金都雅苑小区房地产开发建设项目可行性报告.docx

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金都雅苑小区房地产开发建设项目可行性报告

*******房地产开发有限公司

金都雅苑小区项目

可

行

性

研

究

报

告

二零一三年四月

第一章总论

1.1项目名称

金都雅苑小区建设项目

1.2项目承办单位

承办单位：

*******房地产开发有限公司

项目法人代表：

单位地址：

河南省***市***

承办单位概况：

*******房地产有限公司成立于2010年5月6号，注册资本800万元，下设总经理办公室、市场经营部、工程经理部、项目经理部、财务部等。

公司的宗旨是：

能人开发、精英管理、开拓市场、全程营销。

公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创新铸发展。

画意燃诗情，实干创一流，为了杞县新的一轮发展，做出应有的贡献。

公司一直本着“信誉、诚信”对社会、环保、消费者负责的经营理念，在开发项目建设中，确保质量优良，生态环保，深得广大消费者的信赖和业内的好评。

*******房地产开发有限公司将充分结合经营区域内的人脉、地脉、文脉，不断打造精品社区和楼盘。

1.3编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对金都雅苑小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.4编制依据

1、可行性研究报告编制内容的有关规定；

2、《河南省国民经济和社会发展第十二五规划纲要》；

3、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（国发〔2011〕32号）；

4、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；

5、《中原经济区建设纲要（试行）》；

6、*******房地产有限公司提供的有关资料。

1.5项目提出的理由与过程

随着全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快，为加快杞县经济发展提供了重大历史性机遇。

未来一个时期，杞县将会由工业化初期向快速扩量增效的中期迈进，工业化的快速推进将促使县域经济和社会结构的根本转变。

同时，杞县的城市框架正逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。

由此看来，杞县正处在经济起飞的关键节点，并将进入一个持续高速增长阶段。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

杞县服务业发展较快，潜力巨大。

由于杞县是***市第一人口大县，消费需求量大，在发展服务业方面具有得天独厚的优势。

目前，我县有建设路东段、银河路南段等县城主要街道亟需打通，有南北老集街、城隍庙商场等诸多黄金地段亟待开发，县城商业开发的空间巨大。

因此，***市佰亿房地产开发有限公司紧抓这一契机，特提出金都雅苑小区建设项目。

1.6项目拟建地点

项目拟址于河南省***市***原杞县工商行政管理局后面，上城公馆南侧。

1.7建设规模和内容

拟建金都雅苑小区项目用地面积约为10500平方米，折合15.75亩，其中住宅建筑面积31500平方米，配套建设公共建筑和公共设施500平方米。

1.8建设年限

项目遵循一次规划，分期实施原则，共分三期建设，项目一期建设拟计划2013年6月开工建设，2016年内完成全部建设。

1.9项目总投资及资金筹措

本项目总投资由建设投资和流动资金组成。

本项目总投资为4197万元。

其中基础设施投入116万元；绿化环境投入131万元；建筑投入3150万元；不可预见投资102万元（按基础设施费用、绿化环境费用、建筑费用三项之和的3%计）；流动资金800万元。

本项目总投资4197亿元,资金来源为：

业主自筹资金800万元；银行贷款1000万元；通过预售等方式筹资2000万元。

该项目按滚动开发模式，2800万元流动资金可保证实现全部开发建成。

公司对资金的筹集将采用资本的营运方式，保证开发计划实施。

1.10建设目标

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发金都雅苑小区项目，致力于为在杞县工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，及其他市民的家庭提供一个优美、舒适的居住环境。

整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。

温馨是一种感觉，是人生美好的向往。

温馨是一种品位，是人生独到的见解

温馨是家的元素，是人生永恒的主题

温馨来自情感的交流、理智的选择，*******房地产有限公司人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。

让*******地产人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。

1.11研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

根据对附近城镇住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

1.12主要技术指标

本项目的主要技术指标具体数据可见表1-1：

表1-1项目主要技术指标表

序号

项目名称

单位

数量

备注

一

技术指标

1

项目总占地面积

亩

15.75

10500平方米用地

1.1

规划总建筑面积

平方米

32000

1.2

住宅面积

平方米

31500

1.3

公共建筑

平方米

500

2

户数

户

310

2.1

H1户型

户

90

每户121.88平方米

2.2

E1户型

户

100

每户113.88平方米

2.3

E2户型

户

120

每户118.81平方米

二

经济指标

1

项目总投资

亿元

4197

2

资金筹措

亿元

4197

项目单位自筹解决

第二章项目建设的背景与必要性

2.1项目建设的背景

1、地理位置与自身条件背景

杞县位于河南省东部，隶属七朝古都***市，辖城关镇、高阳镇、邢口镇、于镇镇等21个乡镇。

是***市第一人口大县。

杞县历史悠久，商朝时建立杞国，距今已有3700年的历史。

到杞县投资，有五大优势：

第一、储备建设用地较多。

目前，我县县城工业园区储备了3500多亩建设用地，其他县城区内可供项目建设的土地还有1000多亩。

另外，各乡镇有1600多亩闲置土地可供开发利用。

到杞县投资，不用担心项目用地问题。

第二、劳动力资源丰富。

杞县农村富余劳动力30多万人，并且劳动力价格低廉，有利于发展劳动密集型企业，降低生产成本。

第三，电力资源充足。

全县现有220千伏变电站1座，110千伏变电站3座，35千伏变电站11座，年最大供电负荷可达6亿度。

第四，交通十分便利。

境内106国道纵贯南北，325、327省道横跨东西，距日南高速、连霍高速、陇海铁路10公里，距京九铁路、京广铁路、京珠高速和郑州国际机场70公里左右，交通十分便捷。

第五、杞县投资环境优良。

近年来，我们把打造优良的投资环境作为招商引资的重中之重，牢固树立“让客商发财、求自己发展”的招商引资理念，制定了一系列招商引资优惠政策，对重大项目实行“一事一议”，在土地使用、税费征收上给予最大限度的优惠。

对外来投资者实行“一条龙”服务、“一站式”办公，项目审批手续实行全程代办。

总之，我们将以最优质的服务、最优惠政策、最宽松的环境，努力营造亲商、安商、富商的良好氛围。

2、经济发展背景

（1）2011年杞县经济发展概况

杞县牢固树立“让客商发财、求自己发展”的招商引资新理念，加大了对外开放的力度，招商引资工作取得了明显成绩。

为了吸引中外客商到杞县投资兴业，该县在县城东区建成了民营经济工业园区。

制定了优于沿海、高于内地的招商引资优惠政策。

该县还成立了行政审批服务中心和行政代理服务中心，对外来投资者实行“一条龙”服务、“一站式”办公，手续从简从快，对重大项目特事特办，并在土地使用、税费征收上给予最大限度和优惠。

杞县圆满完成“十一五”规划，实现了“十二五”良好开局。

2011年，全县完成生产总值181.8亿元，比2006年增长107.2%；三次产业比由2006年的47:

33.3:

19.7调整到2011年的36.6:

37.4:

26，产业结构进一步优化；规模以上工业增加值49.3亿元，是2006年的3.7倍；全社会固定资产投资89.4亿元，是2006年的3.9倍；社会消费品零售总额50.4亿元，是2006年的2.4倍；财政一般预算收入4.3亿元，是2006年的3.3倍，其中税收收入2.98亿元，占一般预算收入的比重达到69.2%；农民人均纯收入6642元，比2006年增加3493元；全社会用电量5.4亿千瓦时，是2006年的2.5倍。

（2）2012年杞县经济发展概况

2012年1-11月份杞县国民经济延续第三季度的平稳发展态势，各项主要经济指标保持平稳增速，全县经济得到巩固和发展。

以下根据1-11月份数据反馈情况对主要经济指标进行简要分析以及全年经济指标预计完成情况：

一、1-11月份主要经济指标完成情况1、工业企业经济运行良好1—11月份，全县规模以上工业企业累计完成工业总产值191.6亿元，同比增长20.3%；完成规模工业增加值44.7亿元，同比增长21.0%，位居全市五县第三位。

2、固定资产投资增速稳定截至2012年11月份全社会固定资产投资累计完成88.7亿元，同比增长30.5%，其中：

固定资产投资累计完成84.2亿元，同比增长36.4%，位居全市五县第二位。

（3）“十二五”期间，杞县经济发展展望

今后五年，是我县全面建设小康社会、实现转型跨越的关键时期，面临着经济发展的重要战略机遇，面临着中原经济区建设的大好时机，我们最根本的任务是抢抓机遇，乘势而上，推进经济社会跨越发展。

今后五年政府工作的总体要求是：

深入贯彻落实科学发展观，抓住中原经济区建设的机遇，围绕富民强县目标，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，牢牢把握“四个重在”的实践要领，继续实施“工业强县、开放富县、城建立县、农业稳县、商贸活县、科教兴县”六大战略，以新型城镇化引领“三化”协调发展为总路径，以“一区六园”建设为抓手，着力搞好招商引资和项目建设，着力增加农民收入，着力统筹城乡发展，着力保障和改善民生，加快推进工业弱县向工业强县转型、传统农业大县向现代农业大县转型、人口大县向经济大县转型，实现全县经济社会又好又快发展。

主要预期是：

1、综合实力有新提升。

全县生产总值年均增长12.5%，农业总产值年均增长4%；规模以上工业增加值年均增长25%；社会消费品零售总额年均增长18%；全社会固定资产投资年均增长23%；公共财政预算收入年均增长15%。

2、经济转型有新突破。

三次产业比调整到30:

42:

28；优势产业主导地位更加突出，增加值占全县规模以上工业增加值的比重达到45%以上；城镇化水平达到38%。

3、城市面貌有新变化。

按照“平原古商都，靓丽水乡城”的规划理念，协调推进老城区改造、新城区建设和产业集聚区提升，努力把县城建设成为功能完善、环境优美、秩序良好、靓丽和谐的现代化中小城市。

4、改革开放有新推进。

政府职能转变、要素市场等重要领域和关键环节改革取得新突破，开放型经济快速发展，承接产业转移成效明显；引进县外资金200亿元以上，10亿元以上项目10个以上；出口创汇7500万美元以上。

5、社会建设有新加强。

科技对经济增长的贡献率达到50%以上；覆盖城乡居民的社会保障体系基本建立，社会管理和公共服务体系更加完善，城乡人民生活水平显著提高；人口自然增长率控制在6.5‰以内；城镇居民人均可支配收入年均增长10%；农民人均纯收入年均增长10%。

具体措施：

（一）深入实施工业强县战略，着力推进新型工业化进程。

具体为：

改造提升传统产业、发展壮大新兴产业、增强企业自主创新能力、加快集聚区建设步伐。

（二）狠抓城乡基础设施建设，着力推进新型城镇化进程。

具体为：

抓好县城十五项重点工程建设、扎实推进新型农村社区建设、加强城乡道路基础设施建设、全面加强城市管理。

（三）夯实农业发展基础，着力推进新型农业现代化进程。

具体为：

巩固产粮大县地位、积极发展高效农业、不断改善农业生产条件、着力培育农产品龙头加工企业、千方百计促进农民增收。

（四）进一步扩大对外开放，着力推进招商层次大提升。

具体为：

扩大区域合作，承接产业转移、突出产业链招商，实现集群发展、突出招大引强，着力引进战略投资者、加快项目建设，夯实发展基础、提升服务水平，创优发展环境。

（五）加强财税金融工作，着力推进财政实力大增强。

具体为：

加强财源建设、强化税收征管、优化支出结构、加强金融工作创新。

（六）搞活商贸流通，着力推进第三产业大繁荣。

具体为：

大力发展服务业、着力构建现代商贸流通新格局、积极发展文化旅游事业。

（七）切实保障和改善民生，着力推进社会事业大进步。

具体为：

千方百计扩大就业、积极完善社会保障体系、高度重视教育事业发展、提高医疗保障水平、统筹做好其他各项社会事业。

（八）树立和谐安全理念，着力推进社会局面大稳定。

具体为：

大力推进节能减排和生态环境保护、高度重视安全生产工作、切实做好社会稳定工作。

2.2项目建设的必要性

　伴随着城市的提质和交通的提速，在市场调研的基础上，依托“新四路”带来的区位优势，积极引导主动对接域外市场，探索度假型、商务型、养老型等复合型特色房地产市场，实现差异化发展将成为杞县房地产发展的未来大势。

2.2.1项目的建设将改善当地居住环境、完善住房供应体系。

项目地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设旅游城市和全国卫生的进程。

同时，杞县正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。

因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。

根据杞县城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。

该项目的开发建设，是杞县进行新城区城中村改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。

2.2.2项目的建设是促进杞县经济发展的需要

近年来，杞县抢抓西部大开发，经济社会持续稳定发展。

一方面，杞县以农产品加工为主的产业集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。

另一方面，杞县外出务工人员成为农村人口创收的主要来源，极大地改善了农村人口的生活水平。

越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。

房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济发展的需要。

2.2.3项目建设是完成杞县“十二五”规划目标的需要

《杞县国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确指出，要加快城市建设，突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。

近年来，杞县县委、县政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。

近年来，杞县县委、县政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。

城市固定资产投、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。

本项目已列入杞县县委、县政府今年的经济工作计划之中，因此，新上该项目是势在必行的，也是完成杞县“十二五”规划的重要措施之一。

综上所述，项目的建设是十分必要的。

第三章需求分析

3.1项目实施可行性分析

具有划时代深远意义的党的十八大精神：

“为全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业新局面。

”这一宏伟目标，为我指明了前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创新。

根据经济全球化的发展趋势，我国加快了对外开放的步伐。

国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国建立中原经济区，沿海开放的经济格局，在党中央实施中原经济区开发战略决策的推动下，如今一直把中原经济区提出了建设。

启动参与中国东盟自由贸易区建设行动计划，加快建设“金砖五国”、构筑“五大平台”、推进六大产业合作。

不仅独占地理区域优势，而且有三十年来的改革开放打牢的基础。

面对如此难得的时代机遇，我们要趁势而上抓住机遇，加快发展。

3.2项目建设市场分析

中原经济区的形成，必然给***市杞县带来旺盛的人气。

人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们项目的开发建设带来极好的契机。

1、国内外商家对***市杞县住房的需求的调查分析。

我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好杞县的房地产市场，对杞县的发展和繁荣昌盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的部分人都有在杞县居住的愿望。

据省内外客户向我们提供分析情况看愿茌杞县购买花园式住宅。

2、住房消费市场的调查分析。

***市杞县是一个中原经济区城市，全县总人口112万，流动人口12万。

东临106国道，南靠327省道。

由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放三十几年来的发展，杞县已成为中原区上一颗璀烂的明珠。

一个112万人口的县城，居民的储蓄存款余额达30亿元，高于全国人均水平，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力水平，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。

随着经济的发展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，计划经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。

在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受个性化的高层次的居住，较有兴趣。

随着“单位人’’这一观念的弱化，“社会人”享受社区服务，享受方便、周到、安全的物业管理服务也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。

开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。

由于，相当多的外来居民是在杞县经商贸易的，他们居住大部分是靠租房，有的经过十几年的发展和积累，也渴望拥有属于白己的经营店铺和住房。

在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的项目吸引力和竞争力。

3.3发展规划分析

目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。

这将使城市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，为杞县在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。

党中央国务院关于≪进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知≫中指出：

稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

坚持“改造旧区，控制新区，完善功能，保持和谐”的原则，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。

由此可见，商品房的开发建设符合国家和地方的近远期发展规划。

3.4产业政策分析

建设商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。

该项目的建设符合≪中华人民共和国房地产管理法≫、≪中华人民共和国土地管理法≫、≪中华人民共和国建筑法≫、≪城市房地产开发经营管理条例≫、≪城市房屋拆迁管理条例≫等国家相关法律法规。

房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。

房地产开发可以为广大人民群众提供良好的居住环境，属于国家鼓励和支持产业。

1、项目建设符合《产业结构调整指导目录》

本项目按照国家级住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设，项目位于南关大街，品质生活典范，人性化绿化社区。

根据国家《产业结构调整指导目录》，本项目建设符合第一类鼓励类中第十九条城市基础设施及房地产目录中的第12项和第21项，即国家鼓励建设国家住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设。

2007年国土资源部和国家发改委联合发布的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》中，限制类项目被分为两部分，一有限制条件的，同步增加用地条件，列入限制目录；二是无限制条件的，则作为禁止用地项目列入禁止目录。

同时，结合土地资源状况，依据土地供应政策，将党政机关新建办公楼项目和低密度、大套型住宅项目等列入限制目录；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止目录，禁止用地。

本项目不属于两个目录范畴。

2、项目建设符合《杞县县城总体规划》

根据《杞县城市总体规划》，项目所处的区域为城市住宅用地，项目的建设是符合杞县城市总体规划。

***市佰亿房地产开发有限公司是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。

本项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。

第四章建设地点和建设条件

4.1建设地点

建设项目位于位于河南省***市***原杞县工商行政管理局后面地块；在上城公馆南侧。

该地块四周环绕道路，交通便利，基础设施配套完善，适宜项目建设。

4.2自然条件

1、气象条件

杞县的经度：

114.8度，纬度：

34.5度，地处豫东平原，属温带大陆性季风气候，光照充足，雨量充沛，四季分明。

年平均气温14.1℃，年降水量722毫米，无霜期210~214天。

2、地形地貌条件

根据场地附近建设工程岩土工程勘察报告显示，金都雅苑小区建设项目选址区域属于平原，场地内无活动断层及地震断层通过，没有发现其他不良地质现象，地势平坦，土质良好，适合项目建设。

4.3抗震设防

根据1994年河南省建设厅抗震办编制的《河南省工程抗震设防烈度图》规定，杞县所在地抗震设防烈度为7度，设计基本地震动峰值加速度为0.10克,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。

4.4基础设施条件

1、给排水、供电、燃气力供应条件

项目供水、用电、用气，已于当地供电供气部门协商好，能够满足项目需要。

2、网络、通信条件

网络