《临时管理规约》《管理规约》示范文本.docx

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《临时管理规约》《管理规约》示范文本

附件1

临时管理规约

（示范文本）

建设单位：

（盖章）

年月日

使用说明

⒈本临时管理规约为建设单位使用的示范文本，建设单位在办理预售许可或者现房销售备案前，应当参照本示范文本制定临时管理规约，向物业所在地县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门备案。

制定的临时管理规约内容与示范文本内容不一致的，应当在备案时作出书面说明。

2.本示范文本中相关条款的空白行，供当事人自行约定或补充约定。

3.建设单位在销售物业时应将本规约和前期物业服务合同在销售现场进行公示。

签订物业买卖合同时，建设单位应将本规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

4.临时管理规约作为建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同的附件。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约的认可。

5.建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同涉及业主共同利益的约定，应当与本规约一致。

约定不一致的，以对物业买受人和业主有利的规定为准。

6.本规约对全体业主、物业使用人、物业服务人和建设单位均具有约束力。

物业的所有权发生变更时，业主对本规约书面承诺的效力给予新的物业继受人。

临时管理规约

（名称与前期物业服务合同中物业项目名称一致）

（示范文本）

第一条为维护本物业服务区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进物业服务区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业服务区域，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规规定，制订本临时管理规约（以下简称“规约”）。

第二条坐落位置：

市县（市、区）（路、街）（号）

东至

南至

西至

北至

物业服务区域内的物业构成明细详见《前期物业服务合同》附件二。

第三条根据有关法律、法规规定和商品房买卖合同约定，物业共用部位：

房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、隔震减震装置等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

物业服务区域内的建筑物共有部位明细详见《前期物业服务合同》附件三。

第四条根据有关法律、法规规定和商品房买卖合同约定，物业共用设施设备：

上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、安防监控设施、空调设备、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备用房等。

物业服务区域内的物业共用设施设备明细详见《前期物业服务合同》附件四。

第五条业主的共同利益

（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

（二）业主对共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

业主拒付物业费、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。

（三）业主大会成立前，物业服务人可以利用物业服务区域内物业共有部分从事商业推广、停车、广告等经营活动，物业服务人开展经营活动应当符合法律法规和本规约的规定，经营所得应当单独列账。

（四）利用物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的共有部分收益归全体业主共有。

共有部分经营收益是指收入在扣除%的经营管理成本（扣除比例不得超过共有部分经营收入的50%）后的税后净收入。

所得共有部分收益应当优先用于业主公共支出，包括可以用于消防设施和消防器材更新、电动自行车停放充电场所改造、公共维修、第三方机构审计和评估、业主共同决定的其他支出。

物业服务人从共有部分收益中提取相应费用开展公共维修、更新、改造的，应当在社区居（村）委会（物业管理委员会）的监督指导下进行，物业服务人应当公示并保存维修、更新、改造相关凭据材料供业主查询。

（五）物业服务人应当至少每（月、季、半年度）在物业服务区域内公布一次共有部分收益收支情况，公示的材料包括与共有部分经营相关的合同或者协议，公示期不少于三十日，业主对公示内容有异议的，物业服务人应当在5个工作日内解答。

物业服务人应当每月安排至少1日接待业主查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的，在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，审计费用在共有部分收益中列支，审计结果在物业服务区域公示。

街道办事处（乡镇人民政府）开展对共有资金使用和收支情况的检查，检查结果在物业服务区域公示，涉及物业服务人利用共有部分开展经营活动违反规定和本规约约定的，物业服务人应当在10个工作日内整改，并在物业服务区域内公示整改情况。

第六条在本物业服务区域内，根据商品房买卖合同，以下部分属建设单位所有：

1.未出售的地下停车场（库）；

2.；

3.。

第七条（物业服务区域的调整）

确需要划分调整物业服务区域的，人数占比百分之十以上的业主书面申请，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门征求街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表意见后，提出物业服务区域划分或者调整的建议方案，由业主共同决定后划定，并在相应区域内公告。

第八条业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》以及相关法律、法规、规章的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第九条在业主大会成立前，由建设单位依法通过（协议、招投标）方式选聘的（物业服务人名称），依据前期物业服务合同对本物业服务区域提供前期物业服务。

前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。

物业买受人应当履行前期物业服务合同。

第十条各业主同意，物业服务费采取（包干制/酬金制）方式；按房屋建筑面积计算；已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担。

建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

业主委托物业服务人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

第十一条物业服务收费标准应当保持相对稳定。

有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务人应当与业主协商，并经业主共同决定：

（一）公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动的；

（二）业主要求物业服务内容和物业服务标准变动的；

（三）与物业服务有关的政策性费用调整的。

业主委员会未产生前，调整物业费的，双方委托第三方评估机构对服务质量和服务价格及价格调整方案进行评估，并公示评估结果，供业主表决参考。

物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导居（村）民委员会（物业管理委员会）组织全体业主投票表决，参与表决和表决通过的业主人数和面积应当达到法定比例。

第十二条本物业服务区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务人使用的，由物业服务人承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。

但已纳入物业服务成本的，不得要求业主再次分担。

供水、供电、供气等专业经营单位按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。

物业服务人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公示委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。

业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约的相关约定承担违约责任。

供水、供电、供气共用设施设备及相关管线由专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工并通过竣工验收的，由供水、供电、供气专业经营单位进行维修养护。

供水、供电、供气共用设施设备及相关管线建设所需费用依照工程计价有关规定确定，由建设单位承担。

供水、供电共用设施设备及相关管线由建设单位依法组织有资质的单位安装施工并通过竣工验收的，业主同意授权可由受委托的物业服务人与专业经营单位签订移交协议后，将共用设施设备及相关管线移交给专业经营单位进行维修养护。

本规约所称的供电共用设施设备及相关管线，是指建筑区划红线至物业服务区域内的变压器之间（含变压器）的管线、开关（柜）、计量装置、变压器及配套辅助设施等高压共用设施设备及相关管线。

专业经营单位维修养护的共用设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用由专业经营单位承担，相关费用纳入企业经营成本。

尚在保修期内的，上述费用由建设单位承担。

第十三条各业主同意，一个物业服务区域设立一个业主大会，选举一个业主委员会，符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

（三）前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。

分期开发的物业服务区域，先期开发建设的区域内交付使用的物业符合前款规定条件之一的，应当召开首次业主大会会议，但业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由本物业服务区域内的全体业主组成。

首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，按《四川省物业管理条例》《四川省业主大会和业主委员会指导规则》相关规定执行。

筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

第十四条各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十五条本物业服务区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业服务区域《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：

（一）不得擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。

确需改变使用性质的，须经有利害关系的业主书面同意并按照相关法律、法规规定办理相应手续。

依法改变住宅用房使用性质的，该业主须从该房屋取得使用性质改变批文或该房屋实际改变使用性质之日起，按照本商业物业服务费收取标准进行交纳。

（二）进行室内装饰装修时，遵守法律法规的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修禁止的行为，不得影响相邻房屋的使用安全；主动配合物业服务人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间时至次日上午时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（四）业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理和外运。

委托物业服务人外运的，应当在室内装饰装修管理服务协议中约定外运的费用。

（五）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时停止侵害，恢复原状，造成相邻业主