工程项目投融资课程设计.docx
- 文档编号:12489331
- 上传时间:2023-04-19
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:195.55KB
工程项目投融资课程设计.docx
《工程项目投融资课程设计.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《工程项目投融资课程设计.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
工程项目投融资课程设计
---工程项目投融资课程设计
工程项目融资作业
专业:
工程管理
班级:
2011级5班
小组成员:
田春红(0314110523)
向琳(0314110531)
张玉婷(0314110533)
张丽娜(0314110534)
曹丹鹤(0314110535)
2014年5月22日
重庆邮电大学移通学院
㎡。
第四章融资方案设计
4.1投资结构
随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展,呈现出国家财政投资,银行贷款,企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。
在投资来源结构中,中国家财政投资的比重趋于下降,与此同时银行贷款投资,企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。
源创房地产开发有限公司规模适中,现企业有25名技术人员,约3亿自有资产,应选用合资的投资结构,企业承担的风险小。
4.2融资结构
选用ABS模式,选用ABS模式,ABS模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融资模式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金,偿债利率一般较低,从而降低了筹资成本。
且具有吸引力的收益和较高的信用评级。
4.3资金结构
权益融资:
项目资本金占项目总投资额的48.5%,7亿。
债务融资:
项目贷款4亿。
不足部分由预售收入解决。
4.4投资估算
(1)土地成本
土建设用地由招标所得,中标价格3亿,土地总成本为3亿
(2)工程费用
1,前期工程费
单位:
万元
序号
项目
金额
估算依据
1
规划设计费
1750.68
建安工程费的3%
2
可行性研究费
1167.12
总投资的1%
3
水文地质勘察费
650
设计概算的0.5%
4
道路供水供电费
1167.12
建安工程费的2%
5
土地平整费
400
40元/平方米
合计
5134.92
表8.1
2)建筑安装工程费:
单位:
㎡,元/㎡,万元
项目
建筑面积
土建工程费
装饰工程费
设备购置费
金额
单价
金额
单价
金额
单价
金额
住宅用房
280000
1200
33600
130
3640
220
6160
43400
配套设施
14000
1000
1400
90
126
100
560
2086
商业用房
66000
1500
9900
150
990
300
1980
12870
合计
360000
44900
4756
8700
58356
表8.2
3)基础设施建设费:
单位:
万元,元/㎡
序号
项目
金额
估算依据(元/㎡)
1
供水工程
6240
150
2
供电工程
2912
70
3
小区道路
187
140
4
小区绿化
32
20
5
其他工程
1167.12
建安工程费的2%
合计
10538.12
表8.3
4)公共配套设施建设费
300元/㎡*6000㎡=180万元
将以上各项相加,得项目工程费为1)+2)+3)+4)=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。
3.开发间接费
取土地费用和工程费用之和的2%,则开发间接费为(30000+74209.04)×2%=2084.18万元。
4.开发期税费
包括建筑工程质量安全监督费,分散建设市政公用设施建设费及其他税费,综合取建安工程费的15%,则开发期税费为:
58356*15%=8753.4万元
5.其他费用
主要包括临时用地费,临时建设资金等,按土地费用和工程费用之和的2.5%,则其他费用为:
(30000+74209.04)×2.5%=2605.226万元。
6.不可预见费
按土地费用和工程费用之和的3%估算,则不可预见费为:
(30000+74209.04)×3%=3126.27万元。
7.开发费用
1),管理费用。
取土地费用和工程费用之和的3%,则管理费用为:
(30000+74209.04)×3%=3126.27万元。
2),财务费用。
项目长期贷款40000万元,按等本偿还,贷款利率为6.5%,则
第一年借款利息=(0+½*20000)×6.5%=650万元
第二年借款利息=(20000+650+½*10000)*6.5%=1667.25万元
第三年借款利息=【(20650+10000+1667.25+½10000)]*6.5%=2425.62万元
则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元
3,销售费用。
包括广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%;销售代理费用,占销售收入的1.5%;其他销售费用,占销售收入的0.5%,合计为:
(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。
开发费用合计为:
1038.49+4742.9+2032=7813.39万元
(8)、项目总投资于总成本估算表:
单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
土地费用
30000
2
前期工程费
5134.92
3
基础设施建设费
10538.12
4
建筑安装工程费
58356
5
公共配套设施建设费
180
300元/㎡
6
开发间接费
2084.18
1-5项的2%
7
管理费用
3126.27
1-5项的3%
8
财务费用
4742.9
9
销售费用
6064
10
开发期税费
8753.4
11
其他费用
2605.226
投资额2%
12
不可预见费
3126.27
1-5项的3%
合计
134711.286
(9)资金使用及筹措
本项目建设期为3年,项目开发建设期总投资额(不含建设期利息和销售费用)为126842.116万元,其中土地费用在期初投入,其他费用根据工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万元、27558.565万元,其资金来源有3个渠道:
(1)项目开发商投入资金80000万元作为启动资金;
(2)从银行贷款40000万元,分期投入;(3)不足部分由预售收入解决。
项目投资计划与资金筹措表单位:
万元
序号
项目
计息期
合计
1
2
3
4
1
总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.286
1.1
开发建设投资
53356.075
45931.476
27558.565
126846.116
1.2
建设期利息
650
1667.25
2425.62
4742.87
1.3
销售费用
1819.2
3032
1212.8
6064
2
资金筹措
80000
49258.4
24483.34
3992.45
134711.286
2.1
资本金
60000
20000
80000
2.2
贷款
20000
10000
10000
40000
2.3
预售收入
19258.4
14483.34
3992.45
37734.19
第五章经济评价
5.1项目销售收入估算
类型
销售期间
建设经营期
合计
1
2
3
4
住宅
销售面积
168000
56000
56000
280000
比例
60%
20%
20%
100%
销售价格
5000
5000
5000
销售收入
84000
28000
28000
140000
商业
销售面积
46200
19800
比例
70%
30%
销售价格
7000
7000
销售收入
32340
13860
46200
合计
销售收入
116340
41860
28000
186200
比例
62.48%
22.48%
15.04%
100%
其销售计划如下:
单位:
㎡,元/㎡,万元
5.2总成本估算
1、销售税金及附加估算:
单位:
万元
序号
项目
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
4
1
营业税
销售收入的3%
3490.2
1255.8
840
5586
2
城市维护建设税
营业税的5%
174.51
62.79
42
279.3
3
教育费附加
营业税的3%
104.706
37.674
25.2
167.58
4
印花税
销售收入的0.05%
58.21
20.93
14
93.145
5
交易管理
销售收入的0.5%
582.15
209.3
140
931.45
合计
4409.776
1586.494
1061.2
7057.475
2、土地增值税估算单位:
万元
序号
项目
计算依据
计算结果
1
销售收入
186200
2
扣除项目金额
以下四项之和
150517.76
2.1
开发成本
132987.16
2.2
开发费用
7813.39
2.3
销售税金及附加
7057.47
2.4
其他扣除项目
开发成本的2%
2659.74
3
增值额
(1)-
(2)
35682.24
4
增值率
(3)/
(2)
23.7%
5
土地增值税
增值额×30%
10704.672
②动态盈利能力分析
⑴全部投资财务现金流量表及评价指表
1)全部投资财务现金流量表单位:
万元
序号
项目
年份
计算期
合计
1
2
3
4
1
现金流入
116340
41860
28000
186200
1.1
销售收入
116340
41860
28000
186200
2
现金流出
54006.075
59809.01
38515.223
11001.36
163331.668
2.1
项目总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.286
2.2
销售税金及附加
3968.284
1322.761
1322.761
6613.8077
2.3
土地增值税
6422.80
2140.934
2140.934
10704.672
2.4
所得税
2140.153
6650.607
8790.76
3
净现金流量(1-2)
-54006.075
56530.99
3344.778
16998.64
22868.332
4
所得税前净现金流量
-54006.075
56530.99
5380.106
23323.506
31228.526
计算指标:
(i=18%)
动态投资回收期=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
获利指数计算获利指数(Pl)=投产后各年净现金流量的现值合计/原始投资的现值合计或:
=1+净现值率判断标准
所得税后所得税前
动态投资回收期1.96年1.96年
财务净现值5635.26万元10136.32万元
财务内部收益率29%36%
获利指数1.2061.337
2)财务资本金现金流量表及评价指标单位:
万元
序号
项目
年份
计算期
合计
1
2
3
4
1
现金流入
116340
41860
28000
186200
1.1
销售收入
116340
41860
28000
186200
2
现金流出
60000
49649.48
20087.19
18849.65
148586.33
2.1
资本金
60000
20000
80000
2.2
预售收入再投入
19258.4
14483.34
3992.45
37734.19
2.3
贷款本息偿还
4742.9
4742.9
2.4
销售税金及附加
3968.284
1322.761
1322.761
6613.8077
2.5
土地增值税
6422.80
2140.934
2140.934
10704.672
2.6
所得税
2140.153
6650.607
8790.76
3
所得税前净现金流量
-60000
66690.52
21772.81
9150.35
37613.67
计算指标:
(i=18%)
动态投资回收期1.90年
财务净现值15019.89万元
财务内部收益率44%
获利指数1.38年
3、项目动态盈利能力分析
从财务净现值指标(NPV)来看,全部投资的税后、税前NPV分别为5635.26万元10136.32万元
,项目资本金的NPV为15019.89万元均大于0,说明项目可行。
从内部收益率(IRR)指标来看,全部投资的税后、税前IRR分别为29%,36%
项目资本金的IRR为44%,均大于基准收益率18%,项目可行。
综上所述,该项目可行。
5.3清偿能力分析
1)项目借款还本付息估算利率:
6.5%单位:
万元
序号
项目
年份
计算期(年)
合计
1
2
3
4
1
借款及还本付息
1.1
本期借款
20000
10000
10000
40000
1.2
本期应计利息
650
1667.25
2425.62
4742.9
1.3
本期还本
40000
40000
1.4
本期付息
4742.9
4742.9
2
偿还借款本金来源
预售收入
预售收入
预售收入
2)资本金来源与运用表单位:
万元
序号
项目
年份
计算期(年)
合计
1
2
3
4
1
资金来源
80000
146340
51860
28000
306200
1.1
销售收入
116340
41860
28000
186200
1.2
资本金
60000
20000
80000
1.3
长期借款
20000
10000
10000
40000
2
资金运用
54006.075
59809.01
38620.048
16070.002
168505.135
2.1
项目总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.286
2.2
借款偿还
4742.9
4742.9
2.3
销售税金及附加
3968.284
1322.761
1322.761
6613.8077
2.4
土地增值税
6422.80
2140.934
2140.934
10704.672
2.5
所得税
2140.153
6650.607
8790.76
3
盈余资金(1-2)
25993.925
86530.99
13230.925
11929.998
137685.838
4
累计盈余资金
25993.925
112524.915
125755.84
137685.838
第六章风险分析
6.1敏感性分析
该项目建筑面积为360000㎡,全部售出销售总额为186200万元,平均单价5172.2元/㎡,总成本费用134711.286万元,营业税金及附加与土地增值税所组成的综合税率为6.217%,所得税率为28%。
资本金净利润=[5172.2×360000×(1—6.217%)—134711.286](1—28%)×100%/186200
=16.85%
单因素敏感性分析表
不确定因素
利润率
变化因素
—10%
—5%
0
+10%
+5%
平均售价
8.27%
10.158%
16.85%
18.04%
20.84%
总成本费用
18.26%
17.32%
16.85%
12.26%
9.85%
所得税率
16.95%
14.93%
16.85%
14.722%
13.48%
6.2风险分析结论
由敏感性分析可知,当因素变动时,平均售价对资本金利润率影响最大,是项目的敏感因素,应密切关注价格的变化,此外,总成本影响也很大,应尽量降低费用支出。
第七章结论
7.1社会效益评价
项目建成后将有助于保定南市区的经济发展和改善周边环境,居住环境和基础设施得到充分的利用。
这预示着保定市南部一个新的城市副中心将在3-5年内逐步形成雏形,而我们项目基本位于南部新城市中心的核心位置,未来发展前景无限。
对保定新市区的发展起着相当重要的作用。
7.2环境效益评价
项目带动了周边环境的改善,且小区内绿化率很高,居住舒适实用,且项目主打绿色建筑,将会很大减少对环境的的污染,进而有利于新市区的环境治理和人们的舒适程度。
7.3经济效益评价
在该项目中,通过对盈利能力分析得。
项目的财务净现值均大于0,且能带来较为可观的利益,同时各内部收益率指标均大于18%的基准收益率。
由此可见,该项目在经济上可行并会带来良好的收益。
总体来说,该项目的建设符合国家产业政策和发展方向,符合当地城市规划和建设发展,同时在经济上合理,技术上可行,满足市场需求,具有较强的抗风险能力,能够达到经济效益,环境效益和社会效益的.
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 工程项目 融资 课程设计
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)