动职工的积极性，心情愉快地和企业一起实现未来的战略目标。