品牌营销策划方案精选.docx

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品牌营销策划方案精选

　　a;品牌策划书是指一个企业为了更好的实行企业的下一个目标所做的策划。

这个策划包括企业对自身在发展过程中可能遇到的各种风险的预测以及其应对这些风险所设定的各种预案。

下面是为大家整理的品牌营销策划方案，一起来看看吧，希望对你们有帮助。

　　品牌营销策划方案1澳雪简介：

　　1994年9月，澳雪国际首创澳雪品牌。

1997年，澳雪品牌推陈出新，以天然护理，家庭健康的概念，推出家庭护理型沐浴露。

1998年5月，澳雪品牌推出洗发护发系列产品。

20_年，澳雪推出四大系列产品：

完美肌肤系列、完美秀发系列、家庭健康护理系列及精明之选系列。

20_年，澳雪品牌成为全国畅销沐浴露品牌之一。

　　品类：

洗护发产品、沐浴露、香皂、花露水、啫哩水

　　一、营销策划背景消费者分析

　　1.购买行为分析据我在网络上的调查：

产品功效和质量对消费者购买决策的影响最大品牌因素、价格、附加优惠等因素的影响相对较小。

在洗发水功能方面，去屑、柔顺、洗护合一等功能为消费者所看重。

而广告、公关等营销策略的运用也在消费者购买决策中起不容忽视的作用。

　　●在购买洗发水消费者中,女性占

　　71.8%,起决定作用.她们的购买欲相对男性来说较强，而且易受广告和促销等因素的影响，有时并不完全是为了真正的需要而购买。

而男性在购买时相对理性，且一般情况下是家里有什么品牌的洗发水就用什么品牌，所以他们仅占购买者的

　　28.2%。

　　●

　　78.2%的消费者表示自己喜欢在超市或大卖场购买洗发水。

　　从整体上来说，随着中国洗发水市场的逐渐丰满，品牌数量越来越多，消费者的购买决策已由过去的低介入向较高的介入度转变。

　　2.使用频率分析整体上，中国人习惯每周洗发1-3次。

据调查结果，每周使用洗发水3次以上的消费者仅占全部使用者的

　　34.9%，比上年提高

　　4.5%。

从性别来看，男性使用洗发水洗发的频率明显高于女性;从地域来看,南方人使用洗发水洗发的频率比北方人高。

　　市场背景分析中国洗发水市场属于寡头垄断的结构。

行业内存在少数大企业，不仅在资金、技术以及生产经营方面，而且在市场占有率、品牌知名度方面都拥有绝对优势。

据调查，飘柔和海飞丝连续5年分别稳居市场占有率的第一位和第二位，这两个品牌再加上舒蕾和夏士莲，共占中国洗发水市场

　　58.6%的市场份额.中国洗发水市场容量巨大。

中国总计有20_余家洗发水制造商生产的3000多个洗发水品牌，总销售额超过200亿人民币，总产量和总销量居世界第一，且日趋壮大。

　　澳雪产品分析澳雪

　　A、留香小公主花浴露：

全新留香小公主花浴露系列,采撷世界各地名花调制而成，富含香子兰、依兰、幽百合、玫瑰、茉莉、橘花、橙花、桃花等近百种鲜花滋养精华,香味持久芬芳,并含有多种维他命及大量植物蛋白，温和清洁肌肤同时深入滋养肌肤,令您的肌肤时刻玉洁细嫩，香馥迷人。

　　规格：

230ml、400ml、650ml

　　B、澳雪中药养发洗发露系列：

产品规格：

750g、450g、230g

　　C、澳雪中药养发精华素系列市场领导者——宝洁现状分析

　　1.宝洁洗发水品牌结构宝洁旗下共有五大洗发水品牌，二十多个系列，包括飘柔、海飞丝、潘婷和沙宣、伊卡璐。

此外，还有被雪藏润妍品牌。

自20_年5月22日，宝洁斥资

　　49.5亿美元收编百时美施贵宝旗下的伊卡璐后，宝洁的洗发水产品链已经几尽完美：

　　“飘柔”重“柔顺”;

　　“潘婷”重“健康”;

　　“海飞丝”重“去屑”;

　　“沙宣”做“护发专家”;

　　“伊卡璐”重“染发洗护”，再加上各子品牌的系列化产品，一个坚不可摧的洗发王国已经构筑成功。

　　2.产品功能飘柔，就是这样自信海飞丝，头屑去无踪，秀发更出众潘婷，含维他命原B5，令头发健康，加倍亮泽沙宣，国际美发大师伊卡璐，回归自然，崇尚环保网络营销策略

　　1.价格策略。

普通会员价：

适合大多数网民;高级会员价：

成为网站注册会员的网民;优惠价:

不定期地推出某些特价产品吸引消费者。

　　2.分销策略。

包括邮寄、送货上门、自取、快递等。

　　3.促销策略。

　　A.与各地的理发店、美容店合作。

一定要使澳雪旗下的产品受到理发店的好评。

理发店一旦确定使用公司的洗发水、护肤等其他产品，那么理发店的顾客也就随之成为了澳雪产品的消费者。

同时，由于产品是理发师选用的，因此也就会有脱俗的吸引力。

同时，让理发店赠送澳雪产品网上优惠点卡，促使更多的消费者前来购买。

　　B.与尽可能多的高校合作，成为大学社团活动的赞助商。

同时也可以在高校举办一些活动，让大学生更加认识澳雪产品。

例如举办有关于产品包装的设计。

　　C.电子邮件促销、新闻组促销、Flash动画和游戏促销、网络广告促销等。

　　4.服务策略。

提供给消费者有关护肤、养发等有关方面的知识，提供在线咨询功能品牌营销策划方案2前言距中国首家商业俱乐部开始，中国健身产业的发展已经走过了十余年的时间，以北京、上海、深圳、广州等一线城市为带头示范的作用下，全国各地的健身俱乐部发展迅速，目前，在全国范围内的健身俱乐部已经发展到5000余家，发展速度不可不谓快速，但是深入了解行业，会发现在5000余家的健身俱乐部当中，能够做到盈利的却是不足十分之一，余下的都是利润持平或者处于亏损状态。

这是它面临的一个十分紧迫的问题，本策划力求从太原健身俱乐部的现状着手，提出全动健身俱乐部的发展方向和营销谋划。

　　概要太原全动健身俱乐部在创建过程中要适应外部环境的变化，要在市场竞争中生存并取得竞争优势，创新是其必由之路，只有创新才能在俱乐部这个大市场中生存并有自己的一席之地。

创新就是在原有健身行业市场状况的基础上，对消费者需求做进一步细分，并作出相关的产品。

必须在俱乐部的定位并在与之相配套的营销策划上进行创新，只有这样才能稳操胜券。

全动健身俱乐部才能在十分激烈的市场竞争环境下生存和发展。

　　一、俱乐部资料介绍我们成立的全动健身俱乐部主要是针对不同年龄段、不同职业的人群开设项目，俱乐部将建在五一路。

俱乐部布局合理，格调高雅，创造出时尚而又热烈的健身氛围;内设有氧器械区、力量训练器械区、有氧操房、动感单车训练房、体能评测室、瑜珈养生馆、更衣淋浴区、水吧休闲区等区域，为广大会员提供方便、舒适、快捷的时尚休闲和运动健康服务，让人们能得到压力的舒解，进而享受真正身心健康的快乐。

同时也为会员提供专业的健身运动空间而且营造了社交平台，丰富了人们的业余生活。

俱乐部带着对美丽人生的无限至爱和对健身概念的全新理解，遵循“健康、时尚、专业、经典”的品牌经营理念，坚持“以人为本”的服务宗旨，致力于打造流行时尚和康体标准，为太原时尚人士奉献全新的健身理念。

　　二、市场环境分析近年来，健身产业逐步形成，全国健身俱乐部每年以1000家的速度递增。

在健身行业逐渐走向成熟的今天，它在市场中也开始呈现多样化的特点。

据我们了解，在美国每八个人就有一个在健身，平均一万多人就拥有一家俱乐部，而我国平均一百万人还不到一个，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，生活方式的转变也带来了消费观念和消费行为的转变，在物质生活达到一定程度之后，人们把目标放到了生活质量方面上。

　　“花钱买健康”逐渐被国人所认可健身俱乐部的规模都有大幅度提高，数量成几何式增长，我国的健身业更加迅猛发展，“健康第一”的指导思想不断涌入人们的脑海，体育锻炼越来越受到重视。

迫于生活的压力，大部分人还是把精力投入到工作方面去，为生活而奔波，没有过多的精力去关心自己的身心健康，所以健身俱乐部所营造的环境越来越被大众所接受。

　　再加上国家政策的扶持，为进一步发展全民健身事业，广泛开展全民健身运动，加快体育强国建设进程，国务院印发《全民健身计划》。

　　另外，当前在我国城乡居民体育健身意识和科学健身素养普遍增强，体育健身成为更多人的基本生活方式。

经调查，越来越多的市民把健身当作自己每日的必修课，清晨下班后及双休日，太原省城各大健身场馆几乎家家爆满。

为缓解工作压力，很多男士把健身当作‘身体充电’，而很多女士在减肥的同时，也是为了通过健身找回往日的美丽与自信!

而刚刚毕业的大学生因就业压力很大也纷纷假如健身行列，一是为了保持强健的身体，为将来谋得一份工作增添筹码;二是为了结交更多的朋友，扩大自己的生活圈。

　　这足以说明现代人对健身的关注越来越高，所以我们投身于健身行业这无疑是明智之举。

　　三、企业营销战略目标市场：

我们主要针对的是18-45岁之间的消费者，因为这部分的人群相对而言有一定收入，而且工作压力大，他们会把健身当做“身体充电”。

当然，其他年龄段的消费者也是我们的目标群，大学生可以通过这种方式扩大自己的人际圈。

同时我们推出的“成人+儿童”套餐，大人在训练的同时小孩可以参加我们的培训班。

　　产品定位：

全动俱乐部带着对美丽人生的无限至爱和对健身概念的全新理解，遵循“健康、时尚、专业、经典”的品牌经营理念，坚持“以人为本”的服务宗旨，致力于打造流行时尚和康体标准，为太原时尚人士奉献全新的健身理念。

　　品牌价值核心：

健康、时尚、专业、经典。

　　服务：

顾客在参加培训的过程中遇到任何问题，我们都将全力以赴，为顾客百分之百的解决，让顾客享受到完美至上的服务。

广告：

我们将充分利用网络、电视媒体和户外媒体，户外表演或比赛等更直观的形式来加大宣传力度，尽快打造企业知名度，让消费者了解我们俱乐部。

另外，我们也会利用周末或节假日在人流量多的地方发传单的形式。

　　促销方式：

采取会员价格优惠制度，以低价吸引消费者，办会员可以是半年、一年。

另外，我们在每年都会组织会员出去参加郊游、采摘、户外攀岩蹦极等活动，以丰富他们的生活。

　　四、行动方案实施在企业成立初期，充分利用员工的人际，或者采取上门宣传推销，近可能多的吸引消费者，另一方面利用网络、电视媒体和户外媒体，户外表演或比赛等更直观的形式迅速扩大企业知名度。

在期间，员工一定要不断地学习和挖掘，努力提高企业经营水平，从而降低成本。

　　同时，在企业获得一定经济利益的同时，重视老顾客的培养，注意对于社会效益的关注，以此理念来拓展市场。

实施过程中要做好以下几方面工作：

做好动员和准备工作。

　　行动方案的实施需要把任务分解到企业的各相关部门去执行，所以，在实施之前要做好动员工作，如：

人员配备、设施添置、资金调度、以及对执行业务人员的培训。

选择好实施时机。

　　方案的实施要精心选择好时机，有的放矢，如策划的广告方案，在恰当的宣传时机推出，效果会更好，时机选择的准，往往能取得事半功倍的效果。

　　加强实施过程中的调控。

首先，要做好任务分解，落实人员，明确责任，熟悉业务要求。

　　其次，要加强协调，如果企业各部门之间，要注重协调。

　　五、预算

　　六、效果评估通过我们的不懈努力，俱乐部的知名度得到了很大的提升。

会员的续会率增高，这代表对会员俱乐部服务的满意度和忠诚度很高，可以带来持续的收益，因为维护一个老会员的成本要远远低于开发一个新的会员，如果我们能好好运用他们，加上会员推荐计划话，会给俱乐部带来无穷的新会员，更能使俱乐部在会员心中树立良好的口碑。

　　同时，我们会不断完善我们的服务，使会员得到专业健身的同时，充分满足会员对健康生活的各种需求，全动健身俱乐部让健康延伸城市的各个角落，为广大会员提供方便、舒适、快捷的时尚休闲和运动健康服务，让人们能得到压力的舒解，进而享受真正身心健康的快乐。

　　七、风险控制会员在培训期间的安全：

为会员办理保险。

　　健身行业没有标准、管理不规范，服务水平良莠不齐：

制定严格的制度，坚持“顾客是上帝”，以良好优质的服务回报消费者。

　　企业之间恶性竞争、价格战频发：

扩大企业规模，增强自身实力，体现自己在市场中的优势。

　　健身人才流失严重：

对待员工一定要福利优厚，建立好的工作氛围，给员工创造一个公平合理的晋升渠道。

　　品牌营销策划方案3一、策划目的：

　　1、宣传ZDS品牌，提高品牌亲和力和顾客接收度、忠诚度，提升品牌形象，提高品牌知名度和美誉度。

　　2、推进公司产品的市场推广，扩大产品销量，实现公司市场业绩的持续健康增长，提高产品市场占有率。

　　3、分析公司的市场环境，诊断存在问题和发展机会，明确公司的年度目标，指导公司的年度营销活动。

　　4、评估公司实施的市场营销活动效果和市场业态发展趋势，适应和引导市场发展。

　　二、总体市场环境：

　　1、市场现状：

①高速增长，潜力巨大。

经济快速增长，居民收入增加，政策逐步放宽，市场逐步规范，市场潜力大增长猛。

　　②品牌众多，集中度低。

国内知名品牌与地方品牌众多，业内没有形成强势品牌。

　　③需求多样，理性消费。

珠宝首饰消费结构和需求层次多样性，属于比较理性的消费行为。

　　④价格混乱，良莠不齐。

市场价格透明性差，品牌价格体系混乱，产品质量参差不齐。

　　⑤侧重产品，忽视服务。

更多的关注产品的式样质量方面，对服务重视力度和作为促销手段利用不够。

　　⑥决胜终端，分销乏术。

产品销售更多依靠终端门店零售，销售方式选择面和顾客层面的接触面窄。

　　⑦直营为主，稳步发展。

销售渠道以厂家直营运作为主，加盟连

　　锁初步抬头，市场稳步发展存在迟缓。

　　⑧促销乏力，区域不均。

缺少有力的有效的促销活动和推广措施，区域市场差异悬殊。

⑨人才匮乏，后劲不足。

市场起步晚，专业的技术营销人才少，企业发展后备力量不足，⑩诸侯争霸，市场待统。

目前中港品牌聚齐大陆市场，攻城掠地，市场需要强势品牌来统一格局。

　　2、市场前景：

①市场高速增长：

国内经济发展态势良好，储蓄增长迅猛，特别是先富起来的一部分群体，注重生活品质，对高档珠宝首饰消费需求旺盛。

　　②市场潜力巨大：

大陆人口众多，市场消费基数大，随着城镇居民收入的稳步增长，消费结构发生变化，高档消费比重趋大，未来珠宝首饰市场规模巨大。

　　③政府鼓励消费：

政府实行积极的财政政策，为拉动内需，积极引导鼓励消费，逐步健全放宽信贷政策。

　　④市场日趋规范：

政府保护消费者利益，打击假冒伪劣，整顿和规范市场环境和秩序，，逐步消除地方保护主义，利于珠宝首饰行业的跨地区连锁发展。

　　⑤消费结构复杂：

不同年龄和收入层次的需求明显差异化，产品高中低档均有相应消费群体。

⑥装饰保值并蓄：

收入增加，投资多元化，对珠宝的需求在装饰功能的同时，也成为投资保值的不错选择。

　　⑦中港品牌争霸：

随着政府对珠宝首饰实行零关税政策，香港企业将更大规模的投资大陆，更多品牌产品投放大陆市场。

　　⑧品牌逐步集中：

知名品牌具有良好的产品、服务、品牌、资金、人才、管理和经营等优势，必然将逐步整合国内大中城市珠宝首饰市场，实现规模连锁经营。

小品牌市场范围将更小。

　　3、未来市场影响因素：

①国内宏观政治经济环境变化：

大陆政局稳定，经济建设为主，政府职能转换，办事效率提高，环境改良。

　　②居民收入水平和未来预期：

大中城市城镇居民收入稳步快速提高，消费需求层次提高。

　　③居民消费结构变化：

消费需求步入舒适享受型阶段，高档消费在消费结构中的比重增加。

④居民消费心理诉求：

对预期收入指数有信心，个性消费、超前消费和时尚消费与国外发达国家趋同。

　　⑤国际局势变化：

国际局势仍以和平为主线，美元欧元等主要货币汇率不稳，珠宝钻石等保值作用显著，国内市场受国际影响不是很显著。

　　三、公司市场诊断：

　　1、存在问题：

①产品定位：

低档产品出样偏多，产品定位应以中高档产品为主，减少低档产品的出样数量。

②价格策略：

应参考定价，同类同档次商品70%的产品定价高于同档次品牌5-20%。

体现品牌形象。

　　③质量控制：

企业质量体系不完善，对内对外的质量控制有疏漏，对质量事故处理不彻底迅速。

　　④服务质量：

无完善和对销售具有推动力的服务体系，服务内容少，服务水平有待提高。

　　⑤品牌传播：

没有系统的品牌塑造体系，对品牌的提升不重视，知名度美誉度建设着力不足。

　　⑥渠道运作：

以直营连锁为主，自有资金压力大，规模扩张受限制，经营风险偏大，成本偏高。

　　⑦促销宣传：

促销活动形式花样少，集中运作少和效率不高，资源整合不够。

　　⑧门店管理：

门店出样结构和数量不合理，柜台布置和现场效果不醒目和不突出，品牌宣传不突出。

　　⑨人员管理：

终端人员工作状态不端正，对现场规范不能领悟，直销技巧缺乏。

　　⑩公共关系：

对地方公共关系处理不贴切，对公司造成不良影响的事件处理不当，损害公司信誉。

　　2、市场机会：

①知名品牌：

知名香港品牌，在业内有一定的知名度，专业的珠宝钻石制作和销售商②网络健全：

布局早，分布合理，覆盖区域广，运作良好。

③产品丰富：

自主设计生产或采购，产品式样新颖独特，产品结构合理，产线丰富。

　　④专业团队：

多年经营，形成一定有效的经营管理机制和经营团队。

　　⑤资本优势：

香港企业背景，资本运作和势力比较雄厚。

⑥市场巨大：

国内经济持续稳步发展，人口众多，一部分先富起来，市场容量和增幅较大。

　　四、市场目标：

　　1、销售业绩：

20_年度实现销售收入不低于亿元，较20_年增长%以上。

　　20_年度实现销售产品不低于万件，较20_年增长%以上。

　　2、销售网络：

20_年在国内新建家直营门店，达到家，同时在江苏、湖南等省建立家加盟连锁店。

使的销售网络覆盖全国25个省，总门店数达到家。

　　3、单店均销售额：

20_年单店平均销售额不低于万元，较20_年增长%以上。

　　4、钻石俱乐部：

发展ZDS钻石俱乐部会员万名，品牌知名度提高个百分点。

　　5、新产品推广：

完成每季度三大系列新产品的上市推广和销售目标。

新品占当季度总销售额50%以上。

　　五、市场营销策划实施战略：

营销宗旨：

营销编剧，产品担角，渠道搭台，广告造势，促销配乐，服务跟进，价格适中，顾客认可，市场终成。

　　产品策略：

①产品定位：

立足于中高档产品，进行生产、出样和销售。

从价格体系中体现出ZDS专注中高档消费者，突出ZDS品质高贵，是香港的知名品牌。

　　同时使得产品价格体系完善，有较高得亲和力，不会使顾客产生距离感。

　　②品牌定位：

　　A具体定位：

珠宝钻石国际品牌，为社会主流人士打造，迎合中高档消费。

　　B品牌内涵：

尊贵，经典，专业，时尚。

　　C品牌亲和力：

国际品牌，来到中国。

　　D品牌认知度：

完整得CIS系统，持续得广告宣传，易于识别记忆。

　　E品牌美誉度：

优质的产品，完善的服务体系，放心首选。

　　F品牌公众形象：

参加公益活动，爱心行动，捐资助学等，回报社会，树立公众形象。

　　③价格定位：

　　A参考定价：

参照同类产品且知名品牌，价格高于对手5-20%，宣传体现品牌优势，实现差异化溢价收益。

B价格控制：

明确价格体系，全国统一确定价格，门店无权价格浮动，严禁门店私自明暗折扣，除非全国范围统一促销和新产品投放，禁止进行折扣销售，以免挫伤顾客对品牌的信任。

　　C折扣销售：

对于批发业务或者批量购买给予合理折扣，但是必须维护统一零售价格。

批量有专门渠道运作和激励体系，限制零售门店对价格浮动。

　　品牌营销策划方案4在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。

　　房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

　　一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

　　1、项目简介。

其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

　　2、区域市场分析。

其内容包括地理位置、交通配套、个案市调

　　等。

　　3、swot分析。

主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势、弱点、机会点及存在的问题。

　　4、客源分析。

包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。

　　通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。

这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

　　5、产品定位。

包括产品建议、价格建议及付款建议。

在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

　　二、企划部分包括：

　　1、广告总精神。

　　2、诉求重点。

　　3、np稿标题初拟。

　　4、媒体计划。

　　三、业务部分主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。

其中销售阶段分析一般分为三阶段做详细阐述。

业务策略及执行计划也分为三部分：

策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

　　完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

　　纯代理;

　　代理;

　　包销。

这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。

　　“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。

这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。

从而赢得开发商的信任。

　　总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

　　“以正合，以奇胜”房地产策划之体会成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功!

策划工作中应把握以下关键要点：

一、定位你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。

　　“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

　　二、时机投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。

如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。

　　“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;

　　“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。

对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。

因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

　　三、位置位置的选择取决于发展商的投资眼光。

同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。

因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。

　　“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

　　在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。

　　根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。

一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。

撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。

在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。

同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据