亚豪一季度北京高端市场报告.docx
- 文档编号:12712061
- 上传时间:2023-04-21
- 格式:DOCX
- 页数:49
- 大小:1.64MB
亚豪一季度北京高端市场报告.docx
《亚豪一季度北京高端市场报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《亚豪一季度北京高端市场报告.docx(49页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
亚豪一季度北京高端市场报告
2012年一季度北京高端住宅和
别墅市场研究报告
2012年4月19日
(由亚豪机构市场研究中心提供)
一、宏观经济分析-----------------------------------------------------------------------------5
(一)国际经济形势分析----------------------------------------------------------------------------5
(二)国内经济形势分析----------------------------------------------------------------------------5
二、房地产市场综述-------------------------------------------------------------------------6
(一)行业政策及重大市场动态------------------------------------------------------------------6
(二)全国房地产市场分析-------------------------------------------------------------------------7
(三)北京房地产市场分析-------------------------------------------------------------------------8
三、2012第一季度北京公寓豪宅市场分析--------------------------------------------9
(一)公寓豪宅市场总体情况----------------------------------------------------------------------9
1.市场总述-----------------------------------------------------------------------------------------9
(二)公寓豪宅成交特征--------------------------------------------------------------------------11
1.区县特征----------------------------------------------------------------------------------------11
2.板块特征(CBD、燕莎、亚奥等)-----------------------------------------------------12
3.套型特征----------------------------------------------------------------------------------------13
4.面积特征----------------------------------------------------------------------------------------14
(四)项目成交排名----------------------------------------------------------------------------16
1.套数排名----------------------------------------------------------------------------------------16
2.面积排名----------------------------------------------------------------------------------------16
3.均价排名----------------------------------------------------------------------------------------17
4.金额排名----------------------------------------------------------------------------------------18
5.典型案例详解----------------------------------------------------------------------------------18
四、2012第一季度北京别墅市场分析--------------------------------------------------20
(一)别墅市场总体情况----------------------------------------------------------------------------20
1.市场总述-----------------------------------------------------------------------------------------20
(二)别墅供应特征----------------------------------------------------------------------------------21
1.区县特征-----------------------------------------------------------------------------------------21
2.板块特征(中央别墅区、西山别墅区等)----------------------------------------------22
3.产品特征(独栋、双拼、联排、叠拼)-------------------------------------------------23
4.面积特征-----------------------------------------------------------------------------------------25
(三)别墅成交特征----------------------------------------------------------------------------------26
1.区县特征-----------------------------------------------------------------------------------------26
2.别墅区特征(中央别墅区、西山别墅区等)-----------------------------------------28
3.产品特征(独栋、双拼、联排、叠拼)------------------------------------------------29
4.面积特征-----------------------------------------------------------------------------------------30
5.单价特征-----------------------------------------------------------------------------------------31
6.总价特征-----------------------------------------------------------------------------------------33
(四)项目成交排名----------------------------------------------------------------------------------34
1.套数排名-----------------------------------------------------------------------------------------34
2.面积排名-----------------------------------------------------------------------------------------34
3.均价排名-----------------------------------------------------------------------------------------35
4.金额排名-----------------------------------------------------------------------------------------36
5.典型案例详------------------------------------------------------------------------------------36
五、结论与预测------------------------------------------------------------------------------38
(一)2012年第二季度计划入市项目分析---------------------------------------------------38
(二)展望预测---------------------------------------------------------------------------------------39
2011年一季度北京高端住宅和
别墅市场研究报告
一、宏观经济分析
(一)国际经济形势分析
2012年以来,世界经济愈加复杂,欧债危机持续发酵,希腊、西班牙相继陷入财政危机之中,国际货币基金组织2月份发布报告称,欧元区外围国家融资成本增加、尤其是中短期国债收益率大幅上升,与长期收益率形成倒挂,表明融资困难和违约风险加大。
随着危机加剧,融资压力已从欧元区外围国家传导到欧元区核心国家,从主权国家层面传导至欧元区银行业。
报告说,资金压力如果从主权国家层面传导至银行业,导致银行业收紧信贷,将对欧元区经济增长产生不利影响。
此外,欧元区债务危机升级的影响还将“外溢”到发展中国家和发达国家,而这其中有些国家本身就面临着国内整顿财政的挑战。
从数据指标来看,1月份欧元区PMI仍低于50,其中希腊跌至37.4,卷入欧债危机的最大两个经济体意大利和西班牙的PMI也远低于50,法国的PMI也有所下跌。
2月份由于希腊政府实施了“债务置换计划”,缓解了一定的债务风险,希腊经济出现积极的走向,但是3月份西班牙由成为欧债危机新焦点,其国债收益率继续攀升,发债效果不佳,使得市场一度舒缓的神经重新绷紧。
欧元区一季度经济走向可谓一波三折,目前仍然是迷雾重重,隐患丛生,相对于欧洲的低迷萧瑟,美国经济在一季度的表现却令人欣慰值得期待,1月美国领先指标上升0.7%,1月的非农就业环比增长24.3万,失业率为8.3%,2月的非农就业人数环比增长22.7万,经济学家对此的平均预期为环比增20.4万。
好于市场预期。
3月美国制造业采购经理人指数(PMI)升至53.4,已连续32个月扩张。
同时就业指数创2011年6月以来最高水平,显示出就业状况改善,3月密歇根大学消费者信心指数终值为76.2,高于预期水平,显示出美国民众对经济的乐观态度愈发增强。
虽然美国经济预期走强,欧元区有缓慢复苏迹象,但是一季度的通胀风险也是不容忽视的,由于原油市场价格波动及全球谷物农产品价格的回升,CPI在大幅回落之后再度企稳回升,通胀压力的增加又成为市场关注的焦点。
对于中国而言,世界经济动荡不安,中东局势前途莫测,朝鲜问题变数增加,这些均对我国经济造成了不利的影响,尤其是对出口、通胀风险等方面造成了非常明显的影响,而中国国内经济目前还在探底阶段,制造业利润下滑明显,投资动力不足,内需增长缓慢,这一切均说明,我国经济发展仍然面临着较大的压力与挑战。
(二)国内经济形势分析
2012年一季度国内经济形势总体处于平稳运行状态,但是潜在的风险仍然是不容忽视的,主要表现在出口增速放缓,物价水平尚处高位,工业企业利润下滑明显,亏损行业增加,固定资产投资放缓,房地产行业低迷等多个方面。
来自国家统计局数据显示,一季度国内生产总值107995亿元,按可比价格计算,同比增长8.1%。
分产业看,第一产业增加值6922亿元,同比增长3.8%;第二产业增加值51451亿元,增长9.1%;第三产业增加值49622亿元,增长7.5%。
从环比看,一季度国内生产总值增长1.8%。
从投资方面来,数据显示,一季度,固定资产投资(不含农户)47865亿元,同比名义增长20.9%(扣除价格因素实际增长18.2%),增速比上年全年回落2.9个百分点。
分产业看,第一产业投资886亿元,同比增长35.8%;第二产业投资21270亿元,增长24.6%;第三产业投资25710亿元,增长17.6%。
一季度基础设施投资6719亿元,同比下降2.1%。
由于基础设施投资下降,拉动经济增长的动力明显趋缓,导致一季度GDP增速放缓。
与此同时,政府也在两会上明确表态,今年的GDP目标定在7.5%,以速度换质量,强调可持续发展。
此外,在一季度工业企业利润方面,全国规模以上工业企业产销率达到97.5%,同比下降0.3个百分点,1-2月份,全国规模以上工业企业实现利润6060亿元,同比下降5.2%,制造业利润出现了下滑走势,3月份PPI为-0.3%。
呈现负增长,进一步则提示经济景气度比较低,尤其是钢铁、化纤、非金属矿物制品、纺织等行业景气指数均小于100,如果未来货币总量保持不变,中国经济未来很有可能会出现通货紧缩的风险。
从经济预期来看,为了保持经济运行的平稳,未来货币政策很有可能进行阶段性的调整,而房地产行业未来所处的市场环境也有可能发生一定的利好变化。
二、房地产市场综述
(一)行业政策及重大市场动态
2012年新年伊始,各地方政府蠢蠢欲动,随着各地陆续召开两会,有关房地产的话题屡屡被提及,虽然严格执行房地产宏观调控仍是统一口径,但同时,也出现了一些细节性政策的调整。
比如、上海放宽普通商品房标准,北京居住证制度本质上也是在鼓励更多刚性需求入市,于是,部分人士开始寄望于2012年微调后可能出现政策性回暖。
之后全国有包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策,内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等,如芜湖出现了购房免契税的通知,但三日后边被中央叫停。
之后,上海有关长期居住证可购买二套房的行为也被叫停,地方政府的试探性松绑政策很快都有夭折收场,到了三月份,全国两会召开,有关房地产调控的话题再次成为了热点,从总的调控趋向及抉择来看,坚定执行“国四条”调控思路,加大保障房供应,满足首套房贷的自住需求,坚决抑制投资投机性购房,打击违规操作,切实防范金融风险。
同时积极研究市场调控的长效机制已经成为了政策层面的大方向及策略。
一季度楼市主要出台了以下调控政策:
2月7日,央行表示,2012年继续落实差别化住房信贷政策,继续推动信贷资产证券化等金融创新;
2月24日起,下调存款准备金率0.5个百分点降至20.5%。
这是央行年内首次下调存款准备金率,预计一次性释放约4000亿元资金;
2月21日,国土资源部指出,2012年保障性安居工程用地工作突出四个“更加”;
2月23日,国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》加强管理集体用地建设租赁住房试点叫停别墅用地;
2月27日,北京试点营业税改增值税,本次税制改革也将降低增值税负担,有利于逐步改变我国间接税比重过大、直接税比重过小的状况,优化税制结构;
2月28日:
上海市发文,明确上海市户籍定义,持居住证人员不在上海市户籍之列,对于住房限售政策,上海表态严格执行;
3月5日,四大行率先松绑首套房贷款利率部分商业银行在基准利率的基础上再打9.5折甚至9折;
3月6日,重庆的房产税征收范围是新增高档住宅,此后又扩大到存量高档房;上海则向存量房征收,税率分别为0.4%、0.6%;
3月6日,全国人大今年将研究制定房产保有环节税改方案税制改革内容达六项,涉及营业税改征增值税、房产税等,稳步推进房产税改革点;
3月7日,财政部房产税改革试点范围拟适当扩大进一步研究推进房产税改革的方案,适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进;
3月7日,北京市国土局表示京住宅用地的容积率不得低于1.0,表明“十二五”期间不会新建低密度豪宅项目;
3月8日,发改委表示,要坚持房地产业宏观调控政策不动摇,促进房地产业长期健康稳定发展。
在坚持现行政策措施的基础上,研究建立房地产宏观调控的长效机制;
3月9日,住建部重申限购令短期不放松调控坚定不移地执行,对一线城市房价下降非常有信心;
3月12日,央行副行长表示全面落实差别化信贷政策,各银行对居民首套房贷必须予以保证,银行不能参与开发商一成首付;
3月13日,七部委:
保持首套房贷政策稳定打击规避限购、督促地方政府切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,严格执行中央的各项调控政策,切实将房价控制在合理水平;
3月26日,住建部发布《建设用地容积率管理办法》要求地方政府严格执行容积率管理规定,不得擅自为开发商调整容积率,不得以政府会议纪要等形式擅调容积率,容积率调整必须通过听证会,公布听证专家等方式。
日前北京市提出新的供地计划当中对于容积率提出了特别的限制要求,尤其是重申容积率不得低于1.0的政策,导致很多在批的别墅项目被卡。
从上述调控政策的走向来看,2012年的调控方向基本确定,有保有压成为主要思路与手段。
(二)全国房地产市场分析
据相关统计数据显示,一季度全国房地产市场仍然处于低迷状态,房地产开发投资增速、商品房销售面积、房地产开发企业土地购置面积等多项指标均处于下行阶段。
从房地产开发投资完成情况来看,2012年1-3月份,全国房地产开发投资10927亿元,同比增长23.5%,增速比1-2月份回落4.3个百分点。
其中,住宅投资7443亿元,增长19.0%,增速回落4.2个百分点,占房地产开发投资的比重为68.1%。
1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积409221万平方米,同比增长25.0%,增速比1-2月份回落10.5个百分点;其中,住宅施工面积307653万平方米,增长22.2%。
房屋新开工面积39946万平方米,增长0.3%,增速回落4.8个百分点;其中,住宅新开工面积29427万平方米,下降5.2%。
房屋竣工面积17880万平方米,增长39.3%,增速回落5.9个百分点;其中,住宅竣工面积14325万平方米,增长40.0%。
1-3月份,房地产开发企业土地购置面积7859万平方米,同比下降3.9%,降幅比1-2月份扩大3.4个百分点;
从销售情况来看,1-3月份,全国商品房销售面积15239万平方米,同比下降13.6%,降幅比1-2月份缩小0.4个百分点,其中,住宅销售面积下降15.5%;商品房销售额8672亿元,下降14.6%,降幅缩小6.3个百分点,其中,住宅销售额下降17.5%。
从房地产开发企业资金来源情况来看,1-3月份,房地产开发企业本年资金来源20847亿元,同比增长8.2%,增速比1-2月份回落8.0个百分点。
其中,国内贷款4319亿元,增长12.6%;利用外资112亿元,下降22.4%;自筹资金8910亿元,增长25.0%;其他资金7506亿元,下降8.0%。
在其他资金中,定金及预收款4380亿元,下降9.2%;个人按揭贷款1963亿元,下降5.5%。
3月份,国房景气指数为96.92,比上月回落0.97点。
从以上对比数据中可以看出,一季度全国房地产市场整体不容乐观,房地产开发投资增速减缓,住宅新开工面积下滑明显,土地购置面积同比下降,商品住宅销售下滑明显,这充分说明,在政府高举调控大旗不动摇、购房者观望气氛愈加浓重的大背景下,一季度无论是一线城市还是二三线、三四线城市,均面临着较大的销售压力,楼市成交低迷也影响了开发商对后市的预期,加之资金链日渐趋紧,许多开发商投资开发的热情大为降低。
从市场的表现来看,二、三月份以来,在首套房贷政策松绑,开发商以价换量的促销行为下,多个城市的成交量有了明显的回升,这样的现象在近期一段时间内仍然将会持续。
(三)北京房地产市场分析
北京市土地市场延续了去年的低迷行情,在今年一季度继续遇冷。
据统计,一季度北京共计成交了45宗地块,其中住宅用地仅5宗,均为底价成交,零溢价率,这从2005年以来尚属首次。
虽然成交量基本与去年同期持平,但总计96.7亿元的土地出让金却比去年缩水39.3%,为近两年最低。
第一季度土地市场上市量也持续走低,按3月30日新出台的土地计划,今年北京住宅供地计划将减少1/3。
一季度,北京土地市场“量价”双双遇冷,两会后,随着政策方向的进一步明确,楼市调控对土地的影响正在扩大,开发商因为资金链紧张和对后市的不乐观因素,使得一些房企拿地积极性明显降低。
但负债率低、资金周转顺畅的企业,还是会考虑在土地市场不好的形势下,逆势出手的。
一季度京城商品住宅市场呈现出明显的“量价齐跌”现象,据数据显示,今年一季度,京商品住宅签约套数为18072套,签约面积为184.9万平方米,同比2011年一季度分别下降了13.2%和18.2%,签约套数也创造了最近4年来的最低值。
除去保障房因素,一季度成交的纯商品住宅为12856套,成交面积为137.7万平方米,同比去年同期也分别下滑了35.8%和35.5%,而从纯商品住宅的成交均价来看,一季度成交均价为19116元/平方米,同比下降了14.8%。
而从一季度每月的纯商品住宅量价走势来看,则呈现出逐步回暖的态势,数据显示,1-3月商品住宅成交量分别为2669、2971、7216套,成交面积为26.6、30.9、80.2万平方米,从成交量来看,尤其是在3月份,呈现出了倍数增长的现象。
而从成交价格走势来看,1-3月成交均价分别为18328、18554、19593元/平方米,也呈现出小幅上涨的态势。
之所以会出现逐步复苏的局面,与开发商大力促销关系密切。
据亚豪机构调查了解,包括金融街·金色漫香林、北京城建·世华泊郡、富力盛悦居、北京城建·筑华年等位于四环、五环周边的几个项目,在降价10%左右后都实现了比较好的销量回报,3月成交量位居北京前列。
面对持续一年多的楼市调控,越来越多的开发商无力僵持,只得选择“降价快销、弃价换量”,大量项目深幅降价刺激刚需购房者杀跌抄底,信贷政策的放宽,针对首套房贷利率优惠等相关举措也进一步促进楼市购买力的释放,这些都是3月小阳春出现的重要原因。
而3月成交均价呈现上涨态势与该月中端楼盘的成交造成的结构性上扬有直接关系。
从商品住宅新增供应的情况来看,一季度新开盘项目40个,其中,1月份开盘项目7个,2月份11个,3月份达22个,虽然一季度新增项目并不积极,但从3月份起,纯新盘项目入市增加,已经明显好于一二月份,这一方面是由于3月份楼市成交量有了大幅回升刺激了开发商的入市信心,另外一方面开发商的库存压力、资金压力也到了临界点,当务之急是去库存、回现金,唯有降低价格预期,加速出货,才是应变之策。
三、2012第一季度北京公寓豪宅市场分析
(一)公寓豪宅市场总体情况
1.市场总述
公寓豪宅成交低迷、量价双降
2012年1季度,北京市共
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 一季度 北京 高端 市场 报告