同安路新型室内综合农贸市场建设可行性报告资料.docx

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同安路新型室内综合农贸市场建设可行性报告资料

同安路新型室内综合农贸市场建设

可

行

性

研

究

报

告

青岛惠悦农业投资有限公司

二○一四年十二月

第一章总论

1.1、项目提出的背景

1.2、项目建设的必要性

1.3、编制可研报告的依据和范围

第二章市场预测和拟建规模

2.1、市场预测

2.2、建设规模

第三章建设条件

3.1、场址的地理位置

3.2、场址的基本概况

3.3、场址的内部条件

3.4、场址的外部协作条件

第四章建设方案及建设要求

4.1、建设方案

4.2、建设要求

第五章设计方案

5.1、项目构成

5.2、立面造型

5.3、建设消防要求

5.4、建设质量要求

5.5、排水系统

5.6、电气要求

5.7、装饰要求

第六章组织机构

6.1、组织机构建设

第七章投资估算与资金筹措

7.1、投资估算

7.2、资金筹措

第八章财务测算与评价

8.1、财务测算说明

8.2、经营利润测算

8.3、现金流量测算

8.4、不确定性分析

8.5、主要技术经济指标

8.6、社会效益分析

第九章结论与建议

9.1、结论

9.2、建议

第一章总论

1.1、项目提出的背景

为全面贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，以及国家、省、市“菜篮子”民生保障工作部署，切实满足广大群众日益增长的“菜篮子”工作消费需求，加快我市宜居幸福现代化国际城市建设，根据市政府《关于按照国际标准提升我市菜篮子工程建设保障水平的实施意见》，市菜篮子办制定了《2014年全市“菜篮子”工作意见》（青菜篮子〔2014〕1号）。

意见提出：

根据“世界眼光、国际标准、本土优势”工作要求和“外贸标准办内贸”的工作思路，按照“安全第一、保障供应、稳定价格、惠民便民”的工作目标，围绕保证“菜篮子”市场数量、质量双安全这一核心任务，启动实施按照国际标准提升“菜篮子”工程建设保障水平工作计划，大力发展农产品生产，完善市场服务体系，促进现代产销流通，加快从农田到餐桌全程可追溯的“菜篮子”供应链体系建设，不断推动我市“菜篮子”建设保障工程迈上新台阶。

推进公益性农产品市场建设，出台《青岛市市区农贸市场公建配套实施办法》，对新建居住区按总建筑面积10%比例，配套农贸市场等商业服务设施。

加快国有产权公益性农贸市场建设，年内各区公建配套建设或回租回购1-2处公益性农贸市场或菜店。

继续推进15处新改扩农贸市场以参资入股形式进行公益性改革。

为加强鲜活农产品城市供应保障体系和长效机制建设，创新“农超对接”服务管理机制，进一步推动“农超对接”工作机制化、平台化发展，市菜篮子办又制定《关于全市“农超对接”公共服务平台建设实施意见》（青菜篮子〔2014〕7号）。

1.2、项目建设的必要性

（一）搞活流通，方便群众。

深圳路以东、辽阳东路以南、同安路以北区域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龙庭景园、懿品御府、百仕凯旋城、鸿泰雅园、青岛国际名都、青建·尚东区、北海佳苑、东方美景等众多居民小区，住房容量达12530户，人口约37600人，目前尚无一处中等以上规模的农贸市场，不能满足该区域居民的农产品购物需求。

在该区域建设一处中等规模的新型室内综合农贸市场，尽快解决居民“买菜难”、“买菜贵”的民生问题，切实满足广大群众日益增长的“菜篮子”工作消费需求，非常必要。

（二）该区域新型室内综合农贸市场建设，对于完善市场服务体系，促进现代产销流通，加强鲜活农产品城市供应保障体系和长效机制建设，实现“安全第一、保障供应、稳定价格、惠民便民”的工作目标，非常必要。

（三）该区域新型室内综合农贸市场建设，对整治长期扰民、占路经营、阻碍交通、影响市容，优化市场环境、提高文明城市管理总体水平，加快我市宜居幸福现代化国际城市建设，非常必要。

（四）新型室内综合农贸市场建设，对于加快从农田到餐桌全程可追溯的“菜篮子”供应链体系建设，同时为政府相关部门提供准确及时的“菜篮子”商品来源、流量、价格等信息，提高分析预警水平，非常必要。

（五）该区域新型室内综合农贸市场建设，对于加快崂山区第三产业发展，增加就业，保证社会稳定，亦非常必要。

1.3、编制可研报告的依据和范围

（一）依据

（1）公司与青岛市崂山区土地交易有限公司签订的合作意向书。

（2）《青岛市市区农贸市场建设专业规划（2011-2020年）》、市商务局、市财政局《关于做好2014年农贸市场标准化建设和升级改造工作的通知》。

（二）范围

本可研仅对规划范围内建设项目，按照《青岛市农副产品零售市场建设与管理规范》、《标准化菜市场设置与管理规范》和《关于全市“农超对接”公共服务平台建设实施意见》要求进行分析研究。

本项目规划建设面积：

2800平方。

第二章市场预测和拟建规模

2.1、市场预测

深圳路以东、辽阳东路以南、同安路以北区域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龙庭景园、懿品御府、百仕凯旋城、鸿泰雅园、青岛国际名都、青建·尚东区、北海佳苑、东方美景等众多居民小区，住房容量约达12530户，人口约37600人。

参照市南区日用品消费调查数据：

则该区域平均每人每日消耗的蔬果、蛋、鲜肉、水产品、肉制品、豆制品、食品、饮料等农副产品不下于30元，共计日需求（按金额计）超过112.8万元。

2.2、建设规模

根据预测，该项目建设规模如下：

（1）场内使用面积：

2200平方；

（2）场地建设面积：

2800平方；

（3）功能分区情况：

蔬菜、水果、粮、油、蛋、禽、鲜肉、水产品、豆制品、熟食、调味品等农副产品功能区占地55%，日用百货超市占地36%，办公场所占地9%。

第三章建设条件及建设方案

3.1、场址的地理位置

拟建农贸市场位于同安路908-1号，康城片区小区商业配套项目一层。

3.2、场址的基本概况

该场址位于崂山区深圳路以东、辽阳东路以南的康城片区，建筑面积为20306.05平方米，容积率为1.27。

规划用地性质为公共服务设施用地，建设内容为商业服务设施，是崂山区目前唯一一处纯商业网点项目。

其中规划有2000平方米社区服务中心用房、1600平方米卫生站用房和5448.95平方米车库。

系青岛市崂山区土地交易有限公司开发建设，并取得中华人民共和国房地产权证（编号：

青房地权市字第201147449号）、建设工程用地规划许可证（编号：

地字第3703）、建设工程规划许可证（编号：

建字第3712号）、建筑工程施工许可证（编号：

青崂建施字12016）和预售许可证（编号：

青房注字崂2013第012号）。

3.3、场址的内部条件

层高6米，上下水、强弱电、煤暖气、消防等设施都严格按照国家标准配备齐全且通过验收，设有4个宽阔的出入门庭，可做到人货分流，已做简装，只需做装修改造和增加设备即可使用。

3.4、场址的外部协作条件

（一）场址周边概况

该场址属深圳路以东、辽阳东路以南、同安路以北区域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龙庭景园、懿品御府、百仕凯旋城、鸿泰雅园、青岛国际名都、青建·尚东区、北海佳苑、东方美景等众多居民小区。

（二）交通运输条件

北临辽阳东路，东靠同安路，距离青银高速不足两公里，交通便利。

（三）场址公共配套条件

该场址的规划用地性质为公共服务设施用地，建设内容为商业服务设施，是崂山区目前唯一一处纯商业网点项目。

其中规划有2000平方米社区服务中心用房、1600平方米卫生站用房和5448.95平方米车库，水电到位，消防、公共配套设施齐全；外设600余平方米的露天停车场，建有宽敞的人行道。

第四章建设方案及建设要求

4.1、建设方案

（一）经营范围：

蔬菜、水果、粮、油、蛋、禽、鲜肉、水产品、豆制品、熟食、调味品等农副产品和日用百货。

（二）规划面积：

规划营业面积2200平方米，其中农副产品功能区

占地55%，日用百货超市占地36%，办公场所占地9%。

（三）商业配套：

合理利用原项目公共配套设施及服务。

（四）建设周期：

预计8个月。

4.2、建设要求

（一）按照商场化、超市化标准进行设计建设。

对市场的经营设施、场内环境、市场功能、停车场地等进行科学规划，注重设施统一、卫生达标、质量放心、经营有序、消防安全等问题。

（二）规范市场的设计施工建设。

在商务局主管部门指导下，做好农贸市场工程方案的设计和施工建设。

聘请专业公司，参考《农贸市场建设改造标准图集》，结合市场实际，完成建设改造方案的设计，并经区、市商务主管部门评审通过后，再行施工建设，并把好建设进度关。

（三）严格标准质量。

严格按照商务部财政部《标准化菜市场设置与管理规范》、《青岛市农副产品零售市场建设与管理规范》和有关消防安全管理规定进行施工建设。

（四）成立独立法人的农贸市场管理有限责任公司，专门负责农贸市场的经营管理。

（五）实现短链供应，减少流通环节，降低中间损耗，保证果蔬的新鲜和价格低廉；并按照政府要求，适时投放平价蔬菜。

（六）利用“采、进、销、存”可追溯管理系统，进行科学统筹和质量安全管理，并实现政府监督、数据采集分析和公共查询等功能。

（七）建立市场自有网站，为种植、养殖户和市场商户提供具有供、购信息发布及网上咨询、订单等功能的“农超对接”公共服务平台。

第五章设计方案

5.1、项目构成

规划面积2200平方米，其中农副产品功能区占地55%，日用百货超市占地36%，办公场所占地9%。

项目构成表

同安路新型室内综合农贸市场

序号

功能名称

建设面积

1

农副产品区

1210㎡

2

日用百货区

792㎡

3

办公区

198㎡

5.2、立面造型

（一）简洁明快的立面装修处理手法，具有时代气息。

墙面主题色彩为桔黄色，三色瓷砖。

（二）立面基本为对称形式凸显出入口。

与现有宽阔的门庭相呼应，在装修风格上，形成视觉上的对称效果。

5.3、建设消防要求

消防安全按照《建筑内部装修设计防火规范》（GB50022-95，2001年版）中要求进行设计布局。

5.4、建设质量要求

室内建设装修按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）和《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》（GB18582-2001）中要求进行设计施工。

5.5、排水系统

食品加工区域采用明沟单独排出至外污水检查井。

5.6、电气要求

农贸市场总需要安装容量小于200千伏安，属三类用电负荷，现有建筑设计可满足要求。

5.7、装饰要求

（一）外装饰要求朴实、大方、统一，品牌要素鲜明。

（二）地面铺设防滑瓷砖，既便于清理，又防意外摔倒。

第六章组织机构

6.1、组织机构

青岛惠悦农业投资有限公司提供电子信息技术与建设资金，青岛市崂山区土地交易有限公司提供场地，由股东合资成立市场管理公司，负责市场建设及运营管理。

组织机构示意图

董事会依据公司章程组成，总经理由董事会决定。

各部门经理由总经理推荐，报董事会审批及备案。

其余人员采用公开招聘择优录取的形式。

第七章投资估算与资金筹措

7.1、投资估算

（一）前期工作费：

设计费每平米12元约计2.6万元，开办费30万元。

（二）改造装修费：

按室内面积每平米200元估算，合计44万元。

（三）设备及技术投资：

包括采进销存系统及电子信息平台搭建，共计220万元。

（四）不可预见费：

按以上各种费用总和的5%估算，约计4.8万元。

7.2、资金筹措

公司自筹。

第八章财务测算与评价

投资项目：

同安路新型室内综合农贸市场

经济效益计算分析期（年）单位：

万元

出租率

2014年

2015年

2016年

2017年

20%

100%

100%

一、现金流入

0

77.418

387.09

387.09

（一）租金流入

59.552

297.76

297.76

（二）管理费流入

17.866

89.33

89.33

（三）固定资产回收

（四）流动资金回收

二、现金流出

301.4

4.34

116.99

116.99

（一）设备及技术投资

220

（二）设计费

2.6

（三）改造装修费

44

（四）经营成本

30

0.00

50.00

50.00

（五）其他

4.8

（六）营业税金及附加税金

4.34

21.68

21.68

（七）所得税

45.31

45.31

三、全部投资净现金流量

-301.4

73.08

270.10

270.10

四、累计增量净现金流量

-301.4

-228.32

41.79

311.89

五、财务净现值

￥153

六、财务内部收益率

37%

七、投资回收期

1.85

八、投资利润率

34.51%

8.1、财务测算说明

该项目建设期为8个月，项目经营计算期3年，投资回收期所得税后1.85年，根据全部投资测算，财务净现值153万元，财务内部收益率37%，营业收入合计852万元，财务效益测算以上述方案为主体，对项目的整体经营情况进行分析。

8.2、经营利润测算

项目整体面积2200平米，除去办公场所占地9%（198平米）外，其中农副产品功能区1210平米，扣除公共面积10%外，可余1089平米做为摊位出租收取摊位费及管理费用，则摊位租金收入及管理费收入合计约为每年207万元。

另外日用百货超市占地36%（792平米），每年可收取租金收入及管理费用225万元。

2015年按20%的出租率测算，则三年的营业收入为852万元。

税金及附加包括：

营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、地方水利建设基金。

项目正常营业税金及附加为48万元。

其他经营成本为130万元，则测算经营利润为年平均134万元。

所得税税率20%，年平均所得税额45万元。

8.3、现金流量测算

2015年年初投资总额301万元，净现金流量为-301万元。

2015年年末现金流入77万元，现金流出4万元，净现金流量73万元，累计现金流量-228万元。

2016年年末现金流入387万元，现金流出117万元，净现金流量270万元，累计现金流量42万元。

2017年年末现金流入流入387万元，现金流出117万元，净现金流量270万元，累计现金流量312万元。

8.4、不确定性分析

在计算期内可能发生变化的因素为营业收入、经营成本及建设期的延长。

但从计算结果可看出，营业收入是影响财务内部收益率的最敏感因素，其次是建设期的延长，经营成本的增加。

由测算数据可看出，本项目具有一定的抗风险能力。

8.5、主要技术经济指标

财务内部收益率（全部投资），所得税后37%。

财务净现值：

计算期内全部投资财务净现值（贴现率12%），所得税后153万元。

投资回收期：

全部投资回收期所得税后1.85年。

通过以上分析：

该项目具有较强盈利能利，能满足要求，财务上可行的。

8.6、社会效益分析

（一）以新型室内综合农贸市场建设，解决附近居民“买菜难”、“买菜贵”和质量安全问题，并尽可能减少扰民、环境卫生等问题，改善社区人居环境。

（二）满足深圳路以东、辽阳东路以南、同安路以北区域社区群众商贸活动的需求，彻底解决“马路市场”现象。

（三）能够很好地配合政府有关农产品供应政策，平抑物价，保障民生。

（四）加快崂山区第三产业发展，增加就业，保证社会稳定。

第九章结论与建议

9.1、结论

同安路农贸市场建设切合实际需求，符合《2014年全市“菜篮子”工作意见》（青菜篮子〔2014〕1号）、《青岛市人民政府关于加强“菜篮子”工程建设的意见》（青政发〔2014〕5号）和《关于全市“农超对接”公共服务平台建设实施意见》（青菜篮子〔2014〕7号）总体规划和指导精神，具有较好的经济效益和社会效益，将是一处理想的新型公益性综合农贸市场。

9.2、建议

该项目为青岛市新型室内综合农贸市场建设，符合政府城市建设社区服务配套要求和“安全第一、保障供应、稳定价格、惠民便民”的工作目标。

在项目组织实施的整个过程，应积极争取商务局等主管部门的指导和政策支持，并严格按照商务局等主管部门的要求实施，力争将此项目建设成为政府参与的具有样板意义的公益性农贸市场。