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论承租人的优先购买权学位论文

前言

承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”,不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。

任何事物均具有两面性，此亦然。

承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。

目录

摘要1

关键词1

1.承租人优先购买权的社会现状1

1.1.承租人的优先购买权的社会意义及问题1

1.2.承租人的优先购买权的法律规定1

2.承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存2

2.1.优先购买权竞存之称谓2

2.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的学说及理由2

2.3.承租人优先购买权与共有人优先购买权之间存在竞存3

2.4.审判实务中出现承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的原因5

3.承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系6

3.1.承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系存在的学说观点6

3.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的解决8

结语10

注释11

参考文献12

致谢14

论承租人的优先购买权

摘要：

共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。

当前对两优先购买权是否会发生竞存以及发生竞存时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议。

通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞存。

由于我国现行法律对处理涉及承租人优先购买权争议规定的比较原则，在司法实践中，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。

导致司法实践中对此存在诸多分歧，给这类案件的审理带来不少困难。

有鉴于此，本人拟对共有人优先购买权和优先购买权竞存的位次排序等加以探讨，提出一些粗浅的认识。

关键词：

共有人,承租人,优先购买权,竞合，排序

1.承租人优先购买权的社会现状

在对我国承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存问题的现状进行阐述之前，笔者认为应该让读者对承租人优先购买权的有关情况进行大致的了解。

1.1.承租人的优先购买权的社会意义及问题

承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”[1]，不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。

任何事物均具有两面性，此亦然。

承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。

1.2.承租人的优先购买权的法律规定

承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。

[2]我国现行法律对承租人优先购买权的规定主要有：

（1）《城市私有房屋管理条例》第11条规定：

“房屋所有人出卖租出房屋，要提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。

（2）《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：

“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下。

享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。

（3）我国《合同法》第230条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利”。

（4）1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第2款指出：

“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”等等。

2.承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存

2.1.优先购买权竞存之称谓

由于出卖人就同一标的可以与多个当事人形成不同的基础法律关系，比如，既可以形成共有关系，亦可以形成租赁关系，这样在同一出卖标的上就可能存在数个优先购买权且效力相互冲突的现象，对此不能称为优先购买权的竞合、聚合等,而应当称为优先购买权的竞存。

2.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的学说及理由

学说上对于承租人优先购买权与共有优先购买权之间能否存在竞存，争议较大。

有学者认为，从我国现行法的规定来看，所谓共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合，[3]根本就是一个不存在的问题，是学者想当然的思维惯性下的一种误述。

[4]其理由主要是：

（1）承买的对象不同。

优先购买权的竞存主要是指对于同一出卖标的而言的竞存，如果各优先购买权针对的承买对象不同，则可以各买各的，不存在冲突和竞存问题。

按份共有人主张优先购买权的法律根据为《中华人民共和国民法通则》第78条第3款，该条规定：

“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额出卖或转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”承租人主张优先购买权的法律根据为《中华人民共和国合同法》第230条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

从法律的条文上看，按份共有人的优先购买权，其购买的对象是共有人转让的共有份额。

共有人的共有份额，是指共有人对共有物所有权享受权利之比例，是一抽象概念，并非局限于共有物之特定部分。

[5]而承租人优先购买权的购买对象是出租标的，是针对出租人转让出租物而言，其优先购买权的客体是具体的标的物。

转让共有物的应有份额和处分共有，当然是不同的。

共有物之处分，不以就共有物全部为之必要，虽系就共有物之某特定部分位之，且该部分之所值低于其应有部分所应分得之一或未超过其应有部分之比例者，仍属之。

[6]这一解释明确了共有物处分的对象。

不论是否整体或特定部分，不论是否为应有份额所应分得的财产范围内，其都属于共有物的处分。

权利之客体乃是物，若处分物则必处分物上之权利，所以对共有物之处分，必然处分了共有物上所及的共有人之权利份额；但处分应有份额则不代表处分物，因为：

应有部分为抽象的存在，而非共有物在量上之分割；应有部分并不局限与共有物之特定部分，而是抽象存在与共有物之任何微小部分。

[7]

（2）处分的前提不同。

按份共有人对其应有份额的转让，无需征得其他共有人的同意，得直接出让自己的应有份额的权利。

而对于共有物的处分（包括事实上的处分和法律上的处分）应征得共有人全体的同意.如《瑞士民法典》第648条：

“物的转让或负担以及为物之使用目的变更，须全体共有人。

始得为之，但全体共有人一致达成相反合意的除外。

”《德国民法典》第747条对此有最为言简意赅的表述：

“各共有人均可以处分其份额。

整个共有物仅可以由全体共有人处分。

”若全体共有人同意转让共有物，即全体共有人一起转让共有物，因为此时共有人并无意愿受得该标的（不管是物还是份额），所以同意转让，则作为出卖人之一，此时共有人的优先购买权根本就无从谈起，自然只能由承租人才得行使优先购买权。

此时，完全满足了承租人行使优先购买权的所有前提，由于共有人均作为了出卖人，不存在共有人的优先购买权问题，何来竞合。

[8]

换言之，对共有物的应有份额的处分形成了共有人的内部关系，不涉及第三人；而共有物的处分，必须全体共有人一致同意才可，并且即便是某个共有人的无权处分，善意第三人仍然可以取得标的物的所有权。

如此，则按份共有人转让其共有份额时，唯有其他共有人在同等条件下才享有优先购买权，此时并不存在承租人优先购买权问题。

当出租人转让租赁物时，也只有承租人在同等条件下享有优先购买权，而不存在按份共有人的优先购买权。

所以，两优先购买权的客体完全不同，两者井水不犯河水，根本无从并存乃至发生冲突，没有可比性。

[9]

2.3.承租人优先购买权与共有人优先购买权之间存在竞存

应当说，以上观点有其合理性，但其将共有份额之转让与共有份额财产之转让的区分过于严格绝对，忽视了共有份额与共有份额财产之间的必然联系。

份额是财产的表现形式，财产是份额的实质内容。

特别是在处分时，二者根本不可能分离，处分共有份额就意味着处分共有份额范围之内的财产。

如果份额和财产可以分离，试问谁愿意购买项下没有财产的份额呢？

这就像所有权与物之间的关系一样，虽然在理论上二者存在重大区别，但做出处分行为时，二者基本是不可分的。

你不能说，只转让物的所有权，而不转让物，一个人在购买物品时，取得物品的所有权之后，该物品就归其所有，你同样不能说他只购买了物的所有权、而没有购买该物，因而，共有份额之转让就意味着共有份额项下的财产转让，强行将二者进行分离，过于机械，亦缺乏实际意义。

同样，在共同共有情况下，共有物的出卖主体是全体共有人，而不是哪个具体的共有人，所以，对于出卖的共有物各共有人均可承买。

那种认为“共有物转让的前提条件是全体共有人的同意，若某一共有人欲取得共有物的所有权，他完全可以不同意共有物的转让，所谓共有人优先购买权的问题，根本无从谈起”[10]的观点，毫无根据。

同样，也不能因为某一共有人同意出卖共有物而否定他的购买人的地位，进而否定他的优先购买权。

况且，共有物之处分，应征得共有人全体同意，有时极为困难，部分共有人如不同意时，难免会影响到共有物的有效利用，妨碍社会经济发展。

[11]近年来，一些国家和地区的立法突破了传统民法关于共有物处分的规定，在共有人处分共有物的问题上，改采“多数决原则”如我国台湾地区新增订“土地法”第34条致意规定：

“

（1）共有土地或建筑改良物，其处分，变更及设定地上权、永佃权、地役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。

但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。

”根据这条规定，如果多数共有人根据“多数决原则”转让共有物，其他少数共有人有没有优先购买权呢？

设甲、乙、丙按份共有一块基地，共有分额各占1/3，租赁给丁使用。

现甲、乙要求转让该基地，如果丙不同意的话，甲、乙二人得径行转让共有物。

丁作为承租人，依法享有优先购买权。

则丙是否享有优先购买权呢？

如果有的话，丙与丁的优先购买权是不是存在竞存呢？

王泽鉴在《共有人优先承购权与基地承租人优先购买权之竞合》一文中认为“法律既然允许部分共有人得径行出卖共有物，理应使其他共有人享有优先购买权，方足适当平衡当事人之利益。

惟部分共有人出卖共有物，实质上殆系出卖自己之应有部分及他人之应有部分，故其他共有人主张承购共有物时，实与购买处分者之应有部分无异。

准此而言，为保护他共有人之利益兼贯彻立法上之价值判断，可类推适用‘土地法’第34条之第4项之规定，其他共有人亦享有优先购买权。

”此观点颇值赞同，但仍未解决实务中存在的共有人优先购买权与承租人优先购买权竞存的问题。

要切实解决问题，还应当从“多数决原则”的功能和弊端来思考和解决。

共有物处分的“多数决原则”，其立法目的在于解决共有人对共有物的处分意见不一致影响共有物的价值利用的问题。

在多数共有人要求转让共有物，而少数共有人愿意承购的情况下，多数共有人完全没有行使多数决原则下的处分权将共有物转让给他人的必要。

因为出让共有份额还是出让共有物，对共有人在利益上没有任何区别。

如果多数共有人执意不让渡共有份额，则纯属损人不利己之举，违反了民法的诚实信用和权利不得滥用原则。

所以，有必要对多数共有人行使“多数决原则”下的处分权规定必