惠州市住房保障制度改革创新实施方案同名2353.docx

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惠州市住房保障制度改革创新实施方案同名2353

惠州市住房保障制度改革创新实施方案（同名2353）

惠州市住房保障制度改革创新实施方案

（征求意见稿）

根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45）和《广东省住房保障制度改革创新方案》要求，以科学发展观为指导，从保障和改善民生出发，加快实现“住有所居”的目标。

结合我市实际，制定本方案。

　　一、指导思想和总体目标

（一）指导思想。

坚持政府主导、政策扶持、社会参与的原则，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策；归并住房保障种类，建立以公共租赁住房（以下简称公租房）为主体的住房保障体系。

合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，加快建立住房保障实施机构，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，分阶段、有序地推进住房保障制度改革创新工作。

（二）总体目标。

到“十二五”末期，全市保障性住房覆盖面达到20%左右，使我市低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

二、加强组织领导、科学制定实施方案

（一）市政府成立市住房保障制度改革创新工作领导小组，负责制定全市住房保障制度改革重大方针和政策措施，研究部署、指导实施住房保障制度改革工作，统筹协调住房保障制度改革发展中的重大问题。

各县（区）人民政府（管委会）要结合实际，建立相应的工作机制，切实加强对改革创新工作的领导，统筹制定改革实施方案，确保组织到位、责任到位、保障到位。

（二）各县（区）人民政府（管委会）要按照本方案，结合当地实际，深入调研，充分协商，制定改革方案，并向社会公布。

方案要突出针对性、操作性、时效性，立足解决民生问题，着力创新体制机制，明确改革目标、改革措施、进度安排、配套政策、保障条件、责任主体、及应对措施等主要内容。

市住房和城乡规划建设局要会同市编办、发改局、监察局、财政局、人社局、国土局、民政局、房管局、地税局、金融局、住房公积金管理中心等部门加强对全市住房保障制度改革创新工作的统筹协调、组织实施和检查指导，确保我市住房保障制度改革创新工作顺利推进。

三、建立专业化的住房保障实施机构

（一）设立住房保障委员会。

市、县（区）设立住房保障委员会，成员由政府部门、人大代表、政协委员、专家学者、群众代表等组成，行使住房保障工作的决策权和监督权，负责审议保障性住房发展规划、审批年度建设及融资计划、审议年度工作报告、决定年度预决算等事项。

（二）设立住房保障管理机构。

市县（区）人民政府（管委会）设立住房保障管理机构，贯彻执行国家、省、住房保障制度改革的法律、法规和政策，落实国家城镇住房保障制度，建立和完善我市住房保障体系，推进保障性住房建设工作；负责拟订全市城乡住房保障政策、法规和规章，组织编制住房保障发展规划，年度计划并监督实施，负责保障性住房建设、销售、出租；负责拟订保障性住房的准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面的制度。

指导、管理城乡基本住房保障经办机构、分支机构，负责建立和管理基本住房保障服务网络。

住房保障管理机构业务归口市住房和城乡规划建设局管理。

（三）设立住房保障具体实施机构。

设立非营利专业化住房保障具体实施机构，归属住房保障管理机构管理。

具体承办保障性住房的需求调查、申请、登记、运营管理和维修养护等日常工作。

在街道办、社区居委会配备专职工作人员，负责住房保障申请受理和审核等基础性工作，由市、县（区）财政核拨工作经费。

四、建立以公租房为主体的新型住房保障制度

按照减少保障房种类的原则，惠城中心区2012年底前，其他县（区）2013年3月底前将廉租住房、经济适用住房、直管公房、公务员过渡性住房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，按照分档补贴的原则，解决住房保障对象基本居住需求。

公租房只租不售。

（一）合理确定保障对象。

公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。

城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上年度城镇居民人均可支配收入60%确定；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米确定。

（二）实行分类保障。

按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障的原则，不同类型的住房保障对象通过与之相对应的保障方式加以解决。

政府组织建设的公租房主要面向具有城镇户籍的住房困难家庭供应；产业园区及企事业单位等非政府组织建设的公租房主要面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

低收入住房困难家庭保障对象，由政府提供以公租房实物配租为主、租赁补贴为辅的方式保障。

其中，符合低收入条件的住房保障对象自行通过市场租赁等途径解决住房的，可向政府申请租赁补贴。

新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过社会力量（以用人单位为主）提供公租房，解决其阶段性居住需求。

（三）合理确定户型、建设标准和租金标准。

新建公租房包括成套住宅和集体宿舍。

成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主，户型包括单间、一居室和两居室。

以集体宿舍形式建设的公租房，应执行宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

公租房应当满足基本居住需求，符合安全卫生标准，按照“经济、节能和环保”的原则进行一次性装修，配置必要的生活设施。

新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。

公租房租金标准由市、县（区）物价主管部门会同住房保障管理部门，参考市场租金水平按照相应管理办法核定统一的租金标准。

按照分档补贴的原则对不同种类经济困难的保障对象给予租金补贴。

其中，民政部门核定的低保家庭承租政府筹建的公租房，按照当地政府规定的最低租金标准计收。

具体办法由市、县（区）人民政府（管委会）确定。

租金标准按年度实行动态调整，并及时向社会公布。

（四）建立需求申报制度，健全准入、退出机制

1、开展需求登记。

按照市、县（区）人民政府公布的申报条件，由符合规定条件的申请人向户籍或就业所在地街道办事处（镇人民政府）申报住房保障需求。

产业园区的外来务工人员由其所在企业统一申报。

２、组织审查核实。

街道办事处或镇人民政府，对申请材料的真实性及申请人家庭收入、家庭住房状况是否符合承租公租房条件进行初审，并提出初审意见。

经初审符合条件的应将申请人基本情况和初审意见在申请人所在社区及申请人所在单位进行公示。

公示期满，对公示无异议或经查证异议不成立的，将初审意见和申请人的申请材料一并报送当地民政部门。

（申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处（镇政府）、社区居委会应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地街道办事处应当同时组织在申请人户籍或居住的社区进行公示。

）

当地民政部门对申请家庭的收入情况进行核定，对符合低收入家庭收入标准和财产状况标准的，应出具家庭收入核定证明，对不符合规定条件的，应作出书面说明，并将申请材料和核定结果转当地房管部门。

房管部门对申请家庭住房状况进行审查，并将申请材料及审查意见报市、县、区（管委会）住房保障管理部门审核。

３、完善统计建档。

市、县（区）住房保障管理部门将审核符合条件的申请家庭情况统一在当地政府公众信息网、住房保障管理门户网站等媒体公示；对经公示无异议或者异议不成立的，纳入公租房保障范围，由住房保障管理部门予以登记入册，并对相关数据进行统计分析，建立统一的纸质及电子档案。

4、做好定点需求登记。

市（县）区人民政府（住房保障管理部门）按照公租房的建设规划，向社会公布项目选址地点和建设方案，接受符合条件的申请人进行定点需求登记，并按照登记情况组织编制年度建设计划。

5、实行轮候保障。

根据公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况，由市、县（区）住房保障管理部门，对符合条件的申请人，实行轮候分配。

具体轮候规则和轮候期限由市、县（区）人民政府（管委会）制定。

建立公租房轮候档案，加强对轮候家庭人员收入、住房等情况的动态监管，申请人家庭情况发生变化不再符合保障条件的，应及时取消其轮候资格，所有轮候信息应通过政府网站等平台予以公开，接受社会监督。

6、严格准入、分配和退出机制。

（１）严格准入管理。

严格执行准入制度，从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关，严格准入管理。

各县（区）要加快完善住房保障管理信息系统建设，加强信息平台共享渠道，提高资格审核的公正性和准确性。

（２）规范分配管理。

坚持公平、公正、公开的原则，采取定点需求登记、摇号选房、公众参与、媒体监督等方式，公开登记结果、分配过程和分配结果。

（３）完善退出机制。

健全住房保障资格审核制度，通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查，一旦发现入住对象不符合保障条件的，必须退出。

住房保障管理部门要会同民政、房管、公安、人力资源和社会保障、工商、金融等相关部门对已经享受公共租赁住房政策的对象所申报的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况进行审核，每3年全面审核一次。

必要时可通过行政处罚、违约赔偿、司法强制等手段、落实住房保障退出机制。

四、落实住房保障措施和配套政策

（一）落实规划保障。

市、县（区）人民政府（管委会）要合理组织编制公租房近

按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。

（三）落实资金保障

1、加大政府财政投入。

市县（区）人民政府要将公租房建设资金纳入年度财政预算,通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。

土地出让收益用于公租房建设的比例不低于15%。

财政资金安排不足的地区要提高从土地出让收益提取住房保障资金的比例。

2、发挥住房公积金作用。

住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。

3、规范发展企业债券融资。

鼓励各类企业和其他机构以独资、发行企业债券、集资或股份制的方式投资建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。

可设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。

融资公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。

承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

对发行企业债券用于公租房建设的，优先办理核准手续。

4、组织开展金融创新。

积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。

积极探索通过商业贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。

5、落实税费减免政策。

公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

五、创新保障性住房筹集、建设模式

要创新公租房筹集、建设模式，通过新建、改建、收购、租赁、盘活存量房源等方式，多渠道筹集公租房房源。

公租房的房源筹集、建设方式主要包括：

（一）政府筹集、建设

1、市、县（区）人民政府（管委会）组织投资建设。

即由市、县（区）人民政府（管委会）划拨土地并投资建设和管理的公租房。

政府也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。

政府投资建设的公租房项目应按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一管理经营，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。

2、开发项目配建。

即在新建普通商品住房、“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，按照住房保障建设规划布点，配建一定比例的公租房，具体配建比例和管理方式由市、县（区）人民政府（管委会）确定，并在土地出让合同中约定。

配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。

3、在拆迁安置房项目中按一定的比例配建；

4、机关、企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公租房；

5、原廉租住房和经济适用租赁住房按照本方案规定转为公租房；

6、政府购买或租赁的符合公租房条件的住房；

7、社会捐赠。

（二）社会力量筹集、建设

1、产业园区集中配建。

外来务工人员集中的开发区、产业园区，鼓励企业利用自有土地，在符合规划的前提下，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公租房，面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租；也可以由政府之间配套建设。

2、单位自筹建设。

各类企事业单位以及其他各类主体在符合城乡规划、土地利用规划前提下，经政府审批，利用自有土地和受让土地或与拥有自有存量建设用地的单位合作建设公租房，纳入当地政府统一监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租；剩余房源调剂安置其他保障对象租住。

3、社会投资建设。

即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持,由房地产开发企业或投资机构出资建设的公租房。

鼓励房地产开发等各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。

4、利用留用地、集体建设用地建设。

按照控制规模、优化布局、只租不售、权属不变的原则，经批准可利用农村集体建设用地和农村经济发展留用地建设公租房。

建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位团租后，再向符合条件的对象出租。

利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。