上海电视大学资产评估期中考试计算题.docx
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上海电视大学资产评估期中考试计算题
二、计算题(计算答案仅供参考,不是标准答案)
(一)运用重置成本法计算固定资产的评估值。
主要包括:
重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。
例1:
已知某厂的一台设备已经使用5年,设备的利用率假设为100%,仍有10年使用寿命。
该设备目前的重置成本为90万元。
但由于技术进步的原因出现了一种新型设备,其功能相同,但每生产100件产品可节约材料2公斤,预计该厂未来10年内年产该产品20万件,A材料前五年的价格将保持20元/公斤,从第六年起将上涨20%,试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。
假设不考虑经济性贬值因素。
(所得税率为33%,其中折现率15%,年限为5年的复利现值系数为0.4972,年金现值系数为3.3522,折现率为15%,年限为10年的年金现值系数为5.0188)
重置成本=90万元
实体性贬值率=5÷(10+5)×100%=33.33%
实体性贬值额=90万×33.33%=30万元
功能性贬值的计算:
先计算年超额运营成本:
前五年:
每年200000÷100×2×20=8(万元)
后五年:
每年200000÷100×2×20×(1+20%)=9.6(万元)
再计算年净超额运营成本:
前五年:
每年8×(1-33%)=5.36(万元)
后五年每年9.6×(1-33%)=6.43(万元)
最后折现处理得功能性贬值额:
5.36×3.3522+6.43×3.3522×0.4972=28.69(万元)
评估价值=90万-30万-28.69万=31.31万元
例2某企业的一条生产线购于1996年10月,帐面原值为750万元,评估基准日为2001年10月。
经调查得知,该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%,假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用,该设备尚可使用5年,和当前的设备相比,该设备所耗电力能源较大,平均每年多耗4万度,每度电按0。
6元计算。
(所得税率为33%,折现率为10%,年限为五年,折现率为10%的年金现值系数为3.7908)
要求:
(1)计算该设备的重置成本
(2)计算该设备的实体性贬值额、(3)功能性贬值额(4)确定设备的评估价值(小数点后保留两位小数)
(1)重置成本=750×140%/100%=1050万元
(2)实体性贬值率=5/10=50%实体性贬值额=1050×50%=525万元
(3)功能性贬值额=40000×0。
6×3。
7908×0。
67=60956。
06元3
(4)评估价值=10500000-5250000-60956。
06=5189043。
94元
例3.已知某厂的一台设备,资产的功能与价值存在线性关系,若重置全新的同类机器设备,价值为500万元,年产量为500件,被评估设备的产量为400件。
该设备已经使用6年,设备的利用率为100%,仍有9年的使用寿命。
但由于技术进步的原因,出现了新设备,其功能相同,但每生产1件产品,可节约甲材料2公斤,预计在未来的9年内,甲材料在前五年的价格保持在200元/公斤,从第六年起上涨20%,(该企业适用的所得税率为33%,假定折现率为10%。
年限为5年,折现率为10%的年金现值系数为3.791,复利现值系数为0.621,年限为4年,折现率为10%的年金现值系数为3.170)
要求:
(1)计算资产重置成本
(2)计算实体性贬值额(3)计算功能性贬值
(4)计算评估值(不考虑经济性贬值因素)
(1)资产的重置成本=500×400÷500=400万元
(2)确定实体性贬值率=6÷15=40%实体性贬值额=400×40%=160万元
(3)功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791+400×2×240×0.67×3.170×0.621=659632.0448元
(4)评估值=4000000-1600000-659632.0448=1740367.9552元
例4某企业将与外商组建合资企业,要求对资产进行评估。
具体资料如下:
该资产账面原值270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。
经调查分析确定:
按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。
经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产相比,每年多支出营运成本4万元。
(该企业适用的所得税率为33%,假定折现率为10%。
年限为8年,折现率为10%的年金现值系数为5.3349)
要求:
试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。
(1)重置成本=500万元
(2)实体性贬值率=20×87.5%÷(20×87.5%+8)=68.63%
实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元
成新率=1-68.63%=31.37%
(3)功能性贬值=4×(1-33%)×5.3349=14.29523万元
(4)评估价值=500-343.15-14.29523=136.28077元
例5.被评估的生产控制装置购建于1990年,原始价值120万元,2000年对该资产进行了评估。
调查表明,该类设备以及相关零件的定基价格指数在1990年和2000年分别是110%,150%。
该设备尚可使用6年。
另外,该生产控制装置正常运行需要5名操作人员,而目前的新式同类控制装置仅需要3名操作人员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资费用为36000元,所得税率为33%,折现率为10%。
(已知折现率为10%时,6年期的年金现值系数为4.355)
根据上述资料,求待评估资产的价值。
(小数点后保留2位小数)
.
(1)重置成本=120×150%/110%=163.64万元
(2)实体性贬值率=10/16×100%=62.5%
实体性贬值额=163.64×62.5%=102.28万元
(3)功能性贬值=36000×2×(1-33%)×4.355=21.01万元
(4)评估价值=163.64-102.28-21.01=40.35万元
例6.被评估的生产控制装置购建于1990年,原始价值100万元,1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造,2000年对该资产进行了评估。
调查表明,该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%,125%,130%,150%。
该设备尚可使用6年。
另外,该生产控制装置正常运行需要5名操作人员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资费用为12000元,所得税率为33%,折现率为10%。
根据上述资料,求待评估资产的价值。
(已知折现率为10%,年限为6年的年金现值系数为4.3553)。
(1)资产的重置成本=100×150%/110%+5×150%/125%+2×150%/130%
=136.36+6+2.31=144.67万元(3分)
(2)加权投资年限=10×136.36/144.67+5×6/144.67+2×2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年(3分)
确定实体性贬值率=9.67÷(9.67+6)×100%=61.71%(2分)
实体性贬值额=144.67×61.71%=89.28万元(2分)
(3)功能性贬值=12000×0.67×4.3553=3.50万元(2分)
(4)评估值=144.67-89.28-3.50=51.89万元(2分
(二)债券评估的收益法
6某一被评估企业拥有债券,本金120000元,期限为3年,年息为12%,评估时该债券已经购入一年。
假定同期的国库券年利率为8%,该债券不能随时变现,根据财务状况,确定风险报酬率为2%。
要求:
(1)若该券按年末付利息,到期还本,而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账,计算该债券的评估价值
(2)若该债券到期后一次性还本付息(单利计息),计算该债券的评估价值。
已知折现率为10%时,前3年的复利现值系数为:
1
2
3
0.9091
0.8264
0.7513
(1)120000×12%×0.9091+120000×12%×0.8264+120000×0.8264=124159.2元
(2)到期后本利合计为:
120000+120000×12%×3=163200元
评估价值=163200×0.8264=134868.48元
(三)房地产评估
7.土地使用权评估的成本法
例:
某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,土地取得费用为45.2元/平方米,土地开发费为:
50元/平方米,税费为49.1元/平方米,投资的资金月利率为0.915%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%。
试评估该宗地的价格。
(1)土地的取得费用=45.2元/平方米
(2)土地开发费为:
50元/平方米
(3)税费为49.1元/平方米
(4)投资利息=(45.2+50+49.1)×0.915%×24÷2=15.8元/平方米
(5)资金利润=(45.2+50+49.1)×10%=14.4元/平方米
(6)土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米
(7)土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米
(8)土地价格=(174.5+26.7)×150000=30105000元
8.土地使用权评估的假设开发法(参见教科书P163-164)
一住宅楼,建筑面积为5000平方米。
预计建设期为1年,建筑费为3000元/平米,专业费为建筑费的10%,地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。
预计售价:
9000元/平米,销售管理费为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行贷款利率6%,开发商要求的投资利润率为10%。
求:
地价。
楼价=5000×9000=4500万元
建筑费=3000×5000=1500万元
专业费=15000000×10%=150万元
销售管理费=4500万×2.5%=112.5万
税费=4500万×6.5%=292.5万
利润=(地价+建筑费+专业费)×利润率=(地价+1650万)×10%=0.1地价+165万
利息=(地价+1650万)×6%=0.06地价+99万
地价=4500-1650-112.5-292.5-0.1×地价-165-0.06×地价-99万
地价=2181万÷1.16=1880.1724万
9.残余法的应用
例:
待估对象的基本情况是:
写字楼一幢,占地面积500平方米,建筑面积2000平方米,月租金60000元,设定建筑物还原利率为10%,尚可使用年限为50年,土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元,建筑物价格以成本法求得为150万元。
试用土地残余法估算该写字楼所占基地的公平市场价格。
(1)总收入=60000×12=720000元
(2)总费用=180000元
(3)总收益=720000-180000=540000元
(4)房屋纯收益=1500000×(10%+2%)=180000元2%为房屋年折旧率
(5)土地纯收益=540000-180000=360000元
(6)50年土地使用权价格=360000×(P/A,8%,50)=360000×12.2335=4404054.47元
(四)商誉的评估
10.运用残值法(割差法)评估商誉的价值。
某企业进行股份制改组,根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元,并假定从6年开始,以后各年收益额均为15万元。
根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10%,。
采用单项资产评估方法,评估确定该企业各单项资产评估之和(包括有形资产和可确指的无形资产)为90万元。
要求:
试确定该企业商誉评估值。
折现率10%的复利现值系数
1
2
3
4
5
0.9091
0.8264
0.7513
0.6820
0.6209
整个企业的价值==13×0.9091+14×0.8264+11×0.7513+12×0.6820+15×0.6209+15÷10%×0.6209=142.2847万元
商誉的评估价值=142.2847-90=52.2847万元
(五)无形资产评估的
11.利用提成收益法评估商标使用权。
A企业把一商标许可给B企业使用,使用期为5年,B企业每件产品新增加利润5元,5年内产量40万,45万,55万,60万,65万件。
折现率14%,利润分成率27%。
求商标许可权利的价值。
折现率为14%的复利现值系数
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
0.877
0.769
0.675
0.592
0.519
B企业5年内新增利润:
40×5=200万,45×5=225万,55×5=275万,60×5=300万,65×5=325万
评估价值=200×27%×(P/F,14%,1)+225×27%×(P/F,14%,2)+275××27%×(P/F,14%,3)+300×27%×(P/F,14%,4)+325×27%×(P/F,14%,5)
=200×27%×0.877+225×27%×0.769+275×27%×0.675+300×27%×0.592+325×27%×0.519
=237.78万元
12.甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年,拟采用利润分成的方式收取转让费。
该专利的开发研制成本为100万元,专利成本利润率为500%,乙公司的资产重置成本为3000万元,成本利润率为15%。
乙公司的实际年生产能力为20万件,每件生产成本为50元,预计未来5年的市场出售价格分别是90元、90元、85元、75元、75元。
折现率为10%,所得税率为33%。
试确定该专利的使用权价值。
(注意:
本题不给出折现率为10%时的复利现值系数,请大家务必牢记折现率为10%时的,前5年的复利现值系数)
(1)该专利的约当投资量:
100×(1+500%)=600万元
(2)乙公司的约当投资量:
3000×(1+15%)=3450万元
(3)无形资产的利润分成率:
600/(600+3450)=14.8%
(4)200000×(90-50)×(1-33%)×14.8%×0.909+200000×(90-50)×(1-33%)×14.8%×0.826+200000×(85-50)×(1-33%)×14.8%×0.751+200000×(75-50)×(1-33%)×14.8%×0.683+200000×(75-50)×(1-33%)×14.8%×0.621=254.5万
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