《住房租赁和销售管理条例》解读分析报告.docx
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《住房租赁和销售管理条例》解读分析报告
2017年《住房租赁和销售管理条例》解读分析报告
目录
第一节房地产供给侧改革,从增量到存量4
一、《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》出台4
二、政策方向符合预期5
第二节对《征求意见稿》主要内容解读6
一、扩大租赁用房来源,鼓励专业化运营6
二、加大力度保障承租人权益6
三、对“二房东”行为做出明确规定6
四、对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定7
第三节万亿租赁市场规模大,后期影响深远8
一、有利构建“租售并举”多层次市场体系8
二、引导“人人有房住,不等于人人有房产”的消费观9
第四节政策有利行业健康发展,中长期构成利好11
一、万亿租赁市场规模大,后期影响深远11
二、风险提示12
第五节附录13
图表目录
图表1:
六大方向培育和发展住房租赁市场8
图表2:
构建三大层次市场8
图表3:
房地产中长期市场模式构建框架9
图表4:
租赁行业规模大概测算11
图表5:
租赁市场存在的问题11
表格目录
表格1:
《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》主要内容4
表格2:
近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件5
表格3:
海通地产关于租赁制度建设的相关报告5
第一节房地产供给侧改革,从增量到存量
我们在2016年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出,解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外,更加重要的方向在于存量改革,即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。
一、《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》出台
为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全,按照国务院2017年立法工作计划,住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称“《征求意见稿》”)。
本次文件大体从“加大租赁用房供给,鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想,做出明确规定。
表格1:
《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》主要内容
资料来源:
住建部、北京欧立信调研中心
二、政策方向符合预期
以上政策住房租赁和市场销售监管条例完全符合政府前期一贯思路,体现构建房地产中长期制度的核心思想。
表格2:
近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件
资料来源:
住建部、北京欧立信调研中心
海通地产在此前报告中一贯强调,在房价、地价高涨后,纯粹限购方式压制需求或者期待土地供应增大实现供需平衡较难持续奏效。
但是,发展租赁制度,限制和保障出租人与承租人彼此权利和义务,属于市场缺失但却真正需要落实的调控方向。
我们很高兴看到,政府目前走在正确的调控方向上!
表格3:
海通地产关于租赁制度建设的相关报告
资料来源:
北京欧立信调研中心
第二节对《征求意见稿》主要内容解读
对比2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,本次方案在以下方面做出更加明确的细化要求。
一、扩大租赁用房来源,鼓励专业化运营
鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。
住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。
二、加大力度保障承租人权益
为保护承租人合法权益,意见稿对出租人行为设置明确限制条款。
包括以下几点内容:
1)“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房”;
2)当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。
对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。
3)住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。
4)住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。
5)未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。
6)经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。
承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。
三、对“二房东”行为做出明确规定
未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。
当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。
承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。
自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。
具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。
按照以上指导思想,取得出租人同意,且不违反相关法律并做好登记制度的前提下,二房东行为受到法律保护。
四、对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定
对房产中介,划定11点要求。
同时,在住房销售环节,意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。
此外,意见稿要求房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务,收取费用;不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。
以上规定对自由经纪人和经纪人平台造成冲击。
第三节万亿租赁市场规模大,后期影响深远
本次征求意见稿与此前《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的主要思路基本一致。
是对以下六大方面的补充,属于培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施。
图表1:
六大方向培育和发展住房租赁市场
资料来源:
住建部信息,北京欧立信调研中心
一、有利构建“租售并举”多层次市场体系
我们在2013年《行业深度报告:
变革之年,未完待续》中首次提到,新一届政府在房地产发展顶层制度设计中最大改变是构建多层次住宅市场体系,最终实现“高端有限制、中端有市场,低端有保障”的房地产市场。
当前房地产供给侧改革的核心工作,也在于加大多层次地产市场构建。
图表2:
构建三大层次市场
资料来源:
住建部信息,北京欧立信调研中心
目前,我国住宅供给中租赁产品占比仍很低,住宅供应结构也不合理。
例如,根据上海统计局显示,2014年上海住宅中用于出租的建筑面积为72.2万平,仅占上海当年竣工住宅面积1536万平的4.70%。
另一方面,住宅产品的用地供应结构也不太合理。
其中,2014年我国中高价位普通商品住房用地、中低价位普通商品住房用地、经济适用住房用地、廉租住房用地和高档住宅用地占比分别为53%、28%、17%、2%和0.11%。
我们认为意见稿立足构建“租售并举”市场,将有利于打造多层级的住房供应体系,实现本届政府“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的地产发展思路,有利于房地产行业中长期的健康发展。
二、引导“人人有房住,不等于人人有房产”的消费观
我们在《中国票证经济研究:
粮票与房票》中明确谈到过“中国严格上并不存在住房短缺,因为并没有大面积流落街头人群。
严格意义看,大部分人已经通过租房解决住房问题。
目前唯一存在的问题是“承租人和出租人处于完全不对等地位,造成产权消费,而不是租赁消费成为主流”。
政府应该立法解决相关租赁市场秩序,确立承租人义务,同时保障承租人权力。
构建“人人有房住,不等于人人有房产”的新消费观念,是解决核心城市住房问题的重要途径。
本次《意见稿》在相关方向上做出明确规定,起到很好的保障和引导效果。
我们期待各级地方政府能够将相关指导思想严格落实。
图表3:
房地产中长期市场模式构建框架
资料来源:
住建部信息,北京欧立信调研中心
第四节政策有利行业健康发展,中长期构成利好
一、万亿租赁市场规模大,后期影响深远
我们对房屋租赁行业规模做个大概估算。
从供给角度计算,2015年TOP25城市的自有房屋存量大约是8500万套,按照30%的出租率,假定平均房租在3000元/月/套,那么租金收入大约是9500亿。
从需求角度计算,2015年TOP25的城市流动人口数量约为8000万人,按照70%的租房率计算,假定平均房租在1500元/月/间,则租金额约为10000亿。
初步估算下,行业规模可达1万亿元;此外还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等,按30%租金计算,附加价值达300-400亿元。
图表4:
租赁行业规模大概测算
资料来源:
链家《互联网与不动产峰会》,北京欧立信调研中心
然而租赁市场规模虽大,呈现出的问题却不少。
本次《意见》的出台,从供应端、需求端、中介环节各方面提出了政策和措施,将有效解决租赁市场上的大部分问题,促进租赁市场的健康发展。
图表5:
租赁市场存在的问题
资料来源:
北京欧立信调研中心
截至2017年5月19日,A股市场动态(TTM)PE在19.87倍,房地产板块动态(TTM)PE在16.97倍。
政策对从事长租公寓业务的世联行构成直接利好、间接利好商业类(中国国贸、金融街、北辰实业、陆家嘴)和地产基金(嘉宝集团)。
二、风险提示
行业持续调控,基本面下行风险。
第五节附录
附件1:
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
住房租赁和销售管理条例
(征求意见稿)
第一章总则
第一条为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律,制定本条例。
第二条国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理,适用本条例。
第三条国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。
省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。
直辖市、市、县人民政府房产管理部门(以下简称房产管理部门)负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的监督管理工作。
县级以上人民政府公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门按照职责分工,做好住房租赁和销售活动的管理工作。
第四条房产管理部门可以委托住房租赁、销售等管理实施单位,承担具体服务和支持辅助工作。
第五条国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。
住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。
第二章住房租赁
第六条租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务。
第七条出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房,确保出租的住房符合安全要求,满足基本使用功能。
住房租赁企业应当查验承租人身份证件,并如实记载相关信息。
出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。
第八条承租人应当遵守法律、法规的规定,按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。
第九条出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。
具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。
第十条承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外。
住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。
直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。
第十一条鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。
当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。
对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。
住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。
第十二条租赁住房的,当
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