《房地产估价案例与分析》真题及答案.docx

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《房地产估价案例与分析》真题及答案

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2021《房地产估价案例与分析》

一，问答题（共3题，每题10分；请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）2021年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租

赁期限为

20年；租赁合同商定，租赁期满后全部装修与房屋一同由甲公司无偿收回；乙公司承

租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范畴，某房地产估价机构

接受托付对该房屋进行拆迁估价；请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲，乙双方签订的租赁合同？

2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途，面积？

3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格显现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：

结合该市房地产状况，采纳假设开发法评估该在建工程的抵押价值应留意哪些问题？

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使

用权，用途为工业用地；最新城市规划将该地块调整为商业用地，

托付某房地产估价机构进行有关估价；请问：

政府现对该地块进行收购储备，

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？

相宜选用哪些估价方法？

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地仍需投入哪些费用？

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？

相宜选用哪些估价方法？

二，单项挑选题（共3大题，10小题，每道题

2分；每道题的备选答案中只有

1个最符合题

意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）甲公司于

2021年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼；商业楼分

为A座，B座，规划总建筑面积分别为

66000㎡，69000㎡.总层数为地上

4层，地下1层，2021

年6月该商业楼通过竣工验收并备案；其中

A座总建筑面积为

65000㎡，地下1层出租给乙公司

经营超市，租赁期限为

15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，

租赁期限为

10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为

67500㎡，办理了销售许可证，

其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为

40500万元，施工方按合同商定支付了工程款

5％的

质量保证金，截至目前已付工程款

93％；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款；

1．A座，B座合计抵押建筑面积为（

A．124500B．127000

C．132500D．135000

）㎡；

2.据调查，该商业楼

A座地下一层的客观租金水平为

2.0形（㎡·D），地上一～四层的客

A座抵押价值时，关于租金取值的说

观租金水平为

法，正确选项（

3.0元/（㎡·D），就用收益法测算该商业楼

）；

A．租约期内和租约期外都取客观租金

B．依据谨慎原就，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．依据谨慎原就，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（

A．810

）万元；

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B．132025

C．2835D．4860

（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为

20000㎡，2007年

1幢，总建筑面积为

11月取得建设工程规

25000㎡；2021年6

划许可证，规划建设厂房

5幢，食堂，浴室，办公楼各

月甲公司取得了其中的办公楼和

3幢厂房的建设工程施工许可证，

总建筑面积为

16500㎡，至2021

年

年

12月办公楼已完成主体结构；

3幢厂房尚未完成屋架施工，

此后项目停工至今，在此期间，2021

5月甲公司自行建设了

2间宿舍，共计

500㎡；因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿仍债

2021年6月30日的市场价值；

）前提进行估价；

务，托付乙房地产估价机构评估该项目于

4．采纳假设开发法估价时，应依据（A．自己开发

B．溢价转让

C．被迫转让D．自愿转让

5．采纳成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采纳（

A．B．C．

D．

）；

6．采纳成本法估价时，可计入开发成本的是（

A．办公楼开发费用B．食堂开发费用C．宿舍开发费用D．浴室开发费用

）；

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7．采纳成本法估价时，应（

A．依据预算额测算在建工程价值

）；

B．按工程已结算额测算在建工程价值

C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

三，以下估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的

13处（每指明一处错

误得3分，此题全对得

40分；请在答题纸上作答；每个错误对应一个序号，未将错误内容写在

序号后面空格处的不计分）

封面（略）目录（略）致托付人函（略）

××有限公司：

受贵公司托付，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋全部权证号：

××

字第××号，建筑面积为

339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请

抵押贷款确定房地产抵押贷款额度供应价值参考依据；

我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，

估价人员在结合有

关资料的基础上，遵循估价原就，依据估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格

的各项因素，经过测算并结合估价人员体会，确定估价对象于估价时点

2021年4月21日满意本

报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表

1）：

表

估价对象估价结果一览表

1

评估单价

/（元/㎡）

评估总价/

万元

房屋坐落

房屋全部权证号

用途

面积/㎡

假定未设立法定优

先受偿权下的价值

××市××街××

号

××字第××号

商业

工程款优先受偿权价值

-

O

0

房地产估价师知悉

已抵押担保债权价值

-

0

0

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其他

-

O

0

的法定优先受偿款

合计

-

O

0

抵押

小写

价值

大写

人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整

=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值法定优先受偿款；

注：

估价对象抵押价值

-房地产估价师知悉的

××房地产估价有限公司（盖章）

法人代表：

×××二O0九年五月二十二日

注册房地产估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告

一，估价托付人（略）

二，估价机构（略）三，估价对象

（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺，酒楼，茶楼，客房，办公用房为一体的综合性大楼，该

建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共

层为茶楼，四～五层为客房及办公用房；

5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三

大楼外墙粉色墙砖，

一～三层为大面积玻璃窗，

四～五层为玻璃幕墙；

内部设备有中心空调，

自动喷淋系统，一部电梯，二部消防楼梯；

估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆；

339.29㎡，层高为

；目前出租用作酒楼，餐

经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，保护保养较好，处于正

常使用状态；

（二）权益状况估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房；估价托付人供应的《房屋全部权证》记载内容为：

房屋全部权证号：

××字第××号；房屋

全部权人：

××有限公司；房屋坐落：

略；产别：

私产；幢号：

××；房号：

××；结构：

框架；

房屋总层数：

5层；所在层数：

一层；建筑面积：

年6月6日；

㎡；设计用途：

商业；登记日期：

2007

估价托付人供应的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：

土地证号：

第××号；土地

使用者：

××有限公司；坐落：

略；地号：

略；地类（用途）：

商业用地；使用权类型：

出让；

使用权面积：

3065.30㎡；终止日期：

2046年

4月20日；登记日期：

2006年4月21日；

至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为

37年；依据估价对象托付人供应的资料及估价

人员实地查看情形，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权益限制；

四，区位状况（略）五，估价目的

为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值；六，估价时点

2021年4月21日；

七，价值定义

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本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，

师知悉的法定优先受偿后的价值；八，估价依据（略）九，估价原就（略）

十，估价方法（略）十一，估价结果

减去房地产估价

经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币

十二，估价对象变现才能分析（略）十三，估价人员（略）十四，估价作业日期

2021年4月21日至2021年5月22日十五，估价报告应用的有效期（略）

××房地产估价有限公司

2021年5月22日附件（略）

一，个别因素分析（略）二，区域因素分析（略）三，市场背景分析（略）四，最高正确利用分析（略）

五，估价方法选用（略）六，估价测算过程

491.26万元，单价

14478.96元/㎡.

1.收益法

收益法是基于预期原理，

选用适当的酬劳率将预期的估价对象房地产将来各年的正常收益折

算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法；其基本运算公式为：

式中V--收益价格；

i

A--相对于估价时点而言的将来第

Y--房地产的酬劳率（折现率）；

（1）确定房地产收益

1）租约期内房地产收益

i期末的净收益；

估价对象已出租，租约期至

租约期内房地产年有效毛收入见表

2021年4月20日；依据估价对象租赁合同，从估价时点起算，

2.

表2租约期内年有效毛收入一览表

时间

（单位：

元/㎡）

有效毛收入

2021

～2021

50×12=600

2021

～2021

55×12=660

2021

～2021

60×12=720

2021

～2021

60×12=720

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往：

租金按建筑面积运算，收入均为年末取得；

2）租约期外房地产收益依据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积运算的正常市场租金为

70～75元/（㎡·月）

（运算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年

2％～5％，由此，猜测估价对象

3％的比率递增；依据当地市场一

租约期外第一年的客观毛租金为

100元/（㎡·月），且按每年

般情形，空置率取

的有效毛收入为

2％，假设上述收益变化趋势在将来使用年限里相对稳固；就租约期外第一年

100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）；

（2）确定年运营费用

运营费用包括：

治理费，修理费，保险费，税金，运算结果见表

（3）确定年净收益

3（运算过程略）；

运算公式：

估价对象年净收益

=年有效毛收入-年运营费用

就估价对象年净收益见表

3.

表

估价对象年净收益运算一览表（单位：

元

年有效

/㎡）

3

治理费

用②

修理费

③

保险费

④

年运营费用

⑥=②+③+④+⑤

年收益

⑦=①-⑥

时间

毛收入

①

税金⑤

2021

～2021

600

18

18

2021

～2021

660

18

2021

～2021

720

18

20212021

720

18

（4）确定酬劳率

综合考虑，确定酬劳率为

7％（运算过程略）；

（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：

=16740.50（元/㎡）；

2．市场法

市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对比比较，

对已发生交易的类似实例的已

知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法；其基本运算公式为：

比准价格=可比实例房地产的价格×交易情形修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（1）可比实例相关情形可比实例比较因素一览表（略）

.

（2）建立可比价格基础（略）

（3）选取比较因素及因素条件说明

依据《房地产估价规范》（GB./T50291-1999）及项目特点，本次比较因素挑选交易情形，交易日期，区域因素和个别因素；

1）交易情形交易情形是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易；2）交易日期

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交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其

成交价格存在差异；

3）区域因素和个别因素

估价对象为商业房地产，依据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度，交

通条件，城市规划限制和环境等；个别因素包括临街状况，距区域商业中心距离，距公交站点距离，层高，面积，外形，开间，成新率等；

4）估价对象与可比实例比较因素情形见表

5估价对象与可比实例比较因素情形

5.

表

估价对象

可比实例3

影响因素

可比实例

1

可比实例2

正常

正常

交易情形

正常

正常

2021

2021

2021

交易日期

2021

繁华

商业区域

小区级

小区级

小区级

小区级

商业设施集合

状况

小区级综合专业商

场

小区级综合专业商

场

小区级综合专业商

场

小区级综合专业商

场

程度

区

域因

素

交通

条件

公交便利程度

1-2路公交线

1～2路公交线

1～2路公交线

1～2路公交线

交通通达程度

双向二车道

双向二车道

双向二车道

双向二车道

城市

规划限制

功能分区

商业，住宅

商业，住宅

商业，住宅

商业，住宅

环境欠干净，但经

营

环境欠干净，但经

营

环境欠干净，但经

营

环境欠干净，但经

营

环境

区域环境

气氛良好

气氛良好

气氛良好

气氛良好

临街

临街道路类型

城市主，次干道

城市主，次干道

城市主，次干道

城市主，次干道

状况

临街位置

城市主，次干道

城市主，次干道

城市主，次干道

城市主，次干道

距区域

商业中心距离

100～5001"i"1

100～500m

100～500m

100一500m

距公交站点距离

小于50m

小于50m

小于50m

小于50m

个

别

因素

层高

面积

面积适中，对现有用途无影响，同时也利于将来用途转变

外形

外形规章

外形规章

外形规章

外形规章

开间（宽度与进深比）

1：

八至九成新

1：

1

七至八成新

1：

七至八成新

1：

七至八成新

成新率

依据估价对象与可比实例比较因素情形表，

建立估价对象与可比实例因素修正系数，

见表

6.

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表6估价对象与可比实例因素修正系数

影响因素

估价对象

可比实例

1

可比实例

2

可比实例

3

商业区级别

O

O

O

0

繁华程度

商业设施集合度

O

O

0

O

区

公交便利程度

O

O

O

O

交通条件

交通通达程度

O

0

O

O

域

因素

城市规划限制

功能分区

O

0

O

O

环境

区域环境

0

0

O

0

小计

0

0

0

O

临街道路类型

0

O

0

0

临街状况

临街位置

O

O

O

O

个

距区域商业中心距离

0

O

O

别

距公交站点距离

O

O

O

O

层高

-1

-1

面积

O

O

O

O

因

素

开间（宽度与进深比）

+1

+2

+2

成新率

-1

-1

-1

小计

0

0

O

5）建立可比实例体系

上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情形，交易日期，区域因素，个别因素

与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表

表7

7.

比较因素修正

可比实例2

项目

可比实例1

可比实例3

单价/（元/㎡）

交易情形修正系数

100/100

100/100

100/100

交易日期修正

100/100

100/1oo

100/100

区域因素

100/100

100/100

100/100

个别因素

100/100

100/100

比准价格/（元/㎡）

取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：

（

3.估价结果确定

）/3=12217.42（元/㎡）；

综合考虑收益法，市场法的测算结果，结合估价人员体会，打算采纳两种方法测算结果的简

单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：

评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）；评估总价×（万元）；

总价大写：

人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整；

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二OO九年五月二十二日

四，指出并改正下面估价报告片断中的错误

（此题10分；错处不超过

个，后面应用前面

分；本

4

的错误运算结果导致的错误不再算作错误；如将正确的内容改错，就每改错一处倒扣

题最多扣至零分；请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

本次估价背景情形如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值；

估价托付人为

××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建

筑安装公司猎取了相关成本等资料；以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2021年6月18日的房地产市场为公正，公平，自愿的交易市场；

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高正确效益，并在将来可连续经营；

3.本次估价以××建筑安装公司供应的资料及数据真实，合法，完整，精确为前提，如供应资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任；

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为

2053年6月19日，剩余

使用年限为

44年；

遵循合法原就和谨慎原就，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设

定其土地使用权年限自估价时点起为

40年；

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满意其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效

使用；

6.估价托付人拥有估价对象完全权益，包括房屋全部权和国有土地使用权；

7.任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家，地方的有关

法律，法规政策等；

8.我们于2021年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价

时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一样，提示估价托付人使用估价报告时留意；

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观看到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以保护正常的使用寿命；

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任；

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置，产权转移等费用对其抵押价值的影响；

3.依据××市当前房地产市场的特点，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效；在应用有效期内，假如房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价；

4.本报告仅供托付人使用，未经本公司同意，不得向估价托付人和估价报告审查部门之外的单位和个人供应；本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上；

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参考答案

一，问答题

（一）答：

1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁，抵押，查封等因素的影响；故估

价时不考虑租约的影响；（

3分）

2.依据《城市房屋拆迁估价结果指导看法》规定：

（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准；（

1分）

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特殊规定的，从其规定；（

1分）

（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一样的，可以依据协商结果进行评

估；（1分）

（4）如对房屋性质不能协商一样的，应当向城市规划行政主管部门申请确认；（

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一样的，可以向依照《房产测绘治理方法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以托付具有房产测绘资格的房产测绘单位测算；（1分）

1分）

3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以托付

评估确定；（2分）

或：

乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；（

2分）

或：

乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或依据时点的装修的

现值）减去租赁期满后装修的残余价值；（

（二）答：

2分）

在当前市场环境下，运用假设开发法时应特殊留意：

（1）猜测开发完成后的价值宜谨慎；（

2分）

（2）开发费用可能发生变化；（

2分）

（3）开发周期可能延长；（

2分）

（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；（

2分）

（5）折现率或利润率水平可能发生变化；（

（三）答：

2分）

1.政府收购该宗房地产时进行评估，

土地用途应界定为工业用途，

相宜选用成本法，

市场法，

基准地价修正法；（

2分）

2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入以下费用：

（1）建筑物拆除费用；（

2分）

（2）土地开发费用（如七通一平费用）；（

2分）

（3）其他成本费用（如财务成本，治理费用）；（

2分）

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3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，相宜选用假设开发法，市场

法，基准地价修正法；（

二，单项挑选题