房地产企业全套会计核算流程.docx

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房地产企业全套会计核算流程

第一章房地产开发企业基本常识与特点

1、房地产企业行业介绍与特点

2、房地产企业一般经营模式与流程

3、房地产开发企业的会计科目

4、房地产开发阶段的划分与涉及税种

第一节房地产企业行业介绍与特点

一、房地产行业的发展概述

房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上.

房地产行业发展历程

在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段

1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。

那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪SOHO潘石屹等等

95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。

到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。

一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！

房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程

二、房地产企业的基本业务介绍

房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。

三、房地产行业的特点

房地产行业是一个资源整合型企业

开发产品类型多，用途多样性

开发流程长、资金密集

房地产行业涉及行政主管部门多

销售收入种类多，销售行为接受政府监管

第二节房地产企业一般经营模式与流程

一、经营模式（开发与自持物业）

房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。

二、房地产开发流程

第三节房地产开发企业的会计科目

一、会计科目设置

会计科目案其提供会计信息的详细程度不同，可以分为总分类科目和明细分类科目，根据【会计准则】的统一规定，并结合房地产开发企业经营的特点和会计核算的需要，房地产开发企业设置五大类会计科目：

资产、负债、所有者权益、成本、损益类

1.资产类科目

用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括流动资产和各项长期资产。

其中资产类科目中开发产品、周转房等科目是房地产开发企业特别设置的会计科目。

其他科目属于各类企业通用的会计科目。

2.负债类科目

用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括各项流动负债和各项长期负债，负债类科目是各类企业通用的会计科目

3.所有者权益类科目

是用来核算所有者权益增减变化的科目，这类科目也是各类企业通用的科目

4.成本类科目

房地产开发企业涉及的成本科目主要有：

“开发成本”、“开发间接费用”，这两个科目是房地产开发企业特有的会计科目，主要用于房地产开发项目的成本核算。

如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”“辅助生产”“工程结算”等科目。

5.损益类科目

是核算企业损益的会计科目，其有月末无余额的特点（转入本年利润科目），这类科目也是各类企业通用的会计科目。

注意：

许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更细致的反映有关会计信息。

如房地产公司在原材料下面增加“钢材”“水泥”等明细科目

二、重点会计科目的核算

（一）开发成本

本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。

借方登记开发过程中所发生的各项成本

贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。

借方余额反映未完开发项目的实际成本。

开发成本应设置明细账户如下：

（1）土地征用及拆迁补偿费：

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1）政府地价：

支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费

2）土地有关的税费：

向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。

3）合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

4）拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。

（2）前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

1）勘察丈量费：

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

2）规划设计费：

规划费：

规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：

地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。

其他：

其他：

可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。

3）政府报批报建费：

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。

还包括项目整体性报批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、**费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。

4）招标及失标费：

包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。

5）“三通一平”费

（3）基础设施费

1）市政配套费：

向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；

2）给水系统费：

管道系统、水泵房、用水增容、施工用水、雨污水系统费

3）供电系统费：

管道及电缆系统、配电房、用电增容、施工用电

4）燃气系统费：

室外管道系统、调压站、煤气增容费

5）有线电视工程费：

管道预埋、检查井等费用

6）电话通讯工程费：

管道预埋、检查井、宽带工程费

7）智能化系统费：

停车管理系统费用、小区闭路监控系统费用、周界红外防越系统费用、小区门禁系统费用、电子巡更系统费用、电子公告屏费用、室外背景音乐。

8）采暖系统费：

管道系统、热交换站、锅炉房

9）园林环境工程费：

绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施

（4）建安工程费

1）土建工程费：

基础工程、结构及粗装修工程、门窗工程、公共部位精装修、室内装修、幕墙、幕墙泛光、甲供材料。

2）、安装工程费：

室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费、甲供材料

（5）公共配套设施费

指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转入的公共配套设施费用。

如：

居委会、派出所、游泳池、业主会所、幼儿园、学校、球场、车站、自行车棚、公厕等设施支出

（6）开发间接费用

指房地产开发企业内部核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。

如：

1）工程管理费：

监理费、预结算编审费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、其他

2）营销设施建造费：

广告设施费、销售环境改造费、售楼处装修、样板间装修、其他。

3）物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

4）行政管理费：

工资、职工福利费、职工社会保险、住房公积金及房贴、工会经费、职工教育经费、劳动保护费、办公费、业务招待费、差旅费、出国费用、租赁费、运输费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、咨询费、劳务费、手续费、其他

（二）、“开发间接费”科目（一级科目）

开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。

应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，应先通过“开发间接费”一级科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在期末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各成本项目的各成本核算对象。

（三）、开发产品

开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。

国税发【2009】31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品如何下列条件之一的，应视为已经完工。

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

2.开发产品已开始投入使用

3.开发产品已取得初始产权证明

开发产品账户设置二级明细如“土地”“商品房”“配套设施”“代建工程”等

借方登记完工开发产品成本（开发成本贷方转出至本科目借方）

贷方登记已对外销售开发产品（销售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）的开发产品

账务处理：

竣工验收时

借：

开发产品

贷：

开发成本

对外销售时：

借：

主营业务成本

贷：

开发产品

（四）、周转房

周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用。

增加明细核算，“在用周转房”和“周转房摊销”

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：

周转房-在用周转房

贷：

开发产品

按月计提的周转房摊销

借：

开发成本或开发间接费用

贷：

周转房-周转房摊销

期间发生的维修费

借：

开发成本/开发间接费用

贷：

银行存款

第四节房地产开发阶段的划分与不同阶段涉税税种

一、房地产公司涉税现状

除消费税、关税外，房地产行业几乎涉及现状所有税种，房地产还是一个高税负的行业，一般情况下税收占整个企业收入的17%-25%。

是仅次于建筑安装成本（含土地）的第二大支出。

二、房地产开发企业涉及的主要税种

1.前期准备阶段---契税、印花税

2.建设施工阶段---城镇土地使用税

3.销售阶段---增值税

4.自持阶段---房产税

5.预缴清算阶段---企业所得税、土地增值税

备注：

房地产企业除了重点涉及的增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税外，还需要缴纳附加税费（城建税、教育费附加、地方教育费附加）以增值税为依据。

钢结构基础地脚螺栓预埋施工工法

一、前言

随着市场经济的不断发展，建筑市场的日益完善，钢结构工程也越来越受建设单位的青睐，从钢结构实际施工过程中检查不难看出，钢结构基础地脚螺栓预埋的准确性是影响钢结构安装质量十分重要的因素。

现利用钢板模具将地脚螺栓组装，竹胶板模具将组装好的地脚螺栓在钢结构基础模板中固定，采用正确的振捣方法，混凝土初凝之前及时校正。

这样既能保证地脚螺栓的轴线位移，又能提高地脚螺栓的安装速度，节省更多的人工、时间，又可创造可观的经济效益。

二、特点

1、使用本工法螺栓安装速度快；

2、使用本工法螺栓安装质量高，位置准确；

3、本工法需用设备少，操作工艺简单；

4、钢板模具、竹胶板模具制作简单，实用性强，能适用于各种螺栓的予埋安装。

三、适用范围

1、本工法适用于钢结构基础地脚螺栓的予埋工作；

2、本工法适用于其他设备基础地脚螺栓的予埋工作。

四、工艺原理

钢结构基础地脚螺栓轴线位移允许偏差为5mm，属于主控项目。

只有保证地脚螺栓的安装质量，才能保证钢结构的安装质量。

1、钢模板模具组装的地脚螺栓相对位置无偏差；

2、竹胶板模具安装固定地脚螺栓牢固可靠，无松动。

五、工艺流程

1、螺栓组装：

准备工作→钢板放线→两块钢板点焊在一起→钢板钻孔→钢板模具组装→检查校正→螺栓组装

2、竹胶板模具制作

准备工作→竹胶板放线→两块竹胶板钉在一起→竹胶板钻孔→木方制作→竹胶板木方组装→竹胶板安装模具

3、螺栓安装

基础承台浇筑砼时在柱钢筋内侧予埋4Φ18钢筋→基础放线→在4Φ18钢筋上焊接与基础柱截面等长的钢筋→基础柱模板安装→基础柱模板放线→螺栓安装→竹胶板模具固定

4、砼振捣、螺栓校正

制定保证螺栓安装质量时间控制表→控制监督→检查验收

5、成品保护

在地脚螺栓有螺纹的部分刷油→用塑料套管将螺栓的螺纹部分罩住→插上旗杆以示螺栓所在位置

六、操作要点

1、钢板模具制作

图1说明：

根据螺栓的相对位置首先在钢板上放线，螺栓孔的相对位置即每个钢柱螺栓的相对位置，将两块钢板点焊在一起，放在台钻上进行钻孔，孔的直径比螺栓直径大1mm（多支螺栓做法相同）。

图2说明：

在螺栓孔中插入地脚螺栓，根据地脚螺栓长度（地脚螺栓长度为：

810、870、900），调整两块钢板之间的距离为400mm，用4-Φ20的钢筋将两块钢板临时固定，然后，将螺栓拔出，用两个拐尺放在两个对角的孔上检查上下孔的垂直度，最后将钢板与钢筋焊接牢固，这样钢板模具制作完成。

图3说明：

在已经制作好的钢板模具上倒插入地脚螺栓，在地脚螺栓的上部两次交叉点焊，这样地脚螺栓的组装工作就已经完成。

（多支螺栓做法相同）

图1钢板放线及螺栓孔定位

图2模具制作完成图

图3螺栓与模具组装示意图

2、竹胶板模具安装制作

说明：

用钢板模具制作的同样方法制作两块竹胶板，如上图所示。

说明：

用两根长度比基础柱截面尺寸长300mm的木方，先将两块木方放在平刨机上将两个木方的四面刨平且顺直，然后如上图所示在两个木方上开口，将两个木方合钉在一起，并检查两个木方是否垂直。

说明：

木方与竹胶板组装时，竹胶板上的轴线必须与木方的其中一边重合，这样木方的边缘即为地脚螺栓的轴线。

3、螺栓安装

说明：

基础承台浇筑混凝土时，在基础柱钢筋的内侧予埋4Φ18的钢筋，根据承台上放出的轴线，在4Φ18的钢筋上焊接与基础截面等长的2Φ14的钢筋，以保证基础柱模板支设完毕后在混凝土浇筑过程中，基础模板的下部不发生位移。

说明：

基础柱模板的上部用木方与相临的基础承台和基槽壁加垫竹胶板做支撑，然后在基础柱模板的四面放上轴线。

说明：

将木方边缘必须与基础柱模板上所画的轴线点（四个点）对准，然后将螺母在丝杆上拧紧来控制标高，再将两根木方与柱模板用铁钉及铁板卡子固定牢固。

这样螺栓的安装工作已经完成。

4、砼振捣、螺栓校正

⑴、制定保证螺栓安装质量时间控制表

保证螺栓安装质量时间控制表

时间

螺栓位置

螺栓安装完成时间

砼浇筑时间

砼浇筑完成时间

螺栓校正时间

——

——

——

——

⑵、将上表分发给质检员、技术员、班组，技术员、质检员根据此表规定时间进行现场监督，严格要求工人在浇筑混凝土过程中，振动棒必须从基础柱模板四周插入振捣，严禁只从一面振捣。

并且振动过程中振动棒严禁与地脚螺栓接触。

⑶、质检员按照“保证螺栓安装质量时间控制表”督促工人在基础柱混凝土浇筑完成后，混凝土初凝之前对螺栓位置进行及时校正，发现问题及时解决。

5、成品保护

为保证地脚螺栓的螺纹部分不沾染混凝土，所以柱基础浇筑混凝土之前，用塑料套管将地脚螺栓的螺纹部分罩住，模板拆除之后，用彩条布将螺栓的螺纹部分保护密封，防止锈蚀，然后插上旗杆，以保护地脚螺栓在回填土过程中不被损坏。

七、施工机具及仪器

经纬仪、水准仪、电焊机、扳手、台钻、平刨机、圆盘踞等

八、质量要求

1、材料要求

地脚螺栓的品种、规格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求。

2、允许偏差

地脚螺栓位置允许偏差（MM）

项目

允许偏差

支承面

标高

±3.0

水平度

L/1000

地脚螺栓

螺栓中心偏移

5.0

垂直度

H/1000

九、劳动组织及安全要求

木工2人，电焊工1人，壮工1人。

电焊工必须持证上岗，钢板、竹胶板在台钻上钻孔时必须戴好劳保防护用品，以免受伤。

十、效益分析

（一）经济效益：

项目

时间

人工费A

材料费B

机械费C

使用工

法之前

所需148.6工日

人工单价55元

A1=148.6*55=8173元

所需Φ16钢筋4.36吨，所需φ8钢筋2.13吨B1=4.36*

3900+2.13*4100=25737元

所需交流电焊机84.6台班

交流电焊机台班单价49.4

C1=84.6*49.4=4179.2元

使用工

法之后

所需74.3工日

人工单价55元

A2=74.3*55=4086.5元

所需Φ16钢筋1.27吨，无需φ8钢筋。

B2=1.27*3900=4953元

所需交流电焊机27.5台班

交流电焊机台班单价49.4

C2=27.5*49.4=1358.5

节约费用

A=A1-A2=4050.5元

B=B1-B2=20784元

C=C1-C2=2820.7元

合计：

A+B+C

￥27655.2元

（二）社会效益：

在全钢子午胎扩建工程施工过程中，应用本工法有效地解决了钢结构基础地脚螺栓安装中常遇到的一些技术难题，下表是项目部在施工完毕后现场检查的结果：

序号

项目

检查点

不合格点

合格率（%）

1

螺栓标高

500

10

98

2

螺栓的垂直度

500

10

98

3

螺栓轴线位移

500

0

100

4

螺栓的间距

500

0

100

十、工程实例

***三角轮胎全钢子午胎扩建单层钢结构厂房工程，钢结构面积近40000m2，M24地脚螺栓168根、M27地脚螺栓320根、M30地脚螺栓620根，共计1108根地脚螺栓，采用了该工法施工，效果较好。

该工程项目部QC小组编制的“提高钢结构基础予埋螺栓的安装质量”QC成果被山东省建筑业联合会评为**等奖，本小组被中国建筑业协会评为全国工程建设优秀质量管理小组，同时又被评为全国优秀质量管理小组。

该工法后来又在我公司承建的******钢帘线车间工程推广应用，收到显著的经济效益和社会效益。