土地增值税清算表式.docx

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土地增值税清算表式

土地增值税清算表式

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料至地税八分局管理所：

1、房地产开发企业土地增值税清算申请表

2、土地增值税纳税清算各项审定表

3、土地增值税申报表

4、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

5、中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。

6、与土地增值税清算有关的证明资料：

①开发项目立项批复（计划委员会、建设委员会文件）

②土地使用权证（发证机关：

国土资源局、人民政府）

③商品房预售许可证（房产管理局核发）

④工程概况及备案意见（备案机关：

房屋建筑工程竣工验收备案办公室）

⑤规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：

规划局）

⑥销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：

销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

⑦其他补充资料：

当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。

附件一：

土地增值税清算申请表

土地增值税清算申请表

纳税人名称

纳税人地址

税务代码

联系人及电话

项目名称

项目地址

项目总面积

销售总面积

纳

税

人

申

请

理

由

主

管

税

务

机

关

审

核

意

见

附件四：

土地增值税税款计算表

土地增值税税款计算表

会计期间或截止日：

金额单位：

元

纳税人

名称

经济类型

纳税人

地址

联系人

电话

开户银行

账号

邮政编码

项目名称

项目地址

项目

行次

纳税人申报数

税务部门审核数

一、转让房地产收入总额

1

其中

转让土地收入

2

转让地上建筑物及其附着物收入

3

二、扣除项目金额合计

4

1.取得土地使用权所支付的金额

5

2.房地产开发成本

6

其中

土地征用及拆迁补偿费

7

前期工程费

8

建筑安装工程费

9

基础设施费

10

公共配套设施费

11

开发间接费用

12

3、房地产开发费用

13

其中

利息支出

14

其他房地产开发费用

15

4、与转让房地产有关的税金

16

其中

营业税

17

城市维护建设税

18

教育费附加

19

5、财政部规定的加计20%扣除数

20

6、财政部规定的其他扣除项目金额

21

三、增值额

22

四、增值额与扣除项目金额之比（%）

23

五、适用税率（%）

24

六、速算扣除系数（%）

25

七、预收房地产价款

26

八、预征比例（%）

27

九、预缴土地增值税税款

28

十、已缴土地增值税税额

29

十一、本期实际缴纳土地增值税金额

30

十二、应补（退）土地增值税税额

31

十三、项目竣工清算应退土地增值税税额

32

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件五：

房地产转让收入审定表

房地产转让收入审定表

    会计期间或截止日：

单位：

元    

单位名称

收入类别

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

现金

实物

其他

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件六：

取得土地使用权所支付的金额审定表

 取得土地使用权所支付的金额审定表

 会计期间或截止日：

金额单位：

元    

单位名称

项目

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件七：

土地征用及拆迁补偿费审定表

土地征用及拆迁补偿费审定表

 会计期间或截止日：

单位：

元    

单位名称

项目

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件八：

前期工程费审定表

前期工程费审定表

 会计期间或截止日：

单位：

元    

单位名称

项目

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件九：

建筑安装工程费审定表

建筑安装工程费审定表

 会计期间或截止日：

单位：

元    

单位名称

项目

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件十：

基础设施费审定表

基础设施费审定表

 会计期间或截止日：

单位：

元    

单位名称

项目

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件十一：

公共配套设施费审定表

公共配套设施费审定表

 会计期间或截止日：

单位：

元

单位名称

项目

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件十二：

开发间接费审定表

开发间接费审定表

 会计期间或截止日：

单位：

元

单位名称

项目

纳税人申报数

税务机关审定数

备注

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件十三：

利息支出汇总表

利息支出汇总表

 会计期间或截止日：

单位：

元

银行同期利率：

金融机构

名称

行次

借款金额

借款期限

利率

允许列支利息金额

纳税人申报数

税务机关审定数

合计

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件十四：

与转让房地产有关的税金缴纳情况汇总表

与转让房地产有关的税金缴纳情况汇总表

 会计期间或截止日：

单位：

元

单位名称

项目

行次

纳税人申报数

税务机关审定数

营

业

税

应纳税额

1

已纳税额

2

欠税

3

应补（退）税额

4

城市

维护

建设

税

应纳税额

5

已纳税额

6

欠税

7

应补（退）税额

8

教

育

附

加

应纳税额

9

已纳税额

10

欠税

11

应补（退）税额

12

印

花

税

应纳税额

13

已纳税额

14

欠税

15

应补（退）税额

16

17

18

19

20

合计

应纳税（费）额

21

已纳税（费）额

22

减免税额

44

欠税（费）

45

应补（退）税（费）额

46

填报人签字：

纳税人（章）

年月日

审核人（签字）

年月日

附件十五:

土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）

纳税人编码：

   的 填表日期：

_年_月_日　 金额单位：

人民币元    面积单位：

平方米

纳税人名称

项目名称

项目地址

业　别

经济性质

主管部门

开户银行

银行账号

地　址

邮政编码

电话

土地使用权受让

（行政划拨）合同号

受让（行政

划拨）时间

建设项目起讫时间

总预算成本

单位预算成本

项目详细座落地点

开发土地总面积

开发建筑总面积

房地产转让合同名称

转让土地面积

（按次填写）

转让建筑面积

（按次填写）

转让合同签订日期

（按次填写）

第1次

第2次

……

纳税人

盖　章

法人代表

签章

经办人员

（代理申报人）

签章

备注

（以下部分由主管税务机关负责填写）

税务机关受理登记日期

税务机关受理登记意见

主管税务人员签字

主管税务机关盖章

土地增值税项目登记表填表说明

1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。

2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。

3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。

4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。

5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由地方税务机关留存，一份退纳税单位。

附件十六:

土地增值税纳税申报表

（一）

（从事房地产开发的纳税人适用）

税款所属时间：

　年　月　日 填表日期：

　年　月　日

纳税人编码：

　　金额单位：

人民币元　 面积单位：

平方米

纳税人名称

项目名称

项目地址

业别

经济性质

纳税人地址

邮政编码

开户银行

银行账号

主管部门

电话

项目

行次

金额

一、转让房地产收入总额　1＝2＋3

1

其

中

货币收入

2

实物收入及其他收入

3

二、扣除项目金额合计　4＝5＋6＋13＋16＋20

4

　1.取得土地使用权所支付的金额

5

　2.房地产开发成本　6＝7＋8＋9＋10＋11＋12

6

其

中

土地征用及拆迁补偿费

7

前期工程费

8

建筑安装工程费

9

基础设施费

10

公共配套设施费

11

开发间接费用

12

　3.房地产开发费用　13＝14＋15

13

其

中

利息支出　interest

14

其他房地产开发费用

15

　4.与转让房地产有关的税金等　16＝17＋18＋19

16

其

中

营业税

17

城市维护建设税

18

教育费附加

19

　5.财政部规定的其他扣除项目

20

三、增值额　21＝1－4

21

四、增值额与扣除项目金额之比（％）22＝21÷4

22

五、适用税率（％）

23

六、速算扣除系数（％）

24

七、应缴土地增值税税额　25＝21×23－4×24

25

八、已缴土地增值税税额

26

九、应补（退）土地增值税税额　27＝25－26

27

授

权

代

理

人

（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）

为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。

授权人签字：

_________

声

明

我声明：

此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的。

我确信它是真实的、可靠的、完整的。

声明人签字：

____________

纳税人

签　章

法人代表

签章

经办人员（代理申报人）签章

备注

（以下部分由主管税务机关负责填写）

主管税务机

关收到日期

接收人

审核日期

税务审核

人员签章

审核记录

主管税务

机关盖章

土地增值税纳税申报表

（一）填表说明

一、适用范围

土地增值税纳税申报表

（一），适用凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。

其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报土地增值税纳税申报表

（一），进行纳税申报。

二、土地增值税纳税申报表

（一）主要项目填表说明

（一）表头项目

1.纳税人编码:

按税务机关编排的代码填写。

2.项目名称:

填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。

3.经济性质:

按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资和外国企业等类型填写。

4.业别:

填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别。

5.主管部门:

按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。

外商投资企业不填。

6.开户银行:

填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。

7.银行账号:

填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。

（二）表中项目

土地增值税纳税申报表

（一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。

纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。

纳税人如果既从事普通标准住宅开发，又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表

（一）。

1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。

2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。

3.表第3栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。

4.表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

5.表第7栏至表第12栏，应根据《细则》规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。

要注意，如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。

6.表第14栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。

如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写为“0”。

7.表第15栏“其他房地产开发费用”，应根据《细则》第七条（三）的规定填写。

8.表第17栏至表第19栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写。

9.表第20栏“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。

10.表第25栏“适用税率”，应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“0”。

11.表第26栏“速算扣除系数”，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。

12.表第28栏“已缴土地增值税税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

　　国家税务总局

二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

　　第一章总则

　　第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

　　第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

　　主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章前期管理

　　第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

　　第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

　　第三章清算受理

　　第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等