概念设计管理流程DOC.docx
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概念设计管理流程DOC.docx
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概念设计管理流程DOC
概念设计管理流程
编制
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日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.目的
为规范项目设计前期阶段的操作程序,加强对项目设计前期阶段的监控,达到确保质量、进度,控制成本的目的。
2.适用范围
适用于项目前期策划阶段的设计管理,即实施方案阶段之前的阶段。
3.术语和定义
无
4.职责
4.1研究发展部:
4.1.1负责完成项目设计基础资料移交、补充和评审的组织;
4.1.2负责建筑概念方案的供方考察和履约评价;
4.1.3完成《设计任务书—建筑概念方案》;
4.1.4组织建筑概念方案设计评审;
4.1.5编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容,汇总及送审《项目设计指导书》。
4.2营销部市调组
4.2.1参与项目设计基础资料移交和评审;
4.2.2参与项目设计基础资料移交、补充和评审;
4.3营销部策划组
4.3.1参与项目设计基础资料移交、补充和评审;
4.3.2提供《产品建议书(初稿)》和《产品建议书》;
4.3.3编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。
4.4运营部
4.4.1参与建筑概念方案设计评审;
4.4.2编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。
4.5工程部
4.5.1参与项目设计基础资料移交和评审;
4.5.2编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。
4.6主管设计副总/总经理
审核/批准《项目设计指导书》。
5工作程序
5.1项目设计负责人的任命
项目设计负责人由研究发展部第一负责人以邮件形式知会项目工作群,正式任命。
5.2项目设计基础资料收集
项目设计基础资料收集包括:
项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础资料评审。
5.2.1项目设计基础资料移交
项目设计负责人完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接,移交内容包括《宗地自然条件表》(市调组提供)、《宗地社会条件表》(市调组提供)和《竞争楼盘列表》(研发和策划确定楼盘,市调组实施?
)三部分,并由交接双方共同填写《项目设计基础资料移交评审表》。
5.2.2项目设计基础资料补充
项目设计负责人按照《项目设计基础资料移交评审表》完成项目设计基础资料的调查和补充,包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》和《竞争楼盘设计信息表》,其中《竞争楼盘设计信息表》由研究发展部与营销部共同完成。
5.2.3项目设计基础资料评审
项目设计负责人组织工程部、营销部完成项目设计基础资料评审,评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中,并由参与评审人员共同签字确认。
5.3计划的编制
由项目设计负责人完成项目规划设计计划编制企管部备案,计划编制参见计划管理流程的要求。
5.4建筑概念方案设计
5.4.1建筑概念方案设计准备
a)供方审批
概念方案的设计单位不得少于二个,操作按照《设计承包商选择控制流程》执行。
b)项目负责人组织项目工作群完成《设计任务书—建筑概念方案》的编写和确认
项目设计负责人完成经营销副总确认的《项目产品建议书(初稿)》的交接,并依据《项目产品建议书(初稿)》编写《设计任务书—建筑概念方案》。
《设计任务书—建筑概念方案》需经设计主管副总审批确认。
5.4.2建筑概念方案设计
项目设计负责人将经确认的《设计任务书—建筑概念方案》发给概念方案设计单位,由设计单位完成概念方案设计。
5.4.3建筑概念方案设计评审
对建筑概念方案的设计评审按照《设计评审作业指引》执行。
5.4.4履约评价
对建筑概念方案设计单位的履约评价按照《设计承包商选择控制流程》执行。
5.5《项目设计指导书》的编制和审批
5.5.1《项目设计指导书》的编制
公司各相关部门依据概念设计评审结论,完成《项目设计指导书》对应章节的内容,交由研究发展部汇总。
《项目设计指导书》内容及责任部门对照表
《项目设计指导书》章节名称
责任部门
项目概况及用地分析
研究发展部
开发目标、开发计划与项目设计总体计划
工程部、企管部
市场定位和产品建议
营销部
成本控制因素与工程管理意见
运营部、工程部
概念设计研究结论
研究发展部
方案设计需要解决的问题
研究发展部
项目设计各环节的综合分析
研究发展部
5.5.2《项目设计指导书》的审批
研究发展部项目设计责任人汇总各部门提供内容整合成《项目设计指导书》内容,交由各责任部门第一负责人签字确认,经总经理批准,作为项目设计的指导性文件正式发布,并上报企管部备案。
6支持性文件
6.1RALD-YY-OP01设计承包商选择控制流程
6.2RALD-YF-WI03设计评审作业指引
7相关记录
7.1《项目设计基础资料移交评审表》
7.2《设计任务书—建筑概念设计》
7.3《宗地自然条件表》
7.4《宗地社会条件表》
7.5《竞争楼盘列表》
7.6《竞争楼盘涉及信息表》
7.6项目设计指导书(好像没有)
宗地自然条件表
记录编号:
表一
填表人:
填写日期:
年月日
项目名称
图纸、图片名称
内容要求
完成情况
宗地位置
宗地城市位置图
表达宗地在城市范围内的位置,可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地区域位置图
表达宗地在城区范围内的位置,可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地现状
宗地红线图
宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高
□已移交
宗地地形图
宗地为复杂地形时,表达现状地形、标高(等高线)、现状地貌
□已移交
宗地现状照片
标明拍摄点与目标点位置
□已制作
宗地绿化分布图
绿化的定位
□已制作
宗地水体分布图
水体的定位
□已制作
说明:
1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
应在投资分析阶段收集、制作完成,并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.投资分析阶段,若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足,则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。
3.本表由营销市调组组织向研究发展部移交。
宗地自然条件表
表二
填表人:
填写日期:
年月日
土地名称/项目名称
城市
气温
常年绝对温度
最高℃
最低℃
平均℃
城市
风向
主导风向
风向频率玫瑰图(另附图)
□已收集
空气
质量
宗地空气质量状况
□空气质量良好□空气质量较差,需进行检测
噪音
宗地噪音状况
□周边无噪音源□周边有噪音源,需进行检测
水文
宗地内有无地表水
□池塘□水渠
宗地周边有无地表水
□江□河□湖□海□水渠
周边地表水常年水位(黄海高程)
M
周边地表水最高控制水位(黄海高程)
M
地下水位标高(黄海高程)
M
宗地内水质状况
□水质良好□水质较差,需进行检测
特殊地下物
冲沟
□有□无
暗河
□有□无
古墓
□有□无
化石
□有□无
地下军用设施、管线
□有□无
地下油罐房
□有□无
其它大型地下建筑物、
□有□无
说明:
1.依据宗地社会条件表一(表1.2.1)的周边公共设施图,当周边存在污染源与噪声源时,应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测;决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路,应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
2.当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
3.本表由营销市调组组织向研究发展部移交。
宗地社会条件表
记录编号:
表一
填表人:
填写日期:
年月日
项目名称
图纸名称
内容要求
完成情况
区域现状图
表达宗地所处区域(道路、周围建筑物等)的现状特征
□已移交
区域总体规划图
表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划
□已移交
区域交通分析图
表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点;表达私家车赴宗地的可选路线
□已移交
周边交通分析图
表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等
□已移交
周边道路断面图
表达宗地块周边道路断面各分项尺寸
□已移交
周边公共设施图
表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间;
表达对项目设计存在有利与不利因素的设施:
广场、公园、城市雕塑,高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施
□已移交
市政管线图
表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等
□已移交
说明:
1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录,应在投资分析阶段收集、制作完成,并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.本表营销市调组组织向研究发展部移交
宗地社会条件表
表二
填表人:
填写日期:
年月日
项目名称
当地政策法规要求
日照间距系数
消防间距
□无特殊要求
其它间距
□无特殊要求
建设工程用地许可证
总用地面积
ha
□暂无要点
总建筑面积
m²
容积率
建筑密度
绿地率
车位总数
限高要求
层或m
配套的名称与面积要求
退红线要求
备注:
本表由营销部市调组组织向研发发展部移交。
竞争楼盘列表
记录编号:
填表人:
填写日期:
年月日
编号
楼盘名称
发展商
所处地段
价位/平米
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
其
他
说
明
确
认
栏
营销部项目策划师:
年月日
营销部经理:
年月日
项目设计负责人:
年月日
1.“竞争楼盘”,是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性,可能与本项目产生竞争的楼盘。
2.本列表中的竞争楼盘,须由研究发展部与营销部策划人员及市调组人员共同确认。
竞争楼盘设计信息表
记录编号:
表一
楼盘名称
位置
规划
总用地面积
M²
总建筑面积
M²
容积率
绿化率
总户数
户
车位数
地面
个
地下
个
建筑
住宅总面积
M²
住宅产品类型
□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房
□小高层□高层□其他
住宅结构形式
会所面积
M²
会所个数
商业面积
M²□租□售
幼儿园
班
小学
班
景观
周边自然景观
□有□无
景观设计面积
M²
包含项目
游泳池
室外
M²
室内
M²
水景/喷泉
个
儿童游戏场
组
硬地活动场
个
网球场
个
羽毛球场
个
其它
说明:
1.针对项目竞争楼盘,需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研,可酌情选择完成。
2.本表须由研究发展部与营销部策划人员及市调组人员共同确认。
竞争楼盘设计信息表
表二
该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术
设计资源
设计内容
设计单位名称
规划
建筑
方案
施工图
景观
方案
施工图
室内
装修部品标准
室外
墙面一
墙面二
窗
□白铝□彩铝□塑钢
其它
公共室内
电梯品牌
电梯厅
装修标准
其它
住宅室内
□毛坯房
□标准装修
□提供□不提供装修套餐
项目
品牌或材料
入户门/内门
地板
洁具
厨柜
吊顶
其它
说明:
1.针对项目竞争楼盘,需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研,可酌情选择完成。
2.本表须由研究发展部与营销部策划人员及市调组人员共同确认。
竞争楼盘设计信息表
表三
户型
编号
户型种类
面积(M²)
实用率(%)
比例
备注
1
2
3
4
5
6
主力户型编号为:
户型特色评述:
(应附图表达)
说明:
1.实用率
国家规范无定义,为房地产销售中使用的指标,通常为:
单套内建筑面积/单套商品房销售面积(套内建筑面积+按规定应分摊的公共建筑面积)。
2.单套内建筑面积
包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3.单套内使用面积
住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。
说明:
此表由研究发展部与营销部策划人员及市调组人员共同确认。
编制责任人汇签:
日期:
项目设计基础资料移交评审表
项目名称:
资料名称
评审内容
责任部门
移交确认
确认日期
自然条件
宗地城市位置图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
宗地区域位置图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
宗地红线图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
宗地地形图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
宗地现状照片
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*宗地绿化分布图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*宗地水体分布图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*城市气温及风向
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*空气质量及噪音
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*水文
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*特殊地下物
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
社会条件
*区域现状图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*区域总体规划图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
区域交通分析图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
周边交通分析图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
*周边道路断面图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
周边公共设施图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
市政管线图
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
当地政策法规要求
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
建设工程用地许可证
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
竞争楼盘
竞争楼盘列表
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
竞争楼盘设计信息表
是否满足设计要求:
是□ 否□
是否是最新版本:
是□ 否□
其它
评审记录
签名:
说明:
1、*项为可选项,根据项目具体情况由研究发展部确定。
2、资料由责任部门项目负责人评审并签名确认,由研究发展部负责组织实施评审过程。
设计任务书
项目名称:
设计阶段:
设计专业:
成文日期:
研究发展部
营销部
物业公司
前期配套部
客服服务部
运营部
工程部
公司总经理
概念设计任务书模板
一、项目概况
1.项目名称
___________________________
2.建设地点
中国##
3.业主
####房地产有限公司
4.依据
《住宅设计规范》
《##市住宅建设标准》
《##市城市规划条例》
《城市居住区规划设计规范》
《##市建筑物配建停车设施设置标准与准则》
《##市规划局建设工程规划设计要点通知书》
《建筑设计任务书》
二、用地条件
1.地理位置
该规划地块地处##市_______,行政隶属于##市____区。
规划总用地____公顷,规划可用地_____公顷
2.四至范围
按顺时针由北开始,依次为:
_________________。
3.用地现状
目前地块内_______,地质情况_______。
4.周边环境及交通条件
_______________________________
三、项目定位及设计思想
____________________________________________________
四、规划控制条件
(一)经济控制指标
1.用地面积
该地块规划可用地面积为_________,包括___________部分。
(地形图参见扫描文件,浅红色区域为可规划地块,即红线范围,各退让_____m)正式电子文件与规划红线图随后提供。
2.容积率及绿化率
该地块总容积率为______;建筑密度________;总建筑面积______万平米;其中各地块设计参考控规;
其中住宅建筑面积在________万平米以上,商业建筑面积在_______万平米左右;
总体绿地率不低于________。
(二)建筑退线及日照间距
1.绿化及建筑退线
(1)____________________
(2)____________________
(3)____________________
2.日照间距
日照间距按照新区标准执行。
(日照间距为____)
(三)市政条件
该区周边路网及市政管线______________。
五、总体详细规划设计要求
1.总体规划
2.配套设施
按照市政要求落实各项市政配套设施,并要保证整个小区的景观及规划的统一性。
3.商业
4.会所
5.停车位要求
六、建筑设计要求
1.要求______万平方米住宅,_____万平米商业的设计要求(该面积指标为控规要求,可根据设计进行相应调整)。
2.建筑形式
3.立面设计
4.限高要求
多层<_____M小高层<____M高层<___M
5.均面积及户型比
(下表为参考值)
项目名称
两室(m2)
三室(m2)
四室(m2)
面积范围
面积比例
最低数量
备注
6.建筑层高
住宅层高最低按照____米考虑。
商业层高按照一层___米,二三层___米设计。
七、设计内容及成果
1.总体规划设计
(1)详细设计说明、构思说明及技术经济指标
(2)彩色总体规划方案平面图(3个以上比较方案)
(3)彩色规划分析图(包括:
功能分析图;绿化景观分析图;道路交通分析图;停车方式分析图;空间设计分析图等)
(4)彩色沿街立面图,反映社区总体规划的主要剖面图
2.建筑单体概念设计
(1)平面图(典型住宅设计平面及构思理念,应包括上述户型表的3-4种形式)
(2)主要立面图
(3)主要剖面图
(4)总体体块鸟瞰图及典型建筑效果图
3.景园概念设计
(1)总体景园平面方案示意图
(2)典型景园示意图或图片
4.设计成果要求
(1)电脑演示文件。
(2)上述所有成果文本6套。
规格为A3(297mm×420mm)。
(3)所有成果的电子文件。
八、设计进度要求
1._____年__月__日提交第一阶段成果并进行方案汇报。
2._____年__月__日提交第一阶段修改成果。
根据甲方修改意见及项目进度进行下一阶段设计及方案汇报
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
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