颐康园老年会所建设项目.docx
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颐康园老年会所建设项目
第一章总论
项目概况
项目名称:
盘山县“颐康园老年会所”建设项目;
建设单位:
深圳市商晟投资治理;
建设地址:
盘山新县城府前大道与外环路交汇处西北角;
建设项目要紧经济技术指标见下表
表1-1要紧技术经济指标
序号
指标
单位
规模
说明
1
建设规模
总占地面积
㎡
114667
建筑构物占地面积
㎡
33930
建筑密度:
30%
总建筑面积
㎡
94290
容积率:
道路面积
㎡
17200
15%
绿地面积
㎡
63537
55%
2
项目总投资
万元
18000
土地出让金
万元
1421
无形资产
其他投资
万元
2253
递延资产
固定资产投资
万元
14326
固定资产
3
资金筹措
万元
18000
企业自筹
万元
18000
4
项目定员
人
157
管理人员
人
5
员工
人
152
含后勤1人
5
燃料、动力
年消耗
暖
MW
水
t
20000
电
万Kw
70
6
项目收益
商品房
㎡
54300
销售收入
17853
销售税金及附加
万元
893
总成本费用
万元
9101
利润总额
万元
7859
老年会所及物业
㎡
39990
经营收入
万元
1285
以下按达标年估算。
营业税金及附加
万元
64
总成本费用
万元
957
利润总额
万元
264
所得税
万元
66
税后利润
万元
198
投资回收期
年
含建设期
内部收益率
%
财务净现值i=13%;
万元
1771
盈亏平衡点
%
73
735/1285-222-64
项目实施背景与依据
区位环境
盘锦市地处辽宁省西南部,渤海之滨、辽河三角洲中心地带。
西北邻锦州,东界鞍山,南临辽东湾,市中心距沈阳150千米。
全市辖双台子、兴隆台两区和盘山、大洼两县。
区域面积4071平方千米,总人口为124.3万。
盘锦是一座以石油化工为主导产业的新兴沿海开放城市,资源优势明显、进展潜力庞大。
2020年,完成地域生产总值950亿元,同比增加18%;财政一样预算收入亿元,增加%;固定资产投资900亿元,增加65%;社会消费品零售总额185亿元,增加%;实际利用外资亿美元,增加202%;外贸出口亿美元,增加%。
要紧经济指标增速走在了全省前列!
工业集群快速成长。
万万吨炼油、百万吨烯烃等重大项目开始启动,世界行业领军企业台湾长春集团加盟盘锦,华锦扩建工程达产达标,盘锦正加速向全国石化基地迈进。
石油钻采设备、海工装备等大项目加速建设,装备制造即将成为新的支柱产业。
“五大产业集群”拉动工业增加个百分点。
高新技术产品增加值增加30%。
现代效劳业集聚区建设成效显著。
大商城市广场、鹏欣水游城等大项目加速建设,香港恒大、东方银座、广东美的等知名企业云集盘锦。
湿地旅行树起崭新形象,珠海天沐温泉城等大项目签约落地,旅行总收入增加%。
新动工房地产560万平方米。
物流、会展、文化等产业蓬勃兴起。
农业现代化步伐加速。
动工新建六和肉鸭加工等大项目23个,建成设施农业5万亩,新改建畜牧小区500个,新增水产小区30个,养殖大蟹15万亩。
农机装备水平显著提高。
战胜低温寡照、严峻洪涝等自然灾害,粮食生产达到105万吨。
辽滨新区建设如火如荼。
全市上下同心合力进展辽滨,建设辽滨。
现在,辽滨新区整体计划面积由110平方千米扩大到545平方千米,成为辽宁综合改革实验区,石油化工、石油装备和海洋工程三大园区跻身省级产业基地。
新区产业迅速壮大,知名度、阻碍力不断提升,宝来石化、振奥橡胶等重大产业项目发挥了庞大的集聚效应,口岸、铁路、公路、大学、医院等重大基础工程全面建设。
一个充满生机与活力的滨海生态新城开始形成。
城市化进程加速。
大力推动铁东老区、中央商务区等区块改造,新的城市空间正在形成。
完工中华路、泰山路等12条道路,加速中心医院、数字化城管、污水垃圾处置等项目建设,推动绿化美化亮化,市容市貌面目一新。
田家、高升等中心镇建设步伐加速。
城市化率达到65%。
盘锦市城乡面貌明显转变、基础设施向现代化快速提升。
从战略高度谋划和推动基础建设,5年来累计完成投资亿元。
疏港铁路、盘营客运专线和阜盘高速公路破土动工,滨海大道、盘营线拓宽改造等主体工程完工,百平方千米公路密度由千米提高到千米,盘锦正加速向交通枢纽城市迈进。
大伙房水库输水一期工程完工,病险水库除险加固取得时期性功效,华润城市热电、华能风电等项目进展顺利,基础设施支撑进展的作用进一步增强。
城市建设和治理水平显著提高。
建设改造中华路、双兴路、公园大街等城市道路45条,辽河城市段形成景观,辽河美术馆、湖滨公园等区块展现了进展新形象,城市环境质量和宜居水平明显提升。
加大计划执行力度,持续推动亮化绿化、市容整治和违建拆除,土地征拆工作慢慢走向法制化、标准化。
我市跻身全国创建文明城市工作先进市和省级园林城市行列。
生态盘锦建设扎实推动。
建成污水处置厂5座,日处置能力达到32万吨。
辽河流域治理成效显著,城市垃圾填埋场、螃蟹沟综合整治等工程投入利用,辽河流域盘锦段持续八年维持出境水质优于入境水质,湿地生态环境取得有效爱惜。
城市空气质量优良率达到%。
有林面积增加到26万亩。
集约节约利用土地取得踊跃成效,耕地持续十年占补平稳。
2020年盘山县国民经济继续维持高速增加,综合经济实力跨入全省中上游行列。
全县地域生产总值实现180亿元,比上年增加%;全社会固定资产投资完成180亿元,比上年增加100%;地址财政一样预算收入完成亿元,比上年增加64%;全口径税收完成亿元,比上年增加%;实际利用外资完成亿美元,是去年的7倍;农人人均纯收入实现万元,比上年增加%。
多项经济指标增幅位居全省前列,经济运行速度、质量、效益都有所改善和提高。
第三产业加速进展。
盘山县致力优化产业结构,破解效劳业短板,大力进展商贸物流业、休闲旅行业、房地产业,增强了经济活力,提高了人民生活质量。
继续扩大规模,改善结构和质量,第三产业在三次产业结构中的比重逐年提高。
全年估量第三产业增加值实现亿元,增加%,效劳业增加值实现亿元,社会消费品零售总额实现亿元。
房地产业加速进展。
2020年房地产开发完成万平方米,房地产业增加值估量实现亿元。
辽河油田恒泰利、大连银龙、大连鼎隆等一批知名企业投资新县城,丽景湾、水岸蓝桥、学府名城、龙祥商务会馆等商住地产项目动工建设。
乡镇商业和房地产开发也令人欣喜地开始起步,趋热之势明显。
高升、吴家、坝墙子、胡家、甜水等乡镇都启动了住宅小区开发项目。
旅行业加速推动。
承接了盘锦“第三届国际湿地旅行周”要紧旅行项目,成功承办了“观鸟节”和“荷花节”。
鑫安源、东晟园等老景区加速升级改造。
鸳鸯沟游船码头和两岸景观工程大体完成,红海滩栈桥、汽车宿营地和观景台正抓紧施工。
全年旅行业接待人数和产值大幅增加,成为盘山新的经济增加点。
盘山县以科学进展观统领全局,将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终,围绕“农业富民、工业强县、生态立县”进展目标,实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。
依照一个加速,两个提高,三个开发,六个冲破的要求,完善一城、五区、一带三个布局,突出经济强县、城乡统筹、生态县建设,社会事业全面进展及人民生活水平全面提高五个重点,将盘山推上了一个新的起点。
推动新县城建设。
拉开“两区一带一湖一站”(太平主城区、
胡家新城区,绕阳河景观带,甜水湖,盘锦北站)县城框架,计划建设具有北方水乡特色的湿地水城。
项目建设背景
城市老龄化是目前世界各国政府面临的要紧问题之一,中国
的城市老龄化是目前世界各国政府面临的要紧问题之一,中国的大城市早在20世纪90年代陆续走进老龄社会,因此如何改善老年人的生活状况,使老有所养、老有所用,已成为国家和地址政府的当务之急。
其实,“养老地产”并非是一个新生事物,但在中国,养老地产的进展还处于很低级的时期。
近两年,大型开发商如万科(论坛)、保利(论坛)等开始对老年住宅感爱好,扛起投石问路的“大旗”,全国布局,在上海、广州等地试点。
华润、初创等也多有提及关注养老地产的进展。
大型开发商前瞻性的举措给中国的养老地产带来了进展的信号,加上老龄人口增多现状,“养老地产”项目已经吸引了众多企业的目光。
只是,方才起步的中国“养老地产”面临着许多问题,拿地开发环节、经营方式的探讨、政策的支持力度等问题都是“养老地产”进展道路上的绊脚石。
谁来填补中国“养老地产”的惨白,又如何跨过这些阻碍,一切还需
要时刻来慢慢探讨。
“银发经济”包括商机; 养老地产盈利新增加点:
随着中国慢慢迈进老龄化社会,“银发经济”让人看到了商机。
业内人士分析,从供需方面来看,养老地产的空间专门大:
2020年至2050年,中国60岁以上的人口将由此刻的%上升到%,到2021年的以后5年,中国老年人口将达2亿,占总人口的15%。
在广州,60岁以上老人在2007年冲破了100万大关。
面对住宅市场现“量价危机”、商业地产竞争猛烈、旅行地产风险太高的现状下,“养老地产”成了开发商即将开垦的一片新价
值洼地。
中国正迎来“421家庭”时期,再过10年,第一代独生子女的父母将退休,一对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人,若是家中
老人重病需要长期护理,子女力不从心。
有需求就有商机,此种
家庭状况将成为养老地产的宠大需求,包括无穷商机。
另外,在刚终止的“房地产转型之惑:
求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会上,有专家表示,养老地产相当重要。
在寻求房地产转型道路上,关注养老地产即是关注房地产的可持续进展。
因此,养老地产被愈来愈多的开发商关注,这正成为中国房地产市场上最为诱人的概念,这让市场资本、地址政府,乃至慈善公益基金都为之兴奋。
在住宅和商业地产都受到政策的攻
击的,养老地产或将成房企盈利新增加点。
为了大幅度提升盘山第三产业比重,综合盘山县的区位环境、
结合我国养老地产现状和以后发趋势;为充分提高现代效劳业水平,塑造环渤海经济区新亮点,增进地产产业升级,实现盘山效劳业、养老福利业的现代化;盘山县人民政府与深圳市商晟投资治理共谋盘锦养老地产开发方略,两边通过友好协商,
已大体确认计划设计方案、土地价钱和相关优惠政策。
一起达到
盘山县“颐康园老年会所”项目合作协议书。
建设一个入住高兴、颐养舒心、侍奉尽心、子女放心的老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的现代会所。
项目估量于2021年3月动工,于2021年9月完工。
建设单位概况
深圳市商晟投资治理成立于2010年,从事投资治理、咨询业务,业务范围遍及国内各大中城市。
该公司牢牢抓住养老地产这一进展的契机,不断在华北、东北、华北拓展投资范围,为自己博得了进展的有利地形和继续进展的空间。
本着开拓进取、创新超越的经营理念;在通过对地理位置、周边环境、居民整体收入水平、人均消费水平、老年人群体养老现状、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证以后,拟在盘山县开发建设颐康园老年会所。
该公司以盘锦市经济背景、生态水城湿地为底蕴、以盘锦以后市场需求为导向、以品牌开发建设为龙头,栖身于盘锦房地产开发建设项目。
该公司是一个实力雄厚、老实守信、踊跃上进、勇于开拓的知识化团队。
公司坚持“以人为本”的进展理念,力争为老年群体制造一个优美、平安、舒适、方便、文明和有较高文化品位的生活环境。
公司将秉承以往的优良作风,坚持以人为本、制造精品、追求卓越、奉献社会的经营理念,继续为盘锦市的进展做出奉献。
公司竭诚与社会各界携手并进、共谋进展,同创美好以后。
编制依据与研究范围
编制依据
《中华人民共和国老年人权益保障法》;
《中华人民共和国城乡计划法》;
《中华人民共和国环境爱惜法》;
《城市道路交通计划设计标准》(GB50220-95);
《城市居住区计划设计标准》(GB50180-93);
【房产】《产业结构调整指导目录》(2007);
《盘锦市国民经济和社会进展“十二五”计划》;
《建设工程工程量清单计价标准》GB50500—2003;
《辽宁省建筑工程计价定额》(2020);
《建设项目经济评判》方式与参数(第三版);
盘山县“颐康园老年会所”项目合作协议书。
研究范围
项目建设的必要性分析、市场分析;建设条件分析、工程进度安排;确信建设规模和整体功能、设计施工方案;消防、环保和卫生方案;投资估算与资金筹措;财务效益分析,结论与建议。
通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性的综合评判,为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较靠得住的依据。
第二章项目建设的必要性
中国已进人老龄化社会
依照联合国规定的标准,一个国家的老年人口比例达到10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时,标志着那个或地域进入老龄社会。
我国在1999年就进入老龄社会,当前我国人口老龄化态势已超级严峻,2020年我国60岁以上的人口达到亿,约占总人口的12%。
在尔后较长一段时期内,老龄人口的比例将以年均%的速度增加。
从2001年到2020年这一时期,平均每一年将有596万人进入老龄,到2020年老年人口将达亿。
到2040年,我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿,这意味着每4个人中就有1个老人。
传统养老方式面临挑战
与老龄化相伴而生的一系列问题,使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难:
(1)生育率下降直接致使家庭的供养资源减少,子女养老的人均负担几倍增加。
夫妻两人供养两边4位老人,抚育1个后代的“4-2-1”模式将成为中国尔后几十年主流家庭模式;
(2)死亡率的下降推动平均期望寿命延长。
此刻中国人口的平均期望寿命男74岁,女76岁,已达到发达国家的水平(75岁)。
随着父母寿命的提高,供养时刻慢慢延长;同时,高龄老人不断增多,家庭里会显现两代老人,供养数量开始增多。
另一方面,子女的年龄也在相应提高,供养者的老龄化,将致使低龄老人供养高龄老人的局面产生;
(3)21世纪将是老年人独居的时期。
1990年,中国老年人口中,有70%的人与子女同住。
现现在,在许多城市老年人口中,空巢家庭增加到40%-50%,有的乃至达70%-80%,代际分离增加了家庭养老的困难;
(4)现代化生产节拍不断加速,劳动强度增加。
忠孝两难全,由于时刻、精力所限,成年子女愈来愈感到照料老人的担子繁重。
尤其是关于卧床不起老人来讲,他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。
单独依托家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
国内的养老设施知足不了需求
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部份,最初以为“三无”老人效劳的社会救济为主,最近几年来慢慢走向了社会化,但仍然是以非营利社会福利为主体。
目前社会福利社会化的改革,相当的重点放在原有社会福利机构走向自大盈亏方面。
由于民政系统财力的限制,加上没有有力的投资进展环境,养老设施的进展在现时期仍然是有限的缓和慢的,目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、、护理院、等。
因在传统意识里,只有“三无”老人材入住这些地址,再加上其效劳单一、档次较低,使很多老年人不肯去,子女也不肯背不孝的骂名,由此造成各地一般养老机构空床率较高,形成社会资源浪费。
最近几年来,老年人口数量增加加速,生活品质要求日趋提高,这与国内养老资源紧缺、环境设施掉队、效劳水平低下的矛盾加倍突出。
随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增,成立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫!
政府鼓舞进展养老地产
人口老龄化给中国的经济、社会、政治、等方面的进展带来了深刻阻碍,养老问题成为摆在各级政府眼前的突出问题。
国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。
2006年6月,国务院办公厅转发全国老龄委办公室和进展改革委等部门《关于加速进展养老效劳业意见的通知》,提出要成立公布、平等、标准的养老效劳业准入制度,踊跃支持以公建民营、民办公助、政府补助、购买效劳等多种方式兴办养老效劳业,鼓舞社会资金以独资、合伙、合作、联营、参股等方式兴办养老效劳业。
政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持,但因政策涉及部门较多,存在政策和谐难、落实难的问题,很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。
养老地产—产业关键
媒体报导,2020年11月7日,民政部部长李立国说,目前,城乡空巢家庭超过老人家庭的50%,部份大中城市达到70%;农村留守老人约4000万,占农村老年人口的37%,城乡家庭养老条件明显缺失。
依照民政部副部长提供的数字,目前,中国共有各类养老机构38060个,床位万张,收养各类人员万人。
可是窦玉沛分析说,养老床位总数仅占全国老年人口的%,不仅低于发达国家5%至7%的比例,也低于一些进展中国家2%至3%的水平。
由于区域之间、城乡之间进展不平稳,既存在“一床难求”,也存在“床位闲置”现象。
关于养老地产的前景,无疑是相当看好的。
这从房企和保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。
全经联养老养生地产委员会成立以来,很多业内人士关于委员会给予了很高的期望。
期望对养老养生产业地产的研究上水平,改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。
目前的养老产业,无疑是水平很低的产业,不论是养老床位数量仍是养老人群的收入水平和养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。
高端养老的产生受到养老观念的束缚,培育起来尚需要时日,毕竟高端人群还适应于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。
关于养老产业的支持政策,目前仍然仅仅停留在研究时期。
这关于急速进展的行业来讲,政策支持的缺乏从拿地、建设与经营时期开发建设企业都是一头雾水。
可是,最艰巨的仍是在经营时期。
养老地产的前景时,不合在于如何实现养老项目的盈利。
房地产在国内的进展顶峰期仅仅不足五年,实力房企本身仍是凤毛麟角。
关于囤地的观点我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地,开发进程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。
这就阻碍了房企关于养老地产的开发选择撒手为主,而很难考虑长期持有经营。
很多闻名的养老项目,养老公寓并非是项目的主体。
缘故固然是只有养老公寓,关于投资的收回目前来讲尚未专门好的模式。
而居家养老的概念目前尚未全然改变,高端的机构养老还属于培育时期。
适应现代养老社会化的需要
我国的老龄化问题愈来愈严峻,专门是实施“4-2-1”(四个老人,两个年轻人,一个小孩)政策以来,如此的体制目前来看,致使的社会问题正在慢慢严峻,常常会有老年人没人管,或受到关照的程度愈来愈不够,老年问题日趋突出,“久而久之的后果将会直接阻碍整个国家经济的进展,拖社会进展的后腿。
因此,研究老年人的住房和老年生活问题,让老年人在后半生能够生活的幸福美满,从必要性来讲,这是一个超级重要的课题。
”
现代社会变迁快速,生活节拍加速,生产社会化程度的提高,家庭养老已不适应社会的进展,时期呼唤养老社会化。
老年会所这一模式,就为养老社会化事业提供了一个爱心的平台,自然承担起社会给予的“托老养护”责任,知足老年朋友物质和精神的双重需要,提高生命质量。
大伙儿庭小环境也是以后“421”家庭子女“常回家看看”的落脚点。
随着改革开放的深切,各项改革已使政府无精力去承担和管
理这么多的社会具体性问题。
在新的投资环境下,不失机会地引入民间投资和外商投资,创建并形成必然规模“尊老养生、用心呵护”的老年养生会所,不但是新形势下投资房地产、“休闲”行业的新热点,也是完善养老保障体系的新思路,具有超级现实和深远的社会意义。
国家于1996年公布了《中华人民共和国老年人权益保障法》,提出了“五个老有”,即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
2000年,国家再次发布了《中共中央、国务院关于增强老龄工作的决定》。
确信了“以居家养老为基础,社区养老为依托,机构养老为补充”的养老居住政策,同时提出成立“9073”的养老居住分派格局:
即90%的老年人在社会化效劳协助下通过家庭照顾养老;7%的老年人通过购买社区照顾效劳养老;3%的老年人入住养老效劳机构集中养老。
办好老龄化公益性福利事业,既表现了政府对老人的关切,又表现了文明社会的养老环境,吸纳了就业人员。
盘山县“颐康园老年会所”建设项目,起点高,社会效益好,风险系数低,只要政府给予政策性支持,开办公益性福利性老年养生会所既解决了以后老龄化社会养老问题,又符合尊老、敬老、养老的社会进展规律,是可行且有效的。
盘山县“颐康园老年会所”建设项目,符合盘锦市政府关于“着力解决改善民生的举措,因此,该项目建设是十分必要的。
第三章市场分析
中国养老地产现状
中国正渐入老龄化社会,一个庞大的市场已经悄然浮现。
“到2020年,中国老龄人口会达到13%;到2020年,中国的老龄人口将接近30%,来势迅猛。
”中国老龄产业协会副秘书长估量,5~10年以后,中国会慢慢迈入老龄化社会。
此刻,与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”,正吸引着愈来愈多的资本觊觎争食。
随着我国房地产市场的进展,楼盘之间的竞争日趋猛烈,致使了房地产市场的进一步细分。
部份房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势,将老年人作为目标客户,主动将市场细分,针对老年人的特殊需求,开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。
老年住宅70年代初创于北欧,目前在发达国家已盛行,如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有很多规模的老年住宅。
从国外的情形分析,老年人住宅能够看做是一些社会老龄化的先进的国家,在某种特定状况下的老年人的居住形态。
我国已进入老年型国家,北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
老年人口比例的慢慢上升和社会人口流动性的增强,使得三
代人一起生活的家庭渐渐成为过去。
同时随着社会平安福利和个人养老金的增多,更多的老年人要独自生活,因此要求有独立的住房设施。
据2009年底的统计数据显示,全国养老服务的需求是5000万亿,现在提供的不到1000万亿,市场空间显然非常大。
一方面是巨大的市场需求,另一方面却是地产行业产品同质化非常严重。
而面对养老地产这么个巨大的市场,很多地产商以及想进入地产行业的资本却视而不见。
6月17日,全国工商联房地产商会2020年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。
来自国家老龄委的数据显示,中国老年人的消费需求已超过1万亿元,2050年左右将达到5万亿元。
庞大的养老需求和供给的庞大缺口,催生出规模空前的“银发产业”。
一、开发之惑
什么是养老地产?
目前市场上定位养老型的楼盘,主打的依然是产品,仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。
在相当长的一段时间内,养老地产对于大多数人来说,仅仅是简单的“空气清新、居住本钱较低”的概念上,很多近郊产品或旅行度假产品成为此类概念的主力承载者。
但事实上,此类产品往往远离购物、医疗、公共娱乐等大体配套,关于年老的购房者来讲,全然无法实现“老有所养”的目标。
养老社区有很多种,有的是能够自理,有的是半自理,有的不能自理,有的是国家投
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