经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟74有答案.docx
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经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟74有答案
经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟74
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有一个最符合题意)
1.在房地产开发项目前期策划报告中,正文的内容不包括______。
A.经济评价
B.财务报告
C.运行建议
D.房地产市场研判
答案:
B
[考点]本题考查房地产开发项目前期策划报告。
[解答]在房地产开发项目前期策划报告中,正文的内容包括:
房地产市场研判、项目分析、客户定位、项目定位、产品定位、运行建议、经济评价。
2.征收安置量小、用地条件较宽松、配套建设投资较大的房地产项目是______。
A.城市新区房地产开发项目
B.零星地段的单项开发项目
C.单独开发的房地产项目
D.合作开发的房地产项目
答案:
A
[考点]本题考查房地产开发项目的种类。
[解答]城市新区房地产开发项目的主要特点是征收安置量小、用地条件较宽松、配套建设投资较大。
3.房地产开发项目工程设计管理模式中,房地产开发企业直接管理模式的特点不包括______。
A.房地产开发企业需要有很强的专业技术力量
B.房地产开发企业需要有设计评审经验和判断能力
C.对房地产开发企业的设计管理水平要求比较低
D.有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制
答案:
C
[考点]本题考查房地产开发项目工程设计管理模式。
[解答]房地产开发企业直接管理模式的特点包括:
(1)房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平,具有设计评审经验和判断能力;
(2)有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制。
4.关于房地产开发项目公开招标的说法正确的是______。
A.公开招标也称为有限竞争性招标
B.招标程序简化是公开招标的优点
C.竞争激烈程度低是公开招标的缺点
D.承包商可选范围大是公开招标的优点
答案:
D
[考点]本题考查房地产开发项目工程招标的方式。
[解答]公开招标也称为无限竞争性招标。
公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择施工单位,有利于取得最佳的工程方案,各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争,体现了公平竞争的原则。
公开招标的缺点是投标人数量较多,评标的工作量较大,招标时间较长、费用较高。
5.采用邀请招标的项目应向______个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。
A.2
B.3
C.5
D.7
答案:
B
[考点]本题考查房地产开发项目工程招标的程序。
[解答]采用邀请招标的项目应向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。
6.某房地产开发企业拟建一幢办公楼,预计工程造价为2000万元,招标文件中要求投标人提交投标保证金,则投标保证金最高为______万元。
A.40
B.60
C.80
D.100
答案:
A
[考点]本题考查招标前的准备工作。
[解答]投标保证金可以使用支票、银行汇票等,一般不得超过投标总价的2%,最高不得超过50万元。
2000×2%=40(万元)。
7.单价合同是整个合同期间执行同一合同单价,其工程量按照实际完成的数量进行计算而形成工程造价的合同,______计价模式是确定单价合同的基础。
A.竣工结算清单
B.竣工决算清单
C.工程量清单
D.合同总价清单
答案:
C
[考点]本题考查房地产开发项目的合同选择。
[解答]单价合同是整个合同期间执行同一合同单价,其工程量按照实际完成的数量进行计算而形成工程造价的合同,工程量清单计价模式是确定单价合同的基础。
8.施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据是______。
A.竣工结算
B.竣工决算
C.完工结算
D.完工决算
答案:
A
[考点]本题考查房地产开发项目竣工决算。
[解答]竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据。
9.某套商品住宅的建筑面积为100平方米,套内建筑面积为80平方米,建筑面积的单价为5000元/平方米,套内建筑面积的单价为______元/平方米。
A.4000
B.5000
C.5500
D.6250
答案:
D
[考点]本题考查对可比实例成交价格进行处理。
[解答]套内建筑面积下的单价=建筑面积下的单价×建筑面积÷套内建筑面积=5000×100÷80=6250(元/平方米)。
10.某宗房地产预计其未来年净收益为100万元,收益年限为35年,资本化率为10%。
该宗房地产的价值为______万元。
A.964.4
B.977.9
C.1000.0
D.3500.0
答案:
A
[考点]本题考查收益法的计算。
[解答]本题中收益年限为有限年,计算公式为V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=100/10%×[1-1/(1+10%)35]=964.4(万元)。
11.收益法中的运营费用率是______。
A.运营费用与潜在毛收入之比
B.运营费用与有效毛收入之比
C.运营费用与总收益之比
D.运营费用与净收益之比
答案:
B
[考点]本题考查运营费用率的概念。
[解答]运营费用率=运营费用/有效毛收入。
12.在房地产估价中,建筑物折旧=建筑物重新购建价格-______。
A.房地产价格
B.建筑物开发成本
C.土地价值
D.建筑物市场价值
答案:
D
[考点]本题考查建筑物折旧的求取公式。
[解答]建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。
13.由于建筑功能不足或过剩造成的建筑物价值减损,称为______。
A.有形损耗
B.无形损耗
C.外部折旧
D.经济折旧
答案:
B
[考点]本题考查建筑物折旧的原因。
[解答]功能折旧又称为无形损耗,是指建筑功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。
14.房地产假设开发法中,开发经营期的终点是______。
A.待开发房地产竣工验收合格之日
B.房地产开工之日
C.房地产销售完成之日
D.房地产经营结束之日
答案:
D
[考点]本题考查假设开发法的开发经营期。
[解答]在假设开发法中,开发经营期的起点是取得估价对象的日期,即价值时点。
终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
15.关于房地产市场营销,下列说法中不正确的是______。
A.市场营销是具体的活动,而不是观念
B.市场营销不等于销售
C.市场营销应服务和服从于企业经营方针和经营目标
D.市场营销既是企业经济行为,也是企业的社会管理过程
答案:
A
[考点]本题考查房地产市场营销的概念。
[解答]认识房地产市场营销,需要把握下列要点:
(1)市场营销应服务和服从于企业经营方针和经营目标。
(2)市场营销不等于销售。
(3)市场营销要以消费者为中心。
(4)市场营销既是一种观念,也包括具体的活动。
(5)市场营销要扬长避短,发挥优势。
(6)市场营销要运用组合策略实现目的。
(7)市场营销既是企业经济行为,也是企业的社会管理过程。
16.在决策销售渠道时,房地产开发企业可从财务角度对不同销售渠道进行预期的投入产出评估,即对不同销售渠道的______进行考核。
A.可控性
B.适应性
C.客观性
D.经济性
答案:
D
[考点]本题考查房地产销售渠道选择的原则。
[解答]在决策时,房地产开发企业可从财务角度对不同销售渠道进行预期的投入产出评估,即对不同销售渠道的经济性进行考核。
17.代理房地产租售时,房地产价格的确定方法是______。
A.由委托方确定,受托方不得变更
B.由受托方自主确定
C.由受托方确定并报委托方批准
D.委托方确定价格界限,受托方在其范围内确定
答案:
D
[考点]本题考查商品房销售代理的特征。
[解答]代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示。
因此一般是委托方确定一个价格界限,在此界限范围内代理人有权确定。
18.房地产定价的基本方法中,______的基本思路是在定价时,首先要考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费,然后加上一定的利润。
A.竞争导向定价法
B.成本加成定价法
C.目标利润定价法
D.需求导向定价法
答案:
B
[考点]本题考查房地产定价的基本方法。
[解答]成本加成定价法的基本思路是:
在定价时,首先要考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费,然后加上一定的利润。
19.房地产销售低价策略的特点是______。
A.对需求弹性大的房地产项目容易拓展销路
B.为将来卖房销售提供了便利
C.可以在消费者心中形成高质高价的印象
D.会降低市场的占有率
答案:
A
[考点]本题考查低价策略的特点。
[解答]低价策略是指将项目价格确定在同一市场上较低的价格水平上。
低价策略的优点是:
(1)对需求弹性大的商品房,客户对其价格比较敏感,购买行为往往受求廉心理支配,因而低价容易拓展销路;
(2)低价薄利,能有效地排斥竞争对手。
20.房地产广告中,______的宣传时间较长。
A.报纸杂志
B.广播电视
C.函件广告
D.户外广告
答案:
D
[考点]本题考查房地产广告媒体及其特点。
[解答]户外广告,具有长期性、固定性、集中性效应。
其他类型的广告时效性相对较短。
21.某住宅小区业主委员会共有11名委员,出席该小区某次业主委员会会议的委员有9人。
如果该次会议所做出的决定有效,至少须经______名委员同意才能通过。
A.5
B.6
C.7
D.8
答案:
B
[考点]本题考查业主委员会会议。
[解答]业主委员会会议应有过半数的委员出席,做出的决定必须经全体委员半数以上同意,11÷2≈6(名),所以至少经6名委员同意才能通过。
22.物业服务提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品,这体现了物业管理招投标的______特点。
A.阶段性
B.全面性
C.招标主体的特殊性
D.物业服务内容的特殊性
答案:
D
[考点]本题考查物业管理招投标的特点。
[解答]物业服务内容的特殊性:
物业管理不同于一般服务业,是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务,提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品,产品服务对象、服务需求和服务内容具有相对不确定性。
23.某小区进行物业管理招标的评标工作,成立的评标委员会共9人,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数应该是______。
A.1
B.4
C.5
D.7
答案:
D
[考点]本题考查物业管理招标的评标委员会。
[解答]评标委员会人数为5人以上的单数,其中物业管理方面的专家不得少于2/3,所以本题答案应该选D。
24.签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务,这体现了物业服务合同的______特征。
A.委托合同
B.有名合同
C.要式合同
D.双务合同
答案:
D
[考点]本题考查物业服务合同的特征。
[解答]物业服务合同双方具有相互给付的义务,故为双务合同。
25.已竣工但尚未售出的物业,物业服务费用由该物业的______交纳。
A.物业服务企业
B.建设单位
C.未来购买人
D.施工单位
答案:
B
[考点]本题考查物业服务费的交纳和督促。
[解答]已竣工但尚未售出的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
26.在电梯更新中,未配备电梯的老旧住宅,符合国家和地方现行有关规定的,经专有部分占建筑物总面积______以上的业主且占总人数______以上业主同意,可以使用维修资金加装电梯。
A.1/2;1/2
B.1/2;2/3
C.2/3;2/3
D.2/3;1/2
答案:
C
[考点]本题考查住宅专项维修资金的使用范围。
[解答]在电梯更新中,未配备电梯的老旧住宅,符合国家和地方现行有关规定的,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意,可以使用维修资金加装电梯。
27.在房地产贷款的分类中,______可以分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。
A.信用贷款
B.担保贷款
C.分期贷款
D.土地储备贷款
答案:
B
[考点]本题考查房地产贷款的种类。
[解答]担保贷款可以分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。
28.以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者,该房地产金融产品是______。
A.房地产投资信托基金
B.房地产股票
C.房地产债券
D.房地产保险
答案:
A
[考点]本题考查房地产信托业务。
[解答]房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
29.下列选项中,可以用于房地产贷款抵押的是______。
A.建设用地使用权
B.列入拆迁范围的房地产
C.空置3年以上的商品房
D.土地所有权
答案:
A
[考点]本题考查房地产抵押贷款的范围。
[解答]可以抵押的房地产有:
(1)建筑物和其他土地附着物;
(2)建设用地使用权;(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(4)正在建造的建筑物;(5)法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。
30.某套住房的单价为17500元,建筑面积为80平方米,购房人的最低首付款比例为30%。
则该购房人的最多贷款金额为______。
A.98
B.140
C.42
D.0
答案:
A
[考点]本题考查个人住房贷款的有关计算。
[解答]最多贷款金额=住房总价-最少首付款=1.75×80×(1-30%)=98(万元)。
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意)
1.对于需要比较的多个互斥型方案,若采用差额净现值法,则下列表述中正确的有______。
A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果,或者说是相对效果
B.在采用差额净现值法对方案进行比较时,通常也先设有一个零投资方案,并先假设零投资方案为临时最优方案
C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的,并不表明全部投资是合理的
D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的,而且表明全部投资是合理的
E.用差额净现值法对互斥型方案比选的结论也往往与用净现值率法比选的结论不一致
答案:
ABCE
[考点]本题考查差额净现值法。
[解答]差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的,并不表明全部投资是合理的,选项D有误。
2.实操性是前期策划的一个重要特点,其主要表现在______。
A.市场运作的实操性
B.企业运作的实操性
C.方案评价的实操性
D.可行性研究的实操性
E.方案执行的实操性
答案:
ABE
[考点]本题考查房地产开发项目前期策划的特点。
[解答]实操性是前期策划的一个重要特点,其主要表现在三个方面:
(1)市场运作的实操性;
(2)企业运作的实操性;(3)方案执行的实操性。
3.按需求层次的不同,自住价值取向可分为______。
A.基本居住取向
B.地段价值取向
C.居住享受取向
D.置换增值取向
E.投资收益取向
答案:
ABC
[考点]本题考查目标客户的置业需求特征分析。
[解答]按照需求层次的不同,自住价值取向可以分为基本居住取向、地段价值取向、居住享受取向和社会地位取向等几种主要的类型。
4.建设工程设计管理模式包括______。
A.投标单位设计管理模式
B.委托咨询公司进行设计管理模式
C.施工单位设计管理模式
D.房地产开发企业直接管理模式
E.委托项目管理公司管理模式
答案:
BDE
[考点]本题考查房地产开发项目工程设计管理模式。
[解答]房地产开发项目工程设计管理主要有三大模式:
直接管理模式、委托专业的咨询公司管理、委托项目(工程)管理公司管理。
5.从本质上看,房地产开发项目的实施控制是对______进行有效控制。
A.项目规划
B.项目管理
C.项目成本
D.项目质量
E.项目进度
答案:
CDE
[考点]本题考查房地产开发项目的实施控制。
[解答]从本质上看,房地产开发项目的实施控制是对项目成本、质量、进度进行有效控制,以使项目的整体效益达到最优。
6.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高,其原因可能有______。
A.选取的报酬率偏低
B.预测的未来净收益偏大
C.估计的使用期限偏短
D.估计的运营费用偏大
E.估计的空置率偏高
答案:
AB
[考点]本题考查房地产估价的收益法。
[解答]根据收益期限为有限年的计算公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],预测的未来净收益偏大,即A大,则V大;选取的报酬率低,即Y小,则V大;估计的使用期限偏短,即n小,则V小。
另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用,DE会导致结果偏小。
7.商品房销售代理的形式主要有______。
A.独家代理
B.公开销售代理
C.联合销售代理
D.加盟代理
E.独家销售权代理
答案:
ABCE
[考点]本题考查商品房销售代理的形式。
[解答]根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同,商品房销售代理主要有独家代理、独家销售权代理、公开销售代理、联合销售代理。
8.招标人在物业管理招投标中,按照诚实信用原则,不得______。
A.与投标方互相串通
B.设定不公平条件
C.向评标委员会行贿
D.在招标书发出后5日内,提出补充条款
E.违反规定拒绝与中标人签订合同
答案:
ABCE
[考点]本题考查物业管理招投标的诚实信用原则。
[解答]招投标中诚实信用原则的要求有:
(1)招标方不得设定不公平条件;
(2)招标方不得拒绝与中标人签订合同;(3)投标方不得与招标方或其他投标方串通;(4)投标方不得向招标方或评标委员会行贿或以不正当手段谋取中标。
9.下列选项属于房地产保险的赔偿原则的有______。
A.以实际损失为限
B.以精神损失为限
C.以保险时间为限
D.以保险金额为限
E.以被保险人对保险标的具有的保险利益为限
答案:
ADE
[考点]本题考查房地产保险的赔偿原则。
[解答]房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制:
(1)以实际损失为限;
(2)以保险金额为限;(3)以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。
10.根据贷款偿还的方式分类,把个人住房贷款分为______。
A.住房公积金贷款
B.商业贷款
C.组合贷款
D.一次性还本付息贷款
E.分期还款
答案:
DE
[考点]本题考查个人房地产贷款的分类。
[解答]根据贷款偿还方式分类,把个人住房贷款分为一次性还本付息贷款和分期还款。
三、案例分析题
(由单选和多选组成。
)
某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/平方米,建筑安装工程费为2500元/平方米,各项规费为300元/平方米。
该项目营销方案部分内容如下:
(1)前言。
(2)市场分析。
(3)销售目标和进度计划。
(4)销售价格确定:
以市场价格为主。
(5)销售渠道:
委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售,并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。
(6)促销安排:
开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式,邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予100元/平方米的价格优惠。
1.该项目采用的销售渠道为______。
A.直接渠道、独家代理
B.间接渠道、联合销售代理
C.间接渠道、独家销售权代理
D.直接渠道、公开销售代理
答案:
B
[考点]本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。
[解答]该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售,说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。
联合销售代理是指一个开发项目由多家代理商同时提供服务的模式。
所以正确选项为B。
2.若该项目加成率为25%,则按照成本加成定价法确定的价格应为______元/平方米。
A.3977
B.4261
C.4620
D.4125
答案:
D
[考点]本题考查成本加成定价法。
[解答]单位价格=单位产品成本×(1+加成率)=(500+2500+300)×(1+25%)=4125(元/平方米)。
3.该项目营销方案采用的促销方式有______。
A.广告
B.人员促销
C.活动推广
D.价格折扣
答案:
ACD
[考点]本题考查房地产的促销方式。
[解答]开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息,这属于广告促销方式;开盘当天举行开盘仪式,邀请有关部门及参建单位负责人参加,这属于促销方式中的活动推广;对开盘当天前十名购房者给予100元/平方米的价格优惠,这属于促销方式中的价格折扣。
4.在房地产广告媒体中,报纸广告所具有的优点包括______。
A.广泛性、可信赖性
B.方便性、易保存性
C.时效长、针对性强
D.长期性、内容简单
答案:
AB
[考点]本题考查房地产广告媒体及其选择。
[解答]报纸广告具有广泛性、可信赖性、方便性、易保存性等优点,缺点是时效短、内容繁杂,导致广告效果受影响。
某商品住宅小区共有住宅800套,已售出并交付600套,其中三套住房登记为王某,其余一人一套;已售出未交付150套;未售出50套。
由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。
筹备组完成了《业主大会议事规则》和《管理规约》的草拟,确定了业主委员会委员候选人名单等工作,拟召开首次业主大会会议。
5.首次业主大会召开时,该小区业主投票权总数为______。
A.598
B.599
C.600
D.602
答案:
B
[考点]本题考查业主大会认定业主人数和总人数的方法。
[解答]一个专有部分按一人计算。
建设单位尚未出售和虽已出售但未交房的部分,以及同一买受人拥有一个以上的专有部分的,按一人计算。
所以600-2+1=599(人)。
6.首次业主大会筹备组组长由______代表担任。
A.业主
B.物业服务企业
C.街道办事处
D.居民委员会
答案:
C
[考点]本题考查业主大会的筹备。
[解答]首次业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
7.筹备组自组成之日起,应在______日内组织召开首次业主大会会议。
A.30
B.60
C.90
D.180
答案:
C
[考点]本题考查首次业主大会会议的召开。
[解答]筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
8.根据《物业管理条例》,需要专有部
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