乌镇雅园和桃李春风.docx

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乌镇雅园和桃李春风

乌镇雅园

一、项目概述

绿城乌镇雅园是绿城集团发力养老养生地产领域的首发巨作，项目择址国家5A级景区乌镇。

乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。

项目于2012年10月正式动工建设，地理位置优越，有沪杭高铁、沪杭高速、申嘉湖高速连接，交通便利。

项目定位：

依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区

产业园区配套：

特色商业区的规划创意来自于乌镇东栅和西栅景区的模式，延续了乌镇特有的婉约与灵动，将湿地公园与商业休闲体验相结合，营造一处具有江南水乡特色的高品质水韵风格的商业街区。

Alila精品酒店作为世界最高端的精品酒店之一，将为乌镇量身定制一款水乡风情度假酒店，一款融合公园、生态湿地环境，提供高端商务休闲和度假旅游配套服务的五星级酒店。

乌镇雅园是乌镇国际健康生态产业园其中的一部分，规划约650亩，面向对象以活跃老人为主，辅以少量半自理老人。

乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。

为了营造这样的民国风，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。

设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。

乌镇雅园物业类型ê

乌镇雅园产品设计ê

核心配套：

颐乐学院

耗资2.5亿的3.5万㎡的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。

颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古色古香的江南园林诗画美感。

乌镇雅园独创学院式养老模式，涵盖颐、乐、学、为四个维度，把对老年人的精神服务作为重点和特点打造：

✧颐：

通过精心设计的健康管理、医疗护理、居家生活三重服务体系，建立一种全新的养生系统。

让老年人身心健康，青春焕发。

✧乐：

精心设计符合老年人特点的文化娱乐活动，每天、每周、每月、每年层出不穷，让老年人快乐常在。

✧学：

用学校的组织形式，重新规划老年人的退休生活，使其在自主的学习中，获得充分的交流和愉悦。

✧为：

通过园区内外途径，帮助老年人发挥余热，重回社会，获得自我价值,赢得尊重，真正实现“老有所为”。

颐乐学院依托杭州师范大学的教育合作支持，设立了五大课程体系：

健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。

核心配套：

雅达国际康复医院

雅达国际康复医院占地13万平米，总建筑规模超过7.3万㎡，由雅达国际投资运营，设计引入德国高端康复医疗品牌Medicalpark的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。

但目前合作遇到困难，雅达正在转向当地寻求合作医疗资源。

主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体验等服务。

350个床位提供五星级诊疗待遇。

二、盈利模式

产权出售+服务提供

多层、别墅、高层物业70年产权出售：

✧公寓：

11800-14000元/㎡（5000余户）

✧精装修：

13500-14000元/㎡

✧小独栋：

35000-40000元/㎡（60栋）

✧沿湖：

3房2厅，200㎡，约700-800万元

✧内部：

3房2厅，170㎡，约500-600万元

基础的物业服务，基础的健康管理服务（仅包含年度体检、日常血压监测等，无护理服务），绿城颐乐学院相关课程及内部设施使用费用：

✧颐乐学院年费：

3000元

✧物业费：

每年2.5元/㎡

销售情况

数据统计时间为2014.6

到2016年10月时，前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价上涨了50%。

开盘时间

绿城乌镇雅园目前在售11-18层带装修全配（含软装和硬装）小高层。

75、95㎡两房户型，115㎡三房户型，均价21000元。

三、借鉴意义

1、拿地模式：

分业态、分用地性质、分期的拿地策略降低成本；

乌镇国际健康生态产业园是一个典型的大体量、多业态养老地产项目。

其用地性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业用地等。

绿城在拿地时进行了用地性质分割，避免了大体量地块性质综合引起的问题。

2、配套规模：

配套定位与规模方面存在一定问题；

颐乐学院投资2.5亿元，体量达3.5万㎡，业主每年个人学费3000元。

但绿城对于购买者并无年龄限制，导致实际购买人群年龄达不到养老社区要求。

医院总建筑规模超过7.3万㎡，规模过大、定位过高，从早期引入德国高端康复医疗品牌到近期转与嘉兴当地医院洽谈合作。

以上带来学院进入运营阶段后存在目标客群不足的运营风险和计划资源无法到位造成的运营风险，得到的启示是，在形成项目核心井真理的配套标准下，需结合市场需求，充分考虑配套设施的投入及运营成本，适当控制规模。

3、产品定位：

产品定位过高引起去化缓慢。

产品定位为高端养老社区，主力面积56-128㎡，计划推出公寓5000余套，实际细分市场消化能力不足，首期推出的400多套去化尚可，主要客户为绿城老业主，之后销量大幅度减缓，目前销售情况较为困难。

桃李春风

一、项目概述

绿城·桃李春风，位于杭州市远郊的临安市，距离主城区武林广场约40公里，邻地铁5号线民主村站（预计2019年通车），地处64.5平方公里的青山湖国家森林公园内，奢享10平方公里潋滟水域。

项目紧邻浙江省千亿级规划的“森林硅谷”——青山湖科技城，坐享一站式SHOPPINGMALL、酒店等城市地标。

周边暂无产业支撑，典型的远郊旅游度假板块。

2015年4月10日，绿城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基房地产开发有限公司的51%股权，共同合作开发“青山湖板块颐养小镇”项目。

开创中国极小别墅之先河，深具逸格的中式建筑风骨，代表千年来国人的审美意趣，通透的空间布局辅以丰富而私密的体院布局，形成林中有墅、墅中有园的居住形制，让四季景致成为别墅设计的点金之处。

实行带地暖的全精装交付标准，同步引入智能化家居设施，以现代科技升华田园墅居。

项目当中设计概念是处在郊区的别墅，和我们以往所想象的别墅完全不同，以小镇的模式营造全新的、健康、娱乐、休闲社区。

除了别墅区有居住的别墅以外，还有最关键的小镇中心，这个小镇中心能够提供城市生活，在郊区当中能够提供城市生活。

项目定位：

全龄化颐乐生活小镇

小区配套

小镇商业中心，规划有菜场、超市等生活配套；咖啡吧、酒吧等慢生活配套；民俗、农家乐等度假配套；水系、垂钓等休闲配套；礼堂、进修堂等宗教信仰配套；颐乐学院给老人提供课堂学习、兴趣班等文娱活动配套；食堂、恒温泳池、小剧场、壁球馆、高尔夫球练习场等生活服务配套；引进幼儿园等学区配套。

桃李春风以绿城健康医疗资源为基石，携手胡庆余堂等优质资源，打造健康促进中心，配备国际一流的健康管理理念和检测仪器，长期促进业主的身体健康和身心活力。

除此之外，设有社区诊所、日间照料中心，满足家庭基本的就医、配药、输液等需求，还可为长者提供药物管理等上门定制服务。

不止于此，绿城自2014年组建蓝熙健康，启动健康O2O服务模式的探索。

融合物联网、大数据、互联网等技术，实现社区医疗、居家养老、健康管理的全新服务模式，有望于今年在桃李春风落地。

未来，家人们不仅能够通过多种穿戴式设备，实时观测家中长者的动态生理指标；还能通过APP等智能手段搭建的服务平台，享有实时更新的健康数据库，在家人间实现健康信息互通；甚至可以在健康运动中心，根据自身状况获得定制健身方案等。

绿城进军教育领域已有近16年历史。

在杭城，能就读绿城育华学校，早就是众多人士拼学区的头号筹码。

在2004年，绿城教育集团就已跻身杭州五大名校教育集团之列，旗下拥有杭州绿城育华学校、杭州绿城育华小学、杭州绿城育华幼儿园等十四所学校。

桃李春风，为了在融合自然环境的优越条件下因才施教，绿城甚至动用全球资源引入自然课堂理念。

农业是绿城自2012年开始深耕以来结出的另一颗果实。

只需一键，就能在家吃到由浙江省农科院和蓝城农业生产监制的蔬菜、水果、禽蛋鱼肉乃至油盐酱醋。

绿城一贯对膳食健康和食材挑选的重视，让桃李春风的园区食堂成为客户到访时体验的一个环节。

园区食堂日常配备新鲜有机的四季时蔬，通过营养师科学配餐，提供家庭厨房难以满足的营养均衡的饮食搭配，让家人们吃出健康。

此外，近期绿城农业还在极力推进“都市农庄”的研究和开发，依托山林、田园、湖畔等自然资源，人们可以在其中进行生产加工、旅游观光、农事体验、餐饮住宿等多项活动。

户型设计

主卧和卫生间充分考虑老年人轮椅的转弯半径，设计相对宽敞；厨房为半封闭式设计，对于中国人煎炒等多油烟的烹饪习惯来说，更易于清洁；连廊设计，在下雨天无需撑伞，带来较多便捷；客厅带室外小露台设计，最大限度满足老年人爱晒太阳的习惯。

只是83平米户型相对紧凑，冰箱可放置客厅；130平米户型客卧套间离客厅相对较远，需经过5米的长廊。

小面积中式围合1:

1庭院赠送全精装交付

✧为了控制总价，别墅的建筑面积仅83-180㎡，83-150㎡户型仅一层，180㎡户型仅两层，无地下室，也减少建安成本投入，每户门口赠送一个地面停车位。

✧规划布局、园林、建筑均采用传统中式，打造契合案名“桃李春风”的意境；样板间装修风格采用新中式。

✧每家每户均采用粉墙黛瓦进行围合，中式传统的“独门独院”。

✧每户拥有接近1:

1的庭院面积赠送，入户小院、主院、测院、天井、边院。

✧全精装交付解决远郊项目客户一大痛点，室内配备地暖、中央空调、新风系统等先进设备，融入适老化设计、小夜灯、卫生间无障碍设计，紧急呼叫系统，适度降低吊顶和开关等的高度。

二、销售情况

（备注：

40岁以下占30%，40-50岁占35%，50-60岁占30%）

杭州桃李春风预计下半年再推洋房房源，户型面积为50-110平米，预计均价18000元/㎡，共600多套房源，具体开盘时间和价格待定。

目前无房源可售。

三、借鉴意义

1、定位转变

由“颐养”到“颐乐”，由老年人到全龄化，客群基数扩大。

2、配套完善

作为远郊度假类项目的痛点，绿城集团用品牌和宋卫平个人信用背书，承诺配建完善的养老、教育、医疗、社区商业、公园等配套，商业自持招商，别墅精装交房，解决远郊项目客户的两大后顾之忧。

3、产品创新

首次开盘推出建筑面积83-180㎡装修中式合院小独栋，高单价约25000元/㎡，低总价210万-320万，土地价值加总价控制。

4、营销创新

推广由微信和线下活动为主，传统渠道只投过一个户外、一周电台、两篇报纸软文。