某公共租赁住房项目可行性研究报告.docx

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某公共租赁住房项目可行性研究报告

附表

附表1：

项目总投资估算汇总表

附表1-1：

建筑工程费用估算表

附表1-2：

工程建设其他费用估算表

附表1-3：

政府规费估算表

附表2：

建设投资估算表（概算法）

附图

附图1：

山东××××阿胶保健公司公租房规划

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.l项目名称:

山东××有限公司公共租赁住房项目

1.1.2项目承办单位

（1）单位名称：

山东××有限公司

（2）法人代表：

（3）项目联系人：

（4）联系电话：

1.1.3项目建设地点

本公共租赁住房建设项目拟建于××县工业园，山东××××有限公司厂区院内，项目规划用地7937.6平方米。

1.2可行性研究报告编制单位

1.2.1单位名称

1.2.2资质等级

1.2.3资质证书编号

1.2.4发证机关

1.3编制依据

1、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）；

2、《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发[2010]57号）；

3、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；

4、《××市公共租赁住房管理办法》（聊政发[2010]268号）；

5、《××县公共租赁住房管理办法》（东政发[2011]12号）；

6、××县住建局与××阿胶公司签订的《××县公共租赁住房协议书》；

7、项目承办单位与工程咨询单位签订的工程咨询委托合同；

8、项目承办单位提供的其他有关基础数据、技术资料。

1.4项目概述

1.4.1项目建设的指导思想及目标

（1）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照国家、省、市公共租赁住房建设的总体要求，抓住国家和地方政府针对公共租赁住房出台的一系列的优惠政策，将山东××有限公司公共租赁住房项目建设成在××市有一定影响的、质量一流的公共租赁住房项目，逐步改善××县住房困难群体的住房条件，维护××县社会政治稳定，为××县实现全面建设小康社会目标创造良好的社会环境。

（2）建设目标

根据《××市公共租赁住房管理办法》的规定及《××县公共租赁住房管理办法》相关文件精神，本项目充分考虑当地实际情况，山东××有限公司制定本项目建设目标：

Ø公共租赁住宅建筑面积：

9236.92平方米；

Ø容纳户数：

154户；

Ø户型设计：

二室一厅；

Ø户型面积：

59.98平方米。

1.4.2场址概述

该项目场址位于××县工业园，山东××××有限公司厂区院内，项目规划用地7937.6平方米，项目规划区域地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜项目建设。

1.4.3项目建设规模及主要建设内容

项目占地面积7937.6平方米，其中建筑占地面积2478平方米；项目总建筑面积11702.23平方米，其中住宅9236.92平方米，商业配套设施1284.31平方米，储藏室1181平方米；项目设计居住户数154户，容积率1.47，绿化覆盖率22%，建筑密度31%。

1.4.4环境保护与安全生产

按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”原则同步进行。

本项目属于国家保障性住房工程，没有工业性污染物，主要污染物为生活废水排去向为化粪池进行沉淀处理后，排入城市排污系统;生活固体垃圾设收集点统一收集，并利用社会运力运输垃圾到城市垃圾处理场。

公共租赁住房建成后应加强管理，明确消防责任，提高意识，确保消防安全。

项目区设置必要的消防灭火保护措施。

建筑物设置有完整的防雷保护装置。

在电气系统设计中，应严格遵守电气安全规程。

按《建筑设计防火规范》安装消防给水，建筑物之间的距离满足消防通道的要求。

1.4.5节能措施

本项目照明优先选用高效节能环保产品，以减少电耗;给排水、消防给水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。

1.4.6项目组织与实施

本项目承办单位为山东××有限公司，公司设立项目建设领导小组，由项目承办单位法人代表任组长，下设工程、财务、综合协调等部门，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。

1.4.7项目总投资、资金来源

本项目总投资1574.15万元，其中：

工程费用1392.46万元，工程建设其他费用106.73万元，预备费74.96万元。

项目资金来源：

项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。

1.5主要经济技术指标

主要技术经济指标表

序号

指标

单位

数量

备注

一

规划用地面积

m2

7937.6

约合12亩

其中：

建筑用地面积

m2

2478

二

总建筑面积

m2

11702.23

1

其中：

住宅

m2

9236.92

公共租赁住房

2

商业配套设施

m2

1284.31

3

储藏室

m2

1181.00

三

总居住总数

户

154

四

绿化率

%

22

五

容积率

1.47

六

建筑密度

%

31

七

项目总投资

万元

1574.15

1

其中：

工程费用

万元

1392.46

2

工程建设其他费用

万元

106.73

3

预备费

万元

74.96

八

资金筹措

万元

1574.15

承办单位全部自筹

九

建设期

年

1

1.6结论建议

（1）本项目是承办单位响应国家发展公共租赁住房的有关政策，为解决本企业困难职工的住房问题实施的公共租赁住房建设项目，它的实施对于进一步完善××县住房供应体系，切实解决本企业困难职工以及其他困难家庭的住房问题，促进××县构建社会主义和谐社会意义重大。

（2）该项目位于××县工业园区，项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜住宅项目的建设。

（3）项目建成后能够解决当地154户低收入住房家庭住房困难问题，具有很好的社会效益，符合国家房产政策和投资方向。

第二章项目建设的背景及建设必要性

2.1承办单位概况

2.2法定代表人简介

2.3项目区概况及经济社会发展水平

××县地处鲁西平原，东依泰山，南临黄河，隶属“江北水城”——××市，地处东经116º12´至116º33´、北纬36º07´至36º33´，总面积787平方公里，辖9个乡镇、2个街道、1个工业园区，共有559个行政村，42万人口。

××县地理位置优越，交通便利。

县境依傍黄河百余里，引黄济津、济卫工程的渠首均在××。

东距济南市80公里，西距××市25公里。

毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和三条省道贯穿全境，区位优势日益明显。

××县坚持以科学发展观统领全局，把富民强县作为第一要务，全县经济社会持续快速和谐发展。

2007年以来，××县相继获得“国家级生态示范区”、“全国绿化模范县”、“平安山东建设先进县”、“山东省适宜人居环境奖”、“山东省投资环境十佳县市”等荣誉称号。

全年生产总值完成77.64亿元，比上年增长16.4%；地方财政收入完成2.02亿元，增长22.9%；社会消费品零售总额达到21.68亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到8357元、4370.32元，分别增长18.6%、12.2%。

农村经济全面发展，优质小麦、林木、畜牧、蔬菜、桑蚕等产业不断壮大，“两区一园”现代农业开发建设项目初见成效。

实施“工业立县”战略，培植了化工、建材、机械、医药四大产业，规模以上工业企业达到124家，实现主营业务收入108.27亿元、利税14.66亿元、利润9.5亿元，分别增长35.02%、45.27%、43.95%；大力发展民营经济，阿胶系列、钢球制造、木材加工等中小企业集群快速兴起。

山东××工业园区为省级开发区和省级重点循环经济园区，基础设施实现了“八通一平”。

目前，全县拥有3个驰名商标、2个中国名牌、6个山东名牌，4家省级高新技术企业，5家企业通过ISO14000认证。

服务业发展取得新成效。

深入挖掘“一人、一山、一品、一鹊”文化旅游资源，基本形成了以鱼山旅游开发项目建设为龙头，以梵呗文化、养生文化、吉祥文化建设为特色的旅游格局。

工业骨干企业不断膨胀，主导产业逐步壮大。

境内有××阿胶、鲁西化工两家上市公司。

山东××阿胶股份有限公司，是全国最大的阿胶及其系列产品生产企业，××牌阿胶的产量、出口量分别占全国的75%、90%以上，四次入围中国最具价值品牌500强。

××化肥厂是鲁西化工集团的核心企业，年生产合成氨35万吨、尿素50万吨；鲁西化工工业基地26万吨合成氨、10万吨甲醇、40万吨尿素、10万吨烧碱、3万吨氯化苄项目已经投产，正在建成国内最大的化肥生产基地。

××钢球有限公司是全国最大的钢球生产企业，年产钢球176亿粒，圆锥滚子1068吨，占全国市场份额的70%以上。

蓝天七色建材有限公司年产各类塑铝板800万平方米、铝单板80万平方米、氟碳铝蜂窝板30万平方米，是国内同行业第一家同时通过ISO9001国际质量体系和ISO14001国际环境体系认证的铝幕墙装饰材料大型生产企业。

东昌水泥有限公司、东昌焦化有限公司规模效益、产品结构不断提升。

××县物华天宝，人杰地灵，民风淳厚，政通人和。

目前××人民在县委、县政府的带领下，全面展开新一轮创业，为加快建设更加富饶、平安、文明的“金××”，为全面建设小康社会而大踏步前进。

2.3项目建设的背景

住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

这是国家重点改善低端人群的住房条件，建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的公共租赁住房制度的重要举措，充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化的快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

为贯彻落实《关于加快发展公共租赁住房的实施办法》，山东省人民政府也制定了《转发省住房和城乡建设厅等部门<关于加快发展公共租赁住房的实施办法>的通知》（鲁政发[2010]45号），对山东省十七地市公共租赁住房的建设工作做了具体部署。

××市人民政府十分重视公共租赁住房的建设，制定了《××市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房的建设有了新的发展。

但应当清醒的认识到，目前××市中心城区和部分县城房地产投资增幅过大，房价上涨较快，房屋价格指数明显上升。

而相比之下廉租住房、经济适用房和公共租赁住房项目建设远远滞后，当地还存在一定数量的城镇低收入家庭和新就业职工，他们的居住问题长时间得不到解决，势必影响了社会的和谐稳定和城镇化的持续快速发展。

××县城区居住人口10.8万人，居住户数3.2万户。

近年来，年人均可支配收入12000万元。

根据××县房屋普查情况，中等偏下和低收入家庭人均建筑面积l7平方米以下的住房困难户有1800户。

考虑到农民进城和城区化进程加快等因素，预测到“十二五”末，我县城区常住居民中人均建筑面积17平方米的住房困难户约有2300户。

但是××县低收入阶层占城市居民的比例较大，又因国家产业结构的调整、历史欠账等原因，部分特困企业职工住房问题十分突出。

为切实解决××县低收入阶层、特困企业职工住房问题，由政府出资组织建设公共租赁住房势在必行。

2.4项目建设的必要性

（1）加快建设公共租赁住房是构建社会主义和谐社会的需要。

保障城镇低收入家庭的居住权利，在构建社会主义和谐社会的重要内容。

改革开放30年来，中国城市居民居住条件有了很大的改善，到2005年底全国城镇人均住房建筑面积已达26平方米，人居环境也得到了进一步优化。

但是却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。

他们以城区退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时问短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城长期务工人员等。

这些群体失去了过去福利分房带来的住房改善机会，现在由于收入的限制，他们也无法靠自己的能力购买商品住房，受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买有政府政策优惠的经济适用住房。

这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房；或居住的建筑质量较差，缺少必要的上下水、气、热、厕所等基础设施；或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高、采光通风条件差、违法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件较为恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。

因此，解决这些群体的住房问题，化解当前在住房市场上，住房价格变化与城镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾，对于构建社会主义和谐社会意义十分重大。

近几年房地产市场迅速发展，整体社会已经从温饱向全面小康社会转型，在住房问题上，追切需要解决的是如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题。

实现全面小康，让广大群众能够普遍分享国民经济发展和工业化、城镇化、现代化、国际化好处，维护社会公平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住房条件。

建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的廉租住房和公共租赁住房制度，才能真正充分体现“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。

（2）加快建设公共租赁住房是完善住房保障体系的需要。

住房保障制度应是一个完整的政策体系，包括对用于出售的廉价公共住房的财政补贴政策，如政府对地方政府建设的公共住房补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。

还包括减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策。

还包括通过财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。

但是，保障性住房政策是支撑整个政策体系的基础。

公共租赁住房的建设由政府提供政策支持，可以保证低收入家庭的住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难的家庭甚至不需支付费用，它在满足基本居住需求的基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。

总之，通过完善住房保障制度，大力发展公共租赁住房，切实解决中低收入家庭和新就业人员的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。

第三章场址选择及建设条件

3.1场址选择方案

根据××县城市建设总体规划要求和《××县公共租赁住房管理办法》的要求，项目承办单位充分考虑解决本企业及当地困难群体的住房问题，并按照集约用地的原则，利用本企业厂区闲置用地建设公共租赁住房项目。

项目地址位于××县工业园鱼山路西，胶光路北，山东××××有限公司厂区院内，规划用地7937.6平方米。

该地段建设环境优良，项目区地势平坦，无不良地质状况，场地周边道路、管网等城市配套设施已建设到位，满足居住人对交通、工作、生活、子女就学、商贸、医疗等方面的要求，适合建设公共租赁住房项目建设。

3.2建设条件

3.2.1自然条件

（1）地形、地貌

××县的地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。

总趋势是由西南向东北倾斜，平均坡降为1/7000-1／9000。

拟建场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布连续，厚度稳定，物理力学性质均匀，地层承载力较高，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。

（2）地震烈度

根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。

（3）气候

××县属吸温带半湿润气候区，具有四季变化分明，降水集中等特点。

年平均气温13.3度，年平均无霜期196天，结冰期103天，年平均降雨量582.1mm，多年平均水面蒸发量1280mm，年平均日照时数2663.3小时，相对湿度63%，最大冻土深度0.5米，最大日降雨量273.7mm／日，最大雪压176Pa。

全年各风向频率为偏南风最多达30-40％。

其次是北到东北风频率占20-30％，大风日数以春季最多，主导风向为东南和东北。

全年平均风速3.4-3.9米／秒，最大风速23.2米／秒，最大瞬时风速35米／秒，最大风压336Pa，最大瞬时风压765Pa。

（4）水利资源

××县区域地表水系与灌渠，支渠纵横交错，相互沟通，对境内地下水起到人工补络作用场址位于黄河冲积平原上，地貌单一，地形平坦，地下水为第四系孔隙潜水。

地下水的主要补给来源为大气降水及河水的渗透，主要排泄方式为大气蒸发和工农业用水及缓径流。

根据该场地附近的水质分析资料，地下水水质呈弱碱性，基本为重碳酸氯硫酸钾钠钙镁型，对混凝土不具备分解性腐蚀作用和结晶性腐蚀作用。

3.2.2交通运输条件

××县东距济南市80公里，西距××市25公里，毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和两条省道贯穿全境，××县将会成为鲁西重要的交通枢纽，交通和区位优势更加明显。

3.2.3外部水电供应条件

（1）供水

采用××县自来水作为供水水源，由××县自来水公司供应，现有官网已敷设至项目区边缘。

（2）排水

现有排水管网以敷设至项目区边缘，项目排水经处理可直接排入城市污水管网，送至污水处理厂进行处理。

（3）供电

本项目用电由××县供电局供应，由于本项目用电不大，现有条件完全能够满足供电需要。

第四章项目建设方案

4.1总体规划方案

4.1.1设计理念

本项目设计坚持“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能”的原则，注重人与自然、社会、环境之间的关系。

公共租赁住房建设要体现住宅的基本功能，重点在于科学合理的组织多层住宅空间，致力建造一个布局合理舒适、安全、方便、宁静的生活空间。

绿化设计要体现相关的社会文化环境和自然生态环境。

在满足公共租赁住房功能需求的基础上，进行合理功能设计，提供舒适、紧凑型平面户型。

4.1.2总体规划方案

项目占地面积7937.6平方米，约折合12亩。

项目总建筑面积11702.23平方米，包括多层住宅楼2栋和部分独立储藏室，其中1#楼为地上六层，底层为商业配套设施，2#楼为地上六层，地下一层。

项目设计总居住户数154户，容积率1.47，绿化覆盖率22%，建筑密度31%。

4.1.3户型选择

根据国家及地方有关公共租赁住房的政策规定，成套住房套型建筑面积严格控制在60平方米以内。

根据本项目特点，户型选择方案为二室一厅，建筑面积59.98平方米/套。

4.2总平面原则方案

4.2.1总平面布置原则

（1）平面布置有利于人员集散，确保安全，符合建筑设计防火规范要求。

（2）以人为本的原则，以安全适用、技术先进、经济合理为前提，结合选址内自然气象条件、交通运输条件进行总体设计，以保证居民生活与自然环境完美结合。

（3）平面布置应确保内外交通顺畅。

应满足人流、物流的要求。

（4）场地内竖向设计应有利于雨水排出。

（5）平面布置紧凑、层次分明。

4.2.2总平面布置

（1）总平面布置

根据选址所在位置和用地条件，项目地块大体呈方形，规划在××县工业园区胶光路以北，××公司单身宿舍以南，主要建设内容为多层住宅楼2栋，由南向北依次为1#住宅楼、2#住宅楼，两栋住宅楼之间空地设计为独立建设的储藏室一排和景观绿地，2#住宅楼以北同样规划为大面积的景观绿地，并适当配置一定量的停车位。

项目整体突出人与自然的和谐统一，创造优美的人居环境。

（2）出入口设置

根据管理要求，本公共租赁住房小区为封闭式布置，小区出入口设置在1#住宅楼东侧，连通胶光路，方便人与车辆的出入。

（3）其它附属设施

本项目建设在××××阿胶保健公司厂区院内项目，供水、供电、供暖以依托企业供水、供电和供暖设施为主，不再单独建设变电室和换热站。

4.2.3竖向布置及排放雨水

项目场地自然地面高于道路路面，场地经过平整后，地势平坦，呈西高东低。

场地雨水采用有组织排水形式，且排放流畅，地面雨水均排至道路排水管网，最后入城市道路雨水管网中。

4.2.4绿化设计

本项目绿化方案主要以充分考虑我们中原的气候特点为原则，因地制宜地搞好绿化。

首先在进行植物配置时，也应该注重其层次的搭配。

利用乔灌、地被的混合配置出高、中、低、地被层四个层次，这样再进行空间的分割及联系，通过各个层次，使空间更具自然的节奏。

并根据植物的不同形状、颜色、风格搭配种植，形成“三季有花、四季常青”的绿化效果。

绿化规划做到：

常绿落叶相结合，针叶阔叶相结合，乔、灌、草、藤相结合，以实现内部生态平衡，形成多层次的绿化环境，绿化系数达26%，以起到美化环境，调节小气候，提高居住环境质量的作用。

4.3建筑设计方案

4.3.1设计依据

（1）气象资料及水文地质资料;

（2）总平面布置及其他专业要求;

（3）本专业有关国家的法律、法规、规范、规定;

（4）地震设防烈度：

7°;

4.3.2设计原则

公共租赁住房的建筑装饰应遵循经济耐用、美观大方的总原则。

室内地面应做成毛地面，让使用者根据自己的经济情况进行选择面层。

室内墙面使用混合砂浆粉刷，防瓷涂料，厨房、卫生间墙面应使用水泥砂浆粉刷，面层使用瓷砖。

住宅楼外墙面使用水泥砂浆粉刷，面层以外墙涂料为主。

公共租赁住房室内的净高宜为2.8—3.0m。

室内的卧室门净宽不宜小于0.9m，卫生间门净宽不宜小于0.8m;进户门不宜小于1m，并宜采用成品防盗门。

房间应采用自然采光，设置玻璃窗户宜大方。

房间内设置的插座、开关应嵌入墙内，不突出墙面。

4.3.2建筑构造做法

（1）基础：

柱下独立基础，砖墙下条形基础

（2）柱：

钢筋混凝土空柱。

（3）墙：

采用MU7.5砖，M5混合砂浆。

（4）屋面：

采用保温、隔热，高分子防水材料屋面

（5）地面：

采用一般水磨石或水泥砂浆地面。

（7）内墙面：

采用混合砂浆内墙面，外刷白色防瓷涂料。

（8）外墙面：

以白色面砖为主调，在窗口、檐口处饰以彩色纵横向线条，使整个建筑外观洁净端庄，给人以协调美感。

（9）门窗：

本项目建筑采用铝合金门窗。

主要建筑物经济技术指标表

序号

名称

单位

数量

备注

1

规划用地面积

m2

7937.6

折合12亩

2

建设用地面积

m2

2478.0

3

总建筑面积

m2

11702.23

4

总居住户数

户

154

5

绿化率

%

22

6

容