精编完整版棚户区整体改造工程可研报告.docx

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精编完整版棚户区整体改造工程可研报告

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棚户区整体改造工程

可行性研究报告

达华工程管理（集团）有限公司

二〇一三年一月

第一章总论5

1.1项目概况5

1.2项目主要经济技术指标汇总表6

1.3可行性研究范围8

1.4项目编制依据8

1.5结论与建议9

第二章项目建设背景和必要性10

2.1项目建设背景10

2.2项目建设的必要性12

第三章项目选址及建设条件14

3.1自然环境概况14

3.2社会环境状况15

3.3项目选址分析17

3.3.2项目规划相容性分析17

19

3.4建设条件20

第五章资源利用与能源消耗分析21

5.1我国资源利用现状21

5.2项目资源利用分析21

第六章节能方案分析（置后）22

6.1节能设计依据23

6.2节能设计要求23

6.3节能施工要求26

第七章项目建设方案31

7.1项目定位31

7.2总体设计31

第八章环境和生态影响评价分析40

8.1评价适用标准40

8.2环境影响分析40

8.3污染防治措施40

8.4地质灾害影响分析42

8.5生态环境影响分析42

第九章劳动安全及环境卫生44

9.1劳动安全44

9.2环境卫生44

第十章项目组织与实施方案45

10.1项目组织45

10.2项目工程实施进度安排45

10.3项目的招标情况46

第十一章投资估算47

11.1参考依据47

11.2投资估算范围47

11.3投资估算结果48

第十二章项目经济效益评价49

12.1项目收入估算分析49

12.2成本分析50

12.2.5利息支出50

12.3项目经济效果评价50

第十三章社会评价52

13.1项目对社会影响分析52

13.2项目对所在地互适性分析52

13.3社会评价结论52

第十四章结论和建议54

14.1结论54

14.2建议54

附图

附图一项目规划总平面图

附图二项目分期建设图

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

某某鹏户区改造项目

1.1.2建设单位

某公司和某公司

1.1.3资质等级

房地产开发企业三级资质

1.1.4项目性质

改建

1.1.5项目总投资及资金筹措

项目总投资10.8亿元。

其中工程费86490.55万元，占总投资80.08%；其它工程费用14474.18万元，占总投资13.40%；预备费7035.26万元，占总投资的41.97%，详见附表一。

项目的总投资为10.8亿元，全部由某公司自筹解决，相关银行贷款手续正在办理之中。

1.1.6建设工期

项目建设周期为五年。

由2012年10月-2017年10月。

1.1.7项目建设内容

本项目总用地面积82422m2,规划总建筑面积463497.8m2，其中商业用房（主要经营零售项目，未涉及餐饮、KTV、桑拿沐足等行业）99049.8m2,住宅用房267559.2m2,写字楼及公寓建筑面积为96888.8m2。

项目规划总平图详见附图一。

本项目位于武穴市永宁大道北、粮食路东、东港以西、北川路南。

地块方正，地势平坦，视野开阔，处于县城中心段，区位优势明显。

实为得天独厚的商业中心和理想的居住场所。

项目建设内容包括：

◆桩基工程:

面积82000㎡；

◆主体土建工程：

建筑面积465000㎡；

◆水、电、通信及消防设施安装工程：

面积465000㎡；

◆装饰及节能工程：

面积465000㎡；

◆公共基础设施：

包括供水、供电、通讯等综合管沟及管线设施建设，以及排水排污管网建设；项目商铺区采用分装柜式空调，未设置中央空调及冷却塔。

◆附建工程：

包括小区内道路建设、坪院硬化、绿化、亮化、污水处理设施及垃圾收集点、围墙、门楼建设、道路硬化及绿化、亮化工程。

1.2项目主要经济技术指标汇总表

表1-1项目主要建设内容

建筑物名称

层数

主要建设内容

备注

1#楼

29F

住宅

2#楼

26F

裙楼4F

写字楼

3#楼

29F

住宅

4#楼

29F

裙楼3F

住宅

5#楼

29F

裙楼3F

住宅

6#楼

29F

裙楼3F

住宅

7#楼

29F

裙楼3F

住宅

8#楼

30F

裙楼3F

住宅

9#楼

30F

裙楼3F

住宅

10#楼

30F

裙楼4F

住宅

11#楼

30F

裙楼3F

住宅

12#楼

30F

裙楼3F

住宅

13#楼

30F

裙楼4F

公寓

14#楼

11F

裙楼4F

住宅

15#楼

25F

裙楼4F

住宅

16#楼

29F

裙楼4F

住宅

17#楼

25F

裙楼4F

公寓

18#楼

4F

老干活动中心

表1-2总地块主要济技术指标

项目

数量

单位

总用地面积

82422

平方米

建筑占地面积

27954.8

平方米

建筑面积

463497.8

平方米

其中

住宅建筑面积

267559.2

平方米

商业建筑面积

99049.8

平方米

写字楼及公寓建筑面积

96888.8

平方米

地下室建筑面积

55435

平方米

停车位

1410

辆

容积率

5.62

建筑密度

33.8

%

表1-31#地块主要济技术指标

项目

数量

单位

总用地面积

35988

平方米

建筑占地面积

12432

平方米

建筑面积

191505

平方米

其中

住宅建筑面积

123821.4

平方米

商业建筑面积

40214.8

平方米

写字楼建筑面积

27468.8

平方米

地下室建筑面积

22195

平方米

停车位

574

辆

容积率

5.32

建筑密度

34.5

%

表1-42#地块主要济技术指标

项目

数量

单位

总用地面积

32181

平方米

建筑占地面积

10619.8

平方米

建筑面积

186760.8

平方米

其中

住宅建筑面积

113005.8

平方米

商业建筑面积

42035

平方米

公寓建筑面积

31720

平方米

地下室建筑面积

24600

平方米

停车位

620

辆

容积率

5.80

建筑密度

33

%

表1-53#地块经济技术指标

项目

数量

单位

规划净地面积

14253

平方米

建筑占地面积

4903

建筑面积

85232

平方米

其中

住宅建筑面积

30732

平方米

商业建筑面积

16800

平方米

公寓建筑面积

37700

平方米

地下室建筑面积

8640

平方米

停车位

216

辆

容积率

5.98

建筑密度

34.4

%

1.3可行性研究范围

（1）项目建设意义及其必要性；

（2）建设地点及建设条件；

（3）建设规划和布局；

（4）建设内容及实施计划；

（5）环境保护与节能节水研究；

（6）项目组织与运行管理；

（7）投资估算及资金筹措。

1.4项目编制依据

受某公司和某公司委托，本公司承担了武穴市某某棚户区改造项目的可行性研究报告编制工作。

该项目可行性研究报告编制依据是：

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；

（2）《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

（5）国家发展计划委员会颁布的《投资项目可行性研究指南》（2004年3月中国电力出版社）；

（6）工业与民用建筑可行性研究深度要求；

（7）国家有关规划和建筑的条例规范；

（8）国家计委、建设部联合颁发的《建议项目经济评价方法与参数》第三版。

1.5结论与建议

求；其建设内容和规模符合武穴市土地利用规划；项目土地、供电、供水、排污等建设条件具备；项目规划建筑设计方案成熟可靠。

因此，本项目建设规模适当、布局合理，是国家和地方大力支持的项目，其建设实施是必要的也是可行的。

项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。

（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。

实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。

（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。

第2章项目建设背景和必要性

2.1项目建设背景

棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。

棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。

随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。

武穴市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。

“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。

2011年，某公司提出了对某某棚户区改造工程立项的申请。

切实解决好某某棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升武穴城市整体形象。

某某棚户区位于粮食路东侧，市人民医院附近，是原文化大革命后上山下乡回城居民临时居住点，现有889户，人口达3058余人，拆迁面积206839平方米，大多数房屋是六七十年代时建造的二至三层楼房。

某某棚户区现状如图2-1所示。

图2-1某某棚户区现状图

由某某棚户区现状可以看出，该区亟待改造的原因是：

1、区内危房多

大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣，70%以上构成危房。

2、卫生条件差

区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。

3、安全隐患大

区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。

4、居民反映强烈

新修的粮食路高出该区地面，使其地势低洼，一到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。

现根据武穴市人民政府《关于加快推进对某某棚户区改造的批复》武政函（2011）61号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托某公司和某公司作为承办主体，依法、依规做好某某棚户区拆迁、改造、建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见附件六和七。

依照武穴市房地产管理局《关于将某某改造项目纳入城市棚户区改造计划的批复》武政函（2012）125号文件（见附件八），同意将某某改造项目统筹纳入2011年度城市棚户区改造计划，拆迁总户数为889户，总建筑面积为206839.48平方米，项目整体建成后计划拆迁还建面积256612.60平方米。

同时，依据相关部门文件，委托某公司负责组织实施工作，依法依规做好改造范围内的房屋拆迁补偿安置和协调稳定工作。

武穴市城乡规划局核发的《中华人民共和国建设项目选址意见书》选字第59号，以及武穴市国土资源局《关于武穴市某某棚户区改造项目建设用地预审的复函》武土资预审函（2013）2号文件，同意该项目选址，用地总规模7.84公顷，土地用途为商业、住宅，符合武穴市城乡总