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房产估价师理论
·房产估价师《理论与方法》习题与解析
·2010年房地产估价案例分析复习
第三节房地产的分类
可以根据不同的需要,按照不同的标准,从不同的角度对房地产进行分类。
对于房地产估价来说,有意义的房地产分类主要是以下6种:
①按照房地产用途的分类; ②按照房地产开发程度的分类;
③按照房地产是否产生收益的分类;④按照房地产经营使用方式的分类;
⑤按照房地产实物形态的分类;
⑥按照房地产权益状况的分类。
搞清楚了这些分类,也就了解了估价对象的种类。
一、按照房地产用途的分类
按照房地产的用途,首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类,然后可以具体分为下列10类:
(1)居住房地产:
是指供家庭或个人居住使用的房地产,可分为住宅和集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产,可分为普通住宅、高档公寓和别墅。
集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
考试大房地产估价师
(2)商业房地产:
是指供出售商品使用的房地产,包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
(3)办公房地产:
是指供处理各种事务性工作使用的房地产,即办公楼,可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。
(4)旅馆房地产:
是指供旅客住宿使用的房地产,包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
(5)餐饮房地产:
是指供顾客用餐使用的房地产,包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
(6)娱乐房地产:
是指供人消遣使用的房地产,包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
(7)工业房地产:
是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产,包括厂房、仓库等。
工业房地产按照用途,又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、办公用房、其他(如水泵房、污水处理站等)。
考试大房地产估价师
(8)农业房地产:
是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产,包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
(9)特殊用途房地产:
包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
(10)综合房地产:
是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。
二、按照房地产开发程度的分类
按照房地产的开发程度,可以把房地产分为下列5类:
(1)生地:
是指不具有城市基础设施的土地,例如荒地、农地。
(2)毛地:
是指具有一定的城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
(3)熟地:
是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地。
熟地按照基础设施完备程度,又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。
“三通一平”,一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”,一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”,一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件,以及场地平整。
考试大房地产估价师
(4)在建工程:
是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在开发建设之中,也可能停工了多年,因此在建工程包括停缓建工程。
另外,有些在建工程通常又被称为“房地产开发项目”。
在实际估价中,判定是否为在建工程,以是否完成工程竣工验收为标志。
未完成工程竣工验收的,即为在建工程。
完成工程竣工验收的,应当有工程竣工验收报告。
在建工程可以按照工程进度,如形象进度、投资进度(投资完成额)、工作量进度(完成工程量)、工期进度等进行分类。
例如,按照形象进度可以把在建工程分为:
地下室某层,正负零,结构某层,结构封顶,完成外装修等等。
(5)现房:
是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
现房按照新旧程度,又可以分为新房和旧房。
其中,新建的商品房按照装饰装修状况,又可以分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
三、按照房地产是否产生收益的分类
按照房地产是否产生收益,可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。
收益性房地产:
是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产,包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
非收益性房地产:
是指不能直接产生经济收益的房地产,例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。
考试大房地产估价师
在实际估价中,判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产,不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益,而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
例如,某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着,没有直接产生经济收益,但仍然属于收益性房地产。
因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象,在直接产生经济收益,该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。
收益性房地产可以采用收益法估价,非收益性房地产则难以采用收益法估价。
第二章房地产
第四节房地产的描述与分析
一、土地的描述与分析
从房地产估价角度来看,对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面:
(1)名称。
(2)位置。
(3)四至。
(4)面积。
(5)形状。
(6)地势。
是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系,自然排水状况,被洪水淹没的可能性等。
(7)土壤及地基状况。
包括土壤是否受到过污染,是否为垃圾填埋场、化工厂原址,地基的承载力和稳定性,地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。
有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病),有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。
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(8)权利状况。
由于土地的权利类型及归属等权利状况对其价值有很大的影响,所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地的权利状况。
在中国目前的土地制度下,应了解是国有土地还是集体土地;是出让土地使用权还是划拨土地使用权;属于出让土地使用权的,土地使用期限及其起止年月日、可否续期。
要了解取得土地的有关手续是否齐全,土地是否抵押、出租,是否涉案,权属是否有争议,是否为临时用地,是否属于违法占地,等等。
此外,土地所有权或土地使用权是否为共有。
考试大房地产估价师
(9)使用条件。
包括是属于农用地还是建设用地、未利用地。
对于城市建设用地,土地使用条件主要为城市规划设计条件,包括:
用途; 容积率; 建筑密度; 绿地率; 建筑高度;建筑后退红线距离;
建筑间距;交通出入口方位; 停车泊位; 建筑体量、体型、色彩; 地面标高;
其他要求,例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。
(10)开发利用情况。
(11)交通条件。
(12)周围环境景观。
(13)公共服务设施完备程度。
考试大房地产估价师
调查、了解土地的途径有实地查看及查阅土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料等。
其中,地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。
对于一些更专业、具体的内容,可查阅相关文件资料。
例如,可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件:
①规划要点;②规划设计条件通知书;③审定设计方案通知书;④建设用地规划许可证;⑤建设工程规划许可证。
二、建筑物的描述与分析
从房地产估价角度来看,对建筑物的调查了解、描述、分析主要包括下列方面:
(1)名称。
(2)位置。
(3)规模:
包括:
①建筑面积;②使用面积;③其他面积。
其中:
房屋建筑面积:
是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上有盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
房屋使用面积:
是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
考试大房地产估价师
成套房屋的套内建筑面积:
是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积,即:
套内建筑面积=套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,即:
成套建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积
(4)年龄:
最好能具体到开工日期、竣工日期。
第三章房地产价格和价值
第一节房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义
人们对于什么是价格,有许多定义和解释,最典型的是下列两种:
(1)价格:
是为获得一种商品或服务所必须付出的东西,它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。
(2)价格:
是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。
上述两种对价格的定义,可以说第一种讲的是现象,第二种讲的是本质。
对于房地产估价来说,主要是从现象上把握房地产价格的“数量”。
因此,可以把房地产价格定义如下:
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
在现今社会,房地产价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
例如:
以房地产作价入股换取设备、技术等。
二、房地产价格的形成条件
房地产与其他经济物品一样,之所以有价格(价值)是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求。
(1)一种物品有用,是指它能够用来满足人们的某种需要,经济学上称为有使用价值。
至于人们为什么需要它,或者是因为觉得它很必要,或者是因为它很时髦,或者是因为听信了广告宣传。
例如,粮食能够充饥,住宅可以居住。
房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的要求或欲望,更谈不上花钱去购买或租赁它,从而房地产就不会有价格。
(2)一种物品稀缺,是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。
因此,说一种物品是稀缺的,并不意味着它是难以得到的,仅仅意味着它是不能自由取用的,即不付出代价就不能得到,是相对缺乏,不是绝对缺乏。
一种物品仅有用还不能使其有价格。
因为如果这种物品的数量丰富,随时随地都可以自由取用,像空气或某些地方的水那样尽管对人们至关重要——没有它们我们就无法生存,但也不会有价格。
房地产显而易见是一种稀缺的物品。
稀缺对价格的作用是很大的,俗话说物以稀为贵。
有些物品,无论它多么有用,只要是相对富余的,就不会有高的价格。
现代政治经济学奠基人亚当
第二节房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格,既有共同之处,又有不同的地方。
共同之是:
①都是价格,用货币来表示; ②都有波动,受供求因素的影响;
③都是按质论价:
优质高价,劣质低价。
房地产价格与一般物品价格的不同,表现出房地产价格的独特之处。
如前所述,房地产包括土地和建筑物,故首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同,然后再介绍房地产价格的特征。
一、地价与一般物品价格的不同
地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面:
(1)生产成本不同。
一般物品是劳动的产物,而土地本质上不是劳动创造的,是大自然的恩赐。
因此,一般物品的价格必然含有生产成本因素,而地价不一定含有生产成本因素。
例如,一块自然环境良好、交通较方便、适宜建造别墅的未开发土地,价格可能很高,但此之前可能并未投入劳动。
从更深的角度考察,一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现,围绕着“劳动价值”而上下波动;地价本质上不是“劳动价值”的货币表现,是地租的资本化。
地价=地租÷利息率
(2)折旧不同。
一般物品的寿命有限,可以大量重复生产,其价值通常随着时间的流逝而降低,因此有折旧。
而土地由于具有不可毁灭性,不能再生产,其价格通常随着时间的流逝而上升,所以不仅无折旧,而且会自然增值。
但中国有期限的出让土地使用权是一个特例,在这种情况下土地应计提折旧。
因为这种土地使用权的剩余期限随着时间的流逝而越来越短,最终会被国家无偿收回,所以购地者必须在土地使用期限内将包括购地资本在内的所有投入收回。
而如果是无期限的土地所有权,就无需计提折旧。
因为在土地所有权交易下,新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。
不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单,因为购地者可以永续拥有土地,即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在,他可以根据需要随时将其转化为货币资本而收回,还可能获得一定的增值收益。
(3)价格差异不同。
一般物品,如电视机、汽车,人们可以大量制造,同一品牌、同一型号的很多,因此其价格较一致。
土地由于具有独一无二的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同土地之间的价格差异较大,有的寸土寸金,如大城市商业中心的土地,有的可能价值很低,如偏远的荒漠土地。
(4)市场性质不同。
一般物品的市场为较完全市场,形成的价格较客观,而土地市场为典型的不完全市场,地价的形成受主观因素的影响较大。
马克思曾说过:
“必须牢牢记住,那些本身没有任何价值,即不是劳动产品的东西(如土地),或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董,某些名家的艺术品等等)的价格,可以由一系列非常偶然的情况来决定。
”
(5)价格形成时间不同。
一般物品由于相同的很多,相互之间容易比较,其所形成的市场为较完全市场,且价值不很大,所以价格形成的时间通常较短。
土地由于具有独一无二的特性,相互之间难以比较,其所形成的市场为不完全市场,而且价值量大,交易通常需要经过较长时间的慎重考虑后才能达成,所以地价形成的时间通常较长。
(6)供求变化不同。
地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响,但因土地的数量难以增减且不可移动,所以其供给弹性较小。
因此,地价多受需求的影响,并且对土地的需求是一种“引致”需求,即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。
从全社会的角度来看,土地的自然供给是完全无弹性的,不会随着地价的变化而增减。
但值得注意的是,对于某种特定用途的土地来说,土地的供给是有弹性的。
因为土地往往可以在不同用途之间进行选择,从而一种用途可以挤占其他用途的土地。
例如,商业可以挤占居住用地,住宅可以挤占工业用地,工业可以挤占农业用地。
另外,在土地一级市场被政府“独家”垄断的情况下,地价会主要受政府土地供应数量的影响。
二、房地产价格的特征
房地产价格的特征主要有下列5个:
(1)房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
房地产因为价值量大、寿命长久,所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。
写字楼、公寓、商场、旅馆等类房地产,租赁甚至占主体地位。
因此,房地产同时有两个价格:
一是其本身有一个价格,经济学上称为源泉价格,即这里的交换代价的价格(也称为买卖价格,通常简称价格);二是使用它一定时间的价格,经济学上称为服务价格,即这里的使用代价的租金(也称为租赁价格,通常简称租金)。
从而房地产价格也有广义的价格(包括买卖价格和租赁价格)和狭义的价格(仅指买卖价格)。
而一般的物品,如家具、服装,主要是买卖价格,很少有租赁价格。
房地产的价格与租金的关系,类似于本金与利息的关系。
如果需要求取价格(相当于本金),只要把握租金(相当于利息)与资本化率或报酬率(相当于利息率,通常简称利率),将租金资本化即可;相反,如果需要求取租金,只要把握价格和资本化率,也可求得。
具体的求取方法是收益法(该方法将在本书第八章详细介绍)。
(2)房地产价格受区位的影响很大
(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格
房地产由于不可移动,在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的房地产,权益状况可能千差万别,甚至实物状况好的,由于权益过小,如土地使用期限很短,产权不明或权属有争议,违法、违章建筑等,价格较低;相反,实物状况差的,由于权益较大,如产权清晰、完全,价格可能较高。
因此,从这种意义上讲,房地产价格是房地产权益的价格。
故房地产估价与对房地产权益的调查了解和分析有密切关系是必然的。
当然,在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
(4)房地产价格形成的时间较长
由于房地产的价值量大,加上独一无二特性造成对影响房地产价格的质量、功能、产权、周围环境景观、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解,所以人们在房地产交易时一般是十分谨慎的,从而房地产交易价格通常难以在短期内达成。
(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响
一般物品由于品质相同,可以开展样品交易、品名交易,同时存在众多的卖者和买者,其价格形成通常较客观,不易受交易者的个别情况的左右。
房地产由于不能搬到同一处进行比较,具有独一无二的特性,要认识房地产,只有亲自到实地查看,而且由于房地产价值量大,相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者,有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者。
所以,房地产价格通常随交易的需要而个别形成,并容易受买卖双方的个别情况(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。
第三节房地产供求与价格
一、房地产需求
(一)、房地产需求的含义
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
形成需求有两个条件:
一是消费者愿意购买;二是消费者有能力购买。
仅有第一个条件,只能被看成是需要或欲望;仅有第二个条件,不能使购买行为发生。
因此,我们在确定(调查、估计、预测)需求时,应只考虑有支付能力支持的需要。
如果没有支付能力的约束,人们对房地产的需要可以说是无止境的。
(二)、决定房地产需求量的因素
某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:
①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。
它们对房地产需求量的影响分别如下:
(1)该种房地产的价格水平
一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。
其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。
由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍,经济学家称之为需求规律。
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。
由于这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用,所以,其需求量与价格成同方向变化。
吉芬物品是指某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
19世纪英国人吉芬发现,在1845年爱尔兰大灾荒时,马铃薯价格上升,但人们对马铃薯的需求却不断增加,这一现象在当时被称为“吉芬难题”。
这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物。
(2)消费者的收入水平
因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以,需求量的大小还取决于消费者的收入水平。
对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该商品的需求;相反,就会减少对该商品的需求。
但对于低档商品来说,当消费者的收入增加时,反倒会减少对该商品的需求。
(3)消费者的偏好
消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,需求就会减少。
例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。
(4)相关物品的价格水平
当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。
与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。
某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。
在替代品之间,一种房地产的价格上升,另一种房地产的价格如果不变,则对另一种房地产的需求就会增加。
某种房地产的互补品,是指与它相互配合的其他房地产或物品,如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产,大城市郊区的住宅和高速公路收费。
在互补品之间,对一种物品的消费如果多了,对另一种物品的消费也会多起来。
因此,一种房地产的互补品的价格低时,对该种房地产的需求就会增加。
例如,大城市郊区的住宅,当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时,对其需求就会增加。
(5)消费者对未来的预期
消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响,还受到对未来的预期的影响。
例如,现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平,还取决于消费者对其未来收入和房地产未来价格的预期。
当消费者预期其未来的收入会增加时,就会增加现期需求;相反,就会减少现期需求。
当消费者预期房地产价格在未来会上升时,就会增加对房地产的现期需求,因为“今天不买,明天更贵”;相反,就可能持币待购,减少对房地产的现期需求,因为“今天买进,明天更低”,即通常所讲的“买涨不买落”。
由上可知,当一种房地产的价格低时,当消费者的收入高时,当消费者对该种房地产的偏好程度增强时,当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时,当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时,消费者对该种房地产的当前需求通常会增多;反之,消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。
(三)、房地产的需求曲线
房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。
在图3-1(a)中,根据习惯,以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P),横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q),因为在价格较高时需求量减少,在价格较低时需求量增加,所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。
如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素,那么需求量不再是沿着需求曲线变动,而是整个需求曲线发生位移。
例如,消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化,会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。
如果在每一价格水平下需求量都增加了,需求曲线就会向右位移;反之,需求曲线就会向左位移。
如图3-1(b),以D0为基础,如果消费者的收入水平提高,由于在相同的价格水平下需求量增加,整个需求曲线将由D0向右位移到D1;如果消费者的收入水平下降,由于在相同的价格水平下需求量减少,整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
(二)、房地产需求弹性
特别提示:
房地产需求弹性每年都会考。
因此,所有的公式都要记住。
房地产需求弹性主要有:
需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。
(1)房地产需求的价格弹性,通常简称为房地产需求弹性,用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度,是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比,即:
房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
由于房地产的需求量与其价格一般按照反方向变化,即房地产价格上升时,房地产需求量会减少,所以房地产需求的价格弹性通常是负数。
但为了方便起见,一般用正数来衡量需求的价格弹性。
在图3-4的需求曲线上,假设价格从P1下降到P2,需求量从Ql增加到Q2;或者价格从P2上升到P1,需求量从Q2减少到Ql。
此时计算价格变化的百分比有:
-(P2-Pl)/P1×100%和(Pl-P2)/P2×100%两种,计算需求量变化的百分比有(Q2-Q1)/Q1×10
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