党校物业管理技术方案.docx
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党校物业管理技术方案
滁州市委党校新校区物业管理项目
策
划
书
安徽巾帼物业管理有限公司
1.0巾帼物业简介及物业项目简………………………………………………4
1.1安徽巾帼物业管理有限公司企业简介…………………………………4
1.2滁州市委党校物业项目简介……………………………………………6
2.0管理设想及费用预算………………………………………………………7
2.1管理策划及运行费用……………………………………………………7
2.2管理服2.务整体设想…………………………………………………13
2.3具体服务方式、内容及办法…………………………………………13
3.0管理模式…………………………………………………………………15
3.1ISO9001质量体系管理模式…………………………………………15
3.2全面、严谨、系统的管理模式……………………………………15
3.3内部管理架构和机构人员设置说明………………………………16
3.4公司计算机管理系统………………………………………………16
4.0物业管理前期介入………………………………………………………17
4.1前期物业管理服务……………………………………………………17
4.2日常物业管理服务……………………………………………………18
4.3分项服务计划………………………………………………19
5.0服务方案及服务标准……………………………………………………21
5.1环境保洁方案…………………………………………………………22
5.2安全保卫方案…………………………………………………………27
5.3会议服务保障方案……………………………………………………33
5.4维修维护方案…………………………………………………………37
5.5绿化维护方案…………………………………………………………42
6.0设备、物资投入…………………………………………………………48
6.1行政备品………………………………………………………………48
6.2保安装备………………………………………………………………48
6.3清洁、绿化用品………………………………………………………49
6.4维修用品………………………………………………………………51
7.0管理指标、服务承诺……………………………………………………52
7.1管理指标、落实措施…………………………………………………52
7.2服务承诺………………………………………………………………55
8.0突发性事件预想及应急处置预案………………………………………58
8.1治安案件、刑事案件处置预案………………………………………58
8.2电梯各类突发事件处置预案…………………………………………60
8.3火灾、消防报警的处置预案…………………………………………61
滁州市委党校物业项目技术服务方案
(不含酒店、宾馆租赁)
1.0巾帼物业简介及物业项目简介
分目录
1.1安徽巾帼物业管理有限公司企业简介
1.2滁州市委党校物业项目简介
1.1安徽巾帼物业管理有限公司企业简介
1.1我公司是一家专业的物业管理企业,公司组建于2005年,在市妇联领导的关心和支持下,于2006年正式挂牌成立,市妇联领导亲自为公司命名,并把巾帼物业作为市妇联“女性再就业实践基地”。
公司具有良好的管理素质,先进的管理经验和年青的管理队伍,公司中层以上管理人员平均年龄34,拥有工程监理、财务、预算、消防、供水、供电、中央空调、电梯、等专业,中级以上职称人员10人,初级以上职称13人,拥有管理资金800万元,管理面积38万平米,管理项目21个,涉及:
政府、机关、企业、教育、卫生、烟草、电力等多种行业;现有职工327人,其中下岗职工、就业困难人员、低保户、残疾人等246个,占公司总人数的80%,其中下岗女工97人,社区安排的就业困难人员16人,残疾人4人,是一家专业从事写字楼型物业管理企业,具备承接各种写字楼及物业小区物业管理的管理能力。
1.1.1管理体系:
公司在2010年正式引入GB/T19001-2008/ISO9001:
2008质量管理体系和GB/T24001-2004/ISO14001:
2004环境管理体系,GB/T28001/OHSAS18001:
2007职业健康安全管理体系,并在2012年全部通过认证。
1.1.2企业荣誉:
1.2012年,国家人力资源和社会保障部办公厅授予:
“全国千户百强服务企业”称号。
2.2012年,省人力资源和社会保障厅授予:
“安徽省劳动保障诚信示范单位”称号。
3.2012年,滁州市工商行政管理局授予:
“守合同重信用单位”称号。
4.2010年,琅琊区人力资源和社会保障局授予“吸纳下岗职工再就业企业”称号。
5.2010年,琅琊区消费者协会授予:
“诚信单位”称号。
6.2011年,琅琊区消费者协会授予:
“诚信单位”称号。
7.2012年,市房产局主管部门年度考评甲级服务企业。
1.1.3公司业绩:
1.市规划馆管理处
2.市规划局管理处
3.市环保局管理处
4.定远县政务中心管理处
5.琅琊山蓄能电站管理处
6.市检察院管理处
7.长电科技管理处
8.市妇女儿童活动中心管理处
9.琅琊区政府管理处
10.琅琊区教委及各下属学校管理处
11.滁州学院(北校)管理处
12.人民防空管理处
13.嘉美公司管理处
14.邮政速递物流公司管理处
15.定远县计生站管理处
16.亿通手机公司管理处
17.贝旺族食品管理处
18.喜多多食品公司管理处
19.琅琊区检察院管理处
1.2滁州市委党校物业项目简介
1.2.1滁州市委党校物业项目位于花园路与西涧路交叉口西侧,占地面积80亩,建筑面积27000平方米,其中综合楼1栋,宿舍楼1栋,面积16000平米,图书馆和行政楼6184平米,教学楼5188平米。
本方案所述物业项目服务范围包括行政楼、图书馆和教学楼,不包括酒店、宾馆。
1.2.2委托服务内容和职责范围包括:
1.2.2.1安全保卫工作:
负责门卫的值班及来访登记和接待工作,负责校区内的巡逻检查工作(不包括酒店、宾馆楼宇内部);负责管理区域内的财产设施安全;负责消防监控的值班、记录及消防器材维护检查工作;负责管理区的秩序维护和停车场管理工作(不含酒店、宾馆专用停车场);负责管理区噪声管理制止工作;
1.2.2.2环境保洁工作:
负责室外环境卫生、门前三包的清扫保洁工作(不包括宾馆、酒店);负责室内委托范围内的保洁工作;负责办公垃圾的收集和清运。
1.2.2.3绿化管理:
负责委托范围内的绿化养护和会议花卉摆放、更换工作;负责制定绿化养护计划并组织实施;
1.2.2.4公共设施管理:
负责委托范围内的设备设施管理和配电房的日常值班和维护管理;负责现场维修所需(300元以下)备件的采购储备。
负责现场突发事件的应急抢修和处理工作。
编制各项维修、维护计划和应急事件处置预案报业主方备案批准。
协助和督促特种设备的检修公司做好维护工作并做好记录报业主方备案。
建立设备、设施的维保档案。
1.2.2.5会议勤务保障:
负责会议室设备设施的使用和检修维护工作;负责会议的勤务保障工作;负责会议现场花卉、设施的摆放和方案实施;
1.2.2.6多媒体管理:
负责教学、会议、弱电设备的开启使用和日常维护保养;负责多媒体使用人的使用教学。
2.0管理设想及费用预算
分目录
2.1管理策划及运行费用
2.2管理服2.务整体设想
2.3具体服务方式、内容及办法
2.1管理策划及运行费用
2.1.1配备原则
2.1.1.1服务第一的原则
管理机构的设置与各类员工的配备,均以提高市委党校物业管理的整体服务水平为前提。
在充分满足把市委党校管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的办公和学习环境,让业主和学员充分亨受到这一目标的基础上,从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主和学员提供全天候、全方位的优质服务。
2.1.1.2精干高效的原则
着眼于管理现代化和组织科学化,通过提高员工基本素质,增加管理科技含量,来达到机构精简,人员精干,工作高效的目标。
既保证服务的高质量,又实现运行的高效率。
使市委党校物业管理具有可持续发展的长久后劲。
2.1.1.3知识化、专业化的原则
各类员工的配备,均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。
根据员工不同的工作职责,要求员工必须具备相应的文化知识水平,在此基础上,取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。
并辅以不间断的物业管理专业知识培训,使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。
2.1.2岗位设置及人员配备
2.1.2.1拟任市委党校物业管理项目负责人情况一览表
姓名
年龄
学历
从事专业
职称
拟任职务
证书编号
徐杰
34
大专
5年
项目经理
管理处主任
3332064424号
2.1.2.2市委党校物业管理骨干和技术人员配备情况一览表
姓名
岗位
年龄
学历
专业年限
职称
陈长柱
水电工
49
初中
29年
高级技工
张健
弱电技师
42
大专
6年
中级技工
刘超
保安队长
46
技校
6年
共产党员、退伍军人
李涛
保洁主管
34
技校
4年
李春艳
会议服务主管
39
高中
6年
2.1.2.3岗位设置、人员配备
岗位
人数
备注
项目经理
1
行政班,负责全面工作,重大活动和会议必须在现场协调指挥
保安班长
1
行政班,负责安全保卫全面工作,白天巡逻检查、车辆管理,消防器材检查维护,噪声管理,协助做好其他工作
保安员
6
24小时值班,两班倒;白天2人:
门卫1人、消防监控值班1人;夜间3人:
门卫值班1人,消防监控值班1人,巡更1人;调休:
1人,5天休息1天。
教学楼保洁
2
负责教学楼全面保洁
图书馆、行政楼保洁
3
含班长1人,负责委托范围内的保洁工作,协助突击教学楼开班教学期间保洁工作
园艺兼室外保洁
1
负责院内环境卫生,协助配合绿化、设施维修工作
水电工
1
负责配电房值班和设备设施维护,8小时工作制,24小时在勤,非工作时间突发情况1小时赶到现场。
弱电技师
1
8小时工作制,时间机动灵活,满足现场需要
会议服务员
2
行政班,根据会议保障需要安排作息时间,并负责做主要领导办公室卫生和接待室工作。
人员合计
18
2.1.2.4运行费用
2.1.2.4.1人工费用
岗位
人数
工资
保险
服装费
小计
说明
项目经理
1
1500.0
816.0
20.0
2336.0
1、保险按照社保局缴费标准。
2、服装配备按照:
夏装2套、春秋装1套、冬装1套,3年更换折合每月约20元,会务人员服装为提升形象,配置较高。
保安班长
1
900.0
816.0
20.0
1736.0
保安员
6
800.0
816.0
20.0
9816.0
保洁员
5
700.0
816.0
20.0
7680.0
园艺工
1
1000.0
816.0
20.0
1836.0
水电工
1
1800.0
816.0
20.0
2636.0
弱电技师
1
1500.0
816.0
20.0
2336.0
会议服务员
2
1100.0
816.0
20.0
3872.0
合计
32248元/月
年费用合计
32248×12=386976元
2.1.2.4.2保洁用品及消耗费用
名称
单位
数量
单价
合价
说明
尘推
个
5
60.0
300.0
1、保洁用品和消耗按照保洁员人单人每月消耗计算。
2、不常用的保洁工具为节省费用从公司领用,不占用业主费用。
抹布
条
10
3.5
35.0
洗衣粉
袋
10
2.5
25.0
洁厕灵
瓶
20
3.5
70.0
消毒液
瓶
10
3.5
35.0
簸箕、扫把
套
5
15.0
75.0
年费用合计
540×12=6480元
2.1.2.4.3绿化维护用品及消耗费用
名称
单位
数量
单价
合价
说明
园艺剪
把
2
25.0
50.0
1、本项费用测算按照年度费用;
2、该项费用由于第一年可能由施工单位维护和包活,我方可能不会产生费用,如不需要我方维护,该项费用不计。
喷雾器
台
1
120.0
120.0
肥料
袋
5
65.0
325.0
药剂
项
1
300.0
300.0
防寒草绳
捆
30
25.0
750.0
锹、铲、锄头
项
1
60.0
60.0
年费用合计
1605元
2.1.2.4.4维修维护消耗预算
该项费用由于物业设施刚刚建成,部分设施和设备尚在施工单位质保期内,部分设备设施可能直接列入移交,或逐步进行移交。
所以,很难进行精确测算,本项预算构成按照设施故障率和损坏预想进行预算,如不精确,业主方可以提出修改或采取其它方式,我方愿意接受。
如无异议,在报价内,我方负责委托范围内设施一年期的维修。
名称
单位
数量
单价
合价
说明
上下水管道
项
1
1500.0
1500.0
1、管道维修包括疏通和维修更换;
2、卫生间设施维修包括隔断、龙头、冲水器、下水软管、和阻塞疏通。
3、办公家具维修包括桌椅板凳和教学设施、会议室桌椅。
4、小件电器包括电子钟电池更换、开水器配件和水电维修辅材。
5、门窗维修包括门锁、合页窗户锁扣、风撑。
6、照明系统更换包括灯泡、灯管、整流器、启辉器、开关、插座。
卫生间设施
项
1
2000.0
2000.0
照明系统
项
1
2000.0
2000.0
办公家具
项
1
500.0
500.0
小件电器
项
1
1500.0
1500.0
门窗
项
1
1000.0
1000.0
年费用合计
8500元
2.1.2.4.5税金:
(税金为上述费用的5.6%)
(386976+6480+1605+8500)×5.6%=22599元
2.1.2.4.6管理费:
10%(管理费包括电话费、工具、器材费、投入成本回收、公司利润和不可预见的支出费用)
(386976+6480+1605+8500+22599)×10%=42616元
2.1.2.4.7年服务费用合计:
468776元(大写:
肆拾陆万捌仟柒佰柒拾陆元整)
2.1.3各类人员素质标准
2.1.3.1管理处主任:
(暂定,待业主方批准)
(1)三十四周岁,中级职。
(2)身体状况:
身体健康,身高1.65M。
(3)工作态度:
服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。
(4)工作能力:
要求能够熟练处理本岗位的各项工作。
(5)学历职称要求:
高中学历,中级职称。
2.1.3.2服务中心接待员:
(拟定)
(1)年龄不超过35周岁,身体健康。
(2)学历要求:
中专或同等学历以上。
(3)工作态度:
服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。
(4)工作能力:
要求能够熟练处理本岗位的各项工作。
2.1.3.3会议服务员:
(拟定)
(1)年龄不超过35周岁,身体健康,形象端庄。
(2)学历要求:
大专及以上,初级以上职称。
(3)专业水平:
持有岗位证书。
(4)工作态度:
服务热情、服从领导、积极主动、认真负责。
(5)工作能力:
要求能够熟练处理本岗位的各项工作。
2.1.3.4维修工:
(1)年龄不超过45周岁,身体健康。
(2)学历要求:
高中、中技以上。
(3)专业水平:
必须有3年以上本专业工作经验。
2.1.3.5水电工:
(暂定,待业主方批准)
须持滁州市劳动局签发或转审的有效<特种作业操作证>。
普通维修工(水工、泥工、空调工等)必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。
2.1.3.6保安员:
(1)年龄:
30--50周岁之间。
(2)身体状况:
健康、五官端正、身高170CM以上。
(3)学历:
具初中(同等学历)以上文化程度。
(4)有较强的观察、记忆、分析和辨别能力,有责任心。
2.1.3.7保洁员:
(1)年龄在35—45周岁之间。
(2)身体健康、五官端正。
(3)具有初中以上文化程度。
2.2管理服务整体设想
安徽巾帼物业管理有限公司经过近7年的实践摸索,不断总结、创新发展,形成了一套严谨、先进的管理模式,并转化成公司独特的管理优势。
对于滁州市委党校物业项目,我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去,全力以赴,塑造精品,把巾帼物业的品牌浓缩在滁州市委党校物业项目的管理与服务之中。
2.2.1在滁州市委党校物业项目物管中全面引用ISO9000国际质量体系。
滁州市委党校作为物业管理主管单位,我们将通过实际的运作,结合市场的需要将滁州市委党校物业项目实际管理过程中全面引用ISO9000国际质量体系。
2.2.2在日常物业管理中引入环保理念,将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理中。
体现市委党校倡导的绿色、健康生态的办公环境。
将通过管理保证环境的高度整洁与和谐,通过回归自然的氛围,培养物业使用人的自律意识,从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯,使市委党校成为“环保校园”。
2.2.3全面推行酒店式物业管理,公寓管理于全面、细致的服务之中。
在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验,并将由我司策划部、质量部会同“市委党校物业管理处”提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。
物业管理公司与业主及物业使用人之间,不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系,而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
2.2.4全面推行智能化物业管理。
我司下属工程部曾给多家单位担任智能化系统的前期介入和设计,对施工、维修、保养工作,有其丰富的经验将用于市委党校设置的楼宇智能化系统,对智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理,以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。
2.2.5公司将根据业主、用户的实际需求提供“个性化”服务。
加大服务深度及广度,在管理上营造的特定氛围之下,使在市委党校工作的人们处处感受到舒适、便利,创造温馨和谐的生活环境。
2.2.6分开管理方式
根据市委党校自然环境优势,将全部实行封闭式管理,加强人防与技放防相结合;强化技防,降低管理成本,提升服务质量。
2.2.7创优
条件具备后第一年创市优秀示范项目,第二年创省优。
3.0管理方式
分目录
3.1ISO9000质量体系管理模式
3.2全面、严谨、系统的管理模式
3.3内部管理架构和机构人员设置说明
3.4公司计算机管理系统
3.5控制方式
3.1ISO9001质量体系管理模式
公司的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9000:
2004管理模式建立、实施,并力争通过了ISO9001的质量体系认证。
3.2全面、严谨、系统的管理运作模式:
我司的每一个管理项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中,公司机关、各专业部门、各分公司与各管理处形成一个有机的整体,而不像其它物业管理公司各管理处基本独立、各自为政;我司对每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持,使其处于公司的有力控制之中。
其主要表现在以下几个方面:
运作模式、公司信息反馈机制、管理处客户信息反馈机制、检查监督机制、专业化运作模式。
3.2.1公司信息反馈机制:
我司参照ISO9004-2管理模式中的服务质量建立信息反馈机制,以不断提高管理质量、服务水平,并不断提升品牌。
除了正常的行政管理体系及检查监督体系中的信息反馈之外,在日常工作之中由质量管理部全面负责业主及物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈,由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈。
3.2.2专业化运作模式:
对于项目专业性与技术性较强的管理服务,都由公司的各专业化队伍提供专业服务,同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司(如清洁公司、家政公司等),以降低成本,提高效率。
3.3内部管理架构和机构人员设置说明
1、由于市委党校全封闭式管理,需加强人防与技防的结合,管理层人员按照整体管理层架构设置,根据项目的具体情况,管理人员可酌情调整。
3.3.1岗位职责
(1)管理处设服务中心(包括保洁、大型活动和会议服务)、保安部、工程部三部。
(2)服务中心负责办理档案管理、问询、投诉、报修和特色服务等所有接待工作;整个范围内的清洁绿化和楼层管理工作;管理处日常物资采购;内部员工培训;员工宿舍和食堂的管理等。
(3)保安部负责消防和公共安全保卫工作;交通、停车场等管理工作。
(4)工程部负责公共设施、设备的保养和维修管理工作;用户提出的日常维修、提出的合理化建议等工作。
3.3.2严格的人员管理和科学的目标责任:
我司所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了“自觉自律的意识”,“严格苛求,精益求精”是公司服务卓越质量的重要前提。
(1)管理人员全天候现场驻扎:
我司要求所有的管理处绝大部分管理人员24小时在勤,随叫随到,实行半军事化管理,这样不仅可以使所有的管理人员熟悉物业及用户情况,密切与用户的沟通联系,更可以提供及时服务并迅速应对突发事件,同时确保了全面的质量管理水准,使我司最大限度地提供优质服务。
(2)目标责任制:
具体管理项目之管理目标的实现,与管理处主任的升迁、去留密切挂钩,这一点是公司管理中考评激励机制的重要特色之一;同时具体管理项目以管理处主任为核心的全面负责,也提高了管理的效力。
4.0物业管理前期介入
分目录
4.1前期物业管理服务
4.2日常物业管理服务
4.3分项服务计划
4.1前期物业管理服务
4.1.1从物业管理各专业角度提出专业建议,方便日后的物业管理,如:
(1)建筑设计(地下室、地面、架空层、标准层、屋面等)是否满足物业管理的需求;
(2)设备机房的环境、通风是否满足要求;
(3)根据清洁管理经验及整体规划要求,对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议;
(4)管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
(5)根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议;
(6)从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议;
(7)根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见,对设计中的缺陷提出纠正及修改建议;
(8)给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;
(9)从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议;
(10)根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议。
4.1.2从智能化的实用,经济角度,提出专业建议,如:
(1
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- 党校 物业管理 技术 方案