XX县养老院建设投资工程项目商业建议书.docx

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XX县养老院建设投资工程项目商业建议书

XX县养老院建设投资项目建议书

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称

XXX县养老院建设项目

1.1.2项目承办单位

XXX县XXX镇XXX人XXX.

1.1.3项目法人代表

XXX.

1.1.4项目建设单位概况

XXX于一九九九年大学毕业后，一直在家务农，现在XXX镇打工，现年40岁。

1.2项目拟建地址

项目拟建地位于XXX县城，地址由县规划部门规划。

1.3项目规模

项目占地21亩，拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。

建900平方米活动场1处。

1.4主要技术经济指标

项目总投资：

120万元，全部为固定资产投资。

项目用地：

21亩；

项目建筑面积：

拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。

活动场：

900平方米；

绿化率:

40%；

总容积率：

0.55。

1.5编制依据

⑴《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）

⑵《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》

⑶《办公建筑设计规范》（GBJ11-89）

⑷《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）

⑸《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94

⑹《供配电系统设计规范》（GB50052-95）

⑺《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）

⑻《民用建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）

1.6编制原则

通过对该项目的基本概况进行调查了解、根据XXX县老人赡养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经考察，认为项目可行。

并根据XXX县城总体规划要求，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及财务评价进行分析。

1.7项目定位

本项目定位为中档，目标客户为县城有稳定收入来源的部分家庭老年人、乡镇部分比较富裕的家庭中的老年人和作为社会慈善部救助的部分孤寡老人。

第二章项目建设的背景、必要性及可行性

2.1项目建设的背景

2.1.1我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口12.5%以上，到二00五年将达到31%，即为老龄化社会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.5%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。

我国进入老龄化社会已是不争的事实。

根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的20%；到2050年，老年人将占全国总人口的31%，届时每4.5人口中就有一个老年人口。

2.1.2老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性转变。

2.1.3家庭因素催生老年人公寓的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育政策以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，建设老年人公寓的呼声日益高涨。

2.2项目建设的必要性

2.2.1XXX县老年人现状

目前XXX县30万人口中，老年人近11多万，占总人口的11.4%，80%分布在农村，20%在城市。

和全国一样，积极发展老年人及残疾人公益事业，改善老年人及残疾人生活状况，已经刻不容缓的列在衡水市政府的议事日程之中。

2.2.2县老年人居住养老问题现状

2.2.2.1老年人公寓明显不足

XXX县有30多万人口，其中60岁以上的老年人有3万多，是典型的老龄化人群结构，而XXX县目前还没有一家养老院，老人们以其他方式养老。

2.2.2.2养老院规模小、配套设施不足

目前XXX县没有养老院都是以家庭为主的养老方式，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

2.2.2.3养老院需要建设

XXX县现需建一家养老院。

2.2.2.4服务人员的安排

如果XXX县建一家养老院，如果能建一家养老院就能安排工作人员5-20人，具能解决就业问题，为社会承担一份责任。

2.3项目建设的可行性

1、落实党中央、国务院关于老龄工作具体要求

本项目实施，是落实三个代表重要思想的实际行动。

广大老年人曾经为国家的建设和发展做出了自己的贡献，让老年人分享改革开放和经济社会发展的成果，体现了国家和社会对老年人的关怀。

2、是应对人口老龄化、做好老龄工作的重大举措。

老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和改革、开放、稳定的大局。

满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务，必须办好、办实。

3、减轻老年人家庭和社会压力的重要举措。

解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使子女可全身心地投入到工作中；为老年人提供健康锻炼和服务，有利于老年人的健康保健和生活质量的提高，减轻家庭和政府的压力，对解放劳动力、增强生产力，对我国的现代化建设和长远发展具有现实意义和战略意义。

4、是党和政府关注社会弱势群体，解决群众实际困难的需要。

本项目建设，不但顺应了老年人群体的“民意”，而且吸纳了一批下岗人员再就业，不仅解决了因下岗带来的经济困难问题，而且通过在老年福利事业岗位上辛勤工作，实现自己的人生价值，为我国的社会稳定和经济发展做出贡献。

5、是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。

建设社会主义新农村、构建和谐社会是当今我国社会主义建设的主旋律。

搞好老年公寓建设是适应新形势发展、促进老年人事业发展的重要举措，也是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。

6、XXX县养老院是XXX县一所民办福利机构，项目建设符合区域福利规划、合理配置福利资源的基本原则。

7、项目建设希望受到县委、县政府的高度重视和大力支持，能给予很多优惠政策，并无偿划拨21亩土地用于项目建设。

综上所述，建设一座具有相当规模、较高管理水平和服务能力的社会福利机构，是十分必要和可行的。

第三章地址选择与建设条件

3.1地址选择

3.1.1项目所在地理位置

⑴地点与地理位置

XXX县养老院拟建设工程选址在规划部门规划，要在交通方便、地势平坦开阔、空气新鲜、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公共设施比较完善、没有污染源，适宜养老。

占地面积要在21亩以上。

⑵场地权属及占地面积

项目占地21亩以上，属于建设用地，符合XXX县土地利用规划。

3.1.2场地建设条件

⑴自然条件

①地形、地貌

XXX县位于XXX县位于云南省文山壮族苗族自治州东南部.

地理坐标为东经104°33′—105°18′，北纬22°48′—23°33′.

县境东北部与富宁县、广南县两县接壤，北部与西畴县相邻，西南部与马关县毗连，东南部与越南社会主义共和国同文、安明、官坝、渭川、黄树皮、河江五县一市接壤，国境线长277公里。

。

②气象条件

XXX县属于亚热带地区，气候看气象台。

③水文条件

XXX县是个多水地区。

有地下水资源

④工程地质条件

XXX县地处山区。

根据《中国地震动参数区划图》的标准和《建筑抗震设计规范》，该工程按7度地震烈度设防。

3.2外部条件

该项目工程所在地交通便利、通讯畅通、电源方便充足。

但是需要控制施工噪音、扬尘、处理建筑垃圾等。

3.2.1交通

拟建项目在XXX县城，交通较为便捷地段。

3.2.2电力

项目用电利用由XXX县电力公司供电系统提供。

3.2.3供水

由XXX县供水公司供水。

3.2.4排水

设单立管排水系统，污水排入市政污水管网。

第四章建设内容与建设方案

4.1建设内容：

拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。

环形楼内设老年人生活居室150间，设计床位300个，并设有医疗、棋牌、书画、阅读、健身等综合服务功能室。

楼内设计无障碍通道。

餐厅一座，为一层砖混结构，建筑面积500平方米。

配套设施建筑面积70平方米。

活动场900平方米.

绿化率36%.

总容积率0.55。

4.2建设方案

4.2.1总平面设计

本项目地块东西长108m，南北宽130m，占地21亩。

环型楼位于项目区南侧，东西长83米，南北宽44米，南侧楼与北侧楼间距24米，东西间距65米,中间空地1560平方米,建筑面积为6276平方米。

餐厅位于主体楼北侧，为砖混一层结构，建筑面积500平方米。

锅炉房位于东北角,为砖混钢屋顶一层结构,建筑面积70平方米.

餐厅西侧为面积900平方米活动场。

主楼中间建设花园式绿地，其他地带种植花卉或果木，并在适宜地带安置老年人运动器材，建成形式多样、种类齐全、空间丰富、环境优美的修养娱乐场所，充分体现中心养老院的人文内涵和生态意识。

4.3土建设计方案

4.3.1建筑设计

新建建筑物按照《建筑设计防火规范》《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计规范》及国家现行有关规范、规定的要求，进行室内外平面功能和立面设计，力求做到线条清晰、造型美观，既有城市特色、又有田园风光的建筑风格，同时满足消防、疏散的有关要求。

楼房各居室按双人标准间设计，走廊、卫生间、阳台设扶手栏杆，地面装修采用防滑材料，方便老年人活动、行走。

各层设有员工值班室、开水间及其他公共用房，做到布局合理，使用方便安全。

根据老年人生理特点，在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，满足老年人对居住质量的全面要求。

4.3.2结构设计

1）设计依据

《建筑结构设计统一标准》、《建筑结构荷载规范》、《砌体结构设计规范》、《混凝土结构设计规范》、《建筑抗震设计规范》、《建筑地基基础设计规范》

基本风压0.3KN/平方米，地面粗糙度C度。

本工程抗震烈度为7度，场地类别为II类，建筑物安全等级为二级。

2）上部结构

主体楼为三层建筑，砖混结构，所有建筑均采用承重多孔粘土砖，结构整体性好，利于抗震。

3）基础选型

新建建筑物为三层砖混结构建筑物，结构形式采用天然地基、条形基础。

4.4公建配套工程

4.4.1给水工程

生活饮用水来自XXX供水公司，设计管道管径为60MM，给水有保障，水质符合《生活饮用水卫生标准》，可以满足本项目生活用水需要。

4.4.2排水系统

室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。

粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市政污水管网。

4.4.3消防系统

消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统，消防给水接入消防给水系统。

楼内设置消防栓的数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点，且间距不大于30m，能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同时