中信红树湾价格方案价格报告4第四章价目表的验证.docx
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中信红树湾价格方案价格报告4第四章价目表的验证
第四章价目表的验证
一、单价敏感性验证
二、总价敏感性验证
三、点对点价格对比验证
一、单价敏感性分析
●从单价分析来看,均价9300时,单价低于8500的单位占36.3%,项目价格在市场上优势明显,但过低的价格不利于项目形象的提升,反而会对项目造成负面的影响。
●均价9600时,单价低于8500元的单位占27.7%,将成为市场的吸引点,单价8500-10000元的单位达50.6%,是目前市场上豪宅的主要价格区间,而10000元以上的单位所占比例在21.5%,由此可以分析得出两端单位作为销售主体,在市场上具有较强的竞争力,也有提价上扬空间。
●均价9900时,单价敏感性不高,销售主体成为10001-15000元区间,达到34.2%,市场竞争加大,项目竞争优势不明显,销售速度放缓。
二、总价敏感性分析
●从上图可以看出,无论从哪一类总价看来,低于200万的总价占销售主体,最小的也占到了73.5%;由此可见三套价格表总价都不敏感,是属可接受的价格弹性范围。
三、重点房号点对点的分析
1、当均价9300元时对比,价格普遍较低;
最好单位
表五
项目名称
栋号
面积(m2)
楼层
价格(元/m2)
特征
中信红树湾一期
2栋1单元1户型
244
3
7535
西南和西北朝向,采光充足,视野开阔,临路,Golf景观完整,并有部分海景
16
10635
28
11125
天鹅堡二期二区
T栋B户型
231
2
9906
西南朝向,采光通风较差,临路,内庭景观,有部分外景
16
11136
28
11906
香蜜山
6栋A户型
184
4
10600
正南北朝向,采光通风一般,临路,内庭景观
13
12000
24
15000
兰溪谷
13栋A座
193
2
8300
西南朝向,采光通风较差,临路,内庭景观,有部分外景
10
9500
17
12000
熙园
5栋C单位
216
9
12000
西南朝向,采光通风较好,临路,内庭景观
天鹅堡二期一区
G栋A单位
192
2
11112
南北朝向,采光通风较好,享受三园林景观
246
10
9713(已售)
18
11351
最差单位
表六
项目名称
栋号
面积(m2)
楼层
价格(元/m2)
特征
中信红树湾一期
4栋1单元1单位
155
2
7315
西南朝向,采光通风好,内庭院景观,有部分外景,存在不确定因素
16
7635
31
8215
天鹅堡二期二区
R栋D户型
164
2
8406
南北朝向,采光通风好,临路,无内庭景观
16
8396
28
8846
兰溪谷
9栋B单位
160
2
7200
南北朝向,采光通风一般,临路,无内庭景观
10
8100
17
9000
雅颂居
9栋A单位
174
3
10624
西南朝向,采光通风一般,临路,内庭景观
15
12547
29
15467
天鹅堡二期一区
G栋C单位
155
2
8654
南北朝向,通风较好,对视,光线一般
10
9707
20
13187
2、当均价9600元时对比,较具竞争力;
最好单位
项目名称
栋号
面积(m2)
楼层
价格(元/m2)
特征
中信红树湾一期
2栋1单元1户型
244
3
7835
西南和西北朝向,采光充足,视野开阔,临路,Golf景观完整,并有部分海景
16
10935
28
11425
天鹅堡二期二区
T栋B户型
231
2
9906
西南朝向,临路,景观层次丰富,视野丰富,内庭景观完整,还有多层次外景
16
11136
28
11906
香蜜山
6栋A户型
184
4
10600
正南北朝向,采光通风一般,临路,内庭景观
13
12000
24
15000
兰溪谷
13栋A座
193
2
8300
西南朝向,采光通风较差,临路,内庭景观,有部分外景
10
9500
17
12000
熙园
5栋C单位
216
9
12000
西南朝向,采光通风较好,临路,内庭景观
天鹅堡二期一区
G栋A单位
192
2
11112
南北朝向,采光通风较好,享受三园林景观
246
10
9713
18
11351
最差单位
项目名称
栋号
面积(m2)
楼层
价格(元/m2)
特征
中信红树湾一期
4栋1单元1单位
155
2
7615
西南朝向,采光通风好,内庭院景观,有部分外景,存在不确定因素
16
7935
31
8515
天鹅堡二期二区
R栋D户型
164
2
8406
南北朝向,采光通风好,临路,无内庭景观
16
8396
28
8846
兰溪谷
9栋B单位
160
2
7200
南北朝向,采光通风一般,临路,无内庭景观
10
8100
17
9000
雅颂居
9栋A单位
174
3
10624
西南朝向,采光通风一般,临路,内庭景观
15
12547
29
15467
天鹅堡二期一区
G栋C单位
155
2
8654
南北朝向,通风较好,对视,光线一般
10
9707
20
13187
3、当均价9900元时对比,与市场持平;
最好单位
表三
项目名称
栋号
面积(m2)
楼层
价格(元/m2)
特征
中信红树湾一期
2栋1单元1户型
244
3
8135
西南和西北朝向,采光充足,视野开阔,临路,Golf景观完整,并有部分海景
16
11235
28
11725
天鹅堡二期二区
T栋B户型
231
2
9906
西南朝向,临路,景观层次丰富,视野丰富,内庭景观完整,还有多层次外景
16
11136
28
11906
香蜜山
6栋A户型
184
4
10600
正南北朝向,采光通风一般,临路,内庭景观
13
12000
24
15000
兰溪谷
13栋A座
193
2
8300
西南朝向,采光通风较差,临路,内庭景观,有部分外景
10
9500
17
12000
熙园
5栋C单位
216
9
12000
西南朝向,采光通风较好,临路,内庭景观
天鹅堡二期一区
G栋A单位
192
2
11112
南北朝向,采光通风较好,享受三园林景观
246
10
9713
18
11351
最差单位
表四
项目名称
栋号
面积(m2)
楼层
价格(元/m2)
特征
中信红树湾一期
4栋1单元1单位
155
2
7915
西南朝向,采光通风好,内庭院景观,有部分外景,存在不确定因素
16
8235
31
8815
天鹅堡二期二区
R栋D户型
164
2
8406
南北朝向,采光通风好,临路,无内庭景观
16
8396
28
8846
兰溪谷
9栋B单位
160
2
7200
南北朝向,采光通风一般,临路,无内庭景观
10
8100
17
9000
天鹅堡二期一区
G栋C单位
155
2
8654
南北朝向,通风较好,对视,光线一般
10
9707
20
13187
选择9600元的价格表与之对比:
●高价格单位:
与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比:
低层单位虽然价格有优势,但由于受遮挡严重,又没有很好的景观,因此不具备竞争优势;中、高层单位,较具竞争优势。
与香蜜山比:
低层、高层相差较远,中层接近,本项目低层单位受遮挡严重,没有竞争优势,而高层视野开阔,虽然噪音较大,但较有竞争力。
与兰溪谷比:
低层和高层竞争优势比较明显。
与熙园比:
中层低接近800元。
与天鹅堡二期一区比:
低层少2000多元,中层因已售,可比性不强,高层高400元左右;
从对比中,可看出高价单位在市场中有一定的竞争力。
●最差单位:
与天鹅堡二期II区比:
低层低500,中层低160,高层基本持平
与兰溪谷比:
低层低700,中层低100,高层低200
与雅颂居比:
低层低2700,中层低4300,高层低6600
与天鹅堡二期一区比:
低层低700,中层低1500,高层低4300
可以看出,最差单位在市场中具有较强的竞争力。
点对点选择单位附图:
中信红树湾一期
天鹅堡二期Ⅱ区
金地香蜜山
兰溪谷
星河国际
天鹅堡二期Ⅰ区
熙园
最好单位:
天鹅堡二期二区T栋B户型香蜜山6栋A户型
兰溪谷13栋A座
熙园5栋C单位
天鹅堡二期一区G栋A单位
最差单位:
天鹅堡二期二区R栋D户型
兰溪谷9栋B单位
天鹅堡二期一区G栋C单位
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