上海市高档物业市场研究报告.docx

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上海市高档物业市场研究报告

上

海

市

高

档

物

业

市

场

专

题

研

究

报

告

二零零三年第一季刊

2003年一季度上海房地产宏观市场

一、土地市场

二、开发投资

三、开发规模

四、商品房市场

五、住宅销售市场

六、在建住宅基地的情况分析

七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布

贰、高档物业宏观市场简析

叁、中心城区高档物业市场分析

肆、综述

一、未来高档物业市场发展综述

二、2003年一季度各高档物业板块现况总述

伍、各区最新重点个案分析

陆、市场研究部下一步工作重点

附：

最新典型个案市场快讯

壹、2003年一季度上海房地产宏观市场

2003年一季度，上海住宅建设仍然保持着高位运行，无论投资、开发规模还是市场销售，都呈健康增长趋势。

一、土地市场

2003年1-3月，上海市出让新增经营性用地44幅，土地面积225.4万平方米，可建面积301.9万平方米，总体容积率为1.34。

在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占90%，依然为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的1.2%。

具体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区出让土地面积为各区之最，为55.2万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二，同样为8幅地块，出让土地面积为31万平方米，闵行则位居老三。

出让新增性用地中，招投标用地25幅，占地面积160万平方米，可建面积188万平方米，平均容积率为1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。

二、开发投资

今年一季度全社会固定资产投资达364.6亿元，同比增长25.9%，其中住宅投资完成了109.2亿元，比去年同期增长25.8%，占全社会固定资产投资比重达到30%。

全市商品房投资139.8亿元，同比增长29.6%，商品住宅投资108.7亿元，占房地产投资77.8%。

三、开发规模

由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工规模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长，一季度住宅的建设规模处于历史较高水平。

全市1-3月份累计住宅施工面积4531.9万平方米，比去年同期增长25.2%；住宅竣工面积496.8万平方米，比去年同期增长105.9%。

住宅新开工513.7万平方米，比去年同期新开工409.9万平方米，增长了25.3%。

新开工面积最大的区依次为：

浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新开工总量的一半，达到225.8万平方米。

四、商品房市场

　　有资料显示，至2003年2月底，全市商品房批准预售发证数205份，面积327.7万平方米，基本与去年同期持平，其中，1月份批准预售面积为258.4万平方米，2月份则为67.3万平方米，显示出2个月批准预售的一重一轻。

具体分析批准预售分区情况，1-2月共批准9个行政区205个项目，其中以浦东63个项目，100.4万平方米为各行政区之首，黄浦区于年初批准预售，上市8.2万平方米，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为5.1万平方米。

　　全市商品房预售登记面积621万平方米，成交总额219亿元，其中住宅预售面积395.6万平方米，成交金额202亿元，同比增幅为25.5%及72.1%。

1-2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%。

浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46%。

增量房购房购买对象分析，2003年1-2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。

五、住宅销售市场

第一季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头，销售量与价格保持稳步增长，新建商品房与存量房齐头并进。

根据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面积621万平方米，同比增长20.3%，其中住宅590万平方米，同比增长18.3%；存量房销售面积471万平方米，同比增长41.2%，其中住宅373万平方米，同比增长46.1%。

。

六、在建住宅基地的情况分析

1、住宅建设的地域分布

一季度共有1129块在建住宅基地，平均建设规模为4万平方米。

其中，内环线内325块，平均建设规模4.6万平方米，内、外环线间440块，平均建设规模4.5万平方米；外环线外364块，平均建设规模2.9万平方米。

一季度，外环线外的住宅新开工面积有较大幅度增长，比去年同期提高8个百分点；同时，内环线内由于旧改速度放慢，新开工规模比去年同期减少7个百分点。

内、外环线间的住宅面积比例平稳，保持在40%左右。

住宅建设地域分布情况表（%）

内环线内

内外环线之间

外环线外

施工面积

33

44

23

竣工面积

23

48

29

新开工面积

31

40

29

2、价格分布

至3月底，从全市在建住宅基地的价格分布情况看，中高价位以及高价位在建住宅的比例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在外环线外。

具体分布为：

面积（万平方米）

比例%

合计

3906.2

100

3000以下

439.8

11.3

3000-5000

1697.2

43.4

5000-7000

1131.6

29.0

7000以上

637.6

16.3

3、层数分布

从层数分布来看，多层住宅占总量的比例继续减小，占38%；高层住宅占总量的62%，其中15层以上的占总量的38%。

别墅共有289.2万平方米，占总量的6.4%，其中，单体160.8万平方米，占别墅总量的55%，联体别墅施工面积为128.4万平方米，占别墅总量的45%。

别墅建设规模最大的五个区分别是闵行（66.7万平方米）、松江（47.9万）、南汇（41.8万）、浦东（41.1万）和青浦（40.9万），这五个区的别墅建设占总量的82%。

4、户型面积分布情况

从户型来看，主流房型还是二房和三房，分别占38.1和44.9%，一房、四房和别墅分别占5.1%、9.2%、2.7%。

平均单套面积为120平方米

七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布

（备注：

以上数据来源于上海市住宅发展局、上海房屋土地资源管理局）

贰、高档物业宏观市场简析

根据房地产行业约定俗成的惯例，每平方米价位在7000元以上的搂盘归入高档搂盘；每平方米价位在3000美金以上的物业则被定位于高档市场。

据国家有关部门统计，2002全年上海单价在7000元以上的搂盘已超过全市开发总量的35％。

一、高档物业市场回顾

4高档物业租赁市场

因外围经济的不稳定因素影响，在2003年的第一季度外籍人员继续受跨国公司总部的成本控制和预算削减所影响，需要从价格相对昂贵的别墅继续转移到較便宜的高档公寓而削減本身的開支。

因此，别墅的平均租金继续向下微调，而高档公寓得益于吸纳了原先高端租赁市场的需求量，其平均租金继续有所上涨。

雖然有外籍人员为了節省開支而迁出本來的家园，但持续的外籍人员数目增长填补了部分空缺。

因此，别墅市场的平均入住率基本變化不大，只微升一个百分点至86.2%，而平均租金从每月每平方米20.3美元下调至每月每平方米19.8美元。

與别墅市场一樣，服务式公寓在本季度表现平稳，平均入住率基本上与上季持平，约在83.7%，与上季比较，平均租金只轻微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。

高档公寓市场表现颇为活跃，平均出租率出现较大涨幅，从81.6%攀升至87.4%，同时平均租金也从每月每平方米11.2美元继续上升至每月每平方米11.9美元。

4供应、需求和租金（2003年第一季高档住宅租赁市场最新项目状况）

项目名称

88新天地

嘉豪苑

碧云钻石酒店公寓

罗山绿洲别墅

区域

卢湾

徐汇

浦东

浦东

地址

黄陂南路380号

兴国路228号

碧云路1168号

康桥路1801号

类型

服务式公寓

服务式公寓

服务式公寓

别墅

套数

53

30

280

50

套房面积

（平方米）

50-89

120-290

98-249

221-406

入伙日期

1.2003

1.2003

1.2003

3.2003

需求租金价格

3,500-5,000

2,400-8,000

1,680-4,180

3800-7000

4高档物业销售市场

据上海市房地产交易中心数据显示，2002年全年上海商品住宅成交量创历史记录。

已登记商品住宅预售面积达到2,587万平方米，同去年相比增加44.3％。

同时商品住宅批准预售面积亦达到2,476万平方米，同比增加64％。

供需比为1:

1.045，市场仍然呈现出供不应求的状态。

上海市房地产市场供需量的大幅增加，预示着整个房地产市场已经进入新的发展阶段。

2003年一季度推出的高档住宅主要集中在黄浦及静安两区。

与上季度相比，浦东新区的上市量明显下降，仅为10.9万平方米。

从上市楼盘数量来看，本季度新推的12个楼盘中，4个位于黄浦区；3个位于静安区，其余分布在长宁、卢湾、浦东、徐汇。

1）价格分析

2003年一季度新推出高档住宅的价格以7000-10000元/平方米为主导，約占总推出量的75％。

而历史数据亦显示此一價位为高档住宅市场中供应比例最大的部分，并成为竞争最为激烈的细分市场。

10000-15000元/平方米的新推量达到16.4％。

而单价大于15000元/平方米的物业占到了8.6%，相对较少。

本季度新推高档住宅价格分布状况与上季度基本相同。

历史数据显示，价格在7000-10000元/平方米的住宅为高档住宅中所占比例最大，竞争最为激烈的细分市场。

2）需求分析

根据“上海市房地产交易中心”4年来收集共45000余份购房者需求调查问卷数据显示，潜在购房者在选择房型种类方面有所变化。

由于价格整体上升导致二房型住宅的客户比例有所增加，亦分流了部分原本计划购买三房型住宅的客户。

另外大量小户型单身公寓的上市使一房的客户需求得到有效释放。

2000－2002年高档物业价格走势图

3）市政建设支持

上海轨道交通网络中唯一的“金环”将于明年底成型。

这道“金环”的东半环――全长22公里的轨道交通4号线（明珠线二期）目前正在加紧建设，计划于2004年底基本建成，2005年实现试通车，它将与已建成的轨道交通1号线、2号线和3号线（明珠线一期）接轨，形成“申”字形轨道交通网络的基本骨架，发挥最大的运输效率。

届时必将进一步带动轨道周边商品住宅价格的升高。

二、未来高档住宅市场预测

2002年至今影响楼市的利好消息接踵而至：

浦江两岸综合开发实质性启动；外滩一体化开发和小陆家嘴新一轮开发建设启动；银行再度降低存贷款利率；货币化分房由政策阶段转入加速推进阶段；住房拆迁安置补贴新规定出台；房地产交易手续费降低等举措，为今年的上海楼市持续走好奠定了基调。

4高档物业租赁市场预测

在未来的一至三年的时间内，上海将有一批高品质的别墅、服务式公寓和高档公寓竣工并投入市场，此外，外籍人员的住房津贴继续向下调整，这将会对最高端的别墅和服务式公寓租金造成一定压力，但持续的外籍人员数目的增长可望缓和部分压力。

另外，由于高档公寓为豪华住宅租赁市场的末端，租金较其他两类型物业便宜，将会更受外籍人士的欢迎，入住率和租金可望稳定上升。

4高档物业销售市场预测

由于本市市政基础设施及新一轮旧城改造力度的加大，市场部预计，未来三至五年内高端住宅供应市场供应量增幅明显，同品质产品竞争较为激烈，而未来的高端住宅需求市场亦由于境内外客户的实际需求使市场容量日益增加，所以，预计总体高端住宅市场近期将维持稳中有升的态势，商品住宅的价格亦将趋于平稳。

但是，本年度全球经济受到如伊拉克战事以及“非典型肺炎”疾病等的影响，将很有可能令到外国投資者縮減投資，對上海高档物业市场带来巨大的負面影響和利润冲击。

1）区域分布特征分析

全市高档住宅供应量相对集中，从1999年至今各区域高档住宅累计供应量来看，主要集中在浦东、徐汇和长宁三个区域，占到全市高档住宅累计总量的67％。

2003年1季度的新盘主要集中在静安、长宁两区，卢湾和黄浦也有一定供应量。

受新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在黄浦、静安、长宁、卢湾等改造力度较大的区域，而沿江沿河等具独特景观资源的区域，例如黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为高档住宅的主要集中区。

2）价格分布结构分析

均价7000—10000元／平方米的物业供应占高档住宅市场主流，但其比例逐年减少。

均价在15000元／平方米以上的高档住宅比例在2000年有较大幅度上升，于2001年这个比例稳定在11％左右。

2003年1季度，均价在15000元／平方米以上高档住宅推量有非常明显的增长，究其原因主要为世茂滨江花园二期和仁恒滨江花园三期新推量较大而带动其比例迅速上扬。

比例结构的增加也提升了该季度新推物业的均价，上升为11470元／平方米。

3）未来潜在供应地块分析

并结合现有大规模高档新盘的后续推量来看，未来均价7000—10000元／平方米的物业仍是主流供应产品，但15000元／平方米以上的物业推量有一定增长。

高档住宅市场不仅总量放大，且其所占市场份额也保持了同步的快速增长，从1999年的上涨至2002年底，升幅将近1.5倍。

 从2003年初国家对高档物业市场政策一系列的调控手段的出台，预计今年高档住宅上市面积将在2002年的基础上会有小面积的放量，申城高端住宅市场的竞争将更加激烈。

附表1：

高档客源购买特性分析：

影响因素

影响程度

对价格的敏感程度

较高

对生活品质的要求

高

对社区规划和环境的要求

高

对建筑质量和外装修档次的要求

高

对公共交通的依赖性

一般

对道路的要求

极高

对休闲空间和绿化景观的要求

高

对会所设施的要求

高

对容积率和覆盖率的要求

高

对周边生活配套设施的要求

一般

对物业管理的要求

高

叁、中心城区高档物业市场分析

为配合本专题报告的市场研究，针对目前上海市中心城区在售的（包括2002年开盘销售，及部分的2003年一季度开盘销售的产品）万元左右的区域代表性个案做了一个较为详细的市场调研，并从几个方面综合分析，以求能更确实地把握高档物业市场的整体动态。

一、徐汇区

2003年，徐汇区加快了建设“静、净、洁、景”等四大环境功能区的步伐，从其高价位盘的地段看，主要集中于徐家汇商圈、肇嘉浜路沿线，即内环线以内部分区域，

2003年1－3月徐汇区销售的楼盘均为上一年度的后续，未发现有新地块、新上市产品，土地资源的缺乏将会在很大程度影响区域内高档物业的上市供应量。

本报告对目前徐汇区在售的较有代表性的五个个案进行了调查，分别是“东方曼哈顿”（尚东区）、“兆丰帝景苑”、“尊园”、“天际花园”（三期）、“阳光巴黎”。

1、产品形态：

案名

产品形态

楼层规划

天际花园（三期）

二幢30层的高层

二梯三户

阳光巴黎（一期）

三幢18层高层

二梯三户

兆丰帝景苑

五幢25层高层

二梯二户，二梯三户，三梯二户，二梯五户、六户

东方曼哈顿尚东区

7幢7层的多层，二幢16层的小高层

多层一梯两户（电梯）,

高层二梯三户

尊园

28－33层的高层

一幢三梯六户，二幢二梯四户

说明：

从产品形态来看，除了“东方曼哈顿”规划有7层的电梯多层和16层小高层外，其余个案的产品形态无一例外都是高层，其中最高的达到了33层，可见对于高档物业来说高层属于最主要的产品形态。

寸土寸金的地段优势表露无疑。

从上表可以看出，本区高档物业的楼层规划主要以二梯三户的规划为主，但也有二梯三户甚至三梯二户的规划。

在这种情况下，高档物业的建筑设计和房型设计就显得极为重要，如何保证合理的采光、观景等各个方面的因素，从而充分满足客户的需求，是开发商所必须重点关注的。

2．面积配比：

面积配比表:

一房

面积

30－40

40-50m2

50-60m2

60－70

70以上

合计

套数

/

/

46

/

/

46

比例

/

/

100%

/

/

100%

二房

面积

70-80

80-90

90-100

100-110

110以上

合计

套数

30

82

78

28

141

359

比例

8.4%

22.8%

21.7%

7.8%

39.3%

100%

三房

面积

130以下

130-140

140-150

150-160

160以上

合计

套数

52

54

144

254

268

772

比例

6.7%

7%

18.7%

32.9%

34.7%

100%

四房及复式

面积

200以下

200-250

250以上

合计

套数

69

84

15

168

比例

41%

50%

9%

100%

说明：

以上统计数据来源于东方曼哈顿（尚东区）、兆丰帝景苑、尊园、天际花园三期、阳光巴黎这五个个案，共1345户。

其中一房占3.4%、二房占26.7%、三房占57.4%、四房及复式占12.5%。

从上表可以看出本区的高档物业的主力房型为三房，比例占到所统计的数据的57.4%，而其中160平方米以上的房型以及150－160平方米的房型所占的比例最大，分别占32.9%、34.7％。

从二房的面积分布情况来看，主力为110平方米以上房型，比例占到40%。

3．物业公司及管理费：

案名

物业公司

管理费

天际花园（三期）

佳安物业

2.2元/平方米

阳光巴黎（一期）

阳光新锦物业

未定

兆丰帝景苑

怡高物业

4元/平方米

东方曼哈顿尚东区

怡高物业

8元/平方米

尊园

第一太平戴维斯

未定

说明：

从以上数据可以看出高档物业的物业管理费高于2元/平方米，最高的“东方曼哈顿”的物业管理费达到8元/平方米。

并且所聘请的多为知名的高档物业公司。

4．去化率：

案名

开盘日期

销售率

天际花园（三期）

2002.12.8

60%

阳光巴黎（一期）

2002.10.5

80%

兆丰帝景苑

2002.12

80％

东方曼哈顿尚东区

2002.11

85%

尊园

2002.8

80%

说明;

几个个案的开盘日期相差不久，从销售情况来讲总体情况良好。

“东方曼哈顿”依靠地段优势、产品规划和投资价值目前销售情况最佳。

二、长宁区

2003年1季度，长宁区高价位楼盘不断涌现。

主要分布在古北路沿线，“虹桥河滨花园”,“虹桥万博花园’和即将面市由仁恒集团开发的“仁恒河滨花园”。

长宁区选取“古北中央花园”、“上城”、“畅园”、”虹桥河滨花园”、“虹桥万博花园”（一期）、“嘉里华庭”、“东方伦敦”共7个样本进行了调查、分析。

1、产品形态

案名

产品形态

楼层规划

古北中央花园

12－13层的小高层

一梯二户，二梯一户

上城（三期）

12－18层的小高层，高层

二梯二户

畅园

32层的高层

二梯二户

虹桥河滨花园

14－30层的小高层和高层

二梯二户，二梯四户

东方伦敦

一幢28层的高层

三梯三户，三梯四户

嘉里华庭

四幢38层的高层

三梯六户，三梯四户

虹桥万博花园（一期）

三幢18－28层的高层

二梯三户

说明：

从上表可以看出本区在售的高档物业以高层为主，最高的“嘉里华庭”达到了38层。

楼层规划以二梯二户和二梯三户为主，最少规划为二梯一户，最多的规划为三梯六户。

2．面积配比

一房

面积

30－40

40-50m2

50-60m2

60－70

70以上

合计

套数

/

/

/

148

/

148

比例

/

/

/

100%

/

100%

二房

面积

80-90

90-100

100-110

110-120

120以上

合计

套数

/

/

148

54

293

495

比例

/

/

29.9%

10.9%

59.2%

100%

三房

面积

130以下

130-140

140-150

150-160

160以上

合计

套数

94

/

130

668

712

1604

比例

5.9%

/

8.1%

41.6%

44.4%

100%

四房及复式

面积

200以下

200-250

250以上

合计

套数

31

149

162

342

比例

9%

43.6%

47.4%

100%

说明：

以上数据来源于“上城”、“畅园”、”虹桥河滨花园”、“虹桥万博花园”（一期）、“嘉里华庭”、“东方伦敦”这六个个案。

共统计了2589户，其中一房占5.7%，二房占19.1%，三房占62%，四房及复式占13.2%。

可以看出主力的房型为三房，而三房中又以150－160平方米以及160平方米以上的大房型为主，分别占到了41.6%、44.4%。

3．物业公司及管理费

案名

物业公司

管理费

古北中央花园

戴得梁行

3元/平方米

上城（三期）

狮城怡安

未定

畅园

自管

5元/平方米

虹桥河滨花园

自管

2.85元/平方米

嘉里华庭

嘉里建设管理

5.5元/平方米

虹桥万博花园（一期）

自管

2元/平方米

东方伦敦

未定

9.5元/平方米

说明：

从上表可以看出有三个个案的物业管理为自管，管理费最低2元/平方米，最高的“东方伦敦”达到9.5元/平方米。

4．去化率

案名

开盘日期

销售率

古北中央花园

2002.6

70％

上城（三期）

2002.10

80%

畅园

2002.5

80％

虹桥河滨花园

2003.2

40％

嘉里华庭

2001.10

95%

虹桥万博花园（一期）

2003.4.8

70％

东方伦敦

2002.10.30

40%

说明：

虹桥河滨花园及东方伦敦的销售情况落后于区域内其它物业的原因在于虹桥河滨花园就整体来看，产品品质略低于区域内其它产品，而东方伦敦由于属于烂尾搂再改造工程从而造成其舆论影响不佳。

三、黄浦、卢湾

作为上海市传统中心城区，区域的土地供应量一直处于供不应求的局面。

从2002年的下半年，随着区域旧城改造力度不断的增大，区域内开工面积大大增加，很大程度缓解了区域内供应紧张的局面。

针对黄浦、卢湾两区的高档物业，我们选取“太阳都市花园”、“海悦花园”、“士博汇”、以及“耀江花园”（一期）四个个案进行了调查、分析。

1、产品形态：

案名

产品形态

楼层规划

太阳都市花园

5幢18－28层的高层

二梯一户，二梯二户

海悦花园

22－34层的高层

二梯二户，二梯三户，二梯四户

士博汇（1、3号楼）

21、31层的高层

二梯二户、二梯四户

耀江花园（一期）

2幢34层的高层

二梯三户

说明：

从上表可以看出黄浦、卢湾两区的高档物业都属于高层，最高达到3