昆明市嵩明县房地产项目可行性实施报告.docx
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昆明市嵩明县房地产项目可行性实施报告
昆明市嵩明县房地产项目
第一章总论
1.1项目建设背景
嵩明素有“滇东北门户”之称,作为昆明主城门户,西南最重要的内陆大码头,嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点、昆明“半小时经济圈”内。
全县国土面积1357.29平方公里,坝子总面积446.1平方公里,为云南省第七、昆明市第二大平坝。
2009年被定位为昆明“辅城”后,2010年7月,昆明市委、市政府又提出将嵩明打造成“空港新城”。
作为昆明卫星城之一的嵩明,不仅地处昆曲工业走廊的关键节点,还位于昆明空港经济区的经济走廊带上,占据了区域经济发展战略的重要地位,被列入新昆明建设的重要组成部分——“一主四辅”战略的辅城之一。
随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化,空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区,势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区,从而带动嵩明发展的全面提速。
同时新昆明和昆明新机场的建设还缩短了嵩明与昆明主城的距离,使嵩明进入昆明“一小时经济圈”和新机场“半小时经济圈”,其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。
昆明新机场建成并投入使用后,嵩明将成为我国第四大空港经济区,由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。
“嵩明空港新城”将以发展临空型经济为核心,建成面向东南亚、南亚,连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心,成为国际化、生态化、现代化的新昆明航空城。
机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”,将为当地的经济带来无限的提升。
而昆明新机场的建设,正是促生昆明空港经济区的原动力。
由于昆明新机场的定位,未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心,是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。
它不但将城市资源高效、合理地整合,而且它将会改变昆明旅游业的现状,使其成为以昆明为中心,辐射全省,连接东南亚,集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。
嵩明将按照“北部生态卫星城”架构,在县城打造水体景观为主的生态住宅区,做到低碳示范标准的园林绿化。
计划到2015年,城市道路将实现绿化全覆盖,园林单位、园林小区达标率均达到100%,县城建成区绿地率达到35.8%以上,绿地覆盖率达到40%以上,人均公共绿地达14平方米以上。
按照嵩明县发展规划,原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平,为了与新嵩明建设同步,深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。
项目的建设,在原有旧房屋改造的基础上,拟将周边用地已列入的建设用地,其建筑面积约51.6万平方米,建房以居住建筑为主,同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题,辅以少量的商网,为提高村民文化生活,丰富肌民的业余生活,适当布置少量公共建筑,并建设相应的配套设施,创建一个文明,详和的生活及居住环境。
项目前期暂定嵩明中亿房地产开发有限公司办理开发建设有关手续,并开发建设名为嵩明城乡一体化“空港翼城”项目。
1.2建设单位概况
项目建设单位:
嵩明中亿房地产开发有限公司
企业性质:
有限责任公司
经营范围:
房地产开发
建设单位概况:
企业概况:
嵩明中亿房地产开发有限公司成立于2011年,是经嵩明县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。
公司依托嵩明县良好的投资环境和嵩明城市建设的大好时机,结合自身优势,不断创新经营,专注房地产开发组织策划工作,集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作,时刻保持“出精品”的意识,“汲取人文精华,建筑美好生活”。
作为新兴的房地产开发商,我们注重积极与房地产行业上下游单位(规划、设计、建筑、销售等)建立密切的合作关系。
通过优势互补来谋求共同发展。
公司在发展壮大自己实力的同时,注重自己的品牌塑造,本着“质量为本,信誉为本”的工作作风,踏踏实实做好每个项目的细节,维护广大消费者的利益。
公司将依照“立足嵩明县,拓展省内市场,放眼全国”的战略构想,努力打造现代化的房地产开发企业。
公司将继续不断创新,学习国内外先进的开发经营以及管理经验,在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力,加快发展,壮大实力。
1.3可行性研究报告编制依据和原则
1.2.1编制依据
(1)《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》(2009年~2020年);
(2)《城市居住区规划设计规范》;
(3)《昆明市城市拆迁管理条例》;
(4)《城市居住区公共服务设施设置规定》;
(5)《住宅设计规范》;
(6)《住宅建筑设计标准》;
(7)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》;
(8)《城市道路绿化规划及设计规范》;
(9)《高层民用建筑设计防火规范》;
(10)《投资项目可行性研究指南》;
(11)市场调研资料。
1.2.2编制原则
1.以需求为导向,利用国家和地方给予的各项政策和区域优势,以较高的起点进行规划建设,为嵩明县改善城乡居家生活条件提供优质服务,促进当地社会经济的发展,实现经济效益和社会效益的提升。
2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件,积极响应国家各种政策及规定,使项目更好地服务于社会。
3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才,为项目的实施创造有利条件。
4.严格执行环境保护“三同时”制度,确保周围环境不受影响,建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明,具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。
1.4项目概况
1.4.1项目名称:
嵩明城乡一体化“空港翼城”项目
1.4.2项目建设地点
位于嵩明县嵩阳镇东北片区;西至规划北片区行政办公区;北至老213国道;东至重机厂;南至黄龙大道。
1.4.3项目建设规模和内容
建设规模:
项目总规划用地面积117334.2平方米(约合176亩),总建筑面积516026平方米,净用地面积108983.3平方米,计划分二期建设。
名称
规划用地
建筑面积
一期
41621.2平方米
164005平方米
二期
75813平方米
352021平方米
建设内容:
项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念,规划住宅面积为254940㎡,可容纳2196户7000多人入住,建筑密度34%;容积率3.52;绿地率41%。
由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品,以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成,项目基本实现小城镇功能自我配套。
根据地域的生态特点,项目引入养生宜居住宅的概念,通过户型、功能、景观、区域的调控、整合,实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标,提高环境效益、经济效益、社会效益。
片区将规划建设配套设,加以开发过程的合理运营,建设真正为居住者所思、所想的和谐环境,树立城市化进程与环境和谐共生的典范,创造就业机会并提升当地的经济水平。
主要建设内容:
序号
主要建设内容
数量
单位
1
(住宅)底商面积
12228
㎡
2
酒店面积
29023
㎡
3
商务区面积
67803
㎡
4
超市、诊所面积
14560
㎡
5
会所面积
2054
㎡
6
幼儿园面积
2863
㎡
7
住宅面积
254940
㎡
8
市政道路
9671.5
㎡
9
停车位(地下)
2651
辆
1.4.4主要建设条件
a.交通条件
围绕昆明嵩明空港新城和进入半小时经济圈的要求,嵩明规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通,积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。
今后将有三条高速公路穿过嵩明,分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速,同时还有一条连通昆明至嵩明的城市主干道(320国道),可实现单程半小时到达。
”嵩明县规划建设局局长秦学权介绍,根据规划,嵩明不仅实现了和昆明主城的快速连通,加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境,设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明,嵩明将建立起比较发达的立体交通体系。
b.供电条件
本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网,因此,本项目的电力供应是稳妥可靠的。
c.供水条件及排水条件
本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。
d.气候条件
本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候,年平均气温14℃,降雨量993毫米,无霜期222天,日照2073小时。
综上所述,本项目气候条件相当适宜。
e.地质条件
项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带,属中低山剥蚀地貌。
场地北高南低,根据邻近工程建设项目地质勘探结果,拟建场地应无地下水,雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水,各土层对建筑材料无腐蚀性。
拟建场地附近无发震断裂通过,区域上处于相对稳定的位置,自然坡面稳定,自然坡度小,地层分布均匀,无不良地质作用存在。
地震设防基本烈度为8度。
综上所述,本项目场地稳定,适宜建筑,地质条件可以满足建设要求。
f.区位优势
嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点,距昆明主城区35公里,属于半小时经济圈范围。
素有“滇东北门户”之称,境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”,贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线,加上即将建设的连接昆明新机场的昆嵩高速公路,可形成“六路通昆”的便捷交通优势。
同时,嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点,随着昆明新机场的建设,铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为昆明主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。
1.5投资估算和资金筹措
1.5.1投资估算
根据测算,项目的总投资为75400万元。
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额(万元)
占总投资比例
1
土地成本
21989.17
29.16%
2
建安工程
48427.58
64.23%
3
前期费用
2205.83
2.93%
4
管理费用
581.13
0.77%
5
不可预见费用
2196.11
2.91%
合计
75400
100.00%
1.5.2资金来源
项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。
项目总投资75400万元,经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入,其中自筹资金31677万元,销售收入43723万元。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划总用地
㎡
117334.2
176亩
1.1
一期
㎡
41621.2
62.28亩
1.2
二期
㎡
75813
113.72亩
2
规划净用地
㎡
108983.3
163.47亩
2.1
一期
㎡
33170.3
49.76亩
2.2
二期
㎡
75813
113.72亩
3
总建筑面积
㎡
516026
3.1
地上建筑面积
㎡
383471
3.2
地下建筑面积
㎡
132555
4
其中:
4.1
(住宅)底商面积
㎡
12228
4.2
酒店面积
㎡
29023
4.3
商务区面积
㎡
67803
4.4
超市、诊所面积
㎡
14560
4.5
会所面积
㎡
2054
4.6
幼儿园面积
㎡
2863
4.7
住宅面积
㎡
254940
4.8
市政道路
㎡
9671.5
5
建筑占地面积
㎡
37000
6
住户数
户
2196
7
居住人数3.2人/户
人
7027
8
建筑密度
34%
9
容积率
3.52
10
绿地率
41%
11
停车位(地下)
辆
2651
12
一期技术经济指标
13
一期用地面积
㎡
41621.2
14
市政道路建设
㎡
9671.5
15
总建筑面积
㎡
164005
地上建筑面积
㎡
130750
地下建筑面积
㎡
33255
其中:
㎡
1、(住在)底商面积
㎡
7674
2、酒店面积
㎡
29023
3、商务区面积
㎡
67803
4、住宅面积
㎡
26250
16
住宅户数
户
210
17
居住人数3.2人/户
人
672
18
停车位(地下)
辆
665
二期技术经济指标
19
二期用地面积
75813
20
总建筑面积
㎡
352021
地上建筑面积
㎡
252721
地下建筑面积
㎡
99300
其中:
1、(住宅)底商面积
㎡
4554
2、超市、诊所面积
㎡
14560
3、会所面积
㎡
2054
4、幼儿园面积
㎡
2863
5、住宅面积
㎡
228690
21
住宅户数
户
1986
22
居住人数3.2人/户
人
6355
23
停车位(地下)
辆
1986
24
项目总投资
万元
75400
其中:
建设投资
万元
75400
建设期利息
万元
0
一期投资
万元
30351
其中:
市政道路投资
万元
2495
二期投资
万元
49339
25
资金筹措
万元
75400
比例
其中:
企业自筹
万元
31677
42.01%
销售回款
万元
43723
57.99%
26
销售收入
万元
131328
27
总成本
万元
85906
28
利润总额
万元
37550.0
29
营业税金及附加
万元
7871.8
30
项目投资财务内部收益率
%
税前
17.84%
税后
14.56%
31
项目投资财务净现值
万元
税前
12535.45
税后
6738.39
32
项目投资回收期
年
税前
3.45
税后
3.47
33
盈亏平衡点BEP
%
69.58
34
总投资利润率
%
49.80
35
投入产出比
1.74
1.7结论
规划区有一定量的居民住宅,存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题,与嵩明县经济发展及整个城市的现代化有较大距离,对原有老房屋进行改造,提高城市的综合竞争力,势在必行且刻不容缓。
通过城乡一体化改造,建设商住一体的房地产项目,能为以后嵩明商贸的发展提供很好的基础,通过科学的规划和合理的布局来提升蒙自城市的形象和品位,改善居民的生活环境和居住条件。
原有旧房屋已不能适应新的发展要求,加快城乡一体化是时代发展的要求,是为群众谋利的一件大事,是建设现代化城市的一项重大举措,它对于完善城市功能,美化城市景观,改善人居环境和投资环境,提升城市品位,促进经济和社会发展,都具有十分重要的意义。
第二章区域房地产市场分析与项目定位
2.1嵩明县发展状况
1.地理位置。
嵩明县位于云南省中部、昆明市东北部,地处北纬25°05′~25°28′、东经102°40′~103°20′,是昆明市辖近郊县,扼滇东北门户。
系三江(盘龙江、牛栏江、南盘江)之源,县境东与马龙县接壤,南部和西南部分别与宜良县、官渡区毗邻,西与盘龙区相交,北与寻甸县相连。
距昆明市区34公里。
2.政区概况。
嵩明县现有国土面积849.89平方公里,辖四镇三区,分别是嵩阳镇、杨林镇、小街镇、牛栏江镇、杨林工业园区、嵩明职业教育基地、县城新区。
嵩明是两分丘陵,三分山地,五分平坝,坝区面积414.6平方公里,是云南第七、昆明第二大平坝,县辖4镇75个村(居)委会,446个自然村,全县总人口达28.56万人。
3.经济社会发展状况。
2009年,全县实现地区生产总值38亿元,财政总收入5.4亿元(其中地方一般预算收入3.29亿元)。
农民人均纯收入4686元,城镇居民人均可支配收入15358元。
2009年实际利用外资2265.5万美元,引进市内外到位资金18.5亿元,招商引资工作连续两年实现北部五县区第一。
全县工业总产值完成65亿元,工业固定资产投资完成13.1亿元,规模以上工业企业达49家。
今年1—9月,嵩明全县固定资产投资完成38.9亿元,同比增109.1%,其中,第二产业完成投资15.25亿元,同比增112.3%;第三产业完成投资22.9亿元,同比增116.6%。
引进5000万元以上项目49个,其中,亿元以上项目29个,亿元以上工业项目19个,开工在建项目10个,竣工投产项目2个。
5000万元以上项目落地开工在建36个,在建29个,竣工7个。
规模以上工业企业达64户,较市考核目标52户多12户。
嵩明县城规划鸟瞰图
2.2项目所在区域房地产市场分析
2.2.1嵩明县房地产现状
我们先来看昆明市区的房价,一环房价已超过1.5万,二环和三环房价也都在6000-10000元。
而在昆明几个卫星城市像安宁、呈贡等地,现在的房价在3000-4000元/㎡左右,而在嵩明花园洋房还不到3000元/㎡,投资门槛低,升值空间也就更大,这也是嵩明吸引外来置业者的一个优势。
据不完全统计,仅2007年到2008年底,嵩明县城的人口就增加了10000多人。
截至目前,已确定的房地产投资就达到了53万平方米。
预计2到3年的时间里,嵩明的房地产投资将达到120万平方米。
如果这120万平方米的新建地产都住满了人,嵩明县城的人口数至少还要增加3万人。
而根据嵩明县规划未来计划容纳28万人,房地产发展空间巨大。
现在,嵩明的房价也开始有了明显的增长,从不久前开盘的银杏人家可以看出,别墅被一抢而空,已经卖到了5000多元/㎡,花园洋房本只推出220套,可最后为了满足客户的需求,又加推了200套房源。
据开发商的统计,有约40%的购房者来自昆明,可以看出昆明的消费者已经看到了嵩明未来的发展。
从昆明周边多个卫星城市来看,嵩明的房价是最低的,这是因为嵩明的规划可能相对滞后一些,但嵩明现在的新规划可以说是所有卫星城里定位最高的。
未来整个空港经济圈将带动嵩明经济的发展,新机场的建成、3条高速公路的开通,以及铁路运输、工业园区等等几大组合配套将给嵩明带来级别上的飞跃。
2009年嵩明县已提出跨越式发展,建北部生态新城的发展目标。
作为昆明生态环境最好的县区之一,嵩明将依托良好的生态优势,以县城为中心,南北延伸,东扩西拓,射状发展,有效拓展县城空间,并以长松园和嘉丽泽片区为重点,培育旅游休闲度假产业,发展高档休闲、旅游度假、康体娱乐、会议会务,适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目,建设具有历史文化特色和生态资源特色的高原水乡。
“十二五”期间,嵩明计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发,年开发商品房不少于80万平方米,完成1008套廉租房建设。
到2015年,城市道路绿化全覆盖,园林单位、园林小区达标率均达到100%,县城建成区绿地率达到35.8%以上,绿地覆盖率达到40%以上,人均公共绿地达14平方米以上。
2.2.2市场调查分析
1.接受调查居民家庭居住人口:
家庭人口
1人
2人
3人
4人
4人以上
所选人数
10
20
32
10
8
所占百分率%
12.5
25
40
12.5
10
数据分析:
如上图所示,很明显在我们所调查的人中间,家庭人口为3人的居多,2-3人的占到总调查对象的65%。
而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4人以上。
2.接受调查居民买房时间:
时间
1年内
1-3年
3-5年
5年后
所选人数
11
41
23
5
所占百分率%
13.75
51.25
28.75
6.25
数据分析:
在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3年内会买房,在5年内买房的人达到94%,这很好的说明,大多数的被调查者有强烈的购房意向。
3.接受调查居民家庭居月收入:
收入状况
2千以下
2-3千
3-4.5千
4.5-6千
6千以上
所选人数
10
21
23
20
6
所占百分率%
12.5
26.25
28.75
25
7.5
数据分析:
被调查者的家庭收入水平一般在2000元/月以上,其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。
4.接受调查居民的理想购房位置:
位置
城内
东郊
南郊
北郊
西郊
所选人数
9
20
18
23
10
所占百分率%
11.25
25
22.5
28.75
12.5
数据分析:
在被调查者中间有大多数人选择了郊区,。
很好的说明对于大多数的购房者来说,郊区有着很强的吸引力。
5.接受调查居民对现期房的接受程度:
选项
现房
期房
末房
所选人数
62
14
4
所占百分率%
77.5
17.5
5
数据分析:
很明显的,更多的人愿意选择现房,达到77.5%。
6.接受调查居民的理想的楼型:
楼型
6层以下
7-9层
高层
其它
所选人数
12
27
29
12
所占百分率%
15
33.75
36.25
15
数据分析:
被调查者选择高层和7-9层的比较多,所占比大致想同,也就是说,选择小高层以及高层的人占多数,有70%之多。
7.接受调查居民所能接收的价位:
价位
2-3千
3-4千
4-5千
5-6千
6千以上
所选人数
27
20
18
10
5
所占百分率%
33.75
25
22.5
12.5
6.25
数据分析:
被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数,2000-3000元平方米的占33%,3000-4000元/平方米的战25%,合在一起就是说,有超过五成的人可以接受2000-4000元/平方米的价格。
而选择能够接受5000元/平方米以上的消费者不多。
8.接受调查居民的理想的户型:
户型
一室一厅
二室一厅
二室二厅
三室一厅
三室二厅
四室二厅
复式结构
跃层结构
所选人数
3
7
20
23
12
6
4
5
占百分率%
3.75
8.75
25
28.75
15
7.5
5
6.25
数据分析:
选择三室一厅的被调查者比较多占到28.75%,另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%,选择四室两厅的人占7.5%。
9.接受调查居民的希望面积:
面积㎡
50以下
51-80
81-100
101-130
131-150
150以上
所选人数
3
6
21
28
15
7
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