中心城区土地利用规划.docx
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中心城区土地利用规划
1中心城区土地利用规划
1.1中心城区现状与问题
1.1.1城市发展现状
(1)城市空间呈现非均衡发展的组团模式
城市规划区范围内建设用地包括主城区(马家店、董市和仙女工业园),姚家港组团、江口组团,沿江呈组团式布局。
城市人口、主要职能和建设用地主要集中在主城区。
姚家港组团功能比较单一,主要是以发展化学工业为主,江口组团主要是以生活功能为主,而主城区是综合性城市片区。
这几个区域的发展是不均衡的,主城区规模较大,外围三个组团规模较小。
(2)组团间交通联系较弱
主城区与外围组团之间的联系较弱,联系通道较少,基本都只有一个道路相联系。
1.1.2现状建设用地分析
2011年枝江中心城区现状用地平衡表
序号
用地代号
用地名称
面积(万㎡)
占建设用地(%)
人均(㎡/人)
1
R
居住用地
543.33
28.47
29.24
2
C
公共设施用地
245.28
12.85
13.20
3
M
工业用地
723.43
37.91
38.94
4
W
仓储用地
46.70
2.45
2.51
5
T
对外交通用地
15.69
0.82
0.84
6
S
道路广场用地
221.85
11.63
11.94
7
U
市政公用设施用地
54.39
2.85
2.93
8
G
绿地
48.48
2.54
2.61
其中:
公共绿地
34.86
1.83
1.88
9
D
特殊用地
9.01
0.47
0.49
合计
城市建设用地
1908.17
100.00
102.70
注:
2011年枝江中心城区人口为18.58万人
(3)主城区
主城区包括马家店城区、董市镇区和仙女工业园。
其中马家店是城市的政治、经济文化中心,集中了全市最主要的商贸金融、文化体育、医疗卫生、教育科研等服务设施。
城市建设用地主要集中在长江和省化铁路专用线之间,其中在迎宾大道以北为城市的产业区,迎宾大道以南为居住区。
滨江岸线整治已经取得一定的成效。
董市镇区位于马家店以西,通过318国道和马家店相联,镇区以居住用地和公共服务设施为主,也有少量工业用地。
在镇区南部沿江地区有市级文物保护单位董市镇老正街。
仙女工业园位于主城区以北,汉宜高速公路以南,现状沿江汉大道两侧发展,现状用地为工业用地,新建的汉宜高速铁路从本组团通过,并设立有一个二级客运站和货运编组站,本组团是城市重要的对外交通门户。
(4)姚家港组团
姚家港组团位于主城区西南10公里,北依318国道,南临长江,本组团是枝江市的老工业基地,拥有三宁化工、中宁化工等化工企业。
作为老工业基地,姚家港主要布置的工业用地以及简单的配套设施。
(5)江口组团
江口社区是老枝江县府驻地,位于主城区以东约10公里,镇内几家企业与主城区企业有紧密联系。
由于是老县府驻地,城市用地穿插,用地布局混乱,随着近年枝江城市发展以主城区为主,江口发展比较缓慢。
1.1.3现状用地特点
(6)用地构成不是很合理
从用地构成来看,总的人均用地比较合理,但其中的工业用地比例偏高,公共绿地比例偏低。
(7)各组团土地集约度差异较大
在空间分布上,江口组团最为紧凑,人均用地为83.66平方米,而姚家港组团由于是工业区,部分人口在主城区居住,所以人均用地达到134.98平方米。
(8)各组团功能差异大
主城区公共服务设施用地面积最大,比例较大(15.56%),反映了其作为城市中心区的地位,姚家港组团工业用地比例最高(63.04%),反映其作为工业组团的发展趋势。
1.1.4存在的主要问题
(9)工业用地指标偏高,空间上布局凌乱,城市环境急需改善
工业用地指标严重偏高,人均38.94平方米远远超过了国标的25平方米,占建设用地的比例的37.91%,也超过了国标的25%。
城东化学工业区位于城市的上风向,严重影响城区环境,新建工业用地仍然位于老城区的北部,影响到城市功能往北延续。
(10)主城区居住用地比例偏高,“城中村”现象普遍存在
用地结构来看,居住用地的人均29.24平方米用,地指标略高于国标人均28平方米的上限,人均用地指标偏高的主要原因是城区内居住用地很大部分是城中村,私人建房人均占地面积过大,居住环境以及城市形象有待提升。
(11)绿色开敞空间与公共活动空间缺乏
城区内公共绿地较少,现状只有滨江公园和五柳公园两处大型绿地;绿地面积较少。
对滨水开敞空间、亲水活动的理念认识不足,河流沿岸虽然进行了岸线整治,但是人气不足,利用率低。
(12)城市交通问题凸显
近年来城市交通流量增大,城市的交通压力也越来越大,318国道穿越城区,对城市内部交通造成较大压力。
城市各片区之间的联系仅通过318国道。
城市的公共交通不够,停车场较少等越来越严重的影响到城市的高效运转。
城市组团间联系通道不够。
1.2规划区空间区划及管制
1.2.1综合资源本底分析
1.2.1.1基本农田分析
《枝江市土地利用总体规划(2006-2020年)》已经编制完成,根据调整后的土地利用总体规划,枝江市城区周边存在大量的基本农田。
1.2.1.2生态敏感区分布
对于枝江主城区来讲,城市的水系(长江、东干渠、杨家荡、马店水库、白牙寺水库)、水源保护区和水源涵养区、城市外围的水体(东湖)、对城市生态具有重要的调节作用,是城市生态的敏感地区,在城市的空间布局中必须予以严格保护。
1.2.1.3现状建设用地分析
现状建设用地主要集中在马家店、董市、姚家港,仙女及江口等地区
1.2.2四区划定
为保护自然生态系统、增加市生态系统中的自然景观、防治和减少生态灾害、加强生态系统的调控、土地资源的可利用和生态环境的保护,需提出相应的环境目标和用地开发限制要求。
通过制定不同的土地使用限制规则,对土地利用实行控制和引导,提高土地利用总体效益。
规划将规划区在空间上划分为禁建区、限建区、适建区和已建区,实行分区管制。
禁建区:
禁建区是指对生态、安全、资源环境、城市功能等对人类有重大影响的地区,一旦破坏很难恢复或造成重大损失。
原则上禁止任何城镇开发建设行为。
包括基本农田、水源地一级保护区、河流两侧防护林带和文物保护单位保护范围。
水源地一级保护区:
以长江和地下水为饮用水源的水域,以取水点为中心,半径100米以内的水域及沿岸堤坡。
河流两侧防护林带包括东干渠、杨家荡水库、东湖等水系周边防护林带。
文物保护单位主要包括董市老正街、水府庙、姚家港古墓群。
限建区:
限制建设区指生态重点保护地区、根据生态、安全、资源环境等需要控制的地区,城市建设用地需要尽量避让,如果因特殊情况需要占用,应做出相应的生态评价,提出补偿措施。
或做出可行性、必要性研究,在不影响安全、破坏功能的前提下,可以占用,但是程序严格。
包括一般农田区、水源二级保护区和准保护区、文物保护单位控制地带以及生态隔离绿带。
一般农业区主要包括耕地、园地、禽畜水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施。
饮用水水源二级保护区:
以长江为饮用水源的枝江市自来水公司等9个水厂取水点上游3000米,下游100米,半江宽度及沿岸相对的集水区域;以地下水为饮用水水源的取水口半径1000米以内的陆域;火山口等水库的陆域集水区域。
饮用水水源准保护区:
境内沮漳河和玛瑙河流域的水域及陆域集水区域。
文物保护单位控制地带董市老正街、水府庙、姚家港古墓群的控制地带。
生态隔离绿带主要包括城区各片区间和区内的规划绿化隔离地带和生态廊道。
适建区:
将其它工程地质条件良好、地势相对平坦、没有其它建设限制条件的区域划为适建区,是城市发展优先选择的地区,但要根据资源环境条件,合理确定开发模式、建设规模和开发强度。
已建区:
已经建成的区域。
四区划定面积构成一览表(单位:
平方公里)
禁建区
限建区
适建区
已建区
规划区合计
20.15
95.17
56.45
18.23
190
1.2.3管制措施
1.2.3.1禁建区
环境目标:
大气环境质量达到I级或II级标准;水域水质达到或优于II类标准;环境噪声达到国家规定的噪声标准要求;区内污水全部达标处理后排放;绿化覆盖率超过75%。
禁建区限制要求:
严格实行生态环境保护,禁止一切开发性建设。
基本农田保护建设限制:
严禁进行村镇建设、采矿、挖土挖沙等一切非农活动。
一级水源保护区建设限制:
禁止一切城市建设(水利或者供水、取水构筑物等工程项目除外)和旅游活动;绿化带宽度控制在50-100米。
1.2.3.2限建区
环境目标:
大气环境质量达到II级标准;地表水环境质量达到或优于Ⅲ类标准;区域环境噪声符合国家规定的噪声标准;森林覆盖率超过60%。
农田、林地系统得到有效保护,农业生态环境得到明显改善。
限建区限制要求:
以保护为主,限制开发性建设。
二级水源保护区和准保护区建设限制:
严格控制建设规模,禁止建设任何对水体水质有污染的生产项目和设施。
生态隔离绿带建设限制:
严禁占用区内生态隔离绿带进行非农建设(高压线塔基、地下管线、通讯基站以及不宜在居民点、工矿区内配置的基础设施建设项目除外)。
片区间应留出200-500米的绿化隔离带,在交通干线两侧应建立50米宽的绿化带。
一般农业区建设限制:
禁止污染和荒芜区内土地和随意破坏农田的活动。
区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当整理、复垦或调整为农田;确实不能调整的,可保留现状用途,但不得扩大面积,并按照建设限制要求进行管理。
1.2.3.3适建区
规划建设项目严格按照《城乡规划法》、《土地管理法》等进行,建设项目必须取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程许可证和国有土地使用证。
本区内的农用土地在批准改变用途以前,应保持原用途使用,不得提前废弃,闲置,对占而不用土地2年以上的必须依法收回。
工业区、工矿区、开发区实行全市统一的城乡规划管理。
1.2.3.4已建区
控制建设规模和开发强度。
积极疏散旧城人口,不宜大拆大建,应遵循小规模渐进式的更新模式,通过有机更新的方式进行逐步改造危房,完善各项配套设施,提高旧城区的综合环境品质。
1.2.4用地增长边界
经济发展使得城市增长具有必然性,其在空间上的一个直观表现就是城镇地域的空间扩张。
随着我国城市化进程的加速推进,城市增长中的矛盾已经日益凸显,主要体现在:
城市用地数量增长过快而耕地资源极其短缺;城市过度扩张而土地利用效率低下;新区开发建设迅猛而浪费严重;外延式增长突出而内部空间结构失衡等。
城市空间增长边界(UrbanGrowthBoundary,简称“UGB”)的基本功能是控制城市规模的无节制扩张,是城市增长管理最有效的手段和方法之一。
UGB并不是要控制城市的发展,而是要通过把城市的发展限制在一个明确的地理空间上进而对城市的发展过程和地点进行引导和控制,在阻止城市无序扩张的同时满足城市发展的需求,是一种多目标的管理模式。
UGB是城市建设用地与非建设用地的分界线,是控制城市无序蔓延而产生的一种技术手段和政策措施,也是城市在某一时期进行空间拓展的边界线。
它既可以是有意识地保护城市所处区域内的自然资源和生态环境,作为控制城市发展的“刚性”边界;也可以是合理引导城市土地的开发与再开发,成为引导城市增长的“弹性”边界。
UGB太小会带来城内过渡开发,太大又不能起到限制蔓延的作用。
UGB的确定基于以下因素:
①城市人口增长需要;②满足住房、就业机会和生活质量需要;③通过经济手段提供公共设施和服务;④最高效地利用现有城区以内和边缘区的土地;⑤关注开发活动对环境、能源、经济和社会的影响;⑥根据土地分类标准保留农业用地;⑦使城市对土地的使用与附近的农业活动相和谐。
因此,其目标可以被概括为:
保护基本农田;提供充足的公共设施;减少对空气、水和土地的污染;圈定明确的城区边界。
当前我国UGB的提出主要是为了:
①限制城市无序蔓延,圈定明确的城市边界;②保护城市外部开放空间;③保护乡村与基本农田;④实现高密度、更加紧凑的发展模式。
UGB确定以后,地方政府就必须尽最大努力,满足规划期末居住、工业、商业、娱乐及其他建设用地的需要。
根据用地的分析以及城区规模的分析,基于城市发展的门槛分析,我们认为规划期内中心城区空间增长边界与中心城区范围一致,即南以长江为界,东至江口的江问灌溉渠,西以姚家港西部山体为界,汉宜高速公路北部的500kv高压走廊和规划新318国道为界为北边的界限,面积约100平方公里。
1.3中心城区村镇发展规划
1.3.1农村发展目标
核心目标:
建设新农村,提高农民收入水平,实现全面小康。
(1)改变原有村庄发展模式,引导农民集中居住、工业向工业片区集中,盘整村庄土地资源,建设节约型社会;
(2)提高村庄基础设施和公共服务设施建设标准,提升农村居民生活水平;
(3)挖掘农村在风貌、产业、功能等方面的特色,建设特色村。
1.3.2发展策略
(1)农村原则上分为中心村和基层村两级管理,其中中心村公共服务设施具有一定的地区性服务能力,为周边基层村提供基本的公共服务。
(2)选择现有发展基础较好并与对外交通走廊和周边地区有较好的联系的村庄、现状规模较大且具有地区影响力的村庄或历史悠久拥有特色的村庄建设为中心村。
(3)鼓励无特色、用地分散、距离较近的村庄进行撤并,除已选定为中心村的村庄外均按基层村标准进行建设。
(4)应注重对所有村庄边缘区农田和其它开敞空间的保护。
尽量减少农村建设对农业和生态区域的侵入,逐步撤并现有的零散村庄,将之逐步恢复为农业用地。
(5)维持具有独特自然和人文景观价值的自然村落,严格限制新增建设用地,鼓励农村人口向城镇集中,鼓励发展农村旅游服务业。
1.3.3农村建设标准指引
(1)设施“城市化”:
完善通信、供电、供水、排水、供气、环卫等基础设施建设,提高居民生活质量;完善文教、医疗等公益性公共设施。
(2)景观“乡村化”:
保护具有地方特色和传统风貌的自然村落,鼓励维持传统风貌的乡村改造与建设。
(3)乡村建设标准:
保留村庄人均建设用地指标参照《镇规划标准》执行,现状人均用地水平大于120平方米/人,规划人均建设用地指标控制在100平方米/人以内,即规划确定村庄人均建设用地≤100平方米/人。
新建与改造的村庄按人均建设用地80-100平方米/人建设。
1.3.4农村居民点布局规划
1.3.4.1农村居民点布局原则
(1)推进城中村景观改造和环境整治,逐步取消城中村,将城中村用地统一纳入城市建设用地进行管理,完善基础设施和公共服务设施配套。
(2)严格控制规划中心城区建设用地范围内的村庄建设,根据城市化推进的过程,逐步将农村建设用地转化为城市建设用地。
(3)限制位于生态敏感区和远景城市发展方向上的农村建设规模,协调与自然环境的关系。
(4)根据耕作半径的要求,以节约用地为目标,适度进行农村撤并,鼓励中心村的发展,增强其对周边农村居民点的生活服务能力。
1.3.4.2农村居民点布局规划
在城乡居民点规划中,将村庄分为需要发展、限制发展、不再保留三种类型。
(13)需要发展的村庄
董市:
周湖、福星
马家店街道办事处:
赵家河
(14)限制发展的村庄
董市:
双湖、曹店、五岭、草台、石匠店、石港桥
马家店街道办事处:
宝筏寺、白家岗
仙女镇:
桃花档
(15)撤消的村庄
董市:
甘林寺、两美垸、马家冲、洪治、周湖、平湖
马家店街道办事处:
计划、拽车、余家溪、滕家河、双寿桥、永收垸、中桥
仙女镇:
仙女、烟墩包、金湖、覃家坡
1.4规划区用地划分
根据土地使用情况,结合土地利用规划,将规划区用地分为建设用地、农业用地、生态用地三类,无其它用地。
三类用地面积分别约为52.28平方公里、78.10平方公里、59.62平方公里。
1.4.1.1建设用地
包括城市建设用地和村镇建设用地,前者约为42.00平方公里,后者约为10.28平方公里,共计52.28平方公里。
1.4.1.2农业用地
包括基本农田、一般农田、林地、牧草地等各类用于农业生产的用地。
用地面积共计78.10平方公里。
1.4.1.3生态用地
规划区范围内根据生态环境保护需要保留的必要用地,同时在城市各组团之间设置生态绿地和水系分隔,态绿地和水系分隔,形成大的用地分隔和通风廊道,降低热岛效应,改善城市环境质量。
规划控制该范围内村镇建设用地的更新改造,有条件的可根据新农村规划迁村并点,逐步搬迁、合并到生态用地以外,以确保生态用地的完整性。
用地面积共计为59.62平方公里。
1.5土地使用强度管制区划
对中心城区各组团进行建设总量的分区控制,主要考虑各功能片区不同的环境质量要求,城市中心区公共服务功能提升对建设量的要求,提高各片区居住环境与人均居住面积的要求和工业区提高土地利用效率的要求。
1.5.1基于用地性质的开发控制强度
主要对中心城区的居住、公建、工业、仓储四类用地进行开发强度控制,详见如下表:
规划开发强度控制指标一览表
建筑用地类别
容积率
建筑
密度(%)
绿地
率(%)
建筑控制
高度(米)
备注
居住建筑用地
0.5
18
45
10
别墅
0.7-1.0
22
40
12-20
低层别墅、多层公寓
1.0-1.6
30
35
20
多层住宅为主
1.8-2.2
25
35
20-48
小高层住宅
公共建筑用地
0.5-1.2
25-40
35
24
居住区配套公建
2.0-4.5
30-45
20-40
45-100
市级商贸金融、行政办公建筑
0.4-1.0
15-30
35-60
20-45
文、教、体、卫建筑
工业建筑用地
0.8-1.2
30-40
30-35
20
标准厂房
1.0-1.6
30-45
20-30
30
高薪科技建筑
仓储建筑用地
0.6-1.2
30-45
30-40
20
多层仓库、市场、物流
1.5.2片区划分与开发强度控制
根据以上划分原则,规划将中心城区划分为四类强度开发区,即:
高强度开发地区,中等强度开发区,一般强度开发区,低强度开发区。
主要功能区开发强度控制表
类别
主要功能
位置
平均
容积率
高强度开发地区
商业、商务、行政
规划城西新区和枝江火车站站前服务中心
2.0-3.2
中等强度开发区
居住、商业、文体
马家店老城区、仙女居住区以及姚家港的居住区
1.5-2.2
一般强度开发区
综合区
董市老正街周边改造区域以及江口组团的综合区
1.2-2.0
低强度开发区
工业
仙女工业园、城东工业园、城北工业园以及姚港化工园的工业用地
0.8-1.6
1.6中心城区空间发展方向选择
1.6.1影响空间布局的要素分析
1.6.1.1土地利用适宜性分析
由于中心城区用地均较平缓,按照坡度分析,均属一、二类用地,为便于比较,本次评价主要考虑地面高程、地基承载力、地下水位等因素,将用地分为三类,其中二类用地分为两级。
一类用地:
主要分布于马家店建成区北及东北部以及董市镇建成区北部,高程50-70米,属长江二级阶地。
上部土层承载力10-35吨/米2,工程地质特征较好,可直接作为一般建筑物天然地基,为城市良好建设用地。
局部(马家店以北)有膨胀土分布,但其影响主要限于地表浅层。
据调查资料表明,在膨胀土地带,基础埋深1米,基宽1米的双层建筑开裂破坏程度较轻。
考虑到一般建筑物基础均超过1米,因此膨胀土影响较小。
二类一级用地:
分布于马家店以东,高程40-50米,属二级阶地,工程地质特征尚好,但地下水位较高,若基础开挖过深,可能引起渗透变形问题。
二类二级用地:
分布于董市镇北部,属河滩地,地面高程39-45米,工程地质特征较差,地下水位高,局部地下有较厚淤泥层。
三类用地只要包括姚家港西北部用地坡度大于15%的区域。
各类用地面积表
面积(平方公里)
比例(%)
总用地
190
100
一类用地
60.75
31.97
二类用地
96.02
50.54
三类用地
14.15
7.45
现状用地
19.08
10.04
城市发展应选择一、二类用地。
1.6.1.2区域经济联系对城市发展方向的影响
区域经济的联系对城市空间有一定的引导作用。
在区域范围内,与枝江联系紧密的城市包括武汉、宜昌、荆州、当阳、宜都等,在枝江与周边城市的经济联系分析中发现,枝江经济联系最密切的城市是宜昌市。
枝江市离宜昌仅52公里,车程约一小时,属于宜昌“一小时生活圈”的范围内。
随着宜昌市的城市空间的拓展,中心职能的增强,生产功能的疏解。
枝江应积极迎接其产业转移,参与其产业分工。
枝江市通过水路以及汉宜高速公路与宜昌联系,随着汉宜高速铁路的建成,枝江与宜昌的联系更加便捷,也能更好的融入宜昌的大旅游经济循环。
1.6.1.3城市发展的重要动力要素分布对城市发展方向的影响
城市空间的走向取决于城市发展的动力。
城市发展的重要动力要素、现状布局特征及未来发展趋势影响着城市空间未来的发展方向。
对于枝江这样一个刚刚步入工业化中期阶段的城市,城市现状的产业(主要是工业)布局、重要交通设施布局以及新的行政中心的形成在未来相当一段时间内影响着的城市空间走向。
现状城区工业的布局特点很明显,城市的工业主要集中在城东、城北、仙女组团、姚家港组团。
从城市的发展来看,城东的几个大工厂位于城市的主导风向上风向位置,而且与城市主城区之间没有缓冲带,因此不在适宜布置化工产业,城北的用地已经基本用完,用地空间在专用铁路以南有限,仙女组团随着汉宜高速铁路的建设,发展优势非常明显,而且距离城区较远,适合发展工业以及物流业。
姚家港的化学工业发展势头良好,产业空间增长也大,比较综合来看,对城市空间拓展影响最大的还是姚家港的化学工业的快速发展以及仙女的工业和物流快速发展。
从枝江市交通要素的分布情况看,城市的火车站、重要的长途客运站、与武汉、宜昌联系最直接的公路和高速铁路等都分布在仙女,规划的姚家港专用铁路增加了姚家港的对外交通方式,增强了其发展化学工业的优势。
从交通要素对城市空间的引导作用分析,仙女和姚家港发展的比较优势较大。
依据规划,城市行政中心将搬迁至城西滨江地区,围绕行政中心的建设,将形成一个新的城市综合中心,这必然会加快马家店往西发展,同时也能带动董市往东与马家店连成一体发展。
1.6.2发展方向选择
在现状建成区的基础上,我们分析城市各组团可能增长空间。
各区发展条件比较
评价分区
马家店
仙女
董市
姚家港
江口
建设条件
本区往西和往北方向用的已经比较有限,只有东部还有大量用地
开发建设刚起步,用地条件好,用地容量大
董市北部大量水面,建设条件一般
用地条件一般,区域北部为山地与丘陵,用地容量大,位于城市的下风向
用地开阔,容量大
基础设施
道路骨架完善,基本配备系统的基础设施,已形成一定的城市规模
道路骨架没有形成,基础设施没有配备
道路骨架和城市基础设施不是很完善
有相应的道路骨架,但是给排水等基础设施基本是企业自己配置
有一定基础设施基础。
但都比较陈旧
限制因素
东部由于省化的存在,不适宜发展,北部需要跨专用铁路专用线和高压走廊
缺少基础设施以及公共服务设施
董市老街的保护
西北部山体以及位于城区的上游
与主城区联系方式单一
发展潜力
主城区以填空补缺完善
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