宾馆项目可行性研究报告.docx
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宾馆项目可行性研究报告
附表
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
王勇个人(宾馆)建设项目
1.1.2项目建设单位
王勇个人
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目厂址选定在库尔勒50号小区,新城南路北侧,平安路南侧,周围环境及建设条件能够满足本项目建设及发展需要。
1.1.5项目负责人
王勇个人
1.1.6项目投资规模
项目总投资金额为580万元人民币,主要用于项目建设的建筑工程投资、配套工程投资、设备购置及安装费用、无形资产费用、其他资产费用以及充实企业流动资金等。
项目正式运营达产后,可实现年均销售收入300万元/年,年均净利润为70万元,年可上缴增值税24万元,投资利润率为23.33%,税后财务内部收益率15.33%。
1.1.7项目建设内容
本项目总占地面积2.82亩,总建筑面积4500㎡。
项目主要建设内容及规模如下:
1、宾馆(5-9层),商铺(1-4层),框架结构
2、地下车库(-1层)
3、道路绿化
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金580万元,均为建设单位自筹。
1.1.9项目主要技术经济指标
1.2项目单位介绍
王勇个人
1.3编制依据
(1)《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》(第三版);
(2)《防震减灾法》;
(3)《旅馆建筑设计规范》(JGJ62-90);
(4)《投资项目可行性研究指南》(试用版);
(5)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010);
(6)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);
(7)国家及地方有关政策、法规、规划;
(8)项目公司提供的有关材料及相关数据;
(9)国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
(1)充分利用企业现有基础设施条件,将该企业现有条件(设备、场地等)均纳入到设计方案,合理调整,以减少重复投资。
(2)坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则,以达到项目的最高效益。
1.5研究范围
根据国家基本建设项目可行性研究的内容和深度要求,本报告主要从项目提出的背景及建设的必要性、建设场地、工程配套条件、建设规模、建设方案和功能设置、投资估算、项目社会效益等方面进行研究和论证,最后得出结论并提出相关建议。
1.6研究结论和建议
1.6.1研究结论
本报告通过对项目背景及建设必要性、需求分析、项目的建设条件、建设内容和规模、建设方案、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、社会效益等方面的论证分析,认为本项目建设符合社会需求。
项目建设的方案合理,配套条件成熟,完全有条件立即实施。
1.6.2建议
建议采取如下措施确保项目顺利实施:
1、协调各方关系,落实项目建设条件。
2、扎实做好项目前期工作,稳步推进项目实施。
3、进一步落实项目建设资金,确保项目建设资金按时足额到位。
第二章项目必要性及可行性分析
2.1项目建设必要性分析
2.1.1符合市场经济及市政设施的发展需求
改革开放以来,库尔勒市认真贯彻落实党的各项路线方针政策,特别是进入世纪之交,库尔勒市坚持以邓小平理论、“三个代表”、科学发展观和党的十八大为指导方针,坚持以经济建设为中心,牢牢抓住塔里木石油开发的历史机遇,发挥“团结拼搏、勇于开拓、抢抓机遇、争创第一”的库尔勒精神,艰苦奋斗、自强不息,经济建设取得了巨大的成就,综合实力始终名列全疆各县市前列。
彻底改变了以传统农牧业经济为主的状况,形成了以农牧业为依托,以优势产业为龙头,拥有石油、化工、纺织、造纸、食品、电力、煤炭、建材、机械、电子等初具规模的工业及建筑、运输、商贸协调发展的综合经济体系。
库尔勒是新疆最具发展潜力的城市,良好的投资环境使库尔勒成为发展经济、兴办实业的好地方,江苏大业集团、山东三力科技、北京顺和、新疆华凌集团、天彩股份等一大批项目在库尔勒生根开花结果,特别是同江苏维维集团的合作,实现了“互惠互利、增进友谊、共同发展”的协作原则。
在第三产业的发展上,此项目也积极响应了库尔勒市提出的大力发展第三产业的口号,宾馆行业的发展既满足了库尔勒市市场经济的需求,也增加了个体行业的经济收入。
2.1.2增加当地就业
带动相关产业链发展的需要:
本项目建成后,将为当地提供多个就业机会,吸收下岗职工与闲置人口再就业,可促进当地经济和谐发展。
2.1.3带动当地经济快速发展
带动当地经济快速发展的需要:
本项目正式运营后,可实现年均销售收入300万元,年均净利润为70万元。
2.2项目建设可行性分析
2.2.1项目建设符合国家政策及发展规划
宾馆行业是旅游行业的一个组成部分,它的特点是一个由多元因素组成的行业,它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化,它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。
我国宾馆行业的起步,从1982年开始,至今已有30个年头,经历了三个阶段:
第一阶段,80年代,随着国家改革开放的政策,宾馆行业在全国的各行各业中,率先对外开放,引进国际集团的先进管理,投资主体以国有资本为主。
第二阶段,90年代,各行各业新建宾馆,作为主营业务的一种补充,投资主体还是以国有资本为主。
第三阶段,到了21世纪,随着北京申奥的成功和上海申博的成功,宾馆行业的潜在需求,又成为大量房产发展商投资的目标,投资主体以民营资本为主。
2.2.2项目建设具备一定的区位优势
该项目位于库尔勒市50号地块,西南侧为新城南路(10m),东北侧为库铁公园(30m),东南侧为居民楼(10m),并邻近库尔勒市铁路小学、铁路中学及库尔勒市火车站,交通便利,且人流量大。
2.2.3项目建设具备技术可行性
2.2.4项目具有管理可行性
2.3分析结论
综合以上因素,本项目建设可行,且十分必要。
第三章行业市场分析
3.1世界经济方面
年初以来,在世界经济出现回暖的背景下,全球金融形势明显好转。
美国道琼斯工业平均指数连创历史新高,日经指数刷新4年半高位纪录,欧洲股市亦温和上涨,投资者风险偏好明显上升。
美国10年期国债收益率小幅上涨,西班牙、意大利10年期国债收益率较去年7月份高点大幅下跌,与德国国债收益率之差分别缩小2.9和2.2个百分点。
虽然近期塞浦路斯爆发银行业危机,但欧洲金融市场抗冲击能力明显增强,金融形势有望继续保持稳定。
国际汇市总体平稳,虽然近期日元贬值和美元汇率趋于走强,但主要新兴市场国家货币兑美元汇率有升有贬,印度卢比、巴西雷亚尔和墨西哥比索分别升值0.8%、3%和4%,韩元和俄罗斯卢布则贬值5%和1%。
同时,应当看到,世界经济复苏基础仍不稳固,金融市场缺乏实体经济的有力支撑。
美国财政悬崖问题仍未得到完全解决,欧元区重债国银行资产负债表持续恶化,意大利、西班牙等国仍存在主权债务违约风险,塞浦路斯危机的后续影响有待观察等。
这些因素都会影响投资者信心和金融市场稳定,全球金融市场再度出现动荡的可能性仍然较大。
世界经济缓慢复苏态势短期内难以改变,我国出口增长仍将受到外需不足的制约;针对我国出口产品的贸易保护主义措施还将层出不穷,对相关产品的出口带来不利影响。
发达国家继续实施量化宽松货币政策,我国输入性通胀压力增大。
全球流动性充裕,我国经济企稳回升可能吸引短期资本大量流人。
由于世界经济复苏依然面临较大不确定性,跨境资本流向也可能出现反复,对我国跨境资本管理带来较大压力。
在国际经济环境仍然复杂多变的情况下,我国既要立足扩大内需促进经济持续健康发展,也要努力保持出口平稳增长,继续扩大我国出口在全球贸易中的份额。
当前,一是要继续稳定促进出口的各项政策措施,保持人民币汇率在均衡水平上基本稳定,努力改善出口企业的经营环境。
二是要加快实施自贸区战略和“走出去”步伐,通过深化区域合作和扩大对新兴市场国家的投资和工程承包,积极促进出口。
三是要完善政府、行业协会和企业三位一体应对贸易摩擦机制,维护我国企业正当权益。
四是要加强跨境资本流动监管,妥善应对输入型通胀压力,继续做好控制物价上涨工作。
3.2新疆经济快速发展民生不断改善
西部大开发战略的实施有力地改善了西部地区贫穷落后的面貌。
“西部地区的迅速崛起,有效地扩大了内需,有效地缓解了资源瓶颈,有效地改善了民生,更为我们赢得了全局和战略上的主动。
”
西部地区生产总值从1999年的1.58万亿元提升到去年的11.39万亿元,年均增速12.4%,占全国的比重由17.9%提高到19.8%。
同期,地方财政收入从1029亿元增加到12763亿元,年均增长21.4%。
主要经济指标增速自2007年起连续6年高于全国平均水平,初步形成了能源资源加工利用、装备制造、旅游、农牧业等特色优势产业,自我发展能力不断增强。
西部基础设施建设取得突破性进展,公路、铁路、机场、水利灌溉等设施取得长足进步,为经济社会发展和人民生活改善奠定强有力基础。
仅四川紫坪铺、宁夏沙坡头、广西百色等一批大中型水利枢纽工程发挥效益,新增有效灌溉面积近1亿亩。
西部生态建设和环境保护成效显著。
退耕还林工程累计安排造林任务4.41亿亩,其中退耕地造林1.39亿亩,荒山荒地造林和封山育林3.02亿亩。
退牧还草工程累计安排草原围栏建设任务9.12亿亩。
西部地区森林覆盖率、草原植被覆盖度明显提高,主要污染物排放量有所下降。
西部地区九年义务教育全面普及,累计扫除1350多万文盲,青壮年文盲率已下降到5%以下,基本实现了县县有文化馆、图书馆,乡镇有综合文化站。
新型农村和城镇居民社会养老保险制度、最低生活保障制度实现全覆盖,3700多万城乡老年居民按月领取基础养老金,3500多万城乡困难群众基本生活得到有效保障。
职工医保、城镇居民医保和新农合3项基本医疗保险基本实现全覆盖,城镇居民医保和新农合财政补助标准提高到每人每年280元。
西部城乡居民收入分别从1999年的5302元、1634元增加到2012年的20600元、6027元,年均分别增长11.0%和10.6%。
3.3旅游资源
库尔勒市周边有国家重点文物保护单位7处,自治区住所文物保护单位28处,有档案记录的文物保护点300余处。
其中自治区文物保护地有铁门关遗址,库尔勒市级的有玉孜干遗址、夏哈勒墩遗址、托布力其古城等。
库尔勒市区北部山区峡谷中有著名的铁门关,因其险固,形式险峻,在中国古代素有“一夫当关、万夫莫开”之说。
旅游业的发展能有效的推进宾馆行业的发展。
3.4市场小结
通过以上分析可以得知当前国内外市场背景较好,我国发展宾馆行业政策及市场需求前景可观,市场潜力较大。
投资该产业面对较强的市场可行性、经济收益可行性,因此该项目的建设不仅可以促进我国宾馆经济的快速发展,还可有效满足当前市场需求,具有良好的社会效益和经济效益,同时对于促进经济社会可持续发展有着长远的意义。
第四章项目建设条件
4.1厂址选择
本项目厂址选定在库尔勒市50号地块,建设条件能够满足本项目建设及发展需要。
第五章总体建设方案
5.1项目布局原则
本次建设项目总占地面积为1879.92㎡,总建筑面积为4437.63㎡。
布局原则:
建设区平面布置充分利用现有条件,且满足消防及交通运输的条件。
5.2项目总平面布置
项目总平面布置项目总平面布置分为建筑主体、硬质铺装地面、庭院绿化等。
主体建筑的主要内容有:
地下车库及库房(-1层)、商铺(1-4层)、宾馆(5-9层)。
5.3总平面设计本工程各建、构筑物之间的防火间距均严格按照《建筑设计防火规范》的要求进行设计。
5.4道路设计
规划范围内根据平面布置设置环形道路,为混凝土路面,路面宽度主道8米。
该干路为宾馆主要出入口通道。
5.5市政基础设施布置方案
5.5.1给排水
本项目用水由库尔勒供水公司供给,用水量详见表1
表1用水量标准及用水量
序号
名称
用水定额
使用人数或其他
用水量m³/d
用水量m³/a
1
客房
500L/床·日
80床
40
14400
2
服务人员
60L/人·日
6人
0.36
129.6
3
洗衣房
80L/kg·日
80kg/床·日
6.4
2304
4
绿化
2.5/L/㎡·日
381.8
0.95
171
5
合计
/
/
47.71
17004.6
注:
1、2、3用水期以360天计算,绿化灌溉期以180天计算
本项目排水室内采用污、废水分流制;室外采用雨、污水分流制。
生活污水经化粪池初步处理达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中的三级标准后,排至库尔勒市污水管网,最终进入污水处理厂。
5.5.2供电
每年按365天、每天按16小时计算。
总建筑面积4437.63㎡,综合用电指标按30W/㎡取,则年用电负荷为:
4437.63㎡*30W/㎡/1000*365*16=77.75万千瓦时
年需要实物量77.75万千瓦时,参考折标系数1.229kgce/kw·h;年耗能量99.55(吨标准煤)。
5.5.3供热
供暖依托项目所在地现有供热管网,可实现集中供暖。
总建筑采暖面积4437.63㎡。
参照全疆主要城镇采暖期有关参数及建筑物耗热量、采暖耗煤量指标,耗热量指标取21.0w/㎡,库尔勒市采暖期126天,每天24小时取暖。
则年耗热量为:
4437.63㎡*21.0w/㎡*126d/年*24h/d/1000*3.6/1000=1014.51百万千焦
年需要实物量1014.51百万千焦;参考折标系数0.0341kgce/kw·h;年耗能量34.59(吨标准煤)。
5.5.4供气
项目燃气由燃气公司供给,主要用于日常生活用气(商铺经营用气量由日后经营方向确定,现不做定量分析)。
5.5.5固废处理
本项目建成运营后,固体废弃物主要为生活垃圾和化粪池清掏污泥等,所有固废定期运至库尔勒市政府指定场所。
5.5.6消防
消防设计严格按照《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)进行设计。
根据建筑物的特点和防火等级,采用室内消防和室外消防相结合的办法,具体采取如下措施:
建(构)筑物间距及道路布置必须满足消防要求,在值班室内按要求配置干粉灭火器;员工必须进行系统安全教育,应建立定期安全学习制度;制定火警易燃及有害气体泄漏和爆炸等意外事件的紧急应变计划。
在醒目位置设立禁火标志,严禁烟火;制定预防突发事件的紧急预案及采用的相关措施。
第六章兴建宾馆的风险
6.1目前的供求现状
库尔勒市有诸多有利于宾馆业的现状和趋势,到目前为至,全年平均的宾馆出租率基本可达50%以上,尤其是库尔勒市火车站附近的宾馆平均出租率可达65%,这两个数据告诉我们,1)这样的出租率现状,宾馆达到保本的水平基本不成问题,2)目前火车站附近的宾馆数量还是供不应求。
6.2投资宾馆的性质和投资回报率
投资宾馆的性质,属于投资不动产的范畴,但不同于投资房地产。
6.2.1房地产投资与宾馆投资的区别
投资房地产的特点是:
1)资金周转时间短,一般3到4年;2)投入产出差价大;3)开发商对于投资地产的所有权,随着产权的单位面积出售逐步转移,最终以获利而结束项目,同时失去所有权。
投资宾馆的特点是:
1)资金需要沉淀,至少5年以上;2)建成以后还需要有后备资金用于更新改造;3)宾馆经营本身的回报率并不高,一般在10%左右;4)宾馆的回报率主要靠不动产的升值,但这种升值,除了本身地产价值的上升,还需要通过经营管理的效益支撑;5)投资方长期拥有宾馆的所有权。
6.2.2投资宾馆的资金结构要求
由于宾馆的性质和特点,对于宾馆的投资,要保证其回报率,对于资金结构有所要求。
自有资金的比例最好超过60%,如果负债比例过高,财务费用加大,会造成应有回报率的取得不足。
6.2.2投资者的目的和心态
投资宾馆,投资者一定是为长远的利益着想,不能急功近利,如果为了短期套利,不宜投资。
6.2.3投资成本
根据宾馆业的一般规律,投资宾馆在不同的国家和地区,有一个合理的成本区域,超过这些区域的投资,将给未来的回报带来负面作用。
6.2.4宾馆类型的选择
宾馆行业的细分市场,有超过10种的类型,如果没有充分的市场调研和专家指导,选择类型有误的话,将会在市场上增加竞争指数,加大未来回报的风险。
第七章投资方的条件和愿望
本项目投资580万,均为建设方自筹资金,根据投资方的本身条件和愿望,投资宾馆业具备资格。
第八章项目预选地块分析与评价
8.1地理位置
该项目位于库尔勒市50号地块。
8.2周边环境
西南侧为新城南路(10m),东北侧为库铁公园(30m),东南侧为居民楼(10m),并邻近库尔勒市铁路小学、铁路中学及库尔勒市火车站。
8.3交通条件
该项目交通便利,南侧为城市干路,距库尔勒火车东站不足500米。
8.4分析与评价
该项目地块在面朝杜鹃河,作为库尔勒市景观河其规划发展正在形成中,尤其杜鹃河两岸的绿化景观已形成一定规模。
同时紧邻库尔勒市城市干路、与商业闹市区既保持一定距离,且并不遥远。
第三,紧邻库尔勒市火车东站,具有一定的人流量。
从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的地块。
从该地块的综合物理环境条件分析,我们认为比较适合做宾馆。
第九章宾馆项目种类、功能配比及投资规模的简介
宾馆的类型,决定宾馆的投资规模和投资回报率的大小。
对于投资者来说,投资哪种类型的宾馆,是未来投资项目能否成功的关键。
同样规模的宾馆,不同类型,在面积和造价上都有区别,以300间客房的规模为例:
旅游经济型宾馆
特点:
有限服务,双人房比例高,客房面积紧凑
客房总面积:
7,350平方米
投资金额:
3,600万元(不含土地费用)
预计有盈利平均房价:
140元/间
投资回报时间:
5年左右(不包括财务费用)
现代商务型宾馆
特点:
智能化程度高,有会议设施,单人房比例高,客房面积宽敞
客房总面积:
10,530平方米
投资金额:
1.2亿元(不含土地费用)
预计平均盈利房价:
420元/间
投资回报时间:
6年左右(不包括财务费用)
会议型宾馆(主要为国内会议市场)
特点:
会议设施为核心产品,大小会议室配套,双人房比例高,客房面积宽敞
客房总面积:
10,320平方米
投资金额:
2亿元(不含土地费用)
预计平均盈利房价:
660元/间
投资回报时间:
8年左右(不包括财务费用)
豪华五星级宾馆
特点:
设施齐全、高档,单人房比例高,客房面积大
客房总面积:
13,425平方米
投资金额:
3.7亿元(不含土地费用)
预计平均盈利房价:
1,233元/间
投资回报时间:
8年左右(不包括财务费用)
以上四种提出介绍、分析的宾馆类型,平均空间分配及比例列表如下:
旅游经济型宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
双人
标房
数量
家庭房
数量
房型
比例
[占总数]
总面积
比例
客房
7350
[总面积]
300间/套
75间
210间
15间
79%
单人标房
22㎡
75间/
25%
双人标房
25㎡
210间
70%
家庭房
(3人)
30㎡
15间
5%
大堂
200㎡
2.2%
餐饮
550㎡
5.9%
行政区域
100㎡
1.1%
服务区域
1100㎡
11.8%
注:
此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。
现代商务型宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
双人
标房
数量
商务
套房
数量
高级
套房
数量
房型
比例
[占总数]
总面积
比例
客房
10530
[总面积]
300
间/套
180间
60间
50套
10套
57%
单人
标房
32㎡
180间
60%
双人
标房
32㎡
60间
20%
商务
套房
45㎡
50套
17%
高级
套房
60㎡
10套
3%
大堂
450㎡
2.5%
餐饮
1200㎡
6.6%
会议
宴会
1000㎡
5.5%
行政
区域
600㎡
3.3%
服务
区域
3500㎡
19.1%
娱乐
休闲
1100㎡
6%
注:
此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。
豪华五星级宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
商务
套房
数量
高级
套房
数量
豪华
套房
数量
房型
比例
[占总数]
总面积
比例
客房
13425
[总面积]
300
间/套
230间
40套
25套
5套
57.8%
单人
标房
40㎡
230间
77%
商务
套房
50㎡
40套
13%
高级
套房
65㎡
25套
8.3%
豪华
套房
120㎡
5套
1.7%
大堂
600㎡
2.5%
餐饮
1500㎡
6.6%
会议
宴会
1200㎡
5.2%
行政
区域
600㎡
2.5%
服务
区域
4200㎡
18.1%
游泳池
400㎡
1.7%
娱乐
休闲
1300㎡
5.6%
注:
此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分
会议型宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
双人
标房
数量
普通
套房
数量
高级
套房
数量
房型
比例
占总数
总面积
比例
客房
10320
[总面积]
300
间/套
80间
180间
30套
10套
46.9%
单人
标房
32㎡
80间
26.7%
双人
标房
32㎡
180间
60%
普通
套房
45㎡
30套
10%
高级
套房
65㎡
10套
3.3%
大堂
600㎡
2.7%
餐饮
1600㎡
7.3%
多功能大厅会议
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