商业地产销售知识培训7.docx
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商业地产销售知识培训7
工作行为规范系列
商业地产销售知识培训-7
(标准、完整、实用、可修改)
编号:
FS-QG-42454
商业地产销售知识培训-7
Commercialpropertysalesknowledgetraining-7
说明:
为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。
商业地产销售知识培训(七)
商业地产的含义
商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
一.商业地产存在的模式
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢目前是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资,以后每次经过价值不断包装以后,融资不断的缩短,这是第一种模式。
第三种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛,其实大连万达尝到很多的甜头,那一层销售价格通常是市场价的两到三倍,最高的卖到十九万一平米,沃尔玛主力店起了很重要的作用。
这个作用我信它为“拖”,这个“拖”实际上当的好,为了沃尔玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性的作用。
为什么租售结合呢大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分后套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路,这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较
二.商圈的含义
商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围商圈由核心商业圈,次级商业圈和边缘商业圈构成。
核心商业圈是离商店最近,顾客密度最高的地方,约占商店顾客的50%-70%,核心商业圈的外围,则顾客较分散,市场占有率相对减少。
(我们了解商圈,更好的向顾客分析我们物业的优势,而且通常情况下,商圈中心的土地和物业肯定越贵,他的升值保值肯定也稳定。
物业也更少,重庆有几大商圈:
观音桥商圈,解放碑商圈,杨家坪商圈,陈家坪―石桥铺商圈。
山峡广场商圈,南坪商圈等)
三.商铺分类
(1)商业街商铺
(2)专业市场商铺
(3)社区商铺
(4)住宅底层商铺
(5)百货商场购物中心商铺
(6)商务楼,写字楼商铺
(7)交通设施商铺
按商铺的位置形态分类,可以讲商铺分为店面和铺位,一般临街的多是店面,商场或购物中心内的大多是铺位为主
五、房屋建筑结构分类
1.钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构。
2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
5钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造
5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的
6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
六.设计规范术语
1)建筑面积
房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多个的建筑面积,则是各房产建筑面积之和。
建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
2)使用面积
房产的使用面积,指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。
计算使用面积时有一些特殊规定:
内墙面装修厚度计入使用面积。
3)公用面积
房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
4)实用面积
它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
5)计租面积
作为计算房租的面积。
非住宅用房按建筑面积计算。
6)套内面积
俗称"地砖面积"。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资非房产租赁市场。
7)层高
层高是指房产高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
8)净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
3、销售术语
1)产权证书
K产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。
房屋产权证书包括:
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。
3)期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买房产时应签预售合同。
期房在港澳地区称做为买"楼花",这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子
4)现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买房产时应签出售合同。
5)准现房:
准现房是指房屋主体已基本封顶完工,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
6)尾房
尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。
一般情况下,当房产销售量达到80%以后,一般就进入房地产
项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。
7)烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。
"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。
8)均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价。
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9)起价
起价也叫起步价,是指某房产销售价格中的最低价格,即是起价。
10)定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房产卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。
11)诚意金
是我们中介公司向顾客收取的,意思是让顾客表明诚意购买此物业,主要的作用在于;一是我们能够更好的把握客户,看其是不是真的已经决定购买。
二是:
防止顾客反悔,如果顾客可能说回去等消息,期间受影响突然犹豫或者不买了。
三是:
抱着定金去跟业主谈,表明我们的诚意,有助于我们跟业主谈价钱,能更容易的把业主搞定。
当然诚意金我们收取会向顾客开收据,并且如果没谈下来我们会全额退还给顾客的。
1.然后结合写字楼和门面商铺的物业勘察书讲
2.介绍重庆的商业地产前景和发展现状
3.跟住宅比较
4.跟证券投资和期货投资作比较
5.给员工许一个好的发展未来
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