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房地产相关ABS案例整理0813
房地产相关ABS案例整理
一、购房尾款ABS
1.概念
传统意义上,购房尾款是指银行按揭尾款。
购房人与开发商签订购房合同并支付首付款后,申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准和支付,此时开发商未收到的银行按揭贷款做为购房尾款根底资产。
因此,这一类型也被称为“合同收款权ABS〞。
从历史经验来看,由于购房人提供材料不与时或不完备、银行放款政策不同等原因,购房尾款存在较为普遍的逾期现象,但逾期时间不长。
例如碧桂园2期初始资产池历史逾期率在5%左右,已逾期的局部中,50%的初始资产逾期不超过2个月,75%的初始资产逾期不超过5个月。
但在不出现房屋价格大幅下跌的条件下,由于购房人已经缴纳了不低比例的首付款且通常具有真实的购房需求,购房尾款违约率较低,是一种风险较低的收益权ABS资产。
2.案例
以“博时资本-增城碧桂园购房尾款〞〔附件1-1〕例:
3.根底资产〔附件1-2〕
世茂项目的根底资产为某某海峡城、某某湖滨、某某翔安3个项目,初始根底资产为427份购房合同〔住宅〕所对应的按揭尾款。
根底资产中,95%的已付款比例高于30%,大多数分布在30%-50%之间,对于购房人的违约具有较强的约束作用。
循环购置条件方面,备选根底资产为上述三个项目的二期、三期等的购房尾款,如不能满足资产池要求,如此世茂推荐其余一二线城市项目入池,对于资产池的资质提供了较好的保障。
碧桂园两期项目的根底资产为碧桂园全国多个项目公司的尾款,其中1期初始资产池含60个项目12158份购房合同,2期初始资产池含64个项目4000余份购房合同,资产分散性较强但80%以上都分布在三四线城市。
循环购置条件方面,碧桂园1期项目规定已付款比例不低于30%,逾期天数不高于92天;碧桂园2期项目规定首付比例不低于25%,从单个根底资产层面对循环期资产池资质进展了保障。
二、类REITs的ABS
1.概念
类REITs产品,是指标的物业的产权或其股权转让给专项计划,使得专项计划同时享有物业运营收益和物业增值收益的ABS产品。
作为具有物业股权性质的ABS产品,类REITs产品根底资产的收益主要包括两局部:
〔1〕产品存续期内持有物业的收益;〔2〕产品到期后物业的处置收益。
2.案例
以“恒泰浩睿—彩云之南酒店〞〔附件2-1〕为例:
〔附件2-2〕
3.特点〔附件2-3〕
从市场发行利率来看,相对于更多依靠原始权益人信用的物业费ABS产品而言,类REITs产品发行利率与原始权益人的信用水平关联度不高,好资产受到市场认可。
比如:
区位佳、历史数据表现较好的浦发置业大厦项目,虽然其原始权益人海航受债券市场认可程度不高,但其优先级发行利率仍较低。
三、物业费ABS
1.概念
物业费ABS,指“基于物业管理合同的未来特定期间的物业费合同债权〞或“以该物业费合同债权进展质押担保的贷款债权〞作为根底资产形成的资产证券化产品。
物业公司作为轻资产企业,资产规模很小且没有可供抵押的固定资产,较难获得传统的银行融资。
但其物业合约通常期限较长、现金流也较为稳定,因而可以发行企业ABS进展大规模的融资。
2.案例
〔附件3-2〕
以“招商创融-金科物业〞〔附件3-1〕为例:
3.特点
物业费ABS各档产品的期限设置较为类似,通常为1-5年设置1-5档优先级。
还款方式通常为每档证券于到期一次还清或到期当年按季平均偿还本金。
从发行结果来看,担保人的资质水平对发行利率和各档期限利差〔期限利差一定程度上反映了投资者对于ABS产品未来信用水平的判断〕产生了重要影响。
四、运营收益权ABS
1.概念
运营收益权,是指获取写字楼、商场、酒店、物流仓库等物业在特定期间的运营收入的权利,运营收入包括但不限于租金收入、管理费收入、配套餐饮收入等。
运营收益权ABS是以物业运营未来收益权为根底资产的ABS产品,是一种收益权类ABS,在会计报表中反映为抵押融资。
从投资者的角度来看,由于运营收益权ABS往往伴随着物业资产的抵押和原始权益人的外部增信,且由原始权益人自持次级,可以看作是一种有现金流支持的、具有较强抵押品的私募债。
公司发行运营收益权ABS的主要目的为融资,常常作为替换经营性物业贷的融资品。
这一方面是由于运营收益权ABS可以达到的融资规模通常高于经营性物业贷,另一方面运营收益权ABS融资本钱往往较存量经营性物业贷略低。
2.案例〔附件4-1〕
运营收益权ABS产品概况
运营收益权ABS产品发行利率:
3.特点
原始权益人/担保人资质、抵押物业的价值是决定发行利率的重要因素。
例如,招商创业项目由招商蛇口在信托层面进展了担保增信,由于招商蛇口信用资质较好且产品未进展优先/劣后分层,因而该产品根本可以看作招商蛇口发行的抵押型私募债,发行利率也较低。
某某茂庸项目原始权益人资质较弱,但发行利率也相对较低,主要是由于其在信托层面做了物业抵押,其物业位于望京地区价值较高,主力租户包商银行也较为稳定。
产品在设计上也做出了努力:
〔1〕主力租户包商银行承当物业维修费用,且不因维修行为改变租金金额;〔2〕为防止混同风险,产品设计直接将租金归集到信托账户中,不再经过原始权益人。
发行利率较高的某某东宇工贸项目,其物业所在地为某某省潍坊市寿光县,虽然具有当地城投平台〔寿光市金财公有资产经营某某,大公AA〕的担保,但其城投融资本钱也不低〔2016年4月发行31年企业债利率为5.2%〕,因而ABS产品的发行利率偏高。
五、REITs-房地产信托投资基金
1.概念
REITs〔RealEstateInvestmentTrusts〕即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式聚集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进展房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店与服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
按照是否面向公众发行,REITs可分为公募REITs和私募REITs;按照投资获利模式,REITs主要分为权益投资型、抵押贷款型和混合型三种,其中以权益投资型为主。
2.案例分析
〔1〕REITs典型架构
〔2〕REITs中的关键主体
在REITs实施过程中,风险隔离等优势是通过SPV实现的,SPV是证券化交易能否成功的关键。
SPV〔特殊目的机构〕是一个以资产证券化为唯一目的的独立法律实体,是资产证券化交易结构的核心和中枢。
通过设立SPV,实现了破产隔离和真实销售,保证了根底资产现金流的稳定。
SPV不仅是发起人也投资者之间的中介,还连接着受托管理机构,评级机构,担保机构和证券承销商等中介服务机构。
SPV自身的破产风险隔离特征,保证了所发行证券的安全性,获取了投资者充分的信任和认可,在资产证券化过程中发挥着实质性的作用。
〔3〕案例
3.特点
我国REITs试点已经启动,但相关的法律法规并不配套,未来应加快法律、税收和信息披露等方面进展制度完善。
首先,逐步完善《公司法》《信托法》等相关法律以建立一个完备的满足REITs运行的法律体系。
其次,建立符合我国REITs开展需要的税收优惠体系。
可以参照国际上成熟的税法规定,制定专门的REITs减免税收等方面的优惠政策,为REITs开展创造良好的税收环境。
最后,建立严格的信息披露制度和监管体系。
美国公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度,而我国现有的信托计划披露较为简单,且缺乏透明度,仍有进一步完善的空间。
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