成都新津县花桥秀峰统筹城乡发展市场研究及战略定位报告.docx

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成都新津县花桥秀峰统筹城乡发展市场研究及战略定位报告

花桥·秀峰统筹城乡发展项目

市场研究及战略定位报告

（文字提纲版）

1．对于本项目开发目标的理解

1.1花桥镇地理位置及概况

◆地处新津县东北部，毗邻县城区。

全镇幅圆33.6平方公里，辖7个行政村和2个社区，96个村民小组，总人口27976人。

◆花桥镇是新津县重要的无公害蔬菜示范基地和淡水养殖基地。

◆工业基础较好，镇域内现有企业68家，其中规模企业9家。

◆商贸特点突出，已建成综合贸易市场、专业蔬菜批发市场以及红旗连锁、互惠等5家超市。

◆花桥镇区位优势较为明显。

距西南航空港25公里，成（都）乐（山）大件路和108国道（川藏路）两条高等级公路东西穿境，在境内穿境交汇，交通十分便捷。

是成都辐射川南的重镇，是新津的农业重镇，水系资源比较丰富。

1.2新津概况

地理位置：

位于四川盆地西部，成都平原南部边缘，是平原到丘陵的过渡地带，距离成都市市区36公里。

土地方圆，版图形状如同心肺状。

概况：

2006年底全县人口29.93万人，其中非农业人口9.49万人，占总人口的31.7%。

新津历史上是著名的水陆码头，拥有丰富的风景旅游资源和水资源。

1.3对花桥秀峰项目开发目标的理解

1.将花桥项目打造成为国家级统筹城乡示范区、成都市都市型新农业的样板示范区，使花桥项目列为成都市重点项目及全国统筹城乡重点项目；

2.对新津县的“城南门户、水城新津”的定位进行升级化补充，对新津的现有城市功能、产业功能进行升级化补充；

3.通过拆院并院将整理出来的土地与秀峰工业园的用地指标挂钩，使工业园用地合法合理化，同时还能够解决一部分失地农民的就业问题

4.通过精心策划和专业包装，提升经过整理之后的花桥镇建设用地价值

5.通过土地整理项目，使花桥镇的农业布局规模化、合理化，观光农业产业化，达到良好的经济效益

6.观光农业、秀峰工业园、农用地的产出能够到达一个稳定的现金流，一方面支撑秀峰整体上市，实现资本化！

另一方面全国化复制秀峰成功模式！

2．探索战略定位的工作方法论

企业化运作的花桥项目必须要有一个高起点的战略定位

应用专业方法论来指导形成本项目的开发战略定位

战略性指导思想：

借势、超越、跳出

三维度价值空间分析：

基于新津、成都乃至国家的价值空间进行分析，包括城市功能、产业两个视角；在每一个维度的分析中，寻找可能存在的价值机会；

辅助方法论：

安索夫模型及蓝海战略、同核城市理论、寻求城市功能和产业功能的综合价值最大化

2.1战略性指导思想——借势、跳出、超越

确定本案战略发展方向：

◆如何跳出本案本身、跳出新津县、跳出成都市来看本案的战略定位？

◆如何超越周边类似小城镇，超越周边统筹城乡项目，形成差异化竞争优势？

◆如何借势十七大、统筹城乡发展及西部大开发政策？

如何借势川渝统筹城乡综合改革试验区？

2.2本案定位应用的基本方法论——三维度价值空间分析模型

2.3应用同核城市理论，进行定位方向的探索

同核城市指随着城市发展，人口快速增长而在主城区周边郊区出现的具备全面城市功能，能够提供和大城市中心区相同城市功能城市核的新城。

在同核新城内居住，商业，商务，产业等各个功能实现内循环，而对市中心的依赖性降低

2.4以城市运营的思维出发，而不是简单造城

2.5寻求城市功能和产业功能的综合价值最大化

3．国家宏观政策态势及机会分析

3.1在中共中央十一五规划中明确指出，将加大对统筹城乡发展项目的投资力度及政策倾斜程度

统筹城乡发展的目标就是逐步缩小城乡差距，实现城乡一体化

要点一：

进一步加强农业的基础地位，建立以工促农、以城带乡长效机制

要点二：

坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为社会主义新农村建设的首要任务

要点三：

继续强化完善支农惠农政策，确保国家粮食安全

要点四：

多渠道转移农民就业，努力提高扶贫开发水平，千方百计增加农民收入

要点五：

深化农村综合改革，同时推进农村金融体制改革和创新，改革集体林权制度，协调推进农村其它各项改革

要点六：

坚持农村基本经营制度，健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营

要点七：

探索集体经济有效实现形式，发展农民专业合作组织，支持农业产业化经营和龙头企业发展

要点八：

培育有文化、懂技术、会经营的新型农民

3.1.1统筹城乡发展试点工作在全国范围内全面开展

西部地区的城乡一体化工作任重而道远

未来二十年内中国将有三亿左右农民进入城镇，中国正经历着世界上规模最大的城市化进程，随着城市化的加剧，城乡矛盾也日益显露出来。

中国城乡正由“城乡联系”向“城乡融合”发展阶段转变，并最终实现城乡一体。

3.1.2成渝经济区作为经济增长第四极的发展攻略

在国家经济社会发展大局中，重庆和四川最有条件形成一个经济联合体，最应该在西部大开发中发挥重要的带动作用。

因此，成渝合作共建成渝经济区，共同打造中国经济“第四增长极”，带动西南、促进全国经济社会发展，是成渝共同的历史使命。

成渝试验区的积极信号及意义

2007年6月成都、重庆被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区，鼓励试验区在一些重点领域大胆创新，探索实践，为区域乃至全国积累好的发展经验，新特区重点在统筹城乡（享有“先行先试”的权力），国家不提供规划政策、资金、优惠等。

试验区以不扩大贫富差距、城乡差距，不损害环境为前提，着重在构建和谐社会与平衡区域二元化发展方面作出探索。

3.1.3统筹城乡将是一个价值数十万亿的国家级大产业

统筹城乡发展是世界范围内的伟大壮举！

在人类发展史上还未曾有一个进程能够推进近10亿人口的城市化进程，并提高他们的生活水平！

统筹城乡产业在未来的20年内将产生数十万亿的产值！

3.1.4国家统筹城乡态势及机会分析——急需一个国家级交流交易平台

中共十六大三中全会提出了五个统筹的概念，这是统筹城乡概念的第一次正式提出。

在刚刚过去的十七大更是明确地提出：

“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。

”

自2004年试点统筹城乡以来，虽然全国许多地方都成功举办了关于统筹城乡方面的研讨会、论坛，但是缺乏一个综合运作统筹城乡项目的交流交易平台以及能够展示我国统筹城乡成果的大展区。

这是花桥的机会！

！

！

也是一个能够将花桥项目上升到国家级项目的可预期、可操作的战略方向！

！

！

3.2同是国家级扶持工程，我们以西部大开发为例

3.2.1西部大开发的国家级政策倾斜带来发展良机

西部大开发战略始于1999年8月，由国务院设立国务院西部地区开发领导小组办公室，统筹西部大开发战略。

自战略实施以来，国家不断加大对西部地区的支持力度，截至2007年，国家累计新开工西部开发重点工程70项，投资总规模约1万亿元，中央累计投入财政性建设资金5500亿元、财政转移支付7500亿元、2000-2004年，西部地区国内生产总值年均增长10.2%。

2007年西部地区地方财政收入较之1999年增长1.5倍，自身经济实力有了明显提高。

在重点开发项目和重点开发区域中，成渝经济圈、西安、昆明、西北能源带分别形成了较为明显的产业优势和较好的经济效益.

西部大开发十一五规划中，国家将加大对能源、环境改造、统筹城乡、基础设施和产业优化的投资力度和倾斜程度。

机会1：

要抓住西部大开发的良机

机会2：

将开发模式成功的传播到西部其它省份，带动当地农民共同致富

西部大开发重点区域示意——以成渝经济圈为核心

在西部大开发战略中，成渝经济圈被划入西部重点发展区域的第一批次。

在十一五规划中明确指出，将加大对统筹城乡项目的投资力度及政策倾斜程度。

而成都作为国土资源部统筹城乡试点区域，其所处的政策环境和经济环境的利好作用必将使成都走在城乡统筹步伐的最前列，前景广阔。

3.2.2西部大开发各项扶持措施和优惠政策

财政政策：

加大对西部地区特别是民族地区一般性转移支付的力度。

随着中央财力的增加，中央财政逐步加大对西部地区一般性转移支付的规模。

金融政策：

设立西部开发投资基金，放宽外资银行在西部地区的经营范围；降低银行放贷条件，适当降低商业银行的准备金比率

产业政策：

放宽限制，允许外资和私人投资开发原材料和能源；鼓励私人企业进入基础设施建设方面；对旅资源进行统筹规划，形成特色旅游产品

土地开发政策：

优先安排符合国家法律法规投资项目。

简化用地审批手续，实行限期服务。

优先发展统筹城乡项目和土地整理项目，加快城乡一体化进程。

科教文卫政策：

调整教育数量，提高办学效益；放开个人办学的条件限制；发展高新产业投资、风险基金；适当提高技术股的比例，促进科技向生产力转化

从操作层面理解西部大开发各项政策

经济层面

◆引导民间资本向西部地区倾斜

◆积极推行产业结构调整兴建国家级大型项目

◆放宽金融限制实现社会资金在成渝地区的沉淀

◆进一步加大对重点区域的资金投入力度

政策层面

◆放宽改革试验区各项行政审批程序

◆保证耕地底线同时支持土地综合治理

◆大力推行统筹城乡战略的实施和政策支持

◆加大西部投资政策开放力度

3.2.3西部大开发的展示平台——成都“中国西部国际博览会”

中国西部国际博览会2000年创办以来一年一届，每年的5月25日—28日在成都举办，现已连续举办八届，已成为集“商品展销、经贸交流、招商引资、理论研讨”于一体的大型综合性国际博览会，成为加快实施西部大开发战略和开展国际经贸交流合作的重要平台，成为展示中国西部历史文化底蕴、改革开放成果和发展前景的重要窗口。

中国国际西部博览会是我国西部大开发战略成果展示和开展国际经贸交流合作的重要平台

本届主办单位：

中华人民共和国商务部国务院西部地区开发领导小组办公室

中国国际贸易促进委员会中国人民对外友好协会

中华全国工商业联合会中华全国供销合作总社

中国西部12省（市）、自治区人民政府

2007西部博览会主题：

共谋科学发展构建和谐西部

2007西部博览会宗旨：

立足西部服务全国面向世界

2007西部博览会宗旨：

开放、合作、务实、诚信

西博会——四川省政府响应西部大开发的重要举措

2000年，中国即将加入WTO前，为缩小中国东西部经济差距，大力发展西部经济，中国政府做出了实施了西部大开发的战略部署。

四川省委省政府积极响应西部大开放，创办了第一届西部国际博览会。

四川省委、省政府明确提出“要把西博会办成中国西部第一品牌展会”，列入了四川省每年对外开放的重大活动之一。

西博会社会影响力逐渐扩大

随着西博会影响力的扩大，越来越多的具有国家级背景的单位参加到主办当中

第八届西博会初步成果丰硕——会展规模扩大

2007西博会，展会面积达到了90000平米，西部巨大市场吸引力使投资者趋之若鹜。

第八届西博会初步成果丰硕——参展企业剧增

2007西博会，参展企业总数达到4600家，西博会平台正在被更多的关注和参与。

第八届西博会初步成果丰硕——贸易额稳步增长

2007西博会，贸易总额突破性的达到187亿元，境外交易、东西部交易比重均有所提高

西博会取得的成功使其发展具备可持续性

3.3泛珠三角“9+2”合作框架营造区域经济里的多赢局面

2004年6月3日“泛珠”11省区政府领导共同签署《泛珠三角区域合作框架协议》。

泛珠三角区域包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南九个省区和香港、澳门两个特别行政区（简称“9+2”）。

内地9省区的区域面积为全国的1/5，人口占1/3，经济总量占1/3，加上香港和澳门两个特别行政区，“泛珠三角”在全国的重要地位十分突出。

该区域建立的共生共赢型经济体系，将成为中国未来经济发展的高速增长极。

3.3.1泛珠三角“9+2”区域合作领域

基础设施合作

能源合作、交通合作

产业与投资合作

香港

为泛珠三角企业融资

澳门

建“跨境工业区”促经济融合

福建

形成多个市经济协作区

湖南

主动承接粤港澳经济辐射

四川

开放市场扩大市场准入

贵州

建能源基地兴民族药业

旅游合作

广东旅游外汇收入多年来都傲居内地31个省区市中的首位；福建省、云南、广西居于前10名内；四川、海南、江西、湖南和贵州，旅游资源十分丰富

农业合作

加强农业流通领域的区域合作，东部地区农业产业化运作和农村经济的组织化程度相对较高，基础设施发达。

而中西部地区农业资源丰富，劳动力价格低廉，如四川、江西、湖南等农业大省，在全国占有重要地位。

通过各种方式的合作，使沿海地区发达的物流业同农业大省的资源与产业产品优势互补，加快中西部农业结构调整。

其他的合作领域有：

商务与贸易合作、劳务合作、科教文化合作、信息化建设合作、环境保护合作、卫生防疫合作

3.3.2泛珠三角“9+2”区域资源优势

香港

金融业、物流服务、专业服务领域、旅游

澳门

旅游、博彩业、开放市场、经营成本低

广东

工业、电子信息产业、制造业、高新技术、电子通讯、食品、纺织

福建

港口、山海资源、对台人缘优势

江西

自然资源丰富、生态环境良好、瓷器、农副产品

湖南

农业、工业、文化深厚

广西

矿产、水电建设、农业、海洋资源、旅游

海南

农业、旅游业、海洋产业

四川

农产品、工业、科技

贵州

能源资源、旅游、药业、农业、电子工业、航空、物流

云南

矿产、水能、旅游、地理、文化

3.3.3四川成为东部产业转移的主要承接地

随着东部沿海地区土地、能源、劳力等生产要素价格的上涨，国内外资本纷纷寻找新的发展空间，出现了“资本西移，产业北上”的态势。

随着西部大开发向纵深推进、西部地区的产业升级步伐加快，资源大省四川已经具备承接国际国内产业转移的配套条件，已经成为吸纳资本西移的最佳区域。

四川是珠三角在西部最大的投资地，在泛珠三角“9+2”合作框架中，川粤合作是重头，四川正打造“泛珠三角”的七大基地，优化产业结构，承接产业转移。

◆旅游度假基地

◆商贸物流基地

◆绿色农副产品供应基地

◆劳务培训输出基地

◆制造业生产配套基地

◆能源原材料基地

◆劳动密集型产业承接基地

3.4土地当量——土地流转呈现“风起云涌”态势

在“2007中国金融论坛”上，人民银行行长周小川表示，要鼓励制度创新，加大金融支农力度,在中国城镇化发展的过程中，可以引入土地当量的市场交易制度。

参与者行为分析：

1.失地农民得到了补偿，但这个补偿一直被认为给的偏低了

2.地方政府，提高了城镇化率，整合了资源，开发以后的城市环境的改进，城市的吸引力增加，间接引起的税收

3.房地产开发商，通过土地整理出来的建设用地指标在土地二级交易市场获利

4.土地当量市场交易制度，增加了一个受益方——农业基础建设。

例如沿海地区可以通过向偏远地区购买土地当量的方式，获得多占地产生的好处，同时通过交易引导资金用于对西部偏远地区的投资开发

3.5综合配套改革试验区的试点范围和内容不断扩大

2007年12月武汉城市圈、长株潭城市群被国务院正式批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区

1.国家近几年更加重视地区之间发展差距拉大的问题，开始大力推行区域协调发展战略，尤其是实施中部崛起战略的大背景

2.这两个地区积极进行以中心城市群的发展，带动区域整体发展的试验和探索，并大力争取国家的政策支持密切。

基本延续了成渝综合改革配套试验区的模式，“改革”两个字价值万金，“试验”则是给综合配套改革试验区最大的“权力”。

成都再不抓住“统筹城乡”的历史性机遇，将有可能丧失“中国经济第四增长极”的地位！

第一维度——国家宏观政策态势及机会分析总结

西部大开发有“西博会”这个展示西部大开发成果以及经验交流的良好平台，那么展示全国统筹城乡发展结果及经验交流的平台在哪里

机会1：

需要一个国家级统筹城乡发展交流交易平台

机会2：

借西部大开发的东风，占领统筹城乡产业链的高点

机会3：

花桥有机会可能成为国家统筹城乡发展的一张名片

4．成都城市价值空间及机会分析

需将花桥置于全域成都的价值空间范围内分析其战略定位

4.1成都已跻身中国第四大城市，大成都经济圈是我国经济增长第四极

建设一个以成都为中心，绵阳、德阳、乐山、雅安等中等城市为次中心，以宝成、成昆、成渝铁路和成绵、成乐、成雅、成渝高速路为主轴的成都平原经济区域。

目前成都城市排名：

全国第四城（会展业全国第四、私家车全国第三、全国第四枢纽机场、第四大欧洲出境口岸）

成都战略地位——城市价值西部第一

借西部大开发的推力，人均GDP名列中国西部省会城市之冠，中国城市化进程中付出代价最少的城市之一。

成都在中西部地区的聚集力令国内房产巨鳄趋之若骛，二十几个国家设立领事馆、全球知名银行、基金等投资机构纷纷登陆

与一线城市相比，成都的地价、物价、劳动力价格较低，对企业和跨国公司投资，具备很强的吸引力。

从政策机遇看，成都有望成为继珠三角、长三角、环渤海后的中国经济增长第四极。

与同样地处西部的城市，成都的经济、消费、人居环境、生态资源和生活方式都更加突出，是外地置业者优先选择的居住型城市。

成都将成为中国西部最具活力的可持续发展的生态城市

目标：

◆2007-2010年：

生态市建设启动调整期

◆2010-2015年：

建设达标期

◆2015-2020年：

全面实现生态市建设目标

城市定位：

◆生活舒适的安居城市

◆锐意开拓的创业城市

◆个性独特的魅力城市

◆科学发展的创新城市

◆生态文明的和谐城市

全面启动生态市、生态县和国家环境优美乡镇等“细胞工程”

4.2全域成都的城市规划——单中心向多中心发展/南北东并进

未来的成都，将依托放射加网状的道路基础设施体系，形成网络状城市群，形成由：

1个特大城市（成都市主城区）、6个边缘组团（新都—青白江、温江、东升、华阳、龙泉、郫县）、4个中等城市（都江堰、邛崃、彭州、崇州）、4个小城市和30个重点小城镇及一般乡镇构成的城乡一体新城市格局。

全域成都的产业规划——十大产业集群合理布局

十大产业集群将成为成都今后工业发展的重中之重

区域

行业

产业结构

发展目标

高新区、双流、新津

IT制造

光电显示、芯片制造、多晶硅等新兴产业，壮大军工电子、通信产品

到2010年，主营业务收入达700亿元以上，年均增长25%以上

武侯鞋都、崇州园区、金堂园区

制鞋

壮大男鞋、运动鞋等鞋产品

到2010年，收入达220亿元。

国家数字娱乐产业示范基地、电子信息产业基地等

软件

软件外包、集成电路设计、信息安全、数字娱乐

到2010年，主营业务收入达800亿元，年均增长35%以上。

依托各大园区、双流医药产业园，同时以温江、彭州为扩展区

生物

医药

发展现代中药、创新药物、生物医学工程、生物医药

到2010年，主营业务收入达500亿元，年均增长32%。

以青羊、高新区、经开区为载体

航空

航天

飞机部件和航空零部件制造、航空维修

到2010年，主营业务收入达330亿元，年均增长25%以上

以青白江、双流、金堂等为载体

冶金

建材

以优质钢铁深加工及新型建材为主导产业

到2010年，主营业务收入达600亿元，年均增长25%以上。

新都、崇州、彭州3个家具产业集聚地为基础

家具

家具制造业

到2010年，主营业务收入达350亿元，年均增长20%以上。

以温江、郫县、大邑、邛崃、蒲江、龙泉驿等为载体

食品

方便食品、饮料、酒、肉类、果蔬、茶叶、乳品等农副产品深加工

到2010年，主营业务收入达550亿元，年均增长20%

彭州、青白江、新津为主要载体

石化

炼油项目\化工产业

到2010年，收入达350亿元以上

青白江、新都、郫县

汽车

发展轿车产业，建成汽车生产基地

2015年达到50万辆。

全域成都多中心布局为花桥等外围区域提供发展机会

全域成都城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为类似花桥区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如生态休闲办公、第二居住等。

多中心格局使处于第三圈层的花桥更容易承接产业辐射

4.3成都GDP上升空间充足，但仍需时间发挥其内在潜力

成都市近几年GDP增长迅速，经济增涨势头良好，但从产值上看，成都远远低与全国一线城市，但是其经济增长速度却达到全国一线城市水平，甚至超过北京上海，表明成都还有巨大上涨空间。

成都市各产业增速较快

其中成都第三产业主要由：

运输和邮政业、批发零售、金融保险、住宿和餐饮业组成，06年其增加值占第三产业增加值47.2%。

成都与全国一线城市产业结构对比

成都第三产业发展方向必须符合自身条件

根据成都自身资源及城市定位，寻找适合成都发展的第三产业项目

成都定位：

休闲旅游之都、西部第一城、最佳旅游城市

城市价值：

西部第一，GDP居西部城市之首

成都应该大力发展旅游业，提升传统商业服务业，形成以对外交流为主的会展商贸流通格局，发展金融保险、信息产业、咨询、设计等新兴行业。

小结：

成都产业结构与产值还有巨大上涨空间

1.从产值上看，成都远远低与全国一线城市，但是其经济增长速度却达到全国一线城市水平，甚至超过北京上海，表明成都还有巨大上涨空间。

2.从产业比例上看，成都与北京却相差很远，其产业结构还有可调整空间，若设想第一产业保持稳定的增长，那么成都发展经济增长值则主要靠第二和第三产业来拉伸其经济增长。

近几年成都房地产价格增长快速，带来更大规模开发

随着成都经济发展，强大的市场需求量，导致成都房价上涨，成都房价增长快速。

近年来成都房地产投资增速较快

由于国内一线城市趋于饱和，大量国际级开发商及外资涌入二线城市，成都房地产被市场认可，更多的资金涌入成都地产行业，2006年成都房地产投资增长达91%。

4.4成都城市功能外扩——行政中心南迁形成“城南新中心”

城南新中心—成都中央商务区（商务中心）

1.未来政务中心

目前市政府大楼的工程已处于收尾阶段，未来的城南将会形成以市政府为中心的办公区域。

2.国际级交流中心

根据规划的领馆区，在未来的日子里将有20多个国家的领事馆落户城南。

城南新中心四大特征：

时尚宜居区、中国西部创业基地、中国西部国际入口、资本涌入大平台

4.4.1城南新中心—未来的时尚宜居区

城南过去是成都最时尚的地方，也是成都最具生活味的地方，新城南的崛起让城南生的范围得到延伸，如今住在城南，生活在新城南，已成为现代时尚人士的选择。

城南房产均价显示从2003年初，城南以天府长城为代表的楼盘以2000多元/平米的价格，到现今的7000多价格，仅用了4年，4年内涨幅达到三倍！

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如今以凤凰城为代表的楼盘，已达到7400！

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4.4.2城南新中心—中国西部创业基地

落户成都世界500强企业大部分落户于此目前在成都的世界500强里的120多家企业，落户于南延线天府科技园和孵化园内或周边区域。

目前全省80%以上的创新创业留学人员都集中在高新区南部新区，而新城南的蓬勃发展更是吸引了NEC、IBM、SAP等知名企业！

IT产业聚集区：

以联想、微软、IBM为首的多家国际级软件企业也落户城南。

外商投资：

目前批准外商投资项目187个，其中500万美元以上项目56个，累计引进合资31.14美元。

规划目标：

2010年实现软件出口超过5亿美元，软件从业人员超过20万。

4.4.3城南新中心——中国西部“国际入口”

“西部第一航空港”进一步推进“西部国际入口”的形成

衡量一个城市