宝华大厦物业管理服务报告.docx
- 文档编号:12660432
- 上传时间:2023-04-21
- 格式:DOCX
- 页数:28
- 大小:32.46KB
宝华大厦物业管理服务报告.docx
《宝华大厦物业管理服务报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宝华大厦物业管理服务报告.docx(28页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
宝华大厦物业管理服务报告
宝华大厦物业管理服务报告
(二00八年第一季度)
目录
前言
第一部份设备管理……………………………………………...………….3
第二部份给排水系统管理………...……………………………………….6
第三部份消防设备系统管理………………………………………………7
第四部份监视系统及背景音乐系统管理…………………………………9
第五部份消防管理…………………………………………………………9
第六部份治安管理…………………………………………………………11
第七部份通信、弱电井、标识管理.……………………………………..12
第八部份装修管理…………………………………………………………13
第九部份客户服务、档案管理……………………………………………15
第十部份水电费管理………………………………………………………17
第十一部份清洁卫生、消杀、信箱管理……………………………………17
第十二部份综合回访和典型问题……………………………………………19
第十三部份管理服务费的收支情况…………………………………………21
前言
深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司物业管理分公司作为宝华大厦物业管理服务方,一直秉承“信守承诺、真诚为您”,“服务第一,客户至上”的服务理念,力图以科学、规范、现代的管理,热情、细致、优质的服务,创造一个安全、舒适的环境,为入驻宝华大厦的业主、客户创造价值。
宝华大厦物业管理服务季度报告就是对一个季度以来,物业管理服务各项工作的一个总结和综合评价。
通过这个报告,可以增进业主、客户对我们工作的了解和理解,也可以使我们总结工作的成绩以及发现工作中存在问题。
物业管理服务无止境,我们希望通过我们的工作,业主、客户的支持,将宝华大厦打造成管理精品,实现管理到位、服务优质、客户满意的目标。
2008年第一季度,宝华大厦消防安全事故发生率为零;大厦治安事故和被盗事件发生率为零;大厦清洁卫生达到大厦标准;大厦空调设备运行正常;大厦电梯设备运行无发生重大事故;大厦供配电设备正常;大厦给排水设备运行正常;大厦消防设备设施完好率为100%;大厦业主客户的有效投诉为2次,投诉处理率100%;维修及时率100%;客户回访率100%;客户平均综合满意率99.8%。
本报告共分十三个部分,按专业进行报告如下。
第一部分设备管理
一、供配电系统:
设备名称
数量
具体运行及维修保养情况
高压环网柜
6台
定期进行维护保养,每月清洁检查一次,检查高压开关绝缘气体压力,无故障运行2184小时。
变压器
3台
定期清洁维护保养,本季度于3月21日晚上轮流停电清洁三台变压器清除表面灰尘,检查和紧固高、低压端电缆连接螺丝。
加强配电房内通风散热和防鼠防小动物等措施。
无故障运行2184小时。
配电柜
30台
本季度于3月21日晚上停电清洁维护保养。
为确保供电系统的安全,检查低压配电柜接线螺丝有无动松。
柴油发电机
1台
定期清洁维护保养,检查补充水箱冷却液,定期对起动电池充电,及时补充燃料、更新润滑油等,每月试运行二次,无故障运行2184小时。
供电回路
更换了32A漏电开关6个,空气开关5个。
A座1#、2#强电井检查、加固主电缆。
按时清洁维护检查、紧固各配电箱接线螺丝。
B座1~7楼强电井检查、清洁电源箱,清除了部分电井内的杂物,清洁检查A、B座电梯总电源箱。
公共照明
更换卫生间照明灯管3支、镇流器6个。
更换走廊节能灯28个,楼梯灯40W灯泡15个,定期清洗各楼层热水器,更换热水器温度控制器1个,浮球阀6套。
二、电梯系统:
设备名称
数量
具体运行及维修保养情况
垂直电梯
7台
为了确保大厦电梯安全高效运行,每周做一次保养工作,保养时间均安排在晚上进行。
电梯公司每天派人现场值班,第一时间处理故障,每周清洁机房。
2月3日更换了5#梯风机,2月29日更换了1#梯主机油封。
自动扶梯
8台
每月保养四次,保养时间全部安排在晚上进行。
电梯公司每天派人现场值班,第一时间处理故障。
1~8#梯共更换梳齿板2块、梯级边条13条,3月16日通过了深圳市技术监督局年审检测合格。
三、空调系统
设备名称
数量
具体运行及维修保养情况
水冷柜式空调
16台
每周清洗防尘网,定期补充制冷剂、风机轴承加油、检查电气控制部分,每月对主机做了一次全面的技术检测和维护保养。
2月25日更换了5楼空调主机风机皮带。
3月9日~13日清洗全部主机风轮、防尘网、冷凝器和蒸发器。
冷水机组
4台
每周进行清洁保养,负二楼新旧二台主机每月轮流转换运行一次,每月对所有主机做一次全面的技术检测和维护保养,检查电气控制部分,3月份清洗了主机冷凝器。
吊顶水冷空调
648台
定期更换或清洗防尘网和接水盘,清洗蒸发器,检查内、外控制线路等工作。
冷却水泵、冷冻水泵
20台
每月按时保养,每季度对水泵、阀门加油一次,维修更换填料,运行正常。
空调冷却塔
14座
每月按时清洗冷却塔,每周对冷却水和冷冻水加药一次,每月做一次水质化验,更换1#空调冷却塔25A接触器一个。
第二部分给排水系统管理
一、给排水系统:
设备名称
数量
具体运行及维护情况说明
生活水泵
2台
3月4日委托装修公司对生活水泵泵体油漆一遍。
本季度无故障运行2184小时,水泵轴封处的滴水每分钟小于60滴,抽水压力稳定,水泵运行正常。
电机绝缘良好,三相电流平衡,运行良好无异常声响,各手动/自动启泵正常,本季度保养一次,每天巡视6次。
生活水箱、水池
二个(900M3)
3月12日清洗水尺软管一次。
本季度每天巡视,水位正常,无污染,箱体、池体无渗漏。
给排水管网
1100M
3月4日委托装修公司对A座卫生间给水管道、排污管道及B座七楼天面给水管道油漆一遍。
本季度每月定期巡视给排水管网,现管网无渗漏,使用正常。
雨水、污水井
48个
2月20日检查发现,餐厅隔油池排放口管井堵塞,当晚在管道内清理出油渣、油块及杂物等。
本季度每月检查一次,清理淤泥、油漆,目前管井无堵塞,使用正常。
潜水泵
3台
本季度无故障运行2184小时,每天巡视6次,各手动/自动启泵正常,现泵体运行时无堵塞,无异响,运行正常。
本季度保养一次。
排污自吸泵
3台
3月4日委托装修公司对生活水泵泵体油漆一遍。
本季度无故障运行2184小时,每天巡视6次,各手动/自动启泵正常,现泵体运行时无堵塞,无异响,运行正常。
电机绝缘良好,三相电流平衡,运行良好无异常声响,本季度保养一次。
化粪池
3个
(140M3)
2月20日A座西北面化粪池排污管道及餐厅排污井道,水流很漫,管内有油渣及杂物堵塞,当晚通知保养单位疏通一次。
3月17日委托专业公司对化粪池进行了吸粪,共清理25车,并疏通排污管道,目前化粪池无堵塞、无破损,无渗漏、使用正常。
污水池
3个
水位正常,池体无渗漏,本季度每天巡视。
减压阀
4个
本季度每月巡视一次,现供水水压稳定。
闸阀(DN100)
20个
本季度每月巡视一次,现无滴漏,使用正常。
二、用水管理
2008年一季度大厦用水情况的统计及分析
一季度大厦用水总量分别为1月份3644吨、2月份为3181吨、3月份为4637吨,合共为11462吨。
其中,楼层客户用水量为4636吨,占大厦用水量占40.44%,公共设施用水量为158吨,占大厦用水量1.38%,空调设备用水量为965吨,占大厦用水量8.42%,餐厅用水量为2251吨,占大厦用水量19.64%,1~4层电子市场用水量为3452吨,占大厦用水量30.12%。
用水量分析,用水天数为91天,平均每天用水量为125.95吨,一季度深圳平均气温在15.9℃,与上一季度相比气温下降5.8℃,空调设备用水比上一季度下降1493吨,楼层客户用水下降436吨、餐厅用水减少627吨、1~4层电子市场用水下降1068吨,公共设施用水下降54吨。
上季度用水量与本季度用水量相比下降3678吨。
一季用水量减少,主要受春节长假及气温下降影响,同时空调设备工作时间缩短,也是用水量减少的原因。
二季度,随着天气变化、气温上升,用水量将有所增加,预计第二季度用水量在14375吨左右。
电子市场实行计划用水
2008年一季度,赛格电子市场计划用水情况及实际用水量如下:
月份
一
二
三
合计
计划(吨)
1380
820
1384
3584
实际(吨)
1160
846
1446
3452
2008年二季度,赛格电子市场计划用水指标分配如下:
月份
四
五
六
合计
计划(吨)
1490
1600
1470
4560
实际(吨)
备注:
1、本用水计划按照该单位最近1-2年月度的实际用水量平均数计算。
2、该计划用水为生活用水。
空调设备用水不在本计划内。
餐厅实行计划用水
2008年一季度,餐厅计划用水情况及实际用水量如下:
月份
一
二
三
合计
计划(吨)
989
700
915
2604
实际(吨)
749
610
892
2251
2008年二季度,餐厅计划用水指标分配如下:
月份
四
五
六
合计
计划(吨)
960
1100
1010
3070
实际(吨)
备注:
1、本用水计划按照该单位最近1-2年月度的实际用水量平均数计算。
2、该计划用水为生活用水。
空调设备用水不在本计划内。
第三部分消防设备系统管理
设备名称
数量
具体运行及维修情况说明
消防自动报警系统及联动控制系统
2套
本季度报警主机及消防联动装置运行正常;报警正确,接收准确无误,系统运行正常。
3月27日测试自动报警系统,测试结果正常。
消防广播系统
1套
本季度无故障运行和待机,2184小时,定期广播系统测试,声音效果良好。
消防水泵
2台
本季度无故障运行和待机2184小时,每天巡视6次,每月定期启动,运行良好,泵体无渗水,电机接地、绝缘良好,三相电流平衡,无异声,手动/自动转换正常。
消防稳压系统
2套
本季度无故障运行和待机2184小时,每天巡视6次。
稳压泵运行,运行正常,泵体无渗水,压力正常,电机绝缘、接地良好,三相电流平衡,手动/自动转换正常。
消防栓系统
共168个
每天巡视消防栓箱,每月定期检查维护。
现各消防栓箱配件完整,管道水压力正常,安装牢固可靠。
喷淋水泵
2台
本季度无故障运行和待机2184小时,每天巡视6次,每月定期启动,运行良好,泵体无渗水,电机接地、绝缘良好,三相电流平衡,无异声,手动/自动转换正常。
喷淋稳压系统
2套
本季度无故障运行和待机2184小时,每天巡视6次。
稳压泵运行,运行正常,泵体无渗水,压力正常,电机绝缘、接地良好,三相电流平衡,手动/自动转换正常。
喷淋系统
3套
本季度喷淋系统各个喷头完好,3月24日,维保公司员工做了系统未端放水测试,水流指示器指示正常,压力开关动作正常,系统压力正常。
正压送风系统
5套
本季度无故障运行和待机2184小,每天巡视6次。
定期限检查,风阀开启、闭合正常,风力正常,联动正常。
排烟系统
3套
本季度无故障运行和待机2184小,每天巡视6次。
定期限检查,风阀开启、闭合正常,风力正常,联动正常。
二氧化碳灭火系统
3套
本季度无故障待机2184小时。
定期检查,各气罐压力正常,表面无锈蚀,保护涂层完好,铭牌清晰,手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志完好。
疏散指示装置
212个
本季度共维修5个疏散指示装置,每天巡视,现疏散指示装置良好,功能正常。
灭火器
464个
本季度对灭火器进行检查发现三个灭火器压力不足,现已更换。
其余灭火器压力正常,表面无锈蚀,铅封良好。
第四部分监视系统及背景音乐系统管理
设备名称
数量
具体运行及维护情况说明
监视系统
139个
监控点
本季度监视系统运行2184小时,监控点24小时监控,图像清晰,录放清楚,为客户提供查询17次,每月定期保养。
巡更系统
93个
巡更点
本季度巡更系统无故障运行2184小时,各巡更点安装牢固,无锈蚀,无失效,录入完整。
背景音乐系统
1套
本季度无故障运行2184小时,每天早上和晚间定时播放背景音乐和清场通知..
第五部分消防管理
一、消防管理
情况描述
处理情况说明
1月16日三层半楼梯内有铁架,影响消防通道畅通。
请清洁工将铁加搬到B座七楼顶。
1月19日A9/F消防梯前有许多废木板,影响消防通道畅通。
请清洁工将废木板搬到B座七楼顶
1月21日A北喷淋接合器玻璃坏。
维保公司员工来更换玻璃。
。
1月23日到25日节前安全检查
春节前安全检查,检出安全隐患六处,已完成整改。
3月24日富银公司员工过来消防水保养
富银公司员工过来测试消防水,测试结果,系统正常。
3月27日新天泽公司员工过来做消防自动报警系统测试
新天泽公司员工过来测试消防自动报纸警系统,测试结果,系统正常。
消防自动报警系统报警情况
本季度烟感控测器报警19次,其中:
1、5次是因装修引起;
2、6次是因客户使及烙铁引起
3、1次因客户吸烟引起;
4、2次是餐厅油烟大引起;
5、1次是由于客户烧香引起;
6、2次是清洁工搞坏消防栓玻璃引起;
7、1次是有人将烟头丢进垃圾筒引起;
8、1次是由于喷杀虫剂引起。
二、餐厅管理
情况描述
处理情况说明
负一楼餐厅检查61次
对负一楼餐厅、厨房、煤气房、柴油房消防安全、环境卫生、用电的检查并做好相关记录,本季检查中灭火器失效1个,煤气房抽风机坏1次、消防疏散灯不亮1个,发现后及时要求餐厅负责人立即处理。
运水烟罩、抽油烟管道、抽油烟机、高压静电过滤网的清冼
餐厅按规定每月底对运水烟罩系统清冼了三次,和伟兴公司电工一起检查合格后,并填写清冼检查记录。
本季度餐厅整改事项
1、1月15日要求餐厅煤气管道加保温棉,降低管道产生高温。
2、1月30日对所有煤气胶管全部更换,防止胶管老化引起漏气。
3、2月12日粉面档煤气阀检查有点微漏重新更换煤气阀。
4、3月3日煤气房清理所有助燃物及垃圾,保持房间清洁,消除安全隐患。
第六部分治安管理
情况描述
处理情况说明
临时作业监管
按流程管理,本季度在大厦内施工项目共11项。
共审理核发临时作业证33个。
在施工过程中进行严格监管,没有因施工而引发的治安事件。
货物检查
为加强进出大厦人员和货物的管理,我们采取抽查的方式检查,本季度共抽查102次,并对每次抽查都进行了详细的记录。
夜间货物监控
按照大厦规定,晚上20:
00点至次日8:
00点,所有运出大厦的货物凭客户单位盖章的放行条放行。
本季度共检查货物,并收取货物放行条共960份。
处理各类治安事件
本季度,大厦内无恶性治安事件。
处理客户间纠纷2起。
每天整治秩序,清理乱摆卖450人/次。
宝华大厦内巡查
日常对大厦各层及重点部位定时巡查,并打点记录。
本季度巡查打点10万多次,清理闲杂人员271人(次)。
夜间清场
每晚10:
30分由监控中心组织保安对大厦进行全面安全清场,本季度共完成晚间安全清场91次。
客户未锁地锁、门锁
本季度,经检查,客户下班后未锁好门的52户,都及时电话通知,并要求客户尽量回来锁好。
下班后门不锁好由监控中心加锁16户
客户下班未关电源
本季度清场时发现的问题:
1、未关插座、电脑、传真机、打印机、复印机、打卡钟等1682家(次);2、有安全隐患的,当时停电,第二天送电118家(次)。
其中A、未关饮水机的63家(次);B、未关照明灯的12家(次);C、未关神台灯的95家(次)。
保安军训
本季度,保安人员按要求进行了28次军训。
本季对保安员进行了体能、消防技能的考核。
2月4日
赛格广场清洁工来宝华大厦打开水,是用桶打的,监控中心发现后将其逐出大厦。
2月10日
有人在3号路的一水井里打捞硬币,巡逻发现后,将其带来监控中心教育。
2月26日
客户发生纠纷打斗,监控中心现场制止后,交给警察处理。
3月6日
1、A12楼有劳务纠纷。
客户称有人踢坏门,监控中心巡逻及大岗保安上楼制止,后交给警察处理。
2、有外来人员下班后上楼收纸皮,抓获后,交警察处理。
第七部分通信、弱电井、备品备料及标识管理
一、通信管理:
情况描述
处理情况说明
中国电信公司的电话、ADSL网络安装、迁移、故障维修共48部。
赛格网络公司电话、宽带网络的安装、迁移、故障维修共25部
外单位维护人按弱电井的管理规定办理有关手续,做好配合工作,检查有无乱拉线,天花有无损坏现象。
配合外单位大厦信号测试,通讯设备维护。
本季度中国电信公司、中国移动公司、中国联通公司、天威视讯每月对在大厦检测信号和设备维护、维修,主要维护的内容:
大厦各楼层信号测试、机房设备检测,发现问题及时处理,确保大厦通信正常。
客户电话业务求助6部。
按时完成客户电话故障求助有6部,主要故障有:
线路中断、更换电话水晶头、接确不良、机房出故障等。
代A608客户申请初装电话1部。
中国联通更换设备
3月17日中国联通公司在大厦检测信号比较弱,在A22楼和14楼更换两台信号放大器,在A17楼加装一个信号头。
二、备品备料及标识管理:
情况描述
处理情况说明
办理备品备料出入库手续8次
本季度办理备品备料出入库手续8次并做好统计,每季与相关物品保管人核对数量,每月与财务核对一次物品库存金额,季末做好统计报表。
标识检查12次
每周对大厦所有标识进行检查有无坏损,客户自行设置标识牌有无按公司要求,本季检查有A1、A12消防检不干胶标识牌坏损,有A21楼、15楼电梯前室客户标识牌坏损,重新更换。
做标识牌
1、2月1日对电梯前室坏损的客户指示牌统计全部统一更新,保持大厦电梯前室标识牌统一美观。
2、为客户代做标识牌7块。
大厦标识牌统计建档
本季对大厦内外的标识按名称、功能、数量、位置统一登记建册存档,做到有档可查。
第八部分装修管理
情况描述
处理情况说明
1月21日下午,A210X室装修,将木板等杂物堆放在消防电梯前室
通知该房施工单位,将木板等杂物运送
到垃圾池内。
3月3日下午,巡视B506室装修施工现场,地下有烟头。
口头警告一次,并告知施工人员,施工现场不能抽烟,违者处罚500元。
3月4日下午,巡视A811室装修施工现场,地面铺地毯,装修申报没有此项目。
通知该房施工单位,停止该项目施工,并要求恢复原样。
3月17日下午,客户报说A16/F有噪声,经查实为A161X室施工发出时噪声。
通知该房施工单位,停止该项目施工,并提示,该项目施工时间为晚上19:
00~22:
30。
3月18日下午,在巡视A16/FXX房装修施工现场时,发现装修垃圾堆放在消防电梯前室。
通知该房施工单位,将装修垃圾搬回房内,并告知装修垃圾不能堆放在消防电梯前室,应利用晚上19:
00~22:
30时,将装修垃圾直接从消防电梯运送到B座七层垃圾池内堆放。
3月25日装修施工安全知识培训。
督促深圳市伟兴达公司装修班施工人员
参加安全生产知识培训,参加人数有8人。
广告、画布更换申请、验收。
审核A、B座更换广告画布申请2份,
面积为:
48M2,签订施工安全责任书及高空作业安全承诺书,收取押金:
3000元,并对更换完工的广告及时组织验收。
本季度每周巡视外围广告牌、画布一次。
大厦装修申请、竣工验收。
本季度审核大厦(二、三次)装修申请41份,装修面积为:
2685M2,办理装修施工许
可证,签订施工安全责任书,收取装修押金:
25811元及装修垃圾清运费:
8387元。
本季度每天巡视施工现场一次,纠正一
些违章行为,处理投诉等,对装修完工的房间及时组织竣工验收,验收未能合格的要求整改。
装修垃圾
本季度每天巡视装修垃圾池一次,清运
装修垃圾共8车。
客户求助
本季度处理大厦客户求助单4份。
大厦本体、建筑物、公共走道、楼梯间。
3月4日委托装修公司对大厦A、B座公共走道、楼梯间及B座8楼电梯机房墙面、
天花刷乳胶漆。
3月4日委托装修公司对大厦A座-2层南北楼梯木扶手、B座7~8层铁扶梯、桥头堡屋面铁栏杆及天桥屋面二根钢斜拉杆油漆一次。
本季度每天巡视大厦本体、建筑物、公共
走道、楼梯间一次,通过巡视及时修复破损的墙面瓷砖、地面瓷砖、地面大理石、更换损坏的天花板、修复损坏的墙面等。
第九部分客户服务、档案管理
项目
处理情况说明
客户报修情况
本季度接受大厦客户报修主要是灯管、门把手和地锁。
其次是根据客户实际情况对各类报修、咨询等问题进行了及时跟进处理。
本季度客户报修、求助共260多项,根据维修单及回访情况统计结果,机电组、上门及时率、服务态度、客户满意度都达到99%以上,装修组维修人员的及时率及服务态度满意率都达到98%以上。
客户专项满意度调查
宝华物业致力为客户提供愉悦的、更高价值的服务体验,把目光放在客户而不是竟争对手身上。
因此,宝华物业一直以“信守承诺、真诚为您”,的服务理念面对每一个客户。
为衡量大厦客户满意度和忠诚度,宝华物业每年进行了几种类型的客户满意度调查:
每季度电话回访客户意见反馈及满度度,年度进行VIP客户高层管理人员访谈,今年二季度进行了第三方客户满意度调查。
委托深圳市展进信息咨询有限公司进行第三方客户满意度调查,本次调研结果比较满意,体现了宝华物业所有人员一直以来对付出所希望得到的最重要的回报。
这种尊重与信赖来自于客户对宝华物业的信任。
业主、客户求助
业主\客户求助共16项,求助内容主要是客户春节清洗地毯及业主求助修门窗,每项求助都详细做了记录,求助处理满意率99%以上。
业主、客户投诉
业主\客户有效投诉共2项,由于今年业主或客户流动性较大,楼层二次装修噪声影响客户办公,针对这些投诉,我们及时阻止协调和沟通,并通过电话回访,将情况和处理结果向业主或客户做好解释工作。
全过程服务
本季度回访退出宝华大厦的客户及入驻大厦有25家(含扩大面积),及时联系并为新客户送上物业服务手册及贺卡和货物放行条。
2月6日给大厦全体客户短信发送贺语。
2月17日至21日代表物业给大厦客户电话贺年。
2月28日,联系虹彩雨伞公司订做一批雨伞,为物业增添一项温情服务。
有偿增值服务
物业部开展增值有偿服务情况;本季度代理客户查询、订购机票共0人次。
为客户提供有偿复印服务,上门复印共有35次。
本季客户评价满意率
回访客户及满意度调查,本季平均满意率为99.8%。
其中:
1月份为100%;2月份为99.76%;3月份为99.7%。
档案管理
根据ISO9000标准,整理以前年度工作单据并进行报批清理报废。
办理物业公司日常的收文、发文、函等的受理并存档保管,按工作流程对各专业维护保养记录、维修工作单、报表等完整性检查,资料全部完整合格并存档。
办理物业公司日常的收文、发文、函等的受理并存档保管,按公司制度流程对各专业维护保养记录、维修工作单、报表等进行完整性检查,确保各项原始资料全部完整合格并存档。
第十部分水电费管理
情况概述
处理说明
大厦用水
1、每月底对大厦所有用水抄表记录,并将收费部分输
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 大厦 物业管理 服务 报告