中国三线城市房价波动的影响因素分析与政策探讨.docx
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中国三线城市房价波动的影响因素分析与政策探讨
摘要
房地产是国民经济的重要支柱产业,在国民经济中发挥着重要作用。
房
地产行业稳定的发展对我国的市场经济至关重要,同时对于推动居民消费结
构升级、改善民生和社会稳定也具有重要作用。
近年来,随着居民可支配收
入的提高,以及城市人口的快速增加,使得我国房地产市场发展的速度很快,
表现之一就是房价的持续上涨,结果形成目前一线城市房价高的离谱,二线
城市房价紧随一线城市房价上涨,三线城市的房价缓慢上涨的格局。
总的来
说,房价的上涨超出了普通居民的承受能力,制约了居民消费。
为此,政府
出台了一系列财政政策和货币政策等诸多政策对房价进行调节和控制。
中国三线城市的房地产行业在整个中国房地产行业中占的比重不算很
大。
在20n年上半年三线城市的房地产市场表现出了销售量下滑相对滞后、
价格对政策调控反应更慢,部分三线城市房价小幅上涨的现象,但这并不代
表三线城市的房地产市场对于购房者来说就是安全的,原因主要在于三线城
市的房地产市场属于滞后性市场,造成销售量下滑偏晚,同样回暖也偏晚,
同时价格上涨的不多,同样下跌得也会相对较少等现象。
总的来说,三线城
市的购房者与开发商在一系列的房价调控政策下,都表现出了较浓厚的观望
情绪。
论文以安徽省阜阳市的房地产价格波动作为主要研究对象,分为四个部
分来展开问题研究,采用案例分析法与比较分析法相结合的方式,分析得出
我国三线城市房地产价格波动的特征及其原因,并以此提出政策建议。
具体为第一部分详细阐述了问题的研究背景及意义,国内外的研究现状
以及论文的研究方法、创新和不足之处。
论文的主要创新点有两点,第一、
三线城市房地产价格波动和国家政策对三线城市的影响鲜有学者涉及的原因
使得论文研究对象的选取较为新颖;第二、实例的选取,使研究更具有代表
性和针对性。
第二部分主要从理论角度解释房地产市场特征,房价波动的原因及其特
征,并就房价波动的总体影响因素进行了总结。
其中房价波动的特点包括房
价波动是经济波动的外在表面形式,房价波动与房地产市场的产业链波动产
生共振现象,房价波动易受政策影响使得房地产调控政策能最大程度上刺激
房价波动。
最后从经济因素、政策因素和其他方面对房价波动的原因进行了
简要解释。
第三部分是论文的的重点,本部分以安徽省阜阳市作为我国三线城市的
代表进行了详细分析和探讨。
分别从阜阳市房地产行业概览、行业特征、阜
阳市与一二线城市房地产市场的联系与区别中研究阜阳市房地产价格波动原
因并对这些原因进行了分析。
在阜阳这样的小城市,资料的统计和整理不比
一二线城市,多数资料都是通过实习的便利和市场调查进行收集。
文中从房
地产市场土地成交面积和房屋销售量两个方面对阜阳市房地产行业进行了综
述;从房地产市场的供给与需求两个方面阐述了阜阳房地产市场与一二线城
市房地产市场间的联系,从阜阳房地产市场受到国家政策调控影响的明显滞
后性、阜阳市房地产市场供给与需求两方面临的金融成本更高、阜阳市房地
产市场开发商多为中小型房地产开发企业和阜阳市购房者与一二线城市购房
者结构构成不同四个方面重点分析了阜阳市房地产市场与一二线城市房地产
市场的区别,综合全文的分析得出了阜阳市房价波动的原因,并进行了分析
第四部分从政府监管部门、金融部门、开发者和购房者四个角度提出了
一些政策建议。
关键词:
房地产价格,波动,滞后性,区域差异
ABSTRACT
Therealestateindustry15animPortantPillarindustryofChina,5eeonomy.And
itPlaysanimPortantroleinthenationaleeonomy.Therealestateindustry,stable
develoPmeni15veryimPortanttoChina,5marketeeonomy.八山dtoPromotethe
resident,5consumPtionstruetureuPgrading,imProvingthelivelihoodofthePeoPle
andsoeialstabilityalsohasanimPortantrole.Inrecentyears,alongwithChina,s
PeracPitaeonsumPtionlevel,andtheraPidexPansionofurbanPoPulation,China,s
realestatePrieesarehighway.OneofthePerformanees15housePrieescontinueto
rise,formingthefirst一tiercities,housePrieeshighwideofthemark,thesecond一tier
eities,housePrieesgoinghig瓦ngalongwiththefirst一tiereities,,drivingthe
third一tiereitis,housePrieesslowrising.Ingeneral,therisinghousePricesbreaks
ordinaryresidentbearabilityandrestrictedtheeonsumPtionability.Therefore,the
govenuneniissuedalotoffisealandmonetaryPolieyonhousePriees.
Therealestateindustryinthethird一tiereitieshasalittleoecuPaneyinthe
wholebusiness.HalfPast2011,salesvolumeofthethird一tiereitis,deeline
slowly,housePrieesresPonseto户olieymoreslowly,somethird一tiereities,house
Prieesevengoinghigh.Butthis15notsaidthatthethird一tiereities,realestate
industry15safeforeonsumers.Mainlybeeausethemarket15alagging
market.Whenthesalevolumegoesdownlater,itwill90highlatertoo.Andbeeause
thehousePireehasn,trisedhighly,thedownsPaee15narrow.Overall,faeing50
manyeontrolPoliee,thethird一tiereities,eonsumershowastrongwait一and一see
attitude.
ThePaper,5objectofstudy15FuyangCity,5housePricefluetuation.Divided
intofou-rPartstoresearehhousePrieefluetuationusingcaseanalysismethodand
eomParativeanalysismethod.FindingthereasonsthatdrivinghousePriees
fluctuationandthefluctuationfeature.Atlast,Puttingforwardtheaceording
suggestionandmeasure.
AtthefirstPartofthePaper,theauthordeseribesthebaekground,signifieanee
ofthestudy,Paperinnovationanddefieieneies.ThePaperinnovationarelittle
scholarsPuttingtheirenergyonthethird一tiereitiesandtheseleetionofexamPles
makingresearehmorerePresentativeandPertinenee.
TheseeondPart,exPlainingtherealestatemarket,thefluetuationand
eharaeteristiesofhousePrieesfromatheoretiealPersPeetive.Andsummarizingthe
reasonsatlast.ThefluetuationofhousePrieesineludsthathousePrieefluetuation
15thesurfaeeofextemaleeonomiefluetuation,housePrieefluetuationandrelated
torealestatemarketindustryfluetuationhaveehainresonatePhenomenon,house
Prieefluetuation15suseePtibletoPolieyinflueneeFinallyexPlainingthehouse
PrieesfluetuationreasonsfromtheeconomiefaetorsandPolicyfaetorsandothe
asPectS.
ThethirdPart15thefoeusofthePaPer,thisPartPutsFuyangeity,realesatte
marketastherePresentativeofthethird一tiereitiesinChinaandmakesadetailed
analysisanddiseussion.ThisP叭eouldbedividedintofoursection,theoverview
ofFuyangrealestateindustry,anoverviewoftherealestateindustry,theindustry
eharaeter,therelationshiPanddistinguishbetweenthethird一tiereitiesandthe
first一tiercities,andmakesreserehontheseobjeets.SuehasFuyanglittleeity
materialstatistiesandfinishingthanaseeondeity,mostofthematerial15through
thePraetieeofeonvenienceandmarketresearehfortheeolleetion.Sueha
materialstatistiesPolieyfallbehandtothefirst一tiereity.Mostofthemateri直
eollectedbytheauthorthroughintemPraetieeandmarketreseareh.This妞iele
introdueeFuyangrealestateindustryfromlandsalesvolurneandhousesale
volume.FromsuPplyanddemandtwoasPeetsinfuyangrealestatemarketexPlain
therelationshiPbetweenthefirst一tiereityandthethird一tiereity.Fromthehous
PrieefluetuationresPonsetothePoliey,thediffereneeeostofthehousesuPPlie
anddemander,thediffereneeeomPanyseale,andthedifferenceeonsumer
betweenthefirst一tiereityandthethird一tiereity,exPlainingthediffereneerealestat
marketbetweenthefirs一tiereityandthethird一tiercity.andatlast,summinguPth
reasonswhieheausethefluctuationdifl七renee.
ThefoUrthPartProPsesomesuggestionstothegovernment,finaneia
dePartment,develoPersandtheeonsumer.
Keywords:
housePriee,fluetuation,hysteresisquality,regionaldifferenees
目录
1绪论..............................................................................................……1
1.1研究背景及意义............................................................··························……1
1.1.1研究背景........................................................……,......··..·.·.....·········……1
1.1.2研究意义................................................................··.············.··········……3
1‘2国内外研究现状.....................................................·································……4
1.2.1国内研究现状........................................................··························……4
1.2.2国外研究现状............................................................······················……5
1.3研究方法,创新和不足之处..................................................................……7
1.3.1研究方法..........................................................................................……7
1.3.2创新和不足之处...……‘..........................··········································……7
2房地产行业特征与房价波动概述..............................................……9
2.1房地产市场的特征...............................···················································……9
2.2房地产价格波动的含义及特征............................................................……13
2.2.1房地产价格波动的含义.…,,..........................................................……13
2.2.2房地产价格波动的特征................................................................……13
2.3房地产价格波动的影响因素分析........................................................……18
2.3.1经济因素......................................................................··..·........·····……19
2.3.2政策因素........................................................................................……20
2.3.3影响房价波动的其他因素............................................................……22
3我国三线城市房地产价格波动分析—以阜阳市为例.......……24
3.1阜阳市房地产行业概览.............……,....................................................……24
3.2阜阳市房地产行业特征........................................................................……27
3.2.1阜阳市与一二线城市房地产市场的联系...................................……,.27
3.2.2阜阳市房地产市场与一二线城市的区别.....................................……31
3.3阜阳市房地产价格波动原因分析.......................................................……。
38
4三线城市房地产市场政策建议................................................……40
参考文献........................................................................................……42
后记............................................................................................……45
1绪论
1绪论
1.1研究背景及意义
1.1研究背景
房地产行业是国民经济的重要支柱产业,在国民经济中发挥着重要作用。
首先,房地产行业在国民经济中横跨商品市场和生产要素市场,无论是在商
品市场和生产要素市场中,房地产业发挥的经济调节作用都十分巨大。
在商
品市场中,房地产行业是一项民生行业,和其他行业一起构成了经济体系,
并在其中发挥重要的作用;在生产要素市场中,对于拉动比如钢铁、水泥、
建材等生产要素市场的平稳发展发挥着重要作用。
其次,房地产行业具有金
融行业的某些特征,尤其在中国房地产行业的金融特征表现的尤为明显,中
国居民显然已把投资房地产作为对抗通货膨胀的首要选择,并且关于房地产
的各类货款己占银行总贷款额的相当大的比重,关于这一点,从各上市银行
的财务报告中就可看出,因此房地产行业的健康有序稳定发展,有利于金融
行业的健康有序稳定发展。
最后,中国居民的一些诸如“安居乐业”“成家立
业”等传统思想的制约,使在欧美发达国家比较流行的租房子习惯在中国没
有市场。
总之,房地产行业的稳定和发展对我国的市场经济至关重要,对于
推动居民消费结构升级、改善民生和社会稳定具有重要作用。
中国房地产市场历来是政策调控的密集区。
宏观来看,出台的有关房地
产调控政策都是针对房地产价格,在不同的时期针对不同情况出台打压房地
产价格政策和出台刺激政策支撑房地产价格上涨。
但是,近几年比较重要的
房地产调控政策主要针对房地产价格的不合理上涨,政策力度比较大的比如
在2008年n月,为了为抵御金融危机对中国的不利影响,国务院总理温家
宝主持召开国务院常务会议,会议确定,出台扩大内需十项措施,简称“国
十条”,在此国十条中第一条就是要求加快建设保障性安居工程,加大对廉租
住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程和扩大农村危房
改造试点。
并强调解决住房问题是确保人民安居乐业,是关系到经济、民生
中国三线城市房价波动的影响因素分析与政策探讨—以阜阳市为例
等社会大局的健康稳定发展的重要方面;2010年国务院为了坚决遏制部分城
市房价过快上涨,发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
简称“新国十条”;近期最为严厉的一次房地产调控是在20n年1月26日国
务院推出的“新国八条”;2011年,国家计划建设保障性住房1000万套;今
后五年,新建保障性住房3600万套。
概念上,明确以公租房和廉租房为主,
再加上棚户区改造。
伴随着政策的调控,中国人民银行、各地方政府都推出
了相应的配套政策。
但是,在多重政策的打压下,中国居民深切的感受就是
中国的房地产价格在一直上涨,让人们不禁发问,我国的房价问题能不能解
决,导致房价的过快上涨的原因是什么。
面对ZOn年宏观高压的房地产调控政策,ZOn年8月中国建银投资证券
有限责任公司发布一份关于房地产行业的研究报告,研究报告分别从投资,
建设,销售,房价,土地,施工销售比等方面对ZOn年上半年房地产行业做
了分析。
研究报告认为2011年上半年房地产行业受保障房建设拉动,房地产
投资、新开工累计增速目前仍处高位。
销售累计增速、资金来源累计增速虽
连续回升,但仍处低位。
因此在限购和信贷紧缩短期难以消除的背景下,作
为先导指标的销售增速和资金来源增速将保持在低位,维持对下半年房地产
投资增速下行,全年增速23%的判断;广发证券股份有限公司于同日也发布
了一份房地产行业研究报告“房地产业:
围魏救赵一为什么美国主权信用危机
对地产股反而构成了短期利好?
”在报告中广发证券认为二三线城市的房地产
行业受到的政策冲击较小。
从整体上看,ZOn年上半年三线城市的政策偏松、房地产销售量下滑相
对滞后、价格反应更慢,目前甚至部分三线城市房地产体格还有小幅上涨。
但这不代表三线城市的房地产市场就是安全的,其属于滞后性市场,销售量
下滑偏晚,但同样回暖偏慢;价格上涨的不多,同样下跌得同样也会相对较
少,另外三线城市房地产开发商获得利润较一二线城市房地产开发商薄,虽
然房地产价格调整幅度会小于一线城市,但是对开发商的利润影响程度并不
会小很多。
三线城市的购房者在一系列的房价调控政策下,也表现出了较浓
厚的观望情绪。
1绪论
2研究意义
关于影响房地产价格波动的各种因素的研究,国内外学者已经做了大量
的研究,不过大部分的研究的焦点主要聚焦在中国的房地产市场与发达国家
曾经出现过的房地产泡沫进行横向研究、中国房地产市场的整体发展状况以
及国家出台的相关政策对房地产市场的影响,这些研究的对象中一二线①城市
占了相大的比重。
加之中国三线城市的房地产行业在整个中国房地产行业中
占的比重不大,因此也没有吸引众多学者的关注。
但是从宏观上来说,三线城市的房地产市场和一二线城市的房地产市场
都属于房地产行业,在本质上没有区别,只是由于三线城市的房地产行业具
有其自身的一些区别于一二线城市的特点使得三线城市房地产市场应引起相
关学者的观注。
比如,三线城市受到政策影响所需的时间长于一二线城市,
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