前期物业管理投标书正本.docx
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前期物业管理投标书正本
xx市前期物业管理
投
标
书
招标单位:
XX省xx地产开发XX
招标编号:
xxxx招标字(201x)第xxx号
联系:
投标单位:
xx市xxxx物业服务XX
联系:
投标报价表
一、业主入驻前物业管理费用
1、开办费:
184000.00元
2、前期介入费:
8949.00元/月
二、业主入驻后物业管理收费标准
高层住宅:
1.34元/月·㎡
商业用房:
2.10元/月·㎡
办公用房:
2.10元/月·㎡
车位:
50.00元/月·个
报价单位:
xx市xxxx物业服务XX
201x年9月10日
投标函
XXxx房地产开发XX:
一、根据贵公司的招标要求,被授权人xxx经公司正式授权为代表,代表本公司参加湾田家园前期物业投标,对标书全部内容认可,包括且不限于以下内容:
1、投标价格
2、物业管理服务费用收支
3、实施方案
4、公司简介与人员基本情况
5、资格文件、信誉分项
二、凡与本投标有关的联系方式:
地址:
xx区xx路xx社区
:
被授权人XX:
投标单位名称:
xx市xxxx物业服务XX
201x年9月10日
开办费与物业服务费用收支的测算报告
一、前期服务费用的测算
根据项目前期介入的进度需要安排人员进驻展开工作。
常驻人员:
3人,负责前期工程介入,配合开发商工程技术人员、监理人员、检查监督隐蔽工程,随时与开发商和施工单位进行沟通,提出合理化建议与整改方案。
办公费用:
300元/月
工资:
5000元/月
通讯费:
300元/
交通费:
450元/月
社保费:
1599元/月
福利费:
300元/月
管理费(含税):
1000元/月
费用合计:
8949元/月
根据上述测算得知,xx家园需支付前期服务费用8949元/月二、xx家园物业服务处成立所需物品与费用测算(开办费)
为物业服务处成立所需物品与费用测算(即开办费),费用根据经验测算与实际开支会有所差距。
物质装备费经测算为174000元(见下表计算),培训费10000元,开办费合计184000元。
序号
项目
数量
单价(元)
合计(元)
用途
1
行政办公用品生活必需品
113800
办公桌椅
10套
600
6000
办公用
会议桌椅
1套
4000
4000
办公用
办公沙发
1组
3000
3000
办公用
复印、机
1台
3000
3000
办公用
电脑
4台
3000
12000
办公用
打印机
2台
1500
3000
办公用
数码照相机
1台
3500
3500
办公用
空调
4台
2500
10000
办公室用
文件柜
7个
800
5600
办公用
钥匙箱
3个
150
450
装公共钥匙
电水壶
3个
150
450
办公室用
塑封机
1台
500
500
办公用
资料架
1个
200
200
办公用
报刊架
1个
100
100
办公用
高低铁床
10X
600
6000
宿舍用
电视机
1台
3000
3000
宿舍用
大白板
2块
500
1000
办公用
床上用品
10套
300
3000
住宿用
交房用铅印资料
1批
8000
交房用
办公室简装
40000
其他办公用品
1000
2
维修工具
11100
电焊机
1台
1000
1000
日常维修用
冲击钻
1台
500
500
日常维修用
手电钻
1台
500
500
日常维修用
铝合金梯(1.5M至5M)
3把
2000
日常维修用
手动磨光机
1台
500
500
日常维修用
疏通机
1台
2000
2000
日常维修用
电流表
1个
100
100
日常维修用
万用表
1个
200
200
日常维修用
绝缘表
1个
300
300
日常维修用
水管钳
2把
4000
日常维修用
尖嘴钳
4把
日常维修用
老虎钳
4把
日常维修用
电笔
4把
日常维修用
电工刀
4把
日常维修用
剥线钳
4把
日常维修用
高压电工工具
1套
日常维修用
十字起(大中小)
4套
日常维修用
一字起(大中小)
4套
日常维修用
强光电筒
4把
日常维修用
卷尺
4把
日常维修用
玻璃胶枪
1把
日常维修用
玻璃刀
1把
日常维修用
32件套套筒扳手
1套
日常维修用
8件套梅花扳手
4套
日常维修用
10件套开口扳手
4套
日常维修用
12\8\6寸活动扳手
4套
日常维修用
冲击钻钻头
4套
日常维修用
木、瓦工工具
1套
日常维修用
台钻
1台
日常维修用
应急灯
4只
日常维修用
PP-R管焊枪
1只
日常维修用
砂轮切割机
1台
日常维修用
钢锯
1个
日常维修用
小钢锤
4把
日常维修用
30磅锤
1个
日常维修用
安全带
4副
日常维修用
工具包
4个
日常维修用
打孔机
1台
日常维修用
热熔枪
1个
日常维修用
接地摇表
1台
日常维修用
接线盘
4台
日常维修用
专用仪器仪表
1批
日常维修用
材料架
4个
日常维修用
绝缘鞋与手套
5套
日常维修用
3
清洁绿化工具
42600
吸尘吸水机
1
3000
3000
清洁用
高压清洗机
1
3000
3000
清洁用
绿篱机
1
2500
2500
手推式垃圾车
8
600
4800
清洁用
楼层垃圾桶
130
200
26000
清洁与浇花用胶管
200
10
2000
清洁绿化用
手动喷雾器
1台
300
300
日常清洁绿化易耗品
1批
1000
清洁绿化用
4
保安装备
6500
无线对讲机
15部
300
4500
各岗位用
警棍
30根
20
600
维护秩序用
强光电筒
7只
200
1400
维护秩序用
总计
174000
说明:
消防器材未列明的由开发商按相关规定配置。
三、物业服务费用收支测算
收支平衡总表
序号
项目
测算依据
月计(按90%收费率)
(一)
收入(元)
1
高层住宅
1.34×126464.81
152517
2
商业物业
2.1×3699.99
6993
3
办公用房
2.1×7986
15094
4
车位
50×760
34200
合计
208804
(二)
支出(元)
1
工资福利
详见支出测算明细1
86755
2
公共设施运行维护
详见支出测算明细2
80197
3
保洁清洁费
详见支出测算明细3
11050
4
绿化管理维护费
详见支出测算明细4
1999
5
秩序维护费
详见支出测算明细5
700
6
办公费
详见支出测算明细6
2280
7
1-6项合计
182981
8
物业管理佣金
(7)×8%
14638
9
税费
[(7)+(8)]×5.65%
11165
合计
7、8、9三项之和
208784
(三)
盈亏
20
附:
支出测算明细:
1.人员工资福利费用
⑴人员工资
序号
部门
人数(人)
工资标准
(元/月)
总额(元/月)
1
办公室
服务处经理
1
2500
2500
2
客服中心
客服主管
1
1500
1500
客服中心
客服助理
2
1300
2600
3
工程部
工程主管
1
1800
1800
工程部
工程人员
3
1400
4200
4
保安部
主管
1
1500
1500
保安部
领班
3
1300
3900
保安部
保安员
24
1200
28800
5
保洁部
保洁主管
1
1200
1200
保洁部
保洁员
9
1000
9000
合计
46
57000
⑵人员社保、福利费等
序号
项目
测算依据
金额(元/月)
1
教育经费
工资总额的1.5%
855
工会费
工资总额的2%
1140
福利费
工资总额的14%
7980
社会保险
按400元/人*月计算
18400
2
服装费
按30元/人*月计算
1380
合计
29755
2.公共设施设备运行维护保养费:
序号
项目
测算依据
金额(元/月)
1
公共设施设备运行维护
建筑面积*单价(注)
36297
2
电梯维保、年检
6000元/台*年
10000
3
电梯电费
20*11.7*4*0.95*30.5
33900
合计
80197
注:
每平方米建筑成本1100×15%÷25年÷12月×40%=0.22元/月·平方米(含运行电费)
3.保洁清洁费
序号
项目
测算
元/月
1
劳保用品
10元/人·月
100
2
消杀费与清洁易耗品
100元/人·月
1000
3
垃圾清运处理费
10元/户·月
8950
4
化粪池清掏
12000元/年
1000
4
合计
11050
4.绿化管理维护费(小区绿化面积 12679.83㎡)
序号
项目
测算依据
元/年
元/月
1
绿化工具
600元/年
600
2
绿化用水
0.2吨/㎡*年;3元/吨
11218
3
农药化肥
0.3元/㎡·年
5609
4
绿化补栽
0.2元/㎡·年
3739
合计
23986
1999
5.秩序维护费
序号
项目
测算依据
元/年
元/月
1
消防器材维护费
300元/人·年
8400
2
保安器材维修更换费
合计
8400
700
6.办公费用
序号
项目
测算依据
元/年
元/月
1
交通费
120元/人·年
5520
2
通讯费
240元/人·年
11040
3
办公易耗品
500元/月
6000
4
书报费
400元/年
4800
合计
27360
2280
第一章公司简介与管理人员基本情况
一、公司简介
xx市xxxx物业服务XX,成立于201x年,注册资本人民币伍拾万元,物业管理三级资质。
xxxx物业服务XX是xx社区响应市委“三个创建”号召,以改善xx社区人居环境、致力提升居民幸福指数而成立的。
将物业管理引进社区,以物业管理为主,配合开展绿化服务等。
现承管市苑和科技xx大厦、xx公园、xx社区移民安置小区,管理面积近30万平方米,拥有一支专业种类齐全、技术过硬、经验丰富的员工队伍,对不同类别物业的配套设备、设施、消防治安、园林绿化、环境、公共秩序、社区文化、延伸服务等,实施专业化、优质化、规模化管理。
xx社区物业服务XX从一开始就注重塑造自身形象,不断探索,把物业管理模式和现代居住理念融入物业管理,本着“XX、创新、开拓、进取”的企业精神,以“为住户营造温馨家园,让企业在创新开拓中进取”为经营方针,坚持建设一流公司,创立一流管理,提供一流服务的信念,艰苦奋斗,不断积累经验,形成了以“给您一个温馨家园”为特色的管理模式。
处处以人为本、将服务放到首位、一体化的物业管理切实有效,得到了广大业主和住户的一致赞扬和好评。
并确保物业保值、增值,为广大业主和住户营造安全、舒适、方便、幽雅的工作、生活新空间。
xx社区物业服务XX既注重为业主和住户提供优质满意的服务,又注重增强企业内涵,追求企业品牌,树立企业形象。
公司推行ISO9001、ISO14001、GB/T28001质量、环境、职业健康三大国际质量管理体系认证,公司内部管理向现代化、科学化、规X化迈上一个新台阶。
xx社区物业服务XX在服务区域开发、争创全国一流征程中任重道远,我们将继续在理论创新和机制创新上勇往直前,不断增创新优势,更上一层楼。
二、公司营业执照、税务登记证、法人XX、资质证书复印件(附后)
三、201x年公司财务报表(附后)
四、公司业绩
1、市xx苑和科技xx大厦
2、xx公园
3、xx社区移民安置小区
五、主要管理人员
XX
性别
拟定职务
证书(附后)
xxx
男
经理
物业管理企业经理证
xxx
女
主管
物业管理企业经理证
xxx
女
物管
物业管理企业经理证
第二章物业管理服务的整体设想与策划
一、对xx家园物业的认识
崛起的湘中
这是一块神奇的土地,物华天宝,人杰地灵。
从这里走出了蔡和森、秋瑾、罗盛教、蔡畅等一大批革命先烈,锑矿储量世界第一,煤炭、白云石、XX石等储量位于全省之首,祀孔古乐、南欧北梅更是凸现了xx深厚的人文底蕴。
新世纪的xx更是政通人各,蓄势待发。
市委、市政府正带领着XX人民以理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻党的十六大精神,紧紧围绕实现XX跨越式发展目标,全力实施“向传统产业要新富、创造新的财富热点、以人为本经营城市”的发展战略,立足XX,辐射湘中,逐步成长为长珠潭经济圈的重要部分,融入泛珠三角经济圈,大力推进工业化、城镇化、农业产业化进程,力争用五年乃至更长一些时间把xx建设成富裕的经济强市、秀美的旅游城市、文明的现代都市、安全的法治城市,使之成为“崛起的湘中”
“如椽巨笔写华章,明日全省看XX”。
xx家园的建成,标志着XX一个新的房地产板块的形成,它必将掀起城市崛起的新一轮发展高潮。
兢兢业业的大屋物业人,将全面配合XXxx房地产开发XX的发展目标,以“与日俱进、开创未来”为原则,以“依法管理、尽职服务、XX创新”为宗旨,努力营造一个文明、高雅、舒适、安全和方便的工作环境与生活环境,使xx家园成为体现“xx物业”风格、体现“xxx”管理水平的经典之作。
二、提高物业管理服务水平的整体设想与策划
小区出入口三处,分设在xxx南路,xx连接线路;本项目物业总占地面积39361.76平方米,建筑密度23.33%;综合容积率3.52;绿化率47.5%。
本项目共12栋高层商业住宅楼,物业总建筑面积164986.03平方米,其中地下总建筑面积26302.28平方米,地上总建筑面积138683.75平方米(住宅建筑面积126464.81平方米,共865套住房,商业用房面积3699.99平方米,办公用房建筑面积7986平方米)。
本项目车库1个,地上车位25个,地下车位760个。
物业地段四至X围:
东至xxx,西至xx连接线,南至汽车xx,北至xxXX路。
xx家园环境绿化设备完善,智能化程度高。
为居住人们提供了一个舒适、安全、人性化生活的适宜环境。
针对该项目的智能化、园林式、人文化等特点,作为专业化、社会化程度均较高的xx物业公司,为了让全体业主拥有一个优美、舒适、安全、洁净、文明的生活环境,创建一个业内典X的人文社区,我们拟定出xx家园的物业管理整体设想与策划。
(一)高标准要求,高水平管理
在拥有xx家园管理过程中,我们将高标准地制定管理要求,实行高水准的管理,确保管理目标的实现,必须采取一系列的高标准、高水平的管理措施:
1.严格管理,规X运作。
湾田家园的管理按ISO9001:
2000质量管理体系标准运作,实施专业一体化管理。
保证实现标书与管理合同中作出的各种承诺。
2.要实现高标准的要求,达到高水平的管理。
在大屋物业,每位员工既是管理的客体,还是管理的主体,实行以人为中心的管理,充分发挥人的主观能动性。
3.充分调动xx家园业主自治、维权的积极性。
成熟先进的物业管理离不开xx家园业主的自治、自律。
我们将通过宣传、文化活动、沟通机制等措施充分发挥xx家园业主的作用,调动广大xx家园业主共同参与物业管理,使xx家园业主自治、自律与专业化物业管理相结合。
4.全面互动,加强法律意识,规X管理,真心实意维护xx家园的利益,办实事、办好事,全面实现物业管理公司、业主之间的积极互动,让广大业主主动地出谋划策,达到显管理主体(物业公司)与隐管理主体(xx家园业主)的和谐统一,让湾田家园的管理工作做得更深远、更有成效,同时也事半功倍。
5.引入保险机制。
随着管理物业价值的不断增大,引入保险机制,实行互动社会、风险共担是先进物业管理企业的必然结果。
对于湾田家园价值巨大的设备、设施、车辆、财产,我公司将积极投保停车场责任险、机器损坏险等,将更多的精力投入到管理服务工作中,同时让业主的利益得到切实有效的保障。
6.明确组织目标,不断更新思想。
我们倡导顾客主权,公司的未来与成功的第一位,积极汲取现代营销理论和方法,这也是我公司可持续发展战略目标的重要内容。
(二)管理深度和广度的做法
随着经济的快速发展、生活水平的极大提高,人们的知识层次和生活品位也大幅度地得到提升,其对所居住地或工作地的物业管理工作的要求也越来越高,不仅希望服务效率高、质量好,而且更要求物业管理的层次深、X围广。
我们在这方面的工作将深得人心、广得人缘。
1.实施“人性化”物业管理,关注业主、关注环境、关注社区,深入领悟马斯洛的层次需求理论,满足不同需求,提高工作和生活质量,形成社区温馨和谐的人文氛围,使xx家园成为“人性”得以充分X扬的生活空间。
2.设置“服务中心”与“智能监控中心”,建立信息网络。
为使xx家园管理深度和广度的外延无限延伸,信息快速反馈并与时处理十分重要,我们将在xx家园设置24小时“服务中心”,该中心运用先进的计算机信息网络,负责所有信息的接收和处理,并在处理措施指令发出后进行跟踪,使管理上不留漏洞,杜绝盲区,不断改善服务质量,拓宽服务内容。
在xx家园控制室内设置智能监控中心,对xx家园所有智能设备实时监控,实时数据更新,提高应急处理反应速度。
3.与企业管理策划、咨询公司密切合作,进行诊断和自我诊断,不断改进管理工作。
为了更高效地实现管理目标,我们在管理上绝不闭关自守,而是与优秀的企业管理策划、咨询公司建立合作伙伴关系,一起发现管理工作弊端,纠正不良的管理思想。
4.建立广泛的商业服务信息网。
与各商家、专业服务公司建立广泛联络,满足广泛的需求,提供有效的、周到的多方面的服务,想工作人员之所想,尽服务之所能,更加重视对个体的服务,竭诚让工作人员满意。
5.财务实行独立核算,高深度透明。
物业利润实行节余返还,全部用于湾田家园的建设,所有财产账目定期公布,接受业主的质询和监督,真正高度提高财务透明度,防止各种腐败行为。
(三)超前性、创造性、全方位服务的意识
xx家园作为XX市物业管理招标项目,我们有责任使其物业管理工作保持一定的超前性、扩大视野和观念,体现榜样作用。
1.实施形象设计榜样作用
2.xx物业公司已投入资金进行了企业形象设计(CIS),收到了很好的效果。
继CIS之后,我们将对湾田家园进行全新的整体形象设计与建设,包括导向系统、标识系统、环境系统,管理人员服饰等等,大大加强xx家园的文化口味。
3.实行零干扰过程服务充分尊重各位业主的思维方式和工作习惯,通过我们对服务过程、时间和内容的合理控制,使湾田家园在享受优质服务的同时其正常不被干扰,如夜间“无声”抢修设备等等。
要求物业管理人员不该打听的不打听,不该打扰的不打扰。
(四)创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想
1.抓好硬件建设可靠的智能化安全保障系统、完善的环境设施、安全方便的交通网络等一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为湾田家园高尚环境和文明建设提供了优质的硬件平台。
2.强化治安管理,根据湾田家园智能化安防的条件,结合我公司所取得的安防经验,从实际出发,确立了治安管理“技主、人防、物防”三方面结合的整体治安思想,保安队实行半军事化管理,湾田家园治安工作要做到流动岗、固定岗结合,整夜与便装结合,全面防X与重点防X结合,建立治安快速反应系统,确保治安防X万无一失。
3.让装修管理落到实处,为确保湾田家园无一例违章装修,强调预防为主,有错必纠。
预防上我们下大力宣传培训,对装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的培训,明示制度,有据可依。
在装修审批上严格把关,并明确双方的契约关系,不讲情面,不留缝隙。
实行装修跟踪监管体系,采用事务助理、装修纠察人、保安员齐抓共管的方式,将违章装修消灭在萌芽状态了。
一旦发生违章装修,我们首先晓之以理,动之以情,运用情理手段解决。
解决不了的,通过没收装修押金等手段强制执行,并通过行政部门和新闻媒体等途径予以约束,最终诉诸法律。
4.实行人车分流,我们将针对交通情况进一步完善交通路线和标识,确保人和车辆安全。
5.营造“保护社区环境,创造绿色家园”深厚气氛,提高环保意识,增长环保知识,提倡使用绿色环保主动性,将xx家园建设成一个人见人爱的“大家”。
6.一手抓物业管理,一手抓精神文明建设。
在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等全方位开展,汲取中国五千年传统文化精髓,通过社区文化活动,在湾田家园形成团结向上、助人为乐、无私奉献等各谐、温馨的文明环境。
(五)体现社区文化、环境文化特色的物业管理典X模式
xx家园的物业管理模式从大屋物业精炼、朴实的企业文化提炼出来,将企业文化与湾田家园的社区文化、环境文化有机地整合在一起,以人为本,业主至上,最终共同使大屋物业和湾田家园实现可持续发展战略,创出自己的品牌。
在这种物业管理模式中,营造绿色健康的生活方式,导入人性化的管理观念,形成超前的文化视角和宁静、祥和的文化氛围,加强环境意识,保护环境。
这要求我们实现与湾田家园人员互动,超值服务,超前管理。
(六)管理学前沿理论掌握与运用
管理理论的形成和发展至今有100余年的历史,企业管理大致经历了经验管理、科学管理、文化管理三个阶段。
现代管理科学理论最为主要的学派是社会协作系统、社会技术系统、管理过程、经验管理、系统管理和权变管理等六个学派。
随着世界经济的飞速发展和市场竞争的日益加剧,对一些管理学前沿理论的掌握与运用对管理工作和企业的发展大有神益。
先进的管理方法离不开先进的管理理论,物业管理同样如此。
文化管理
由科学管理下的以物为中心转变为以人为中心,实行人性化的管理,围绕“员工满意”的中心,引导员工树立正确的世界观与明确的企业价值观。
持续的员工之间感情投入机制促进员工对业主的感情投入,强化员工文化素养的提高,保障员工与业主间良好沟通。
使命管理
企业不是一味地追求“利润最大化”,而是将价值判断引入管理活动中,使企业建立起自身经济效益和社会责任双目标体系,实行使命管理,即所谓的“管理人”,达到社会效益、环境效益和经济效益的有机统一。
物业管理是社会性服务行业,公司在设立年度经营管理目标的同时,建立社会责任目标,层层分解,落实到每一个员工。
公司
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