房地产开发与经营重要知识点.docx
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房地产开发与经营重要知识点
房地产开发与经营重要知识点
第一章绪论
第一节房地产开发与房地产经营
一.房地产开发含义、特性和分类
(一)房地产开发含义
依照《中华人民共和国都市房地产管理法》第二条规定:
“房地产开发,是指在根据本法获得国有土地使用权土地上进行基本设施、房屋建设行为。
”详细来讲,房地产开发公司根据有关法律法规或政策,根据都市发展和建设总体规划,充分考虑经济效益、社会发展规定,对获获得土地进行投资、建设、管理行为。
房地产开发是一种经济行为,需要借助土地、建筑材料、基本设施、专业人员、资金等资源优化组合,形成建筑产品,再通过后续销售活动,实现经济效益。
(二)房地产开发特性
1.全面系统性2.广泛联系性3.风险与效益并存4.地区性
(三)房地产开发分类
1.成片开发
(1)有筹划成片旧城改造
(2)成片新城区开发(3)农业地产开发(4)旅游地产开发
2.单项开发
(1)土地开发
(2)房屋开发
A.住宅楼项目开发B.写字楼项目开发C.工业项目开发D.商业项目开
第二节房地产开发程序
一、房地产开发重要工作阶段
A.投资决策分析阶段
B.依法获得土地使用权阶段
C.可行性研究阶段
D.前期准备E.阶段实行阶段F.销售阶段
二、房地产开发重要参加者
1.房地产开发公司(开发商)2.投资公司(投资商)3.建筑承包公司4.质量检查单位5.政府建设主管部门6.金融机构
l地产经营基本环节
第二章房地产开发与经营基本理论
第一节房地产开发与经营方略分析
一、产品方略
重要内容涉及明确开发或经营项目、拟定开发或经营规模,以及开发或经营方式拟定等。
二、市场开发方略
普通来讲,公司市场开发方略重要有市场开拓型、市场渗入型、产品开发型及多角型方略等。
三、价格方略
普通涉及高价方略、低价方略、均衡价格方略等。
第二节房地产开发与经营决策理论
一、房地产开发与经营决策类型
(一)构成决策问题基本条件
1.有明确目的
2.有两个以上可供选取比较方案
3.有评价方案优劣原则
4.有真实反映客观实际信息
(二)开发与经营决策原则
1.遵守政策法规原则2.经济效益原则3.风险意识原则4.定性分析与定量分析相结合原则
二、房地产开发与经营决策类型
(一)拟定型决策
(二)风险型决策
1.盼望值法2.净现值盼望法3.最大也许法
(三)不拟定型决策
1.大中取大法2.小中取大法3.最小最大后悔值法
三、房地产开发与经营决策程序
(一)发现问题
(二)拟定目的
1.针对性2.明确性3.层次性4.可行性
(三)拟定方案
1.整体详尽性2.互相排斥性
(四)分析评价
1.限制因素分析2.潜在因素分析3.综合评价
(五)选取方案
(六)实行追踪方案
1.反馈控制2.追踪决策
第三节房地产开发与经营新理念
一、节约型房地产开发理念
(一)节约型房地产开发理念提出
(二)实现节约型房地产开发途径
(1)强化集约运用土地,提高土地运用率
(2)积极推动原材料节约(3)大力推动建筑节能(4)整合优化运用都市建筑资源
二、房地产资产经营管理理念
内容:
(1)制定经营管理目的
(2)制定推广筹划(3)投资管理(4)资金融资管理
第三章
房地产公司概念:
房地产公司是指集合土地,资本,人力,物力,公司家才干等生产要素,创造利润,承担风险,并专门从事房地产开发,房屋买卖,物业管理,租赁,房地产抵押以及房屋信托,互换,维修,装饰乃至房地产信息,征询,管理服务,并涉及土地使用权出让,转让等经济活动在内经济组织。
房地产公司以营利为目的,以开发与经营活动为内容,在充分运用公司资源基本上,实现房地产公司经济效益最大化。
房地产公司普通属性:
1.经营目2.与政府关系3.与员工关系4.与其她房地产
房地产公司特殊属性:
1.知识密集型公司2.资金密集型公司3.业务运作具备商业公司特性4.业务内容体现服务行业特色5.经营方式具备租赁公司特点
房地产公司在国民经济中地位
1,为国名经济发展提供物质保证
2,为都市建设事业发展开辟稳定资金来源
3,为有关产业发展起到有力带头作用
4,增进消费构造和产业构造合理化
与房地产生产环节有关公司形式
1,房地产开发公司2,地产开发公司3,住宅建设公司4,房屋拆迁公司
与房地产流通环节密切有关公司形式
1,房产经营公司2,地产经营公司3,房产信托公司4,房产顾问公司5,房产评估公司
依照房地产公司经营特点进行分类
1房地产专营公司版2房地产兼营公司3房地产项目型公司
房地产公司建立
1房地产公司组建条件2房地产公司设立程序3房地产企资源4房地产开发公司业务范畴5房地产开发公司资源审批6房地产开发公司违规惩罚
国内房地产开发公司发呈现状
1公司数量稳步增长,但大多数公司规模偏小
2公司经营业绩普遍提高,但也增长缓慢
3公司成长性良好,但赚钱能力相对滞后
4公司区域分布具备较高集中性
5公司融资渠道比较单一
6公司经济类型及具备多样性,民营公司发展势头要远强于国有公司
房地产公司人事分类
1经济管理类2专业类3工程技术类
房地产公司人员构成
1注册建筑师2工程师3财务人员4经营策划人员5项目拓展及发展人员6法律顾问
房地产公司组织
房地产公司组织基本概念
1目的
2人员与职务
3指责与职权
4信息
房地产公司组织普通原则
1目的统一性原则2分工协作原则3统一指挥原则4全责一致原则5机构精简原则6有效管理制度原则7授权原则8均匀性原则9弹性原则
房地产组织构造设计
组织构造基本概念
(一)组织构造定义:
组织为了协调及控制成员活动,以实现组织目的而创设构造体系。
古典组织理论是静态,它重要研究组织构造自身设计。
但一种组织能否实现精简效能,单有一种良好构造设计是不够,还须有一套系统运营制度和办法,才干保证原定组织构造得到顺利实现
(二)组织构造形式:
1职能型组织构造2项目型组织构造3矩阵型组织构造4混合型组织构造
房地产公司经营与管理
房地产公司经营目的制定原则
1可行性原则2可量化性原则3弹性原则
房地产公司经营目的内容
1成长性目的2赚钱性目的3竞争性目的
房地产公司经营目的调节
1手机信息2分析3论证4决策
房地产公司经营决策特点
1目的性2灵活性3选取性
房地产公司经营决策因素
1坏境2决策者对风险态度3思维定势4时间
房地产经营筹划概念与特点
房地产开发与经营有关概念
(一)房地产开发与经营业
房地产开发与经营业是随着都市住宅商品化履行、工商用房建设事业发展,以及都市土地使用制度改革深化,逐渐从建筑业分离出来新兴产业,重要涉及房地产投资、开发、建设、销售、出租等环节,是房地产业最重要构成某些。
房地产开发与经营业是房地产综合开发产物。
《中华人民共和国都市规划法》中明确规定,“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是国内都市建设基本方针,其本质特点就体当前“综合”和“配套”上。
所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发;配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其她公用设施进行配套建设,把都市作为一种有机整体开发,保证都市生产、生活、服务和文化设施协调发展,提高都市整体功能。
(二)与有关行业关系1、与“建筑业”关系
在国内三项产业划分中,建筑业属于物质生产部门,是第二产业,房地产开发与经营业带有经营与服务性质,是第三产业。
在房地产开发建设中,两者详细关系可分为两类:
一类是合同关系(委托、招标等),普通将从事房地产开发与经营公司称为开发商,将从事房屋施工建设公司称为建筑商或承包商;第二类是房地产开发公司通过自营工程,将建筑业环节纳入本公司之中。
对于第二类关系,值得注意涉税问题有两点:
一是自营工程在销售时,其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税;二是存在自营工程公司,如果有代建工程项目,应按“建筑业”税目缴纳营业税。
2、与“房地产管理业(物业)”关系
两者同属于房地产业,且同属于第三产业,后者是前者延续,在销售和赚钱环节对前者影响越来越大,同步,随着房地产市场规范发展,逐渐规定物业公司前期介入开发及销售过程,从物业管理及潜在业主需要出发,提出建设性意见。
两者详细关系有三类:
一类是合同关系(委托、招标等),物业建成后,由房地产开发公司完毕第一次聘任物业管理公司工作,当首届产权人及使用人代表大会召开后,选聘物业公司工作由选举产生业主委员会负责。
第二类是由房地产开发公司下属独立核算物业公司负责物业管理;第三类是房地产开发公司兼营物业管理。
对第三类关系,值得注意涉税问题是:
兼营物业管理公司,有同步兼营餐饮、娱乐等服务项目,对其物业收入以及服务业各项收入应按相应税目、税率纳税
房地产经营筹划调节
1滚动筹划法
2启动备用筹划法
第四章房地产开发与经营环境分析
(1)房地产开发与经营环境含义:
就是影响开发与经营活动整个过程外部因素和条件总和。
(2)房地产开发与经营环境构成:
①宏观环境(国家)②中观环境(行业)③微观环境(项目自身)
(3)房地产开发与经营环境特点:
①关联性②可变性③相对性④层次性
(4)房地产开发与经营环境分析原则:
①客观性原则②全面性原则③比较性原则④预测性原则
(5)房地产开发与经营环境分析基本内容:
①宏观环境:
⒈政策环境(财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策)
⒉经济环境(宏观经济条件、居民经济收入和购买力)
⒊人口环境(人口总量、人口年龄构造、人口地理分布、家庭构造)
⒋自然环境⒌技术环境
②中观环境:
⒈国内房地产市场法律体系
⒉房地产市场态势
⒊房地产行业规范
③微观环境:
⒈区域地理位置特点
⒉区域经济发展战略与发展规划
⒊区域房地产市场发展特点
(6)房地产开发与经营分析法
①多因素加权分析法
70~100分—投资环境稳定
55~69分—有少量投资风险
40~54分—外资公司经营面临高风险
40~39分—为外国投资者不能接受经营环境
②道氏评估法
③SWOT分析法(S—优势W—劣势O—机会T—威胁)
⒈公司优势与环境有利条件结合,即S+O=机会点
⒉公司优势与环境不利条件结合,即S+T=可规避风险点
⒊公司劣势与环境有利条件结合,即W+O=可借力机会点
⒋公司劣势与环境不利条件结合,即W+T=风险点(威胁点)
(7)房地产开发与经营机会选取
①时机选取(房地产周期不同阶段时机选取、政策研究与时机选取)
②区位地段选取(国家、都市、区域)
③投资类型选取(土地、住宅、商业设施、写字楼)
④质量选取
(8)房地产开发与经营风险分析
①政治风险②经济风险③金融风险④来自自然界和冲突意外风险
⑤个别风险
第五章房地产开发用地获取
1.土地使用权出让
(一)土地使用权出让特性
(1)土地所有权与使用权分离
(2)受让主体多样性(3)有偿、有期限性(4)筹划性
(二)土地使用权出让基本原则
(1)国家主权神圣不可侵犯
(2)平等、自愿、有偿(3)所有权与使用权分离(4)合理运用土地
(三)土地使用权出让年限:
•居住用地70年
•工业用地50年
•科、教、文、卫体育用地50年
•商业、旅游、娱乐用地40年
•综合或其她用地50年
(四)土地使用权出让方式
•招标出让•拍卖出让•挂牌出让
(五)土地使用权出让程序:
拟定方案,正式报批,组织实行,登记发证
(六)土地使用权出让合同
(1)土地使用权出让合同重要内容
(2)土地使用权出让合同当事人权利和义务
(七)概念:
指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使者向国家支付土地出让金行为。
2.土地使用权转让
(一)概念:
是指通过出让方式获得土地使用权土地使用者,通过出售、互换、赠与方式将土地使用权转移给她人行为
(二)土地使用权转让特性
(1)以土地使用权出让为基本
(2)需要具备一定条件
(3)是平等民事主体之间一种民事法律行为
(4)土地使用权转让同步性
(三)土地使用权转让条件
(四)土地使用权转让内容
(五)土地使用权转让方式:
出售、互换、赠送
3.土地使用权行政划拨
(一)概念:
是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安顿等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权免费交付给土地使用者使用行为
(二)重要特性
(1)没有明确使用年限
(2)不必支付土地使用权出让金
(3)不能随意转让、出租和抵押
(三)土地使用权划拨形式
(四)土地使用权划拨审批权限
4.土地征用
(一)土地征用含义
(二)土地征用特性
(1)土地征用品有强制性
(2)土地征用是一种政府行为
(3)土地征用品有补偿性
(三)土地征用程序
(1)建设项目预审
(2)用地申请(3)拟定征地补偿安顿方案
(4)订立征地合同(5)出让或划拨土地使用权(6)颁发土地使用证
(四)征地补偿与安顿费用
(1)土地补偿
(2)青苗补偿(3)地上附着物补偿费(4)安顿补贴费(5)新菜地开发建设基金
5.都市房屋拆迁
(一)房屋拆迁申请
(二)房屋拆迁审批(三)订立拆迁补偿和安顿合同(四)实行拆迁(五)监督检查
6.都市房屋拆迁补偿与安顿
(一)都市房屋拆迁补偿
(二)都市房屋拆迁安顿
7.房地产公司参加土地竞标
(一)组织竞标团队
8.地价测算
第六章房地产开发项目可行性研究
1.可行性研究含义和目
可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面技术经济分析,论证科学办法。
可行性研究主线目是实现项目决策科学化,民主化,减少或避免投资决策失误,提高项目开发建设经济,社会和环境效益。
2.可行性研究作用和编制根据
(1)可行性研究是项目投资决策基本根据。
(2)可行性研究是筹集建设资金根据。
(3)可行性研究是项目立项,用地审批条件。
(4)可行性研究是开发商与用有部门订立合同,合同根据。
(5)可行性研究是编制下一阶段规划筹划方案根据。
可行性研究编制根据涉及国家和地方经济和社会发展规划,行业部门发展规划;批准项目建议书或同等效力文献;国家批准都市总体规划,详细规划,交通等市政基本设施规划等;自然,地理,气象,水文地质,经济,社会等基本资料;关于建设方面原则,规范,定额,指标,规定等资料;国家所规定经济参数和指标;开发项目备选方案土地运用条件,规划设计条件以及备选规划设计方案等;其她关于根据资料。
3.房地产市场调查含义与作用
房地产市场调查,是指运用科学办法,有目,有筹划,系统地判断,收集,记录,整顿,分析,研究房地产市场过去及当前各种基本状况及其影响因素,并得出结论活动于过程,其目是为房地产经营者预测其将来发展并为制定对的决策提供可靠根据。
房地产市场调查作用
(1)有助于房地产公司拟定对的投资方向。
(2)有助于房地产公司适时进行产品更新换代。
(3)有助于项目投资者制定科学营销和开发筹划。
(4)有助于项目投资者实行对的价格方略。
(5)有助于房地公司改进经营管理,提高经济效益。
*4.房地产市场调查原则
(1)精确性原则
(2)时效性原则
(3)全面性原则
(4)针对性原则
(5)创造性原则
*5.房地产市场调查类型
按市场调查范畴分类
(1)专项性市场调查
(2)综合性市场调查
按市场调查功能分类
(1)探测性调查
(2)描述性调查(3)因果性调查
6.房地产市场调查环节和办法
准备阶段第一步提出问题,明确目的。
第二步初步状况分析和非正式调查。
第三步制定调查方案和工作筹划,拟定调研筹划书。
实行阶段第一步建立调查组织。
第二步收集第二手资料。
第三步收集第一手资料。
分析和总结阶段
第一步数据分析和解释。
第二步编写调研报告。
第三步总结反馈。
房地产市场调查办法
1观测法
(1)直接观测法
(2)亲自经历法(3)痕迹观测法(4)行为记录法
2实验法
3询问法
(1)小组座谈法
(2)深度访谈法(3)面谈调查法(4)电话调查法(5)邮寄调查法(6)留置问卷法
*7.房地产开发项目投资估算
(1)土地费用估算
(2)前期工程费估算
(3)房屋开发费估算
(4)管理费用估算
(5)销售费用估算
(6)财务费用估算
(7)其她费用估算
(8)不可预见费估算
(9)税费估算
*8.房地产开发项目收入估算可以依照项目租售筹划、经营筹划制定租售价格乘以可租售面积(或单元数)计算。
9.房地产开发项目项目财务评价是指依照国家现行财税制度、价格体系和项目评价关于规定,从项目财务角度,分析、计算项目直接发生财务效益和费用,编制财务报表,计算财务评价指标,考察项目赚钱能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况,据此判断项目财务可行性。
10.房地产开发项目财务评价基本报表涉及钞票流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表。
11.房地产开发项目财务评价指标。
(1)房地产开发项目财务评价指标体系。
(2)房地产开发项目财务评价静态指标:
1投资回收期2投资利润率3投资利税率4资本金利润率5借款偿还期6资产负债率7流动比率8速动比率
(3)房地产开发项目财务评价动态指标:
1财务净现值2财务净现值率3财务内部收益率4动态投资回收期
12.房地产开发项目不拟定性分析。
(1)盈亏平衡分析
(2)敏感性分析
(3)概率分析
13.房地产开发项目可行性研究报告撰写。
(1)房地产开发项目可行性研究报告基本构成:
封面、摘要、目录、正文、附表、附图、和附件七个某些。
(2)房地产开发项目可行性研究报告撰写要领。
(1)项目总阐明某些。
(2)项目概况某些。
(3)投资环境某些。
(4)市场某些。
(5)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目某些。
(6)规划方案及建设条件某些。
(7)建设方式及进度安排某些。
(8)投资估算及资金筹措某些。
(9)项目评估基本数据预测和选定某些。
(10)项目财务批评某些。
(11)风险分析(不拟定性分析)某些。
(12)可行性研究结论与建议某些。
第七章房地产开发项目准备
1、房地产开发项目资金构成、特点、目和筹资原则。
(1)资金构成:
个别资金,综合资金,边际资金。
(2)特点:
保证资金循环运动房地产开发项目建设顺利进行。
(3)目:
(a)实现项目投资开发目的和公司发展目的。
(b)偿还债务,改进赚钱能力,调节资金构造。
(4)原则:
(a)时机恰当原则,(b)安全性原则,(c)经济性原则,(d)可行性原则。
2、资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理。
(1)方式:
(a)动用自有资金,(b)争取银行贷款,(c)运用证券化资金,(d)通过联建和参建筹资,(e)运用外资,(f)通过预售筹资,(g)运用承包商垫资。
(2)成本计算:
(a)房地产开发资金成本,(b)个别资金成本计算,(c)综合筹资成本率计算,(d)边际资金成本计算。
(3)原理:
当某一筹资方案拟定资本构造中债务资本比例在某个范畴内增长时,负债资本资金成本率并不会增大,总资本平均资金成本率会因而下降,这时房地产开发公司可以在较小财务风险条件下获得财务杠杆效应。
3、房地产开发项目规划设计方案特点和评价指标体系。
(1)方案特点:
(a)评价主体多元性,(b)评价目的多元性,(c)评价结论不拟定性。
(2)指标体系:
(a)用地面积指标,(b)重要技术经济指标。
4、房地产开发项目报建含义和建设工程规划允许证作用。
(1)含义:
指在原规划设计方案基本上,房地产开发公司委托规划设计单位提出各单体建设设计方案,并对其布局进行定位,对开发项目用地范畴内道路和各类工程管线作更进一步设计,使其达到施工规定,并提交关于部门审批过程。
(2)作用:
用于拟定建设工程与否符合都市规划规定法律凭证。
5、开发项目报建流程以及报建送审提交资料。
(1)流程:
171页图7-2
(2)资料:
填报建设工程设计方案送审单,总平面设计图两张(比例1:
500或1:
1000);规划设计规定送审其她文献、图纸;单体建筑物平面图、剖面图、立体图各两套。
6、房地产开发项目招标概念与作用、活动原则和招标方式,施工招标中关于申请招标条件、程序和重要内容。
(1)招标概念:
是对一项开发项目,房地产开发公司将工程可行性研究内容、监理服务、勘察设计、设备需求、拟建工程建设规定等,编制成招标文献,通过发布招标公示或向承包公司发出投标邀请形式,招引有能力承包公司参加投标竞争,直至订立工程发包合同全过程。
(2)作用:
(a)有助于建设市场法制化和规范化,(b)使工程造价更趋合理,(c)有效控制房地产开发投资,(d)有助于保证工程质量和缩短工期。
(3)活动原则:
(a)公开原则(b)公平原则(c)公正原则(d)诚实守信原则
(4)招标方式:
(a)公开招标(b)邀请招标
(5)条件:
招标人已经依法成立;初步设计及概算应当履行审批手续,已经批准;招标范畴、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续,已经核准;有相应资金或资金来源已经贯彻;有招标所需设计图纸及技术资料。
(6)程序:
178页见图7-3
(7)内容:
(a)投标须知(b)合同通用条款(c))合同专用条款(d)合同格式(e)技术规范(f)施工图纸(g)投标文献参照格式。
第八章房地产开发项目实行
1、房地产开发项目建设管理各种模式,进度管理、投资管理、质量管理,房地产开发过程中合同管理,合同订立、分析、变更与实行保障索赔管理,竣工验收程序。
(1)建设管理:
一方面委托征询、设计单位完毕项当前期工作,涉及施工图纸、招标文献等。
另一方面选取一家具备资质和实力监理机构,然后通过竞争招标把工程授予综合报价最优承包商。
(2)进度管理内容:
(a)编制开发项目实行阶段总进度规划(b)编制开发项目建设总进度筹划、年度筹划(c)核准施工进度筹划(d)编制其她配套进度筹划(e)督促监理工程师(f)检查与纠编进度筹划。
(3)投资管理:
(a)编制投资筹划(b)跟踪投资(c)支付工程款(d)分析投资(e)投资约束(f)督促监理工程师。
(4)质量管理:
(a)质量管理基本任务(b)工程质量控制筹划(c)各方质量行为督促(d)重要质量控制要点(e)确立关于质量文献档案制度
(5)合同管理:
(a)设立合同管理部门(b)合同管理部门设立
(6)合同订立:
(a)工期(b)合同价款(c)对双方有约束力合同文献(d)开发商和承包商工作
(7)合同分析:
合同分析内容
(8)合同变更:
207页见图8-9
(9)索赔管理:
(a)基本原则(b)反索赔(c)索培辩驳(d)索培防止
(10)竣工验收:
(a)施工单位向开发商提交工程竣工报告,申请工程竣工验收(b)开发商收到竣工报告后,对符合竣工验收规定工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其她关于方面专家构成验收组,制定验收方案。
(c)开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面告知负责监督该工程质量监督机构(d)开发商组织工程竣工验收(e)验收后意见(f)竣工验收备案
第九章房地产开发营销管理
1.房地产销售含义、性质和特性
含义:
房地产公司以不同方式向市场提供住宅、写字楼、商业楼宇、原则厂房等房地产商品和
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