山西某烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究报告.docx
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山西某烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究报告
山西省烟草公司XX市公司
XX营销部新建经营性用房建设项目
可行性研究报告
XX市XX工程咨询有限公司
二O一二年三月
五、分配方案………………………………..……………………….23
六、给排水、消防设计.......................................................................23
七、供热设计…………………………….……….………………….27
八、电气设计……………………………………….………………..28
四、绿化………………………….…………………………34
一、结论…………...….…………….………………………………....53
二、建议………………………………………………………….……53
附图
1、规划平面图
2、各层平面图
3、立面图
4、剖面图
附件
1、报告编制委托书
2、选址意见函
3、安监局的函
4、环境保护意见
5、项目用地意见函
6、司法鉴定报告
第一章总则
一、项目概述
(一)项目名称:
山西省烟草公司XX市公司XX营销部新建经营性用房项目
(二)项目选址:
XX县XX街北侧
(三)项目性质:
新建
(四)项目承办单位:
山西省烟草公司XX市公司
(五)项目可研编制单位:
XX市XX工程咨询有限公司
二、项目编制依据、原则及范围
(一)编制依据
1、《山西省烟草行业“十二五”发展规划》
2、《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划》
3、《投资项目可行性研究指南》
4、XX县“十二五”总体规划
5、山西省烟草公司XX市公司关于尽快搬迁办公场所的通知(晋烟长办【2012】6号)
6、国家现行法律、法规及有关标准
7、项目单位提供编制可研报告的基础资料
8、建设项目可行性研究报告委托书
(二)编制原则
1、按照国家烟草专卖局“符合流向、方便销售、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原则,对建设项目进行合理规划布局,立足现实,着眼发展。
2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征,坚持“以人为本”的原则,考虑主体工程功能和设施的先进性,充分满足烟草局综合业务用房规范要求,应用现代规划、设计手段,通过精心构思,精心规划,精心设计,建成高标准、现代化综合楼,注重建筑造型,体现烟草建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型烟草局建筑的形象。
3、合理确定工程建设方案,注重工程建设的科技含量,利用新技术、新材料、新产品,节约用地,节省材料,节约投资,降低能耗,注重“再生能源”的使用,推广应用环保节能材料。
4、充分考虑使用功能,坚持“安全第一”的原则,保证每个功能房间的采光通风、互不干扰;并最大程度地保证职工的疏散安全、防火安全与结构安全,严格执行国家的有关规定。
做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。
5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定,对“三废”进行处理并达到规定排放标准。
(三)项目研究范围
在对内外部环境进行分析和研究的基础上,论证项目建设的必要性和可行性,提出建设方案,制定项目实施计划,估算项目投资,进行社会经济效益分析,并提出项目建设的有关结论性意见,以供有关部门进行决策。
研究范围主要包括:
1、项目提出的背景及建设的必要性;
2、项目建设条件;
3、工程技术方案;
4、环境保护、安全卫生和节能等方面的措施;
5、项目组织机构、实施计划;
6、投资估算与资金筹措;
7、效益分析;
8、可行性研究结论与建议。
三、项目承办单位简介
(一)内设机构及工作职能
1、内设机构
综合办公室、专卖管理股、客户服务股等
2、工作职能
(1)负责办理本级烟草专卖局职能权限范围内的有关工作,组织宣传贯彻国家烟草专卖法律、法规和规章。
(2)根据国家烟草专卖法、法规、规章及有关政策和上级批示拟订本地烟草专卖管理和行业内部管理的具体规章制度和办法。
(3)在权限范围内组织、审核、发放烟草专卖许可证及其它专卖证件发放及具体管理办法。
(4)依照《烟草专卖行政处罚程序规定》负责本辖区内违法案件的查处工作,管理行政罚没款及其物品和收缴、上交、入库、保管工作。
(5)在全县范围内进一步完善卷烟营销网络服务体系,提高客户服务水平和服务质量。
(6)负责每日货源分配,监控市场变化、及时调整分配策略。
(7)做好全县卷烟需求预测及品牌培育工作,组织开展卷烟新产品的宣传、推广工作;
(8)负责全县卷烟配送工作。
(9)完成县委、县政府和上级主管部门下达的其它工作任务。
(二)办公现状
XX县烟草营销部坐落于XX县彩凤大道,占地面积1589.03平方米,办公楼建筑占地面积984.29平方米。
始建于1993年,为砖混凝土结构二层楼房。
该楼自建成投入使用以来,至今已有16年。
目前,楼房严重破损,屋内、楼顶几次维修,一直未能解决漏水问题,内部装潢严重脱落。
更为严重的是,办公楼建筑坐落在彩凤山脚下,离山体只有2-3米,离县城泄洪河道只有十余米,每当雨季来临,前有洪水危险,后有滑坡隐患,1996年和1999年曾两次发生楼后护岸坍塌,锅炉房推倒事故,造成几万元的损失。
机关办公楼外墙面涂料层脱落,顶棚涂面层大面积脱落,楼板出现长向裂缝。
内墙大面积脱落,后墙排水不畅,导致后墙出现裂缝。
厨房休息室顶棚大面积脱落。
门房窗口两侧出现裂缝,地基出现不均匀沉降,屋面檐口出现裂缝,装饰瓦条已破坏。
鉴于上述情况,为营造良好的工作环境,有效保障企业各项工作的正常运转,XX县新建经营性用房已迫在眉睫、刻不容缓。
四、主要经济技术指标
技术指标
序号
名称
单位
数据
备注
1
用地面积
㎡
3200
2
净用地面积
㎡
2450
3
总建筑面积
㎡
2928
4
经营用房面积
办公服务场所
㎡
2700
建筑物
共6层
职工宿舍20间
职工活动场6间
锅炉房、配电室
门房面积
㎡
36
车库面积
㎡
72
餐厅面积
㎡
120
5
绿化率
㎡
960
30%
6
容积率
0.9
7
建筑密度
21%
8
层高
m
4.2
1层
m
3.6
2-5层
m
4.5
6层
9
建筑总高度
m
26.95
包括楼顶装饰
10
项目总投资
万元
1146.90
第二章项目建设背景与必要性
一、项目建设背景
国家工信部领导指出,烟草行业要深入贯彻落实科学发展观,坚持走中国特色新型工业化道路,继续严格控制烟叶生产规模,全面推进“卷烟上水平”工作,着力调整烟草产业结构,更加注重转变发展方式,切实提高运行质量和效益,努力实现又好又快发展。
一是要着力推动发展方式转变,努力保持行业持续健康发展;二是努力保持烟叶生产稳定发展;三是全面加强质量品牌建设,提高行业整体竞争实力;四是切实加强烟草专卖管理,努力保持良好的市场秩序;五是进一步加强行业党的建设和队伍建设,努力发挥广大干部职工的积极性、主动性和创造性。
国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”的战略的实施,给整个烟草专卖工作提出了新的要求。
在这一大潮中,对全社会来说,烟草行业必须强化服务品牌建设,提高服务质量。
在行业内部来说,XX县烟草专卖局必须加强自身建设,包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设,以提高竞争力,适应XX县经济社会和人民生活水平提高的需要。
二、项目建设的必要性
1、适应XX县城市建设的需要
按照XX县县委、县政府的战备部署,城区的建设已实施了水、电、路、气等基础设施建设。
烟草企业已受到了县委、县政府的高度重视,XX县人民政府办公室2010年10月解决了XX县烟草营销部新建经营性用房的土地问题,要求项目单位在2011年底以前开始建设。
县规划部门已于2011年2月出具选址意见书。
本项目的建设适应了XX县城市建设的需要。
2、适应行业整体发展的需要
近几年来,烟草行业发展很快,XX县烟草行业经营业绩每年都在增长。
全国整个行业根据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”的要求,都制定了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流,文化建设创一流”的工作实施方案。
要适应行业整体发展的需要,就必须搞好服务基础设施建设。
本项目的建设正是适应了这一需要。
3、项目建设有利于整合资源、加强内部管理
项目建成后,可以将专卖营销、综合办公场所整合在一起,从事高办公效率,提高卷烟商品保管安全系数。
为树立良好的烟草形象,建立起与地方办公条件相适应的办公场所以及与现代物流相适应的配套设施。
根据XX县办公的实际情况,XX县经销部新建经营性用房,将营销部和综合办公楼整合到一起。
4、建设培训基地、提升干部职工素质的需要
目前,项目单位由于受场地设施的制约,企业无固定培训基地,员工教育培训硬件设施差,文化娱乐设施基本上没有。
建设本项目,有利于解决干部职工的办公、培训和娱乐硬件,以提高干部职工的综合素质。
第三章项目建设规模和内容
一、项目建设规模
项目规划占地面积3200平方米,总建筑面积2928平方米,总投资1146.90万元。
二、项目建设内容
(一)土建工程
1、经营用房(共6层)2700平方米
包括:
①锅炉房②配电室
③职工单身宿舍
④职工活动场所
2、门房36平方米
3、车库72平方米
4、餐厅120平方米
5、院内硬化1562平方米
6、院内绿化960平方米
(二)设施设备
1、室内装修
2、室外装饰
3、供水、供电、消防设施、设备
4、楼梯、电梯
5、围墙及大门
6、院内道路硬化、绿化
(三)其它工程
1、土地购置
2、土地平整
第四章中国卷烟市场特征及发展趋势分析
一、中国卷烟市场概况
烟草行业要全面贯彻落实中央经济工作会议精神和全国工业信息化工作会议的部署和要求,正确把握稳中求进的工作总基调,稳增长、调结构、上水平、惠民生,改革创新,扎实工作,加快发展方式转变,努力推进行业持续健康发展。
烟草行业是一个特殊行业,对国民经济和社会发展具有重要作用,国家烟草专卖局党组织明确提出要把推进烟草行业持续发展、协调发展、共同发展作为重要任务。
全行业要进一步突出品牌发展这一核心,着力提高技术水平,构建适度竞争的体制机制,严格控制产销总量,促使行业持续发展;着力增强优质烟叶保障能力,保持卷烟产销平衡,提高综合配套能力,努力实现品牌发展与烟叶生产相协调、与市场需求相适应、与配套产业相促进。
2011年,全国烟草行业在党中央、国务院和工信部坚强领导下,坚持以科学发展为主题,以加快转变发展方式为主线,紧紧围绕“卷烟上水平”基本方针和战略任务,扎实有效推进各项工作开展,全面完成年初确定的目标任务,实现“十二五”时期良好开局。
2011年烟叶工作,在外部环境复杂多变和遭受严重自然灾害情况下继续保持了稳定发展。
全年卷烟生产4849万箱、销售4825万箱,同比增长2.99%和2.97%,产销协调平衡,价格保持稳定。
坚持以培育“532”、“461”知名品牌为重点,积极推进品牌合作生产,大力开发低焦低害卷烟产品,着力提升营销水平,重点品牌呈加快发展良好态势。
品牌合作生产有效推进,有力促进了重点品牌加快发展。
低焦低害卷烟产品开发取得明显成效,国家局明确提出低焦高档产品发展方向,市场营销水平不断提高。
卷烟流通企业按照“营造环境、尊重市场、引导消费、增强能力”要求,深入开展按订单组织货源、工商协同营销、精准营销工作,全面推广“135”工作法,高度重视零售终端建设,较好发挥了市场营销对培育知名品牌的基础和引领作
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