银盛泰新空间营销计划提报单0622.docx
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银盛泰新空间营销计划提报单0622
【银盛泰·新空间】项目营销计划提报单
项目名称
银盛泰·新空间
计划周期
2017年7月
一、6月营销工作回顾(数据截止6月21号)
1、指标达成情况:
业态
本月签约目标
本月实际达成
本月差额
签约达成率
全年签约累计完成(万元)
套数
金额(万元)
套数
金额(万元)
套数
金额(万元)
SoHo
13
982
13
907
0
75
92%
12706
Loft
12
1020
10
855
2
165
84%
商铺
3
790
2
413
1
377
52%
车位
20
340
20
343
0
-3
101%
合计
48
3132
45
2518
3
614
80%
2、推广动作反馈:
1)来电、来访、成交渠道统计:
渠道分类
来电
来访
成交
成交总费用
营销费用
成交费效
安居客
14
3
0
0
0
0
楼体字
55
45
6
479
0
0
搜房网
3
2
0
0
0
0
新闻网
10
5
2
131
0
0
巡展
0
0
0
0
0
0
派单
0
0
0
0
0
0
电转访
0
3
2
146
0
0
朋介、老带新
11
24
11
1013
26000
2363元/套
售楼处包装
2
23
3
431
10294
3431元/套
快递广告
7
0
0
0
6000
0
业主重购
0
0
4
681
0
0
活动礼品
0
0
0
0
0
0
现场活动
0
0
0
0
0
0
报广
0
0
0
0
0
0
CALL客
0
0
0
0
0
0
搜狐/腾讯
7
1
0
0
0
0
电话邀约
0
25
4
395
2007
501元/套
派纸抽
0
0
0
0
0
0
合计
107
133
32
3276
44301
1384元/套
2)重点推广动作回顾:
↘推广思路:
以“盛大交付完美绽放共享海尔路未来”为主题,以“SOHO珍藏18席荣耀争藏全城告急”为辅。
借助交付事件作为引爆点,将SOHO类产品余货不足与交付事件绑定投放市场,制造市场紧迫感感,吸引市场关注。
通过微信、朋友圈刷屏、软文等线上进行信息传播,以SOHO产品紧缺、车位极具投资潜力为主题组织微信平台活动,同步进行线上推广和线下互动。
↘现场活动:
六月份主打“爱车季”系列活动,通过“微信拆礼盒”“车位砍价”等微信平台活动,发动已成交业主及其朋友关系,一方面借助活动界面在线上进行产品信息传播;另一方面邀请新老客户参与活动至现场领奖,借机推售房源及车位。
并在现场组织“双重好礼、我为车狂”活动,约访新老客户至现场领取礼品并推售车位。
3)费用发生情况(发生口径):
费用性质
一级费用科目
投放内容
营销费(元)
备注
柔性费用
营销活动费
月度营销活动
37080
车位活动第一季4500元;微信拆礼盒活动11080元;微信砍价活动10000元;车载香水/挂件DIY活动4000元;端午节粽子DIY活动7500元
活动费用
40819
采购成交礼13820元;沙滩垫9999元;汽车遮阳挡8000元;快递广告9000元。
案场奖励
52600
5月份案场奖励费用
老带新推荐
26000
泰有财推荐奖励金
集团统筹综合营销费
23728
集团说辞比武分摊费用
销售物料费
零星制作
3118
大桁架画面、车位桁架画面、车位消控板;
刚性费用
示范区或展示区
物业管理费
50000
5月份物业费用
示范区包装
46783
地下停车场垃圾围挡+画面23000;交付桁架画面、现场展板、电梯包装、电梯厅包装9176元;SOHO样板间打通费14607元
销售佣金
代理佣金
765518
荣置地335928元,银盛源429590元。
企划佣金
45000
博思堂企划佣金费用
行政费用
售楼处低值易耗物品费
2357
加班食品费350元;5月份电话费2007元
开通网签、银行按揭类费用
0
——
合计
1093003
本月实际签约金额(万元)
2518
本月动态费效比(月度实际投放/月度实际签约)
4.3%
全年累计签约金额(万元)
12706
全年动态费效比(年度实际投放/年度实际签约)
2.3%
二、7月营销动作排布
1、月度销售计划分解:
认购2000万,签约1800万
业态
认购计划
签约计划
套数(套)
金额(万元)
套数(套数)
金额(万元)
LOFT
8
700
7
600
SOHO
8
450
8
450
商业
2
520
2
520
车位
20
330
14
230
合计
38
2000万
31
1800
具体销售计划以最终集团签批数据为准。
2、月度营销策略:
1)推售策略:
本月项目经过首期交付进入现房在售阶段,本月将以SOHO及2#LOFT产品的清盘为目标,通过制造现场余货不足、错过再无的紧迫氛围,加快产品的去化速度。
结合现房在商办投资类市场的优势和SOHO类产品自身的价值重构,对外推广以加速北向SOHO的去化;线下推广均以车位销售为主,通过对区域内车位投资潜力的宣导和现场氛围营造进行深度去化。
Loft:
目前LOFT剩余的多为北向34㎡,该产品由于面积较小、户型朝向及使用功能区较分散等原因,客户意向较低。
但该产品现具备了即买即住的便捷性,且低总价、位置高视野好,本月将力推即买即住、清盘在即促进成交。
SOHO:
本月SOHO将借助现房优势,主推余货不足、即将清盘的抢购信息,一方面对周边竞品进行打压,做好客户截留工作;一方面向客户宣导空间灵动可自由分割的产品特性,借助已打通的15#、17#样板间向客户展示SOHO布局灵活的特性。
主要通过线上推广释放即将清盘,且低总价、低首付、即买即住的高效投资属性。
商铺:
商铺的难点在售楼处6套商铺的销售工作上,由于总价较高,客群较少且难以接触,本月将执行全民经纪人政策,发动业主及有能力的经纪人为项目推荐客户并成交。
车位:
销控负一层车位,挤压负二层车位。
线下增强车位销售氛围营造,制造车位需求激增的紧迫感,同时向客户宣导区域内车位的投资潜力,通过周边区域路边停车计时收费政策的释放,制造车位抢购紧张感,逼定业主购买车位;对新业主继续通过部分房源捆绑销售、折扣引导形式进行车位去化。
价格及折扣策略:
LOFT:
南向loft捆绑1个车位,南向执行98折;北向LOFT不捆绑车位,北向折扣92折。
SOHO:
北向SOHO92折,加大折扣力度,加速去库存;
商业:
商铺案场折扣执行92折
车位:
案场执行团购优惠:
2套以上在案场底价基础上再优惠2500元,3套以上案场基础上享受优惠5000元,底价成交;
↘案场奖励:
业态
业绩
奖励标准
达到冲刺目标
奖励标准
LOFT
8套
1000元/套
12套
2000元/套
SOHO
8套
1000元/套
12套
2000元/套
商铺
2套
5000元/套
4套
10000元/套
车位
20套
1000元/套
30个
2000元/套
团队奖
完成认购目标
1000元
完成认购冲刺计划
2000
完成签约目标
1000元
完成签约冲刺计划
2000
策划
完成保底目标
800元
完成冲刺目标
1500
后台
完成保底目标
800元/套
完成冲刺目标
1500
车位专项奖
1000元/套
车位专项奖
3000
↘负激励政策:
车位:
车位专项业绩的,团队扣罚2000元
置业顾问:
未完成月度签约计划负激励4元/万元/置业顾问;
销售经理:
未完成月度签约计划负激励2元/万元/销售经理。
↘售楼处的专项奖励(商铺销售全民经纪人活动):
1、售楼处一次性捆绑销售,经纪人以及置业顾问可获得10万元的推荐奖励金;
2、售楼处散售,按照商铺的奖励标准奖励
3、月度推广动作:
项目7月份推广思路:
本月将进入现房在售状态,产品具备即买即住的高效投资属性,将加速项目的去化进入收官阶段。
7月任务达成思路为:
推广主题方向以“现房清盘在即52万起入住崂山机会难得”为主题,副标以“即买即住商务工作室仅余12席”制造产品稀缺清盘在即的紧迫感吸引客户。
线上主推SoHo类产品,突出强调“崂山区、低起价、即买即住”,同时附属商铺/loft/车位的销售信息;现场主推车位销售信息,从区域内车位需求激增和投资潜力方面进行包装、宣导,对置业顾问进行车位新价格说辞培训,于本月发力车位销售。
1)线上推广:
微信推送、朋友圈刷屏、网络软文等,以清盘在即、低门槛入驻崂山机会难得等为主进行线上传播,实现销售达成;
2)渠道铺排:
1、周边写字楼、社区派单及插车:
针对已统计的客户通讯地址,锁定项目主力客户集中在项目周边3公里以内范围的社区及写字楼,本月将针对该区域进行深入派单工作;
2、CALL客:
购买崂山区业主电话资源及高端客户资源进行CALL客工作,主推商铺产品
3)活动配合:
1、老客户维护活动:
泰有财奖励激励;
7月现场活动:
暑期业主季
第一周:
7月1日-7月2日,“清凉一夏”
1、现场为业主准备蛋仔冰激凌及精致水果拼盘,邀请业主携带家人至现场品尝;
2、并邀请咖啡师现场为业主打磨咖啡,体验各式咖啡文化
第二周:
7月8日-9日,“业主答谢拍卖会”
1、邀请业主至现场参加特价拍卖活动,拍卖内容包含家电、车载用品、消暑用品等,可设置特价车位
2、奖品以1元或10元底价开始竞拍,最终价高者得
3、水果:
现场为客户准备冷餐水果
第三周:
7月15日-16日,“洗车盛宴”
1、提前一周在售楼处为新老客户发送洗车券,周末业主可凭洗车券为自己的爱车洗车;
2、组织汽车保养俱乐部在现场为客户洗车,销售人员可安排业主参观停车场并借机推售车位
3、果盘:
活动两天现场为业主准备精美时令水果果盘。
第四周:
7月22-23日,“砸金蛋送豪礼”
1、现场准备家具家电、车载用品等彩礼,通过砸金蛋、抽奖等形式回馈业主,借机邀请客户至现场参与活动;
2、推荐车位:
活动中植入车位推荐销售政策
3、糕点:
现场准备各色糕供客户品尝;
第五周:
7月29-30日,“共享财富共聚狂欢”
1、邀请新老业主至现场参加狂欢节,现场为业主准备烧烤、啤酒、音乐、电影
2、新老业主可携带亲人朋友(根据活动规模限定人数)至现场了解项目并参加活动
3、活动现场可植入项目推荐、车位拍卖、抽奖等内容
物料与包装:
泰有财方案:
五月份泰有财奖励不变:
loft3000元/套、SOHO2000元/套不变,商铺5000元/套。
三、预算与采购计划
1、预算计划(发生口径)
费用性质
一级费用科目
投放内容
营销费(元)
备注
柔性费用
营销活动费
月度营销活动
40000
暑期业主季活动40000元;每周活动约10000元/场
渠道费用
20000
派单、派发遮阳挡、电话资源
业主奖励
15000
泰有财奖励
员工奖励
40000
销售物料费
零星制作
45000
单页印刷3000元;
垃圾站围挡2000元;
楼体挂幅40000元、含制作以及喷绘发布费用;
刚性费用
示范区或展示区
物业管理费
50000
案场物业相关费用
示范区包装
10000
展示区5000元,现场氛围包装5000元
销售佣金
代理佣金
168000
荣置地和银盛源代理佣金费用
企划佣金
45000
博思堂企划佣金费用
行政费用
售楼处低值易耗物品费
20000
水费、电费、网络电话费
开通网签、银行按揭类费用
0
——
合计
453000
本月计划签约金额(元)
1800
本月预估费效比(月度计划投放/月度计划签约)
2.51%
项目营销费用成本控制表:
2、采购计划
1)入库计划:
2)招采计划:
七月份招采计划:
无
3)合同续约:
序号
合同内容
合作方
预估合同额
备注
1
2
3
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