某某多层住宅小区及配套垃圾站停车场建设项目可行性报告.docx
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某某多层住宅小区及配套垃圾站停车场建设项目可行性报告
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称:
吉安·桃源盛景三期项目
二、建设单位:
吉安联达置业有限公司
三、法人代表:
蒋霖猷
四、建设地址:
吉安市吉州区吉州大道与中山西路交叉口西南角地块(吉州大道A15地块)
五、建设性质:
新建
六、建设规模:
总建筑面积:
32125m2,其中:
多层住宅共202户、27744m2,地下停车场共96个停车位、4271m2,配套垃圾站110m2。
七、项目开发期:
3年,其中建设期1年。
八、估算投资总额:
12980.76万元,其中开发建设投资11822.26万元,期间费用1158.50万元。
九、资金来源:
资本金自筹6000万元,占46.22%;预售收入1980.76万元,占15.26%;银行借款5000万元,占38.52%。
十、主要技术经济指标
1、总用地面积:
10138m2(合15.20亩)。
2、总建筑面积:
32125m2,其中:
多层住宅27744m2,地下停车场4271m2,配套垃圾站110m2。
3、容积率:
2.46
4、绿地率:
30%
5、建筑密度:
28.28%(建筑占地面积:
3724m2)
6、销售收入20775.68万元
7、利润总额:
5958.25万元
9、所得税:
3220.83万元
10、净利润:
4628.95万元
11、总投资利润率:
35.66%
12、盈亏平衡点69.31%
13、融资前税前财务内部收益率为11.95%。
14、净现值财务净现值118.82万元(Ic=10%)。
15、投资回收期2.61年。
16、贷款偿还期:
2年(含建设期)
第二节可行性研究范围
一、可行性研究依据
1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)
2、吉安市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要
3、《中华人民共和国城市规划法》
4、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)
5、《江西省城市规划管理技术导则》
6、《吉安市中心城区总体规划》修编(2006—2020)
7、《吉安•桃源盛景建筑规划设计方案》
8、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》
9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
10、建设单位提供的有关资料
二、可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测,研究项目建设的必要性、可行性,研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案,提出组织管理与实施计划,开展项目投资估算分析,进行投资效益分析和评价,提出项目可行性研究结论。
三、可行性研究的结论
开发建设吉安•桃源盛景项目可以达到下述目的:
1、符合《吉安市中心城区总体规划》修编(2006—2020),有利于吉安市中心城区的旧城改造,有利于整治和美化城市环境。
2、本项目将建成吉安市中心城区的高品质花园式住宅小区,为吉安市中心城区居民提供一处独特的生活居住环境。
3、盘活土地资源,增加财政收入,创造就业机会,促进当地的经济发展和有利社会稳定。
该项目财务上具有一定的抗风险能力,既有可观的经济效益,又有较好的社会效益的项目,应尽早组织实施。
第二章项目建设必要性与可行性
第一节项目背景
一、吉安市概况
吉安位于江西省中西部,赣江中游。
地理上,介于北纬25°58′32″至27°57′50″,东经113°46′至115°56′之间,全市长约218公里,东西宽约208公里,总面积为25271平方公里。
它的四周,东邻抚州市的乐安市,南连赣州市的兴国县、赣县,西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县,北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。
吉安市辖吉州区、青原区、井冈山市和吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县,257个乡镇,3150个行政村,人口469.62万人。
境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的319国道,是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带;上可溯赣江沟通闽粤,下可泛鄱阳湖与长江相联,顺抵长江下游发达省市,在江西省地理上占有特殊位置。
吉安市距省会南昌219公里,距首都北京,铁路里程为1805.6公里。
二、吉安市国民经济概况
2000年撤地设区以来,吉安市的国民经济、社会事业快速发展,城市面貌发生巨大变化,正成为中部崛起的璀璨明珠。
工业在国民经济中的主导地位已经凸现,农业的基础地位继续加强,传统服务业繁荣兴旺,旅游、通讯、房地产等新兴服务业快速发展。
城市化步伐加快,中心城区建设加速向河东、城南、城北三极扩张,拉大城市框架,城市规模和基础设施建设成效明显,城市化步伐加快,城市功能增强。
全市投资规模大幅扩张,2010年全市实现生产总值720.53亿元,可比增长14.2%。
分产业看,第一产业增加值147.21亿元,可比增长6.8%;第二产业增加值374.48亿元,可比增长19.3%;第三产业增加值198.83亿元,可比增长11.2%。
分结构看,第一产业增加值占生产总值的比重为20.43%,下降1.7个百分点;第二产业增加值比重为51.97%,上升3.39个百分点;第三产业增加值比重为27.60%,下降1.69个百分点。
人均生产总值达到14873元,可比增长13.4%。
“十一五”期间,全市生产总值年均可比增长14.2%,高出“十五”时期1.9个百分点,其中三次产业年均分别可比增长5.9%、22.2%和10.3%。
三次产业结构由2005年的27.50:
36.15:
36.35调整到2010年的20.43:
51.97:
27.60。
图2产业结构变化情况
全年全市实现财政总收入88.62亿元,增长37.7%,占GDP的比重为12.3%,比上年提高1.3个百分点。
实现地方财政收入57.1亿元,增长43.7%,其中税收收入40.61亿元,增长49.3%,占地方财政收入的比重为71.1%,比上年提高2.6个百分点。
全年全市完成一般预算财政支出158.16亿元,增长23.5%。
“十一五”期间,全市财政总收入年均增长26.3%,高出“十五”时期8.7个百分点,其中地方财政收入年均增长26.2%,高出“十五”时期11.7个百分点。
财政总收入和地方财政收入均提前一年完成“十一五”规划目标。
全年全市居民消费价格指数为102.8,比上年上涨2.8%。
分类别看,食品类价格上涨7.81%,其中粮食、菜、干鲜瓜果类分别上涨8.77%、19.43%和15.2%;医疗保健和个人用品类上涨2.92%,居住类价格上涨6.27%;衣着类价格下降6.05%,家庭设备用品及维修类下降0.77%,交通和通信类下降3.34%,娱乐教育文化用品服务类下降0.7%。
全年全市商品零售价格指数为102.8,比上年上涨2.8%。
年末全市全社会就业人员260.3万人,比上年末增加4.41万人。
分三次产业看,一、二、三产业就业人员分别为125.24万人、61.95万人和73.11万人。
城镇就业人员75.27万人,新增加4.13万人。
年末城镇登记失业人员19580人,登记失业率为3.0%。
单位在岗职工18.61万人,增长1.0%,年平均工资23093元,增长12.0%。
城市化建设:
“十一五”期间吉安市中心城区规模进一步扩大,辐射力和带动力进一步增强。
2010年全市城市化率达39.5%。
人均可支配收入:
2010年农村居民人均纯收5569.66元,增长11.0%,城镇居民人均可支配收入15546.99元,增长10.3%。
农村居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费性总支出的比重)为47.8%,比上年上升2.2个百分点;城镇居民家庭恩格尔系数为45.0%,比上年上升0.6个百分点。
农村和城镇居民人均住房面积分别为36.39平方米和37.11平方米。
房地产开发:
2010年房地产开发投资35.68亿元,比上年增长24.9%。
商品房施工面积696.15万平方米,增长37.5%,其中,住宅投资533.57万平方米,增长55.4%。
商品房竣工面积169.19万平方米,增长15.6%。
商品房销售额69.29亿元,增长41.0%,其中,期房销售额为38.04亿元,所占比重为59.3%。
2010年吉安市城镇居民人均住房使用面积37.11平方米,农村居民人均住房使用面积36.39平方米。
三、项目背景
《吉安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要草案》提出:
要做大做美吉安市中心城市,进一步巩固和强化中心城市的核心地位。
加快中心城市的产业集聚和人口集聚,增强中心城市的集聚和辐射能力,使之成为产业发达、经济繁荣、功能完善的现代化区域性中心城市。
同时《规划》还明确提出要优化城市空间布局,抓紧修编吉安市中心城区总体规划,加快推进吉州南展北扩、青原东进、敦厚北延步伐。
加快滨江新区、城南新区建设,加速推进中心城区与吉安县城连接融合,构建“两江三岸、一市三区”的大城市框架。
力争到2015年中心城市建成区面积达到70平方公里、人口达到60万人。
抓住消费结构升级和城市化进程加快的有利时机,以居民住宅为重点,建立完善的、多层次的住房供应体系。
围绕改善城镇居民居住条件,加快建设分布合理、连片开发的普通商品住宅,扩大经济适用住房和廉租住房规模,调整优化房地产市场结构,切实解决广大中低收入家庭住房困难问题。
围绕提升城市品位、美化人居环境,合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和大型住宅区。
基于这一大背景,项目建设单位提出了本项目建设。
第二节项目建设的必要性
一是落实《吉安市城市总体规划》,加快中心城市建设的需要。
“十一五”期间,吉安市中心城区总体规划确定的目标是:
按照构建“两江三岸、一市三区”的大城市框架的要求,加快推进吉州南展北扩、青原东进、敦厚北延步伐。
加快滨江新区、城南新区建设,加速推进中心城区与吉安县城连接融合。
本项目建设,对落实《吉安市城市总体规划》,加快中心城市建设,加速老城区改造,提升城市品位,改善城市人居条件,实现“十一五”中心城区建设发展目标,将发挥积极的作用。
二是推进新型城市化建设,改善人居环境与构建和谐社会的需要。
加快城市建设,改善人居环境,构建和谐社会,全面建设小康社会,是“十一五”期间吉安市的重大任务和目标。
“十一五”期间,全市消费结构升级和城市化进程加快,要求完善住房供应体系,城市人均住宅面积达40平方米以上。
因此,要以居民住宅为重点,建立完善的、多层次的住房供应体系。
围绕改善城镇居民居住条件,加快建设分布合理、连片开发的普通商品住宅,合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和大型住宅区,解决好各种收入阶层家庭住房问题。
改善人居环境,提升生活质量,首先看住宅。
小康住宅是构建和谐社会、全面建设小康社会重要的组成部分。
随着吉安市经济的飞速发展,居民收入的增长,居民对住宅的要求,不仅是对房型和建筑质量有更高的要求,对居住环境和居住条件的要求也越来越高,也是未来房地产追捧的热点之一,本项目引进新的住宅理念,开发高质量住宅小区,既能提升吉安市城市住宅的品位,使得居住更舒适安全;同时,底层商铺对集聚人气、活跃商业将起到一定的促进作用,且有利于周边地块和物业的升值,推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。
三是扩大内需,促进相关行业发展和加快城市经济增长的需要。
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,在整个经济发展中的地位、作用、意义已经突出地显现出来。
在宏观经济快速发展的大背景下,吉安市房地产市场显现出了快速发展态势,各项指标大幅度增长,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入新一轮快速增长期。
全市经济发展速度创历史之最,主要得益于投资的拉动,而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分,一直扮演着重要角色,对经济的拉动作用日渐增大,同时也带动和促进了相关行业发展。
“十二五”期间,吉安市国内生产总值年均要增长13%,城市规模进一步扩大,中心
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