怎样看购房合同.docx
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怎样看购房合同
怎样看购房合同
篇一:
律师教你如何看购房合同
律师教你如何看购房合同
【文章导读】要买房了,签订购房合同时应注意哪些情况?
对于购房,友们都在关心哪些问题呢?
你是否也有着诸如此类的担忧呢?
为此,将由专业律师教你如何看购房合同,同时,对友提问一并作出详细的解答,希望对您有所帮助。
【律师提醒】
第一,在你定下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。
第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证、销售许可证。
如果你看到销售许可证的原件,还可以通过上查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。
再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土地使用权证上会有注明。
还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可,如果是销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。
第三,要携带相关的一些证件,如携带身份证,如果是购买经济适用房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业照的复印件等等。
第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。
如果是16岁以下人购房的,比如说由家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进行公证。
【律师答疑】
1、友:
对于契税交付时间有两种说法,一种是交房入住的时候,还有一种说法是办理产权时,哪一种说法更正确?
律师:
应该是办理产权证之前交纳相应的税费和维修基金,但是从目前的操作情况来看,开发商会要求,因为如果说您入住之后,一家一户去收,可能开发商认为比较麻烦,再有特别是有按揭贷款或者公积金贷款的客户,如果不交费用,产权证办不下来,开发商会承担担保责任,会有很大的麻烦,所以会要求你在入住之前交。
分两种情况,如果是公积金贷款的客户,开发商要求你交是有一定道理的,避免入住之后产生一些麻烦,使产权证不能在正常的时间办下来,给开发商或者贷款银行造成一些损失,或者是带来一些麻烦。
那如果是一次性付款或者说分期付款的客户,在入住之前,如果开发商要求你交契税或者维修基金的话,是可以拒交的。
2、友:
在买房的时候,是否可以要求出卖人承担车位费?
律师:
车位的管理费是交给物业管理公司的,可以要求第一年车位费的价格。
车位出租的费用,如果物业公司对开发商之前承诺的价格进行调整,也要经过业主管理委员会的同意,所以可以在合同中写明第一年的车位出租费用。
3、友:
现在二手房的买卖合同是不是也是国家支持的合同,在签合同的过程中应该注意什么问题?
律师:
二手房在各区房地产中心也是有一个范本,跟商品房买卖合同是一样的,具体因为二手房第一有自己的优势,是先看房,可以看到,不会象购买期房一样,有装修或者小区的标准等,但是二手房也有自己的潜在风险,比如说产权性质、付款方式、房屋价格的评估。
在二手房买卖过程中,合同范本是一个很好的可以参考的文件,可以根据实际情况,跟卖方协商,如果你选择一次性付款不选择贷款的情况下,可以跟卖主协商,一部分的房款在拿到产权证之后付清。
如果是贷款的话,银行会对房屋的价值和风险进行评估,可能对您的保障更全面。
4、友:
在买房的时候,按揭的年限未到,想提前还款,现在银行有这样的规定吗?
听说银行要收违约金?
律师:
从国内的商业银行,您可以随时要求提前还款,还款的金额是一次性全还清,也可以是部分还款,如果是部分还款,必须是整万数,但是零数一般情况下,银行是不接受的。
如果你已经按揭买了房子,而且按揭款比较批了,大可
不用担心,今后银行即使出了这样的规定,对你也没有影响,因为你是在这之前贷款合同已经生效了,但是在这之后,可能要交一定的违约金,按照这个规定进行执行。
从目前来看,我国的按揭贷款利率还是相对比较低的,一般的情况下,我建议我的客户,如果你手里的钱,如果不去办理提前还款,只能买一些国债的话,那我建议你还是提前还款,但是如果是个人投资于一些房产或者股票,我建议还是做投资,因为银行的按揭,一个利率比较低,而且压力也比较小。
而且提前还款,因为你已经还给银行的利息,银行是不会还给你的,所以提前还款还是比较亏的。
5、友:
如果开发商交房的时候,没有达到楼书中所说的标准,购房者如何索赔?
律师:
我建议在签订购房合同时,把楼书中有的一些条款,尽量签在合同里,因为合同是对双方权利义务的明确约定,如果达不到规定,你将来要求赔偿会比较容易操作。
对于楼书或者广告,在合同里没有,将来如果达到标准,将来索赔会比较困难,如果去举报,工商部门也会处理,但是个人要想得到赔偿,操作起来可能也会比较困难,对于楼书中的一些说明,比如说会所、绿化等,能够写到合同中,要尽量的要求开发商在合同中尽量进行明确的承诺。
6、友:
对于比较热销的楼盘,开发商坚决不跟你签补充协议,唯一的选择就是放弃购买,这时应该怎么办?
律师:
商品房的买卖是一种商业行为,那么合同除了建设部标准的合同条款之外,其他的补充条款是买卖双方协商的结果,在楼盘热销的情况下,开发商有可能拒绝跟你谈补充条款。
我认为这个补充条款能跟开发商谈就谈,签不下来也没有其他的办法。
但是有一点,现在我可以告诉你,如果开发商告诉你,你要求跟开发商签补充条款,开发商不签,同时开发商要求你,如果不签正式合同退房的话,你交的定金不管是一万二万,都不退还你,这个是不合法的。
如果是补充协议不签而造成退房的话,可以要求开发商把定金还给你。
广东高睿律师事务所
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篇二:
如何上查购房合同编号
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//如何上查购房合同编号购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
那么,怎么上查购房合同编号,法律快车小编为您介绍,希望能给您提供帮助。
一、怎么上查购房合同编号
合同编码是条形码,是房地产交易中心用扫描枪用的。
房产合同编号只能在房管部门内部的联中才能查到,即只有内部工作人员才能查到。
一般的房产是查不到的。
二、签好购房合同要注意的事
1、弄清楚合同中的当事人
在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方:
一为购房者,一个是开发商。
购房者,即购房合同中的“买受人”,他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定,承担违约责任。
2、核实房屋状况:
在看房的时候从以下几个方面入手了解:
房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。
这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。
3、明确交易程序:
二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。
这几个步骤需要注意:
保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的,如果交易流程有那些都不知道的话,将来在过户的时候会非常麻烦的,有可能为自己带来损失。
4、明确违约责任:
和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。
实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。
有法律问题,上法律快车http:
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篇三:
买房签合同注意事项购房合同内容如何看
买房签合同注意事项购房合同内容如何看
买房是人生一大事,买房后签订买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。
因此,在买房签订买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。
下面一起看看小编整理的买房签合同注意事项。
逐步为大家分解买房签合同注意事项。
先了解购房合同内容。
购房合同的主要内容包括以下几方面:
1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;6.产权登记和物业管理的约定;7.保修责任;8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构;10.违约赔偿责任;11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签定上述各项条款前,购房者需要关注合同中的以下几项基本问题:
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细,各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。
标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。
如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。
水、暖、电、通讯等设施,要说明安装到什么程度。
4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。
并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是购房者。
在购房合同中,一般承担违约责任的违约事项包括:
签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。
签订购房协议注意事项还有哪些在购房签合同时这些问题需要重点关注下。
1、要对合同中的交房条件及期限、逾期交房的违约罚金、交房方式等,一定要写清楚。
2、对办房产权证的期限,逾期违约的罚金等要写清楚。
3、合同中应有还有房屋周围设施及室内设施及装修情况。
4、签合同后,还要记住合同中自己违约的条款及罚金。
避免违约。
在签订商品房买卖合同时,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。
购房者在签订《商品房买卖合同》前,应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解,必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
下面就合同主要条款说明如下:
(1)关于房屋面积方面的条款。
商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。
应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
目前交付房屋
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