设施设备保安服务实施方案.docx
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设施设备保安服务实施方案
设施设备、保安服务实施方案
★保安管理服务方案
一、保安管理构想
(一)管理目标
1、建立专业化的保安队伍
以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。
完善保安管理制度
以ISO9001:
2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据,建立完整、规范、切实可行且符合康宁居小区正常运作需求的保安管理制度。
3、实现“群防群治”的目的
视“安全”为“命脉”,结合康宁居小区的实际情况,切实把“人防”、“物防”与“技防”有机结合,加强与当地公安部门的联络沟通,在“群防群治”环境下做好康宁居小区内的各项安全防范工作。
4、保障消防安全
坚持“预防为主,防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则,建立三级防火责任制,做好防火安全检查,维护康宁居小区的消防安全。
维护公共秩序,规范交通车辆管理
以“安全”为重心,“服务”为目的,努力维护康宁居小区及周边的公共秩序,营造整洁、文明、舒适、安全的生活环境。
规范康宁居小区的车辆管理,力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。
(二)管理方法
海门市康宁居小区从保安管理角度来看,既有“开放式”保安工作的特点,又有“封闭式”保安管理的特点,更需具有符合康宁居小区保安管理的特色。
根据我司多年从事物业管理工作之安全防范的相关经验,坚持“安全第一、服务至上”的保安工作宗旨,建立一种“内紧外松”适合康宁居小区的保安管理模式。
具体将从以下几方面开展保安工作:
建立一支专业化的保安队伍
保安管理的有效与否将直接影响康宁居小区的安全,甚至影响其社会形象。
因此我司介入管理后,将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍,以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍,出色完成康宁居小区的各项安全保卫任务。
所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用(骨干队伍从公司在管物业中择优选拔)。
同时,注重保安员的思想教育和业务素质的培训,严格按照《江苏省保安服务管理条例》持证上岗,向属地公安机关申请成立自建保安组织。
并将保安工作纳入康宁居小区物业管理的“一体化”专业管理之中,进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习,定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训,着重以实际操作为主,力求达到一专多能,把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。
建立健全保安管理制度
保安管理是否有效,需要有一整套完善的规章制度和办事程序,为此,我司介入管理后,将根据ISO9001:
2000质量管理体系之有关标准和法律法规要求,结合日常管理运作的实际情况,建立含《保安部值班管理规定》、《各岗位工作职责规程》、《治安管理规定》、《消防管理规定》、《停车场管理规定》、《保安交接班制度》、《消防设施设备定期检查制度》、《应急工作规程》、《停车场管理规程》、《火警应急处理规程》等一整套完善的管理制度和操作规程,使管理工作有法可依,有章可循,做到行为标准化、管理规范化。
落实安全防范措施,加强配合与沟通,达到群防群治效果
治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位,是物业公司为维护业主(使用人)正常的生活、生活秩序而进行的防盗、防火、防破坏等一系列的安全防范管理活动。
根据康宁居小区的特点,我司将在日常管理工作中从如下几方面做好康宁居小区的安全防范管理工作:
⑴坚持“预防为主,防治结合”的治安管理方针,充分发挥“以人为本”的管理理念,建立岗位安全责任制,实行全天二十四小时对康宁居小区各区域进行全方位值岗巡查,防止可疑人员进入康宁居小区,预防各类刑事案件和治安事故的发生,谢绝康宁居小区内的一切推销活动。
⑵坚持康宁居小区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。
积极与当地公安机关保持密切联系,加强沟通与联络,及时了解社会治安情况,掌握犯罪分子动向,积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作,与周边群众和睦相处共同群防群治,保障物业的安全。
⑶坚持保安工作“硬件”(技防、物防)与“软件”(人防)一起抓的原则。
把固定岗与巡逻岗相结合,形成较为完善的治安防范体系,努力为康宁居小区的业主营造一个安全、舒适、文明、宁静的生活环境。
⑷建立安全责任人制度,定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范检查,发现隐患及时整改。
⑸在执勤工作时,对违反治安管理规定的人,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》向公安机关报告。
⑹在执勤时必须做到:
统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具,遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。
注重消防管理,维护消防安全
一直以来,党和国家非常重视消防工作,我司已将消防安全管理工作做为物业管理的重点和难点来抓。
稍有不慎,出现火灾意外,就可能对业主(使用人)的生命财产造成重大损失。
根据康宁居小区的消防实际情况和消防安全要求,我司将把康宁居小区的消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓,制定一系列的消防安全管理方法和措施,具体内容包括:
建立三级防火责任制和消防工作领导小组;
⑵制订消防安全“日”、“月”检查制度,制订落实康宁居小区重要部位防火措施,加强消防安全检查,每年至少举行一次消防演习;
⑶加强消防设施设备管理,对康宁居小区的消防设施设备实行定期检查,发现问题及时向有关部门报告,并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态;
⑷加强防火管理,建立动火作业审批制度,做到动火作业安全;
⑸建立义务消防制度,组建义务消防队,开展消防宣传教育,制定灭火和应急疏散预案,定期进行消防演练,提高灭火扑救能力。
⑹建立消防档案,填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。
消防档案要详实、统一保管备案。
维护公共秩序,规范车辆管理
海门市康宁居小区进出的人员、车辆相对较多。
必须通过有效的措施,维护管理责任范围的公共秩序,使其秩序井然、管理有序。
我司将结合康宁居小区情况,制定适合康宁居小区停车场的管理规定,维护和完善车场及道路的各类交通设施和环境设施,严格按照业主的指示,做好车辆的导泊和管理工作,力保车辆停放、出入有序。
★设备管理方案
一、工作职责
主要负责康宁居小区的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养,保证供水、供电、供冷,确保康宁居小区设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。
二、设备的接管、验收
(一)组织一个设备接管验收小组,会同贵方有关部门,根据国家、省、市有关设备设施接管验收标准,对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收,并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。
(二)同时派出员工队伍,对设备实施接收管理,及时建立运行值班制度,做好设备的运行管理,确保设备的正常运行,保证供水、供电、供冷,实现接管中的平稳过渡。
(三)对存在问题的设备设施,提出合理的建议和解决方案,由贵方有关部门审核同意后,组织施工解决;具体整改完善工程的监理由我部负责,力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求,为确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。
(四)接管验收时业主应提供的图纸、资料
1、产权资料
(1)项目批准文件
(2)用地批准文件
(3)建筑执照
2、技术资料
(1)规划图
(2)竣工图
(3)总平面图
①单体建筑、结构、各系统设备竣工图
②消防、附属工程及地下管网竣工图
(4)地质勘测报告
(5)工程合同
(6)开、竣工报告
(7)工程预决算
(8)图纸会审记录
(9)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
(10)隐蔽工程验收签证
(11)沉降观测记录
(12)竣工验收证明书(包括综合验收、各分项目验收)
(13)钢材、水泥等主要材料的质量保证书
(14)玻璃幕墙等新材料、构件的鉴定合格书
(15)水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
(16)供水、供电协议(合同)
(17)供水管道、空调水管道试压报告
(18)绿化工程图纸及相关资料
(19)车库图纸及车辆详细资料
(20)其他技术资料(通讯、监控、智能化设备等)及物业管理所必需的资料。
三、建立健全规章制度
主要根据我司已经通过的IOS9001:
2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度,结合海门市康宁居小区的实际情况,在完善补充的基础上,制定出切实可行的适合海门市康宁居小区特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。
如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件技术支持方案》等有关制度。
四、设备运行管理和维修服务
目的:
保证康宁居小区所有设备处于正常运行状态,为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的生活工作环境,为业主提供可靠的动力保障。
设备管理模式:
对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养,其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作,日常保养和维修。
(一)对外承包项目的管理协调:
电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等。
(二)供配电系统
1、高压部分:
负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。
按供电部门有关规定,高压部分由其负责定期检修保养。
2、低压部分:
操作、保养和维修的基本内容
(1)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
(2)值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格,持证上岗。
(3)配备主管电气的工程技术人员,要有完整的供电网络资料(业主协助提供),对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等,做到心中有数。
(4)建立24小时值班巡查制度,定时检查供配设备运行情况,电发现故障或隐患及时排除,并做好相关运行巡查记录备查。
(5)加强日常维护检修及定期保养,用电设备、照明,指示、显示灯等确保完好。
所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求,并保证用电安全,确保配电设备安全高效运行。
(6)加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作,确保康宁居小区照明系统正常运行。
(7)经常检查节日照明(包括霓虹灯招牌),督促专业公司做好维护检修工作,确保节日照明设备(包括霓虹灯招牌)发挥正常功能。
(8)搞好应急发电设备的维修保养,确保发电设备能随时投入运行。
(9)合理轮换使用变压器,减少空载损耗及延长使用寿命。
(10)遇火灾、地震、水灾等灾害时,建立及时切断电源等有关抢险、救援措施,并协助供电部门做好安全用电的有关工作。
3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等,要结合海门市康宁居小区实际情况另行制定。
设备维修保养计划需根据贵方提供的康宁居小区具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。
(三)给排水系统
1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容
(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作规程及维修保养计划并严格执行。
(2)供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查,确保供水安全;每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查,并视情况进行清通。
(3)定期对化粪便池进行检查、维护、清通,防止阻塞。
(4)每班4次巡查给排水设备,并记录设备运行数据。
(5)每月检查维护给排水设备,确保设备正常可靠运行。
(6)每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒,并出具经卫生防疫检验合格的报告,防止二次供水污染。
(7)节约用水,防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。
(8)制定事故处理应急措施,当发生跑水、断水故障时,及时处理,防止事故范围扩大。
2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度
水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施,设备维修计划等,需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。
(四)电梯系统
1、操作、保养和维修基本内容
(l)根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标,制定安全维修保养的规章制度。
(2)电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。
(3)重视和落实电梯的保修和安全年检工作。
(4)除日常的清洁、保养维修外,电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担(由原厂家或安装调试单位承担较好,也可通过投标选择合适的维修保养单位)。
其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。
(5)建立健全电梯设备档案及各类维护(修)保养、运行记录。
(6)电梯钥匙要有专人管理,停梯须出告示。
(7)电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。
(8)保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。
(9)监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。
2、管理、操作、保养和维修的基本制度
电梯机房管理规定、操作规程等,要根据实际情况修订后实施。
设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。
(五)消防系统
l、操作、保养和维修的基本内容
(l)建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。
(2)制定应急抢险措施,当发生火灾报警时,应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施,并在规定的时间内启动应急电源,控制事态发展,将损失降到最低。
(3)做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外),并做好有关记录备查。
(4)每月按康宁居小区区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况,每年由康宁居小区物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习,全面检查试验系统的总体状况。
(5)每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施,并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新,确保其使用在有效期内。
(6)每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。
(7)定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能(试验时应关闭维修阀,以防气体释出),确保气体灭火系统随时处于备用状态,保证档案资料的安全。
(8)每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警(如报警按钮、警铃等)。
(9)消防系统作为康宁居小区的重中之重,除坚持上述定期检查保养工作外,还将贯穿于日常维修工作的始终,发现问题及时处理解决,确保系统安全可靠地处于待投入状态。
2、控制中心管理规定、操作规程等,要结合具体情况修订后实施。
设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。
(六)房屋的日常养护
房屋日常养护是物业管理的一项重要工作,为确保房屋完好和正常使用,必须进行经常性的日常检查、修理,季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。
房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。
房屋的日常养护有两个方面:
一是各生活室临时发生报修的零星养护工程(包括业主进行的房屋二次装修管理);二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料,从房屋管理的角度提出来的养护工程。
因此,房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。
房屋的季节性预防养护,主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。
房屋的季节性预防养护,关系到业主的居住和使用安全,以及房屋的完好程度,所以,这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。
1_x0001_零星养护
房屋的零星养护修理,主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修,包括:
A、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况,如有应及时修补。
B、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况,并及时维修。
C、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落,小面积的及时修补,大面积的应及时向业汇报,由业主发外承包。
D、检查楼板地面,发现破损的及时修补。
E、定期检查门窗使用情况,活动部位加润滑油,拆换五金、配玻璃等。
F、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线,并及时修补。
G、检查水卫、电气、暖气等设备,及时排除故障,更换零件等。
H、定期检查疏通下水管道,修补明暗沟渠、落水管等到。
I、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。
J、检查车场、道路是否出现损坏,及时修补。
K、检查走火梯、通道等的墙壁、地面是否出现损坏,及时修补。
L、检查地下室结构是否正常,四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况;
M、协助业主审核二次装修方案,提醒注意事项和禁止事项,防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。
日常零星养护项目,主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。
其特点是修理范围广,零星分散,时间紧、要求及时,必须设有24小时报修热线。
并努力做到:
水电急修15—20分钟到达现场,1小时内修复。
一般维修项目30分钟内到达现场查勘,按约定时间修复。
重大维修或需购买材料的,在约定维修时间内完成。
②计划养护
A、每周检查天面雨水筒及渠闸,并清理周围杂物。
B、每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物。
C、第半个月检查清理雨水井、沉沙井。
D、每月检查清理地下室集水井。
E、每月检查维修走火梯防火门及闭门器。
F、每月检查试验走火通道、各楼层应急灯,有问题的及时处理。
G、每月检查污水井、化粪池,并视情况进行清理。
H、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。
I、每月检查各楼层通风机工作情况。
J、每年定期进行房屋结构安全检查。
K、走廊及楼梯墙壁每3—5年进行翻新一次(由业主外委承包)。
L、外墙、玻璃幕墙5—8年进行一次大修(由业主发外承包)。
M、室内外装饰装修5年进行翻新一次(由业发外承包)。
③季节性预防养护工作主要有:
A、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查,对存在裂缝、渗漏的应及时修复,防止在雨季时出现漏水、损坏财物。
B、检查天面雨筒,清理周围杂物。
C、检查雨水井、污水井,并清理沉积物。
D、检查排水、排污管道、沟渠,及时清理。
E、检查清理地下室集水井。
F、检查潜水排污泵,确保其正常工作。
G、作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。
H、特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。
五、设备维修服务
日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作,工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下:
(一)熟悉设备安装位置,建立日检巡查制度
l、康宁居小区大大小小的设备不计其数,分布在四面八方。
因此,工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。
及时发现设备故障及故障隐患,并予排除。
2、建立日检巡查制度,值班人员须按具体设备巡查的要求,依时对所有运行设备检查巡视,以便及时发现问题尽快处理解决。
3、与业主有关部门建立良好的联系,客户及各生活室人员的报修或设备设施故障可报管理处或服务部,统一协调安排,也可直接通知工程部。
如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。
工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场,属一般性零修或设备故障应立即排除;涉及到需购买配件的维修,向报修的客户、生活人员工承诺维修时间,约定何时修理等情况后,按约完成;属复杂故障应立即向管理处经理汇报,由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。
(二)维修服务规范要求
要求工程部员工到各楼层进行维修保养时,着装整齐,乘搭规定的员工电梯;走路轻盈,维修工作时尽量减少噪音,严禁在公共场所大声讲话喧哗。
以免影响业主、住户生活或休息。
到房间内维修时还应注意如下事项:
1、敲门:
接到报修,15分钟内派员工到达现场维修处理。
如果要进房间维修,需按门铃或轻轻叩门三声,等待开门。
2、介绍:
生活室的人员开门或在门内询问,工程部员工应首先自我介绍:
“对不起,打搅了,我是北京招商局物业公司维修人员北京招商局,前来为您服务”。
3、进门:
如果房间内十分整洁,铺地毯,员工应将鞋脱在门外,赤脚进入,或穿好自备鞋套。
经室内人员许可后进门维修服务。
进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。
4、铺布:
走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在领导、生活人员指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。
5、维修:
维修工作中手脚要轻,尽可能减少发出的噪声。
实在无法避免时,应事先向领导、生活人员说明,并说一声“非常对不起”。
6、整理:
维修完毕,用自备专用擦机布将设备擦干净,收好维修工具,将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责清扫干净。
7、试用:
请领导、生活人员当场试用设备,证实设备恢复正常运转,并请领导、生活人员在维修工作单签认。
8、讲解:
必要时向领导、生活人员讲解故障原因,介绍维修保养知识,及正确使用设备的注意事项。
9、如实填写维修工作单(包括费用),请领导、生活人员对修理质量,服务态度等进行评价并签名。
六、节能和节约维修费用
(一)当正式进入管理且各项工作走上轨后,将不断总结设备运行管理经验,采用最佳的运行方式、降低能耗、延长设备使用寿命。
(二)对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施,提出整改完善的合理建设,经贵方有关部门审核同意后实施,以达到降低能耗,延长设备使用寿命,节省维修费用之目的。
(三)根据设备运行状况,总结运行规律,不断摸索积累有关数据资料,并采用新技术,新材料,对康宁居小区的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案,经贵方审批同意后实施,力求实现“降耗节能”之目的。
(四)努力做好设备的运行管理及维修保养工作,不断总结经验,提高管理水平。
使所管理的设备正常运行,延长使用寿命,减少维修费用支出。
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- 设施 设备 保安 服务 实施方案