物业接管验收程序及标准实施方案.docx

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物业接管验收程序及标准实施方案

物业接管验收

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第一章验收程序…………………………………………………………………………1

第二章接管验收应检索提交资料………………………………………………………2

第三章物业档案资料移交………………………………………………………………3

第四章物业接收工程项目验收依据……………………………………………………6

第五章物业工程验收流程………………………………………………………………6

第六章物业设施交接……………………………………………………………………11

第七章暖通空调系统验收及表格………………………………………………………12

第八章电气施工验收……………………………………………………………………20

第九章玻璃幕墙工程验收………………………………………………………………29

第十章装饰工程验收……………………………………………………………………30

第十一章园林绿化工程验收………………………………………………………………32

第一章验收程序

一、目的

规范物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围

适用于物业管理有限公司（以下简称公司）所承接的物业的验收，与房地产开发商的交接。

三、职责

1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总经理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。

3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图的验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、供暖系统、中央空调系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

5.由总经理跟发展商办理接管手续。

四、工作程序

1.验收的准备

验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2.验收的实施

（1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

（2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

（3）对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

（4）楼宇的实物验收，应注意：

对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备等进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

（5）设备的实物验收，要做到符合以下几点：

①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

③设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

（6）对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

（7）移交档案、资料验收：

根据验收计录提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

第二章接管验收应检索提交资料

一、产权资料

1.项目批准文件。

2.用地批准文件。

3.建筑执照。

4.拆迁安置资料。

二、技术资料

1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸及变更图纸。

2.地质勘察报告。

3.工程合同及开、竣工报告。

4.工程预、决算。

5.图纸会审记录。

6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

7.隐蔽工程验收签证。

8.沉降观察记录。

9.竣工验收证明书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯、中央空调等设备的检验合格证书。

13.砂浆、混凝土试块、试压报告。

14.供水、供暖的试压报告。

第三章物业档案资料移交

在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：

一、综合资料

1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。

2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。

3.工程招、投、定标书（永久）。

4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。

5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。

6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。

7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。

9.工程勘测资料：

地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。

10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。

11.工程决算书、三算表（永久）。

l2.消防设施验收合格证（永久）。

二、土建资料

1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。

2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。

3.事故处理记录（永久）。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。

三、给排水、消防资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。

6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。

7.试水、闭水试压试验记录（永久）。

8.设备调试记录（永久）。

9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。

四、电气资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.防雷电阴接地实测记录（永久）。

6.引下线焊接记录（永久）。

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。

9.中央空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

五、施工图

1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。

2.建筑施（竣）工图（永久）。

3.结构施（竣）工图（永久）。

4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。

5.电气施（竣）工图（永久）。

6.空调施（竣）工图（永久）。

7.智能化系统施（竣）工图（永久）。

8.通讯施（竣）工图（永久）。

9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。

10.中央空调（竣）工图（永久）

六、声像资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。

2.内外景观照片（永久）。

3.建筑小品。

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。

5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

6.其它。

第四章物业接收工程项目验收依据

一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

二、前期施工合同（协议）制定的标准及要求。

三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书，安装调试说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

六、工程质量事故处理记录。

七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

八、设备试压、试运行合格报告等。

第五章物业工程验收流程

物业工程验收移交项目物业工程移交项目表

（一）

项目

评价

存在问题

整改建议

电

气

系

统

高、低压配电室

主要机电配电箱

公共照明、开关、插座及配电箱

防雷接地系统

其它

空

调

系

统

燃气中央空调机组

水泵、换热器等设备

地热系统

暖通管路系统

公共区域暖通用管井

燃气设施管井

公共区域燃气设施管井

楼宇排气设施

其      它

给

排

水

系

统

无负压供水设施及管路

公共区域生活用水管井

草坪等浇灌设施

卫生洁具等设施

排水管路等设施

公共区域排水管井

化粪池及排污设施

公共区域排污管井及管路

其它

物业工程移交项目表

（二）

项目

评价

存在问题

整改建议

电

梯

系

统

电梯轿厢及设备

井道底坑附属设备

曳引及其它设备

井道照明等

层站门

电气控制设备系统

其  它

消

防

系

统

消防疏散指示灯

喷淋头、烟、温感

消火栓管路及设备

灭火器等设备

消防水池（箱）

消防电气控制设备

监控中心设备

其  它

物业工程移交项目表（三）

项目

评 价

存在问题

整改建议

通

信

网

络

系

统

电话系统设备

楼宇电话插座等

有线电视设备

楼宇有线电视插座等

消防广播/应急广播

背景音乐

楼

宇

监

控

系

统

楼宇监控系统

楼宇监控用的

各种传感器等

楼宇区口服务系统

信息服务系统

智能卡管理系统工程

计算机网络管理系统

安

全

防

范

系

统

光感入侵报警系统

电视监控系统

出入口控制系统

电子巡更系统

车库管理系统

综

合

布

线

建筑群主干线

建筑物主干线

水平布线

楼宇工作区布线

物业工程移交项目表（四）

项目

评 价

存在问题

整改建议

楼

宇

土

建

工

程

1.主体结构：

地基

钢筋混凝土结构

砖石结构

抗震性能

2.外墙及防水

墙及墙面

3.屋面：

保温隔热性能

防水性能

排水设施

面层

4.楼宇地面

5.公共楼梯

6.门窗玻璃

7.卫生间防水

8.其它

第六章物业设施交接

物业设施交接书

序号

交接项目

型号规格

数量

接收意见

处理结果

确认

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

管

理

公

司

经办人签名：

管理公司盖章：

发

展

商

经办人签名：

发展商盖章：

第七章暖通空调系统验收及表格

一、设备开箱检查记录

工程名称

分部（或单位）

工程

设备名称

型号、规格

系统编号

装箱单号

设备检查

1.包装

2.设备外观

3.设备零部件

4.其它

技术文件检查

1.装箱单-----份------张

2.合格证-----份------张

3.说明书-----份------张

4.设备图-----份------张

5.其它

存在问题及处理意见

检查人员：

建设单位        （公章）

代表           

年 月 日

施工单位        （公章）

代表   

       年 月  日

二、隐蔽工程验收记录

工程

名称

分部（或单位）工程

隐

蔽

工

程

内

容

序号

工程分项及部位

单位

数量

检查结果

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

验收

意见

验收人员：

建设单位：

          （公章）

代表 ：

年 月 日

施工单位：

          （公章）

代表 ：

年 月 日

三、采暖系统水压实验及调试

项次

项 目

要 求

检验方法

1

热水采暖系统

应以系统顶点的工作压力加0.1Mpa做水压试验，同时在系统顶点的试验压力不小于0.3Mpa

使用钢管及复合管的系统应在试验压力下1mm压降不大于0.02Mpa，降至工作压力后检查，不渗不漏

使用塑料管的系统应在试验压力下1h内压力降不大于0.05Mpa，然后降压至工作压力1.15倍，稳压2h压力降不大于0.03Mpa同时各连接处不渗、不漏

2

使用塑料管的热水采暖系统

应以系统顶点工作压力加0.2Mpa做水压试验，同时在系统顶点的试验压力不小于0.4Mpa

使用复合管的热水采暖系统

3

系统

试压合格后，对系统进行冲洗

现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格

过滤器

试压合格后进行清扫

除污器

4

系统

冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试

观察、测量室温应满足要求

四、中间验收记录

工程名称

分布（或单位）

工程

分项工程名称

开工日期

年 月  日

工程地点

交验日期

年 月  日

交

验

简

要

说

明

遗

留

问

题

验

收

意

见

建设单位      （公章）

代表：

             年 月 日

施工单位      （公章）

代表：

             年 月 日

五、建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管

1.伸顶通气管

（1）房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。

（2）在最冷月平均气温低于—13℃地区，管径≤110mm时，宜从室内顶棚下0.3m处将管径放大一级。

（3）伸顶通气管管径不得小于立管管径。

（4）伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规定：

①不上人屋顶不得小于300mm。

②上人屋顶不得小于2000mm。

③应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出300mm。

3.清扫口、检查口

（1）房屋底层的立管上必须设置检查口（清扫口）。

（2）检查口中心位置可设在离地1m处。

（3）高层建筑宜每隔6层设检查口，在最冷月平均气温低于-13℃地区，立管还应在最高层离室内顶棚0.5m处设检查口。

4.管道穿越楼板构造要求

（1）立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管。

（2）立管穿越屋面混凝土层时必须预埋套管，套管高出屋面不得小于50mm，再在其上做防水层。

（3）做活动支承的横管在穿越承重墙时，应采用套管，套管至少比穿越管大一级管径，其缝隙可用预想性嵌缝材料填实，有防水要求时还应在穿墙处迎水面上用防水材料做止水环。

穿越地下室处墙外时，穿墙处防水应结合地下室外墙防水采取相应防水措施。

（4）高层建筑内明设管道，当设计要求采取防止水灾贯穿措施时，应符合下要求：

①立管管径≥110mm时，在楼板贯穿部位应设置防火灾贯穿措施时，应符合相应防水措施。

②横管直径≥110mm时，穿越管道井井墙的贯穿部位应设置防火套管或阻火圈，可设在墙的外侧，防火套管长度不小于0.3m。

③横管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体两侧均应设置防火套管或阻火圈。

5.验收应检查的项目

（1）立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁具排水管接口的纵横坐标是否符合规定。

（2）连接点或接头的整洁、牢固和密封性。

（3）穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性。

（4）固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置的正确性和牢固性。

（5）伸缩节设置与安装的正确性，伸缩节、螺母挤压密封圈接头预留伸缩量的准确性。

六、地下防水工程

1.调查

（1）地下防水工程质量验收时，施工单位必须提供地下工程“背水内表面的结构工程展开图”。

（2）房屋建筑地下室只调查围护结构内墙和底板。

（3）全埋于地下的结构，除了调查围护结构内墙和底板外，背水的顶板（拱顶）系重点调查目标。

（4）施工单位必须在“背水内表面的结构工程展开图”上详细标示：

①在工程自检时发现的裂缝，并标明位置、宽度、长度和渗漏水的现象。

②经修补、堵漏的渗漏水部位。

③防水等级标准容许的渗漏水现象位置。

（5）地下防水工程验收时，经检查、核对标示好的“背水内表面的结构工程展开图”必须纳入竣工验收资料。

2.渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号

3.不宜进行渗漏水检测的现象

当被验收的地下工程有结露现象时，不宜进行渗漏水检测。

4.房屋建筑地下室渗漏水现象检测

（1）地下工程防水等级对“湿渍面积”与“总防水面积”（包括顶板、墙面、地面）的比例做了规定。

按防水等级2级设防的房屋建筑地下室，单个湿渍的最大面积不大于0.1，任意100防水面积上的湿渍不超过1处。

（2）湿渍的现象：

湿渍主要是由混凝土密实度差异造成毛细现象或由混凝土容许裂缝（宽度小于0.2mm）产生，在混凝土表面肉眼可见的明显色泽变化的潮湿斑。

一般在人工通风条件下可消失，即蒸发量大于渗入量的状态。

（3）湿渍的检测方法：

检查人员用干手触摸湿斑，无水分浸润感觉。

用吸墨纸或报纸贴附，纸不变色。

检查时，要用粉笔勾画出湿渍范围，然后用钢尺测量高度和宽度，计算面积，标示在“展开图”上。

（4）渗水的现象：

渗水是由于混凝土密实度差异或混凝土有害裂缝（宽度大于0.2mm）面产生的地下水连续渗入混凝土结构，在背水的混凝土墙壁表面肉眼可观察到明显的流挂水膜范围，在加强人工通风的条件下也不会消失，即渗入量大于蒸发量的状态。

（5）渗水的检测方法：

检查人员用干手触摸可感觉到水分浸润，手上会沾有水分。

用吸墨纸或报纸吸附，纸会浸润变颜色。

检查时，要用粉笔勾画渗水范围，然后用钢尺测量高度和宽度，计算面积，标示在“展开图”上。

（6）对房屋建筑地下室检测出来的“渗水点”，一般情况下应准予修补堵漏，然后重新验收。

（7）对防水混凝土结构的细部构造渗漏水检测，尚应按本条内容执行，若发现严重渗水必须分析、查明原因，应准予修补堵漏，然后重新验收。

七、室内给水系统

1.保证项目

（1）隐蔽管道和给水、消防系统的水压试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。

检验方法为检查系统或分区（段）试验记录。

（2）管道及管道支座（墩），严禁铺设在冻土和未经处理的松土上。

检验方法为观察检查或检查隐蔽工程记录。

（3）给水系统竣工后或交付使用前，必须进行吹洗。

检验方法如检查吹洗记录。

2.基本项目

（1）管道的坡度应符合以下规定：

①坡度的正负偏差不超过设计要求坡度值的三分之一。

②检查数量按系统内直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。

检验方法用水准仪（水平尺）、拉线和尺量检查或检查隐蔽工程记录。

（2）碳素钢管道的螺纹连接应符合以下规定：

①管螺纹加工精度符合国际《管螺纹》规定：

螺纹清洁、规整，断丝或缺丝不大于螺纹全扣数的10%；连接牢固；管螺纹根部有外露螺纹；镀锌碳素钢管无焊接口。

②检查数量不少于10个接口。

检验方法为观察或解体检查。

（3）碳素钢管道的法兰连接应符合以下规定：

对接平行、紧密、与管子中心线垂直，螺杆露出螺母；衬垫材质符合设计要求和施工规范规定，且无双层。

（4）非镀锌碳素钢管的焊接应符合以下规定：

焊口平直度、焊缝加强面符合施工规范规定；焊口表面无烧穿、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷。

（5）金属管道的承插和套箍接口应符合以下规定：

接口结构和所用填料符合设计要求和施工规范规定：

灰口密实、饱满；填料凹入承口边缘不大于2mm；胶圈接口平直无扭曲；对口间隙准确。

（6）管道支（吊、托）架及管座（墩）的安装应符合以下规定：

构造正确，埋设平正牢固。

（7）阀门安装应符合以下规定：

型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规范规定：

位置、进出口方向正确；连接牢固、紧密。

（8）埋地管道的防腐层应符合以下规定：

材质和结构符合设计要求和施工规范规定；卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固。

（9）管道、箱类和金属支架涂漆应符合以下规定：

油漆种类和涂刷遍数符合设计要求；附着良好，无脱皮、起泡和漏涂。

3.允许偏差项目

室内给水管道安装的允许偏差和检验方法应符合下表的规定。

4.检查数量

（1）水平管道纵、横方向变曲：

按系统直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。

（2）立管垂直度：

一根立管为1段，两层及其以上按楼层分段，各抽查5%，但均不少于10段。

（3）隔热层：

水平管和立管，凡能按隔墙、楼层分段的，均以每一楼层分隔墙内的管段为一个抽查点，抽查数为5%，但不少于5处，不能按隔墙、楼层分段的，每20m抽查1处，但不少于5处。

第八章电气施工验收

一、电气照明装置验收

1.验收项目

（1）并列安装的相同型号的灯具、开关、插座及照明配电箱（板），其中心轴线、垂直偏差、距地面高度。

（2）暗装开关、插座的面板，盒（箱）周边的间隙、交流、直流及不同电压等级电源插座的安装。

（3）大型灯具的固定，吊扇、壁扇的防松、防振措施。

（4）照明配电箱（板）的安装和回路编号。

（5）回路绝缘电阻测试和灯具试亮及灯具控制性能。

（6）接地或接零。

2.验收应提交的技术资料和文件

（1）竣工图。

（2）变更设计的证明文件

（3）产品的说明书、合格证等技术文件。

（4）安装技术记录。

（5）试验记录。

包括灯具程序控制记录和大型、重型灯具的固定及悬吊装置的过载试验记录。

二、IKV及以下配线工程

1.验收项目

（1）各种规定的距离。

（2）各种支持件的固定。

（3）配管的弯曲半径，盒（箱）设置的位置。

（4）明配线路的允许偏