违规将建筑用地改变为商品房用地精选word文档 12页.docx

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违规将建筑用地改变为商品房用地

篇一：

工业用地进行住宅开发存在的法律风险

工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。

一．违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。

《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

”

《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

”

《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。

国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。

改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。

未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。

在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。

二．工业用地进行商品房开发对开发商法律风险

（一）交还土地使用权

《土地管理法》第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。

”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。

201X年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。

在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。

国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。

随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。

法院审理认为：

联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：

解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。

从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

（二）补缴土地出让金

《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。

”

在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。

土地受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴土地出让金。

（三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

”

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用权。

即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途

径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。

（四）行政罚款

擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。

《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。

《土地管理法实施条例》第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。

”

三．购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低廉，一般比同类楼盘低20%-30%，这些楼盘的销售火爆一时。

但是这类商品房属于改变土地用途的违规建筑，购买后存在较大的法律风险。

（一）没有产权证，权利无法得到保障

《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。

”《北京市房屋买卖管理暂行规定》第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。

”

工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。

如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。

因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。

由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利将无法得

到保障。

（二）使用年限短，届满后不能自动续签

普通商品房土地使用权的年限一般为70年，工业用地土地使用权最高年限为50年。

普通商品房和工业用地建设的住宅的使用年限相差20年甚至更多。

《物权法》第一百四十九条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

”《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

”

当土地使用权届满时，住宅建设用地使用权可以自动续

篇二：

国19条国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

201X-03-10来源：

土地利用管理司

国土资发〔201X〕34号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔201X〕4号）要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下：

一、加快住房建设用地供应计划编制

（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。

市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划，结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。

确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排，并于3月底前，将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部，并抄送各派驻地方的国家土地督察局。

（二）协调推进住房用地供应计划实施。

市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时序。

应主动与有关部门联系协调，依据投资到位情况和方便群众工作生活要求，优先确定保障性住房用地地块，确保保

障性住房用地计划落实。

城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。

落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的，要优先安排农转用计划指标，按部审批改革要求，及时组织申报，加快审批征收。

二、促进住房建设用地有效供应

（三）确保保障性住房用地供应。

各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地。

保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。

保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地，应按市场价有偿使用。

商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。

（四）严格规范商品房用地出让行为。

严格土地出让条件。

市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。

土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。

各地要按照《限制用地项目目录（201X年增补本）》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。

条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

严格规范土地出让底价。

各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。

招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，

集体决策，综合确定。

土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

严格土地竞买人资格审查。

对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。

严格土地出让合同管理。

土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。

上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。

受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。

已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

（五）坚持和完善土地招拍挂制度。

各地要按照公开、公平、公正的原则和统

一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。

房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。

要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。

在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件，科学量化标准，合理确定各因素权重，完善评标专家库，细化评标规则，规范运作，依法依纪严格监督。

三、切实加强房地产用地监管

（六）实施住房用地开发利用申报制度。

从201X年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。

用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。

在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真