房地产理论与方法.docx

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房地产理论与方法

2010年房地产估价理论与方法真题

一、单项选择题（共35题,每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）

A．高层建筑地价分摊

B．房地产投资价值评估

C．因环境污染导致的房地产价值减损评估

D．城市房屋拆迁中的停业损失评估

2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）

A．估价对象的真实价值

B．估价对象的重置价格

C．估价对象的实际成交价格

D．合格估价师的重新估价结果

3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的

A．估价委托合同签订时间

B．估价目的

C．实地查勘估价对象的时间

D．委托人意愿

4．房地产供给有限特性的本质是（）

A．土地的总量有限

B．房地产的不可移动性

C．房地产的独一无二性

D．房地产的价值量大

5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）

A．土地使用期限

B．土地使用管制

C．土地面积大小

D．土地权利性质

6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元

A．2500

B．3000

C．3500

D．4000

11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A．技术上的可能

B．经济上的可行

C．价值最大化

D．法律上许可

12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C．甲土地的价值高于乙土地的价值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150

万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：

0：

8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元／m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．15625

14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元／m2。

A．2585

B．2393

C．2955

D．2964

15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。

乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元／m2。

A．7020

B．7091

C．7380

D．8580

16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）

A．0.4、0.4、0.2

B．0.3、0.4、0.3

C．0.4、0.2、0.4

D．0.4、0.3、0.3

17．某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.90

18．某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。

已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（）万元。

A．96.80

B．592.81

C．691.61

D．667.22

19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

20．下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。

A．毛租金乘数法

B．潜在毛收入乘数法

C．有效毛收入乘数法

D．净收益乘数法

21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（）。

A．17.13%

B．18.30%

C．18.61%

D．21.47%

22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（）。

A．投资价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．市场价值

23．某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。

A．61.84

B．78.35

C．84.88

D．173.17

24．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

25．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）

A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

26．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）

A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳集约度

D．最佳开发时机

27．现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑

面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。

则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．12800

28．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。

半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

A．0.5和1年

B．0.5年和1.5年

C．0.5年和2年

D．1年和1.5年

29．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

A．平均发展速度法

B．平均增减量法

C．数学曲线拟合法

D．中位数法

30．某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元／m2。

某类房地产2005年~2009年的价格（单位元／m）

年份

2005

2005

2007

2008

2009

价格

6810

7130

7460

7810

8150

A．8460

B．8500

C．8790

D．8838

31．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

A．甲类房地产比乙类房地产强

B．乙类房地产比甲类房地产强

C．该两类房地产强弱程度相同

D．该两类房地产强弱程度不可比

32．某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元／m2。

A．2025

B．2250

C．2700

D．3000

33．如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。

A．1125

B．1800

C．2250

D．3375

34．下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

35．下列估价业务中估价机构可以承接的是（）。

A．超出了估价机构业务范围的估价业务

B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D．承接后出现很大执业风险的估价业务

二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1．下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（）。

A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C．房地产估价是为委托人提供价格保证

D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术

2．对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。

A．放弃这个项目

B．努力学习，边学边干

C．埋头苦干，克服困难完成项目

D．找别人完成项目，签自己的名

E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

3．关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。

A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

4．某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（）。

A．该房地产的实际价格等于名义价格

B．该房地产的名义价格为50万元

C．该房地产的实际价格为50万元

D．该房地产的实际价格高于50万元

E．该房地产不存在名义价格

5．关于投资价值和市场价值的说法正确的有（）。

A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

6．下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（）

A．交通便捷程度

B．朝向、楼层

C．周围环境和景观

D．建筑规模

E．外部配套设施

7．城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。

A．建筑高度

B．建筑结构

C．容积率

D．土地使用权来源

E．土地用途

11．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。

A．应采用客观成本而不是实际成本

B．应采用实际成本而不是客观成本

C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

12．在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。

A．待开发房地产的价值

B．待开发房地产取得的税费

C．续建开发成本

D．销售费用

E．销售税金

13．根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。

则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。

某类房地产2004年~2009年的价格（单位：

元/m2）

年份

2004

2005

2006

2007

2008

2009

价格

6810

7130

——

7810

8150

8490

A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2

B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2

C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2

D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2

E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2

14．运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。

A．容积率

B．土地用途

C．土地开发程度

D．评估单位

E．土地使用权性质

15．实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定。

A．实物构成范围

B．权益范围

C．空间范围

D．时间范围

E．髟响范围

三、判断题（共15题，每题1分。

请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。

不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。

（）

2．在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。

（）

3．甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元／㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元／㎡，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6％）（）

4．在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。

（）

5．房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。

（）

6．市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。

（）

7．在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。

（）

8．根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。

（）

9．某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12％，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。

（）

10．建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。

（）

11．成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。

（）

12．在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。

（）

13．在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。

（）

14．路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。

（）

15．在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。

（）

四、计算题（共2题。

要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。

计算结果保留小数点后两位）

1．某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。

建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。

根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）

2．某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。

由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。

当地该类房地产的报酬率为8％。

请计算该建筑物的现时价值。

（12分）

答案及解新

参考答案

一、单项选择题

1.B2.D3.B4.B5.C6.B7.D8.A9.A10.C

11.D12.A13.B14.A15.B16.A17.A18.A19.B20.C

21.B22.D23.C24.B25.D26.A27.A28.A29.C30.B

31.A32.B33.A34.C35.C

二、多项选择题

1.ADE2.AE3.ABC4.ABC5.ACDE

6.ABCE7.ACE8.ACD9.BCE10.BCD

11.ACD12.ABCD13.ABCE14.ABE15.ABC

三、判断题

1.√2.×3.×4.√5.×

6.×7.×8.×9.√10.√

11.×12.√13.×14.×15.√

四、计算题

1.解：

1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％）×40×12=1075.2（万元）

2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）

3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），

或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；

4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；

5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；

6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）

8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）

2.解：

（1）重新购建价格C总

方法一：

1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）

①建筑安装成本=1200元/㎡；

②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；

③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；

④销售费用=C×3%；

⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；

⑥销售税费=C×6.5%；

⑦投资利润=（1200+96+38.88+C×3%）×35%＝467.208+C×1.05%；

⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+C×3%+88.93+C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），

2）总价计算

①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；

②专业费用=3600×8％=288（万元）；

③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；

④销售费用=C总×3％；

⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％）×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；

⑥销售税费=C总×6.5％；

⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％）×35％=1401.624+C总×l.05％；

⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，

解得C总=6356.394万元。

方法二：

每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％×40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，

解得C=2118.798（元／㎡），

则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。

（2）折旧计算

1）可修复费用=35万元；

2）装修折旧费=500×1/5×3=300（万元）；

3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；

4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；

5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30×80％）×12×3／8％×[1-