武汉江夏区征搜集体所有土地衡宇.docx

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武汉江夏区征搜集体所有土地衡宇

武汉市江夏区征搜集体所有土地衡宇

拆迁补偿方法

（征求意见稿）

第一章总那么

第一条为了保护征收当事人的合法权益，标准征搜集体土地衡宇拆迁补偿安置行为，依照《中华人民共和国土地治理法》《武汉市征用集体所有土地衡宇拆迁治理方法》《市人民政府关于进一步标准征地工作的意见》（武政规〔2016〕28号）《武汉市被征搜集体土地上衡宇拆迁申请强制执行规定》（武政规〔2017〕6号）等法律法规规章和标准性文件的规定，结合实际，制定本方法。

　　第二条本方法适用于本区征搜集体所有土地并实施衡宇拆迁补偿工作。

第三条区人民政府负责本区征搜集体土地衡宇拆迁补偿工作。

被拆迁人是指被拆除衡宇及其附属物的合法所有人。

第四条区国土资源和计划部门（以下简称征收部门）负责办理本区集体土地征地手续，组织落有效地报批前告知、确认、听证和批后的公告及记录等工作。

被征搜集体土地所在地的街道办事处、江夏经济开发区各办事处、金水办事处、梁子湖风光区治理委员会（以下简称征收实施单位）负责组织对征地范围内的土地现状进行调查，搜集、整理和保留征地拆迁进程中的各类数据资料，对集体土地上衡宇拆迁补偿安置方案进行初审，实施衡宇补偿安置，并对征地拆迁补偿资金的利用进行监管。

区进展改革、城乡建设、人力资源和社会保障、农业（经管）部门等部门依据各自职责，配合征收部门和征收实施单位做好征搜集体土地衡宇拆迁补偿安置工作。

第二章征收治理

第五条征收部门核准用地单位申请后，应在征地范围内发布公告，暂停办理以下事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建衡宇；

　　（三）办理户口的迁入、分户；

　　（四）以被拆迁衡宇为居处办理工商注册记录；

（五）改变衡宇、土地用途。

　　暂停办理有关事项期限自公告之日起，最长不超过12个月。

　　暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项之一的，衡宇拆迁时不予认定。

　　暂停期限内，因诞生、婚嫁，复转退军人、离退休人员、大中专院校学生和刑满释放人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍治理规定的，可到公安部门办理户口迁入手续。

公安部门办理户口迁入手续后，应及时抄告征收部门。

第六条征收部门拟定征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式等内容的征地址案，以书面通知或在被征地村组张贴发布等形式，征求听取意见并留存现场照片等资料。

告知被征地农村集体经济组织和农人，对拟征收土地衡宇的补偿标准、安置方式有申请听证的权利。

告知后，在拟征收土地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的衡宇及其他地上附着物，征地时不予补偿。

第七条被征地的村集体经济组织在征收部门书面通知或张贴发布等告知之日起10日内应当就征地相关事宜组织召开村民大会或村民代表大会，并形成会议记录或记要。

第八条村集体经济组织配合征收实施单位做好征地项目土地现状调查，组织被征地农人对调查结果予以确认，拟定集体土地上衡宇拆迁补偿安置方案，依法征求被征地农人意见；增强对拟征收土地的管控，对“抢栽、抢种、抢建”等行为予以制止，并将“抢栽、抢种、抢建”的具体数据信息及时书面报告征收实施单位。

征地范围包括多个村集体经济组织的，由征收实施单位组织本次征地所涉及的村集体经济组织一起拟定集体土地上衡宇拆迁补偿安置方案。

第九条征收实施单位应当组织对拟征收土地、衡宇的现状进行调查、核实，调查结果须经被征地农村集体经济组织和农人确认。

被拆迁人不能亲自确认的，能够委托他人确认；与被拆迁人无法联系或其拒绝确认的，能够邀请农村集体经济组织相关负责人和其他相关见证人在调查结果上签字或盖章确认，并载明无法联系被拆迁人或被拆迁人拒绝确认的具体情形。

第十条征收部门应付征收实施单位提交的集体土地上衡宇拆迁补偿安置方案（征求意见稿）进行审查，并在被征地村组张贴发布，征求被征地农村集体经济组织和农人的意见。

征求意见期限不得少于30日。

第十一条被拆迁人对拟征收土地衡宇的补偿标准、安置方式有异议并提出听证要求的，应当在在征地址案、衡宇拆迁补偿安置方案（征求意见稿）发布之日起10个工作日内向征收部门提出。

征收部门应当依照《国土资源听证规定》的要求，及时组织听证。

第十二条征收部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人对征地址案、衡宇拆迁补偿安置方案（征求意见稿）的不同意见，确需修改的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地址案进行修改。

征收部门将征地址案、衡宇拆迁补偿安置方案区人民政府审批时，应当附具意见采纳情形，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

第十三条征收部门在收到区人民政府对征地址案、衡宇拆迁补偿安置方案的批准文件之日起5个工作日内，一并发布征地公告和衡宇拆迁补偿安置方案公告，组织实施征地补偿记录工作。

第十四条征地公告应当包括以下内容：

（一）征地批准机关、批准文号、批准时刻和批准用途；

（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；

　　（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；

（四）办理征地补偿记录的期限、地址。

第十五条集体土地上衡宇拆迁补偿安置方案公告应当包括以下内容：

（一）征搜集体土地衡宇拆迁补偿的法律依据；

（二）征地拆迁的目的；

（三）征地拆迁的范围；

（四）征地范围内衡宇拆迁调查摸底情形；

（五）被拆迁衡宇类型和建筑面积的认定方法；

（六）衡宇拆迁补偿方式、标准和计算方式；

（七）补助和奖励标准；

（八）安置衡宇的大体情形及相关资料、证明；

（九）衡宇拆迁补偿安置的签约期限；

（十）征地拆迁实施单位名称；

（十一）其他事项。

第三章补偿安置

第十六条衡宇拆迁补偿安置协议由征收实施单位与被拆迁人依照集体土地上衡宇拆迁补偿安置方案协商签定。

被拆迁人以征地公告之日合法有效的衡宇权属证书记录的所有权人为准。

被拆迁衡宇的建筑面积和衡宇用途，以不动产记录机构颁发的衡宇权属证书的记载为准；衡宇权属证书未记载或记载与衡宇记录簿不一致的，除有证据证明衡宇记录簿确有错误外，以衡宇记录簿为准。

第十七条被拆迁衡宇应当依照不同情形，依照规定给予被拆迁人以下补偿：

（一）被拆迁衡宇价值的补偿；

（二）因拆迁衡宇造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因拆迁衡宇造成的停产停业损失的补偿。

第十八条对被拆迁衡宇价值的补偿，不得低于征地公告之日被拆迁衡宇类似房地产的市场价钱。

被拆迁衡宇和产权调换衡宇的价值，由依照本方法选定的房地产价钱评估机构评估确信，评估时点为征地公告之日。

对衡宇评估价值有异议的，应当自评估结果公告或收到评估结果之日起10个工作日内，向选定的房地产价钱评估机构申请复核评估。

对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价钱评估专家委员会申请鉴定。

第十九条征地公告后，征收实施单位应当及时组织被拆迁人以协商方式选定房地产价钱评估机构；协商不成的，由征收实施单位通过组织被拆迁人依照少数服从多数的原那么投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确信。

采取摇号、抽签方式确信的，应当由公证机关现场予以公证。

第二十条被拆迁人能够选择货币补偿，也能够选择衡宇产权调换。

选择衡宇产权调换的，征收实施单位应当提供产权调换的衡宇，并与被拆迁人结算被拆迁衡宇价值与产权调换衡宇价值的差价。

第二十一条征收实施单位与被拆迁人在衡宇拆迁补偿安置方案确信的签约期限内达不成补偿协议，或被拆迁衡宇所有权人不明确的，由征收实施单位依照衡宇拆迁补偿安置方案形成衡宇拆迁补偿安置具体意见，送达被拆迁人，并要求其在30日内作出回答。

　　在回答期限内，征收实施单位应当组织农村集体经济组织等相关单位，与被拆迁人就衡宇拆迁补偿安置事宜进行充分沟通和协商，并做好记录。

　　回答期限届满，被拆迁人未作出回答或回答不同意的，依照衡宇拆迁补偿安置具体意见实施补偿。

第二十二条被拆迁人已经依法取得补偿安置或无合法理由拒绝同意补偿安置，且拒不搬迁和交出土地的，区人民政府应当组织相关部门将有关证据资料通过公证机构办理证据保全公证后，由征收实施单位向征收部门提供以下材料：

（一）作出责令交出土地决定的申请及相关依据；

（二）被征搜集体土地上衡宇拆迁补偿安置方案；

　　（三）被拆迁衡宇的大体情形；

　　（四）针对被拆迁人的衡宇拆迁补偿安置具体意见，且确信的补偿内容已履行或已提存的证据；

　　（五）沟通协商记录材料；

　　（六）土地主管部门以为需要提供的其他材料。

第二十三条征收部门收到征收实施单位提供的上述材料后，经研究以为符合作出责令交出土地决定情形的，应当向被拆迁人发出《交出土地通知书》，被拆迁人在《交出土地通知书》规定的期限内提出异议的，征收部门应当组织调解；被拆迁人要求听证的，应当在规按时刻内提出书面听证申请，由征收部门负责组织听证。

《交出土地通知书》规按期限届满，被拆迁人未提出异议或异议不能成立，且拒不搬迁和交出土地的，征收部门应看成出《责令限期交出土地决定书》，并依法送达被拆迁人。

第二十四条被拆迁人在法按期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，又不履行《责令限期交出土地决定书》的，征收部门能够自期限届满之日起3个月内依法向人民法院申请强制执行。

征收部门在向人民法院申请强制执行前，应当书面催告被拆迁人履行交出土地义务，同时由区人民政府负责组织征收实施单位依照相关规定对强制执行进行社会稳固风险评估。

第二十五条征地进程中，已依法取得青苗及地上附着物补偿或无合法理由拒绝同意补偿，且拒不交出土地，阻碍征下班作正常进行，需要申请强制执行的，参照上述规定执行。

第四章补偿对象和面积认定

第二十六条以下对象有选择衡宇产权调换补偿或货币补偿或衡宇产权调换补偿与货币补偿相结合补偿的权利：

（一）本村组户籍且有衡宇和承包土地的村民，本村现役义务军人、大中专院校在读学生和服刑人员；

（二）户口迁入本村3年以上且有衡宇和承包土地达到本组人均承包面积或林地100亩以上（以户口簿、农村土地承包经营权证或林权证为依据）的迁入户；

（三）2003年末以前经村民委员会同意，在农人集体土地上建衡宇的农村村民。

第二十七条以下对象只有选择货币补偿的权利：

（一）户口迁入本村组，有衡宇，但没有承包土地或承包土地达不到本方法第二十六条

（二）项规定条件的迁入户；

（二）2004年-2006年末未经依法批准，在集体土地上建衡宇的农村村民。

第二十八条以下对象无权获取补偿：

（一）户口迁入本村组，但没有衡宇也没有承包土地的迁入户；

（二）2007年1月1日以后未经依法批准，在集体土地上建衡宇的农村村民。

第二十九条被拆迁衡宇建筑结构类型分为：

简易结构、砖木结构、混合结构、钢和钢混结构等。

结构类型以房产记录类型为准。

被拆迁衡宇用途分为：

居住、商业、工业、农业等。

衡宇用途以计划许可为准；未经计划部门批准，擅自改变衡宇用途的，以原批准用途为准。

第三十条被拆迁衡宇按《房产测量标准》测量数据并结合以下规定认定建筑面积：

（一）办有土地证、建房许可证、房产证（统称有效证件，下同）之一的衡宇，其建筑面积以有效证件为准。

实际建筑面积超过有效证件建筑面积部份，对照本条第一款

（二）或（三）项和第二款认定；

（二）2003年末以前经村委会同意建设的衡宇，与有效证件衡宇一样对待，其建筑面积以实测为准；

（三）2004年至2006年末未经依法批准建设的衡宇，其建筑面积以实测面积的70%计算；

2007年1月1日以后，未经依法批准建设的衡宇，其建筑测量数据作为有关部门认定为违法建设的证据之一。

衡宇的面积和层高以具有法定资质的测量机构的测量数据为准。

第五章补偿标准

第三十一条集体土地住宅被拆迁按以下规定给予补偿。

（一）以下衡宇能够按记录或按实测建筑面积选择1:

1衡宇产权调换补偿或按被拆迁衡宇评估价给予货币补偿或衡宇产权调换补偿与货币补偿相结合的补偿：

一、用于居住的主体衡宇；

二、衡宇天面永久性衡宇整体层精湛过米（含本数）且用于居住的衡宇；

3、地基层整体层精湛过米（含本数）且用于居住的衡宇。

（二）以下衡宇按层高和评估价给予货币补偿：

一、简易结构衡宇；

二、衡宇隔热层整体层高低于米（不含本数，或局部层精湛过米）高于米（含本数）的；

3、地下架空层整体层高低于米（不含本数，或局部层精湛过米）高于米（含本数）的。

（三）以下情形不予补偿：

一、衡宇隔热层檐口距顶层低于米（不含本数）的；

二、地下架空层层高低于米（不含本数）的；

3、未经批准在衡宇天面搭盖的衡宇。

4、拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第三十二条与主体衡宇分建的厨房、茅厕、农（工）具房和家畜房等附属衡宇，按评估价钱给予货币补偿。

第三十三条商业门面房被拆迁，按以下方式给予补偿。

（一）经依法批准为商业用途的门面房和经依法批准住宅改成商业用途的门面房被拆迁：

一、选择衡宇产权调换的，按批准的商业门面房利用面积确信衡宇产权调换面积，并按各自衡宇评估价互找差价。

二、选择货币补偿的，按批准的商业门面房利用面积评估价给予补偿。

（二）未经批准，住宅改成商业用途的衡宇被拆迁：

一、选择衡宇产权调换的，按住宅1:

1给予衡宇产权调换补偿。

二、选择货币补偿的，按住宅评估价货币补偿。

第三十四条符合衡宇产权调换条件，且被拆迁人的户籍人口及其一起居住人除被拆迁衡宇外在本区农村集体土地上没有其他住房的，按以下方式给予补偿：

（一）被拆迁衡宇面积人均低于30平方米（不含本数）的，能够选择人均达到30平方米的近似房型；但超过被拆迁衡宇原有面积的，由被拆迁人按还建房的市场评估价补足差价。

（二）被拆迁衡宇面积人均高于30平方米（含本数）低于50平方米（不含本数）的，选择产权调换房的总建筑面积应当与被拆迁衡宇面积近似；但一户衡宇产权调换总建筑面积不得超过被拆迁衡宇面积的10%，并由被拆迁人对超过被拆迁衡宇的面积按还建房的市场评估价补足差价。

（三）被拆迁衡宇面积人均高于50平方米（含本数）的，能够按人均50平方米标准选择总建筑面积近似的产权调换房；对被拆迁衡宇面积减去产权调换房面积的差额面积，按被拆迁衡宇的市场评估价给予货币补偿。

村集体经济组织在拟定衡宇拆迁补偿安置方案时，能够依照本地实际降低本条第一款第

（二）项、第（三）项规定的标准，另行确信具体数额，经村民会议或村民代表会议决定通过。

第三十五条对符合衡宇产权调换条件的独生子女、五保户等特殊家庭，村集体经济组织在拟定衡宇拆迁补偿安置方案时，能够依照有关法律法规规章的规定制定具体优惠方法。

第三十六条符合衡宇产权调换条件，除本方法还有规定，还建房面积差额部份，按如下标准补足差价。

（一）还建房面积大于被拆迁衡宇面积的，按以下标准补足差价：

一、超过10平方米之内的面积，被拆迁人按还建房的综合本钱价补足差价；

二、超过10平方米以上的面积，被拆迁人按还建房的市场评估价补足差价。

（二）还建房面积小于被拆迁衡宇面积的，按以下标准补足差价：

一、超过10平方米之内的面积，按还建房的综合本钱价补足差价；

二、超过10平方米以上的面积，按还建房的市场评估价补足差价。

综合本钱价按征收实施单位核定的所建还建房的综合本钱为准；市场评估价以依照本方法选定的房地产价钱评估机构评估确信。

第三十七条有效证件衡宇的宅基地按评估价予以货币补偿。

未经批准建设衡宇的宅基地，不予补偿。

第三十八条被拆迁衡宇室内装饰装修价值补偿由两边协商确信；协商不成的，能够由房地产价钱评估机构通过评估确信，给予货币补偿。

第三十九条拆迁经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，依照评估价给予适当货币补偿。

第四十条拆迁集体土地上仓库、工厂、办公房等非住宅衡宇的，协商一致给予货币补偿，协商不成的按评估价给予货币补偿。

第四十一条拆迁住宅衡宇、办公用房及其他非生产经营性用房，选择衡宇产权调换的，产权调换衡宇交付前，征收实施单位应当支付临时安置补偿费或提供周转用房。

选择货币补偿的，征收实施单位应当一次性支付被拆迁人3个月的临时安置补偿费。

临时安置补偿费由依照被拆迁衡宇类似房地产市场租赁价钱评估确信，评估时点为征收方案公告之日。

超过衡宇拆迁补偿安置协议约定的过渡期限，产权调换衡宇还未交付的，应当依照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

第六章补助与奖励

第四十二条拆迁集体土地上衡宇，征收实施单位还应当给予被拆迁人以下补助，其补偿标准经协商不能达到一致的，由区价钱认证机构认定。

（一）拆迁集体土地住宅的补助：

一、运输补助费；

二、、空调、水表、电表、有线电视、管道燃气等设施迁移补助费。

但还建房已有以上配套设施的，不予补助。

（二）拆迁集体土地非住宅衡宇的补助：

　　一、设备拆卸、设备安装、设备和货物运输费用；

　二、无法恢复利用的设备按重置价与折旧结合计算的价钱；

　　3、因征收造成的停产、停业补助费；

第四十三条征收实施单位对以下情形给予货币奖励：

（一）在规定的时刻内被拆迁人与征收实施单位签定衡宇拆迁补偿安置协议的；

（二）被拆迁人主动请求拆迁2007年1月1日以后建设的衡宇的。

具体奖励标准，由征收实施单位另行制定。

第七章安置房分派

第四十四条拆迁安置衡宇严格依照城乡计划实行集中建设。

拆迁安置衡宇应当以划拨方式利用农村集体建设用地，不然按“一事一议”原那么，报区土资会批准确信土地利用权类型。

第四十五条以被征地村（社区）为大体单元进行安置房分派，以签定衡宇拆迁补偿安置协议并已腾退衡宇及土地的村民为分派对象。

第四十六条征收实施单位成立拆迁安置房分派领导小组具体组织实施。

召集涉及还建房分派的村（社区）干部及村（居）民代表成立还建房安置工作专班，负责拟定拆迁安置房分派方案（征求意见稿），在被征地村组张贴发布10日，宣传安置政策，听取群众意见，完善工作资料，优化分派方案及分派流程。

第四十七条征收实施单位本着公布、公平、公正的原那么，依照各征地项目衡宇拆迁补偿安置方案，负责制定拆迁安置房分派方案，在被征地村组公告。

第四十八条还建房分派由被拆迁人按户调派家庭成员参加摇号抽签，每户参加摇号抽签选房人数不得超过3人。

被拆迁人因故不能调派家庭成员参加还建房分派摇号抽签的，在正式选房前3日内，户主本人到村委会签署委托书，由委托代理人持村委会面证盖章的委托书参与选房。

被拆迁人拒绝或超期未参加本次还建房分派的，在还建房分派选房大会举行之日起10日内，向征收实施单位提交书面申请可在下一轮还建房分派时参与选房。

第四十九条拆迁安置房分派流程如下：

（一）村（社区）还建房安置工作专班调查核实被拆迁衡宇面积（查验证件及房产测量）、户籍人口（向派出所核实）、家庭情形（向计生办核实独生子女）、承包土地面积（向农经办核实面积和经营权证），落实衡宇拆迁补偿安置协议腾退衡宇土地情形，由村委会对调查结果确认后按户制作征收拆迁申报材料，报征收实施单位的土地治理所审核；

（二）征收实施单位的土地治理所对征收拆迁申报材料审查、建档、确信衡宇还建面积，制作《还建安置房面积核实通知书》，由村（社区）还建房安置工作专班送达被拆迁人签名确认；

（三）村（社区）还建房安置工作专班指导被拆迁人整体调剂安置房户型（面积差操纵约±10平方米），签署《还建房安置意向书》；

（四）以村（社区）为大体单元，公示还建房户型、分类统计套数，被拆迁安置人姓名、拟还建安置面积、安置房户型意向等相关信息；

（五）按被拆迁户所选安置房户型数量制作选房序号签，按门栋编号制作选房卡，做好门牌号码、户型模型、会场布置、摄影器材等预备工作，提早7日将统一公布摇号抽签选房的时刻和地址通知被拆迁人，并在村（社区）张贴公告，拍照存档；

（六）统一时刻和地址举行还建房分派选房大会，按衡宇拆迁补偿安置协议签定的前后顺序，征收实施单位以村（社区）为大体单元组织被拆迁户主或代理人排队，抽签确信选房顺序号并现场确认记录；

（七）征收实施单位查验被拆迁户主本人或其委托代理人持有效证件和选房序号，按选房序号排队抽取所选相应户型的房卡；由公证部门当场宣布房卡上的门牌号码和户主姓名，现场记录公证；

（八）被拆迁户主或其委托代理人现场选定衡宇面积和房型，不得更改，凭房卡签定确认书，同时核算还建安置房差价及相关费用；

（九）被拆迁人在抽签分派终止后20日内结清所有费用，领取所选安置房钥匙。

第五十条拆迁安置房分派坚持公布透明原那么，实行房源公布、安置分派对象公布，举行还建房分派选房大会进程摄像记录，安置分派结果在选房大会终止后30日内在还建房区域内张榜公示，同意群众和社会监督。

增强对拆迁安置房分派进程监管，由纪检、监察和10名拆迁人代表全程监督。

第五十一条有以下情形之一的，视为志愿舍弃衡宇产权置换，选择货币补偿：

（一）被拆迁人拒绝或超期未参加还建房分派的，又未按规定向征收实施单位提交书面申请要求下一轮还建房分派时参与选房的；

（二）被拆迁人拒绝领取抽签所选安置房的；

（三）被拆迁人选房后，未按期支付还建房相关费用的。

视为舍弃衡宇产权置换的，其临时安置补偿费（过渡费）从还建房分派选房大会举行之日起一概取消；征收实施单位依照衡宇拆迁补偿安置方案对被拆迁人作出货币补偿意见，送达被拆迁人并要求其在30日内作出回答。

回答期限届满，被拆迁人未作出回答或回答不同意的，实施货币补偿。

第五十二条本方法第二十七条、第二十八条所列情形之一的迁入户和农村村民的衡宇被拆后，能够按本项目还建房的市场评估价购买安置房。

第八章法律责任

第五十三条衡宇拆迁补偿安置协议订立后，一方不履行协议的，另一方当事人能够依法向仲裁委员会申请仲裁，也能够依法向人民法院起诉。

第五十四条被征收人、衡宇承租人应当通过合法途径保护其合法权益。

采取暴力、要挟等方式阻碍依法进行的集体土地征收衡宇拆迁补偿工作，组成违背治安治理行为的，依法给予治安治理惩罚；组成犯法的，依法追究刑事责任。

第五十五条征收部门、征收实施单位及其他部门工作人员，在征地拆迁补偿进程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；组成犯法的，依法追究刑事责任。

第九章附那么　　

第五十六条依法占用农人集体土地或国有农用地，实施衡宇拆迁补偿安置，参照本方法执行。

第五十七条本方法有关规定不作为行政审批、国地计划、城乡建设和农业（经管）等部门行政许可和行政惩罚的依据。

第五十八条本方法具体应用中的问题，由区征收部门负责说明。

　　第五十九条本方法自2018年1月1日起实施，有效期5年。