强烈推荐冷链物流仓储中心建设项目可行性研究报告.docx

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强烈推荐冷链物流仓储中心建设项目可行性研究报告

冷链物流仓储中心项目

可行性研究报告

第一章总论1

一、项目概况1

二、项目可研编制依据与研究内容1

三、项目承办单位简介1

第二章项目建设背景与建设de必要性3

一、项目建设背景3

二、项目建设de必要性5

第三章项目市场分析8

一、项目建设规模10

二、项目建设内容10

一、地点与地理位置11

二、自然地理状况11

第六章建设方案与规划布局14

一、建设方案14

二、总体规划与布局14

三、土建工程方案16

一、环境保护19

二、节能节水20

一、组织管理21

二、组织机构与定员22

三、劳动定员23

第九章工程招标方案25

一、工程招标25

二、招标基本情况表26

第十章项目实施进度28

一、项目实施计划28

二、实施方案29

第十一章投资估算与资金筹措30

一、估算依据30

二、估算条件30

三、估算范围30

四、建设投资30

五、资金筹措方案31

第十二章财务分析32

一、财务评价基础数据与参数选取32

二、销售收入与总成本估算32

三、财务盈利能力分析32

第十三章结论与建议34

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

xx农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目

（二）项目性质：

新建

（三）项目选址：

xx县

（四）项目承办单位：

xx农产品批发市场有限公司

（五）项目法人代表：

二、项目可研编制依据与研究内容

（一）编制依据

1、国家发改委关于编制可行性研究报告de有关规定

2、《产业结构调整指导目录（2005版本）》

3、重庆市农产品冷链物流发展规划（2010年—2015年）

4、国家相关法律法规及产业政策

5、国家重点实验室建设与运行管理办法

6、《食品生产加工企业质量安全监督管理实施细则（试行）》

7、国务院召开《加强鲜活农产品流通体系建设》de会议精神

8、《重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展实施意见》

9、xx自治县十二五规划

10、项目单位提供de相关数据

（二）主要研究内容

该报告从调查分析公司冷链物流建设发展和食品仓储设施现状入手..对地区食品de发展作了预测..进而分析建设公司冷链物流体系和食品仓储能力建设de必要性、项目建设de条件、内容、规模、实施进度、节能环保、组织机构、投资估算、资金筹措等..并对项目建设de效益进行评价..进而提出项目可行与否及有关建议。

三、项目承办单位简介

项目业主是xxxx农产品批发市场有限公司..以下简称“公司”。

公司于二零一一年成立..注册资金3000万元..属xx食品集团有限公司旗下子公司。

xx食品集团是经重庆市人民政府批准组建dede国有大型骨干企业..主业是三级农产品批零市场建设、经营、管理和农产品（食品）加工..主责是以肉菜为主de农产品de“保供稳价、惠泽市民、服务三农”。

现有39个子公司..注册资本金6.8亿元..总资产40亿元..从业人员3.8万人..现拥有“凌汤元”、“黄花园”、“重客隆”、“人道美”、“老四川”等众多知名老字号品牌。

集团将按照“打基础、立支柱、创效益、上台阶”de总体要求..坚持以科学发展观为指导..以农产品批零市场建设和经营管理为重点..大力发展优势产业..着力打造双福国际农贸城、观农贸、惠祥农产品、重客隆和人道美五大龙头市场..认真履行“保供稳价”职责..真心实意为“三农”服务..大力搞活城乡食品流通..让广大市民吃上绿色食品、优惠食品和放心食品。

力争在2012年实现“双百千”目标..即资产100亿元..销售额100亿元..交易额1000亿元..努力把xx集团建成“西部第一、全国领先”de具有行业控制力、影响力和带动力de大型国有食品企业。

第二章项目建设背景与建设de必要性

一、项目建设背景

冷链物流是物流需求带来de专业化细分。

冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售..到消费前de各个环节中始终处于规定de低温环境下..以保证食品质量..减少食品损耗de一项系统工程。

它是随着科学技术de进步、制冷技术de发展而建立起来de..是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段de低温物流过程。

随着国民经济de不断发展..人们de生活水平不断提高。

冷链物流业迅猛发展..冷链仓储建设有着非常广阔de市场前景。

满足新de生活模式。

随着经济快速发展..地区迅速都市化..人们生活模式发生改变..对简便、西化、冰冻食品de消费需求提高..对速食文化也有相当程度de接受。

减少食品损耗。

不适当de包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等..造成de食品损耗惊人。

据有关资料..由于没有冷链保证..我国果蔬采摘后腐损严重..全国每年果品腐损近1200万吨..蔬菜1.3亿吨..按每公斤1元计算..经济损失超过上千亿元。

保障食品安全。

有效de冷链物流通过对温度、湿度及时间等de控制..使食物从农场到餐桌de全过程都得到安全保障..避免食物遭受有害物质de污染..大大减少食物de物理性、化学性和生物性de危害..从而保证了食品de品质和安全。

冷库是发展冷链业de基础设施..也是在低温条件下贮藏货物de建筑群。

食品保鲜主要以食品冷藏链为主..将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输..有效地保持食品de外观、色泽、营养成分及风味物质..达到食品保质保鲜..延长食品保存期de目de..起到调剂淡、旺季市场de需求并减少生产与销售过程中经济损耗de作用。

重庆市农产品冷链物流发展现状：

重庆市目前现有冷库容量22.6万吨（低温库19万吨..高温库3.6万吨）..人均冷库容量7公斤..低于国内经济发达城市平均水平；冷藏车170辆..人均仅0.05辆万人；根据国内贸易设计院就院所作《重庆市涉农冷链物流》分析预测..2015年冷库和冷藏车需求量将分别达到60万吨和2500辆左右..重庆市农产品冷链物流产业有较大增长空间。

重庆市目前现有de冷库经营方式单一..都采取传统de仓储服务方式..服务手段相近；冷库结构单一；机械化、自动化、信息化程度低；配套设施匮乏远不能适应市场向配送化、高端化、多样化发展de需求。

冷链运输方面重庆市目前市尚处于起步阶段..目前仅有重庆雪峰冷藏物流公司和重庆恒天物流公司两家稍具规模de冷藏运输企业..经营上主要是单纯de货物承运经营..离真正de现代物流企业差距很大。

《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策de意见》第五章明确指出：

“加强农村基础设施建设..改善农业发展环境”。

其中第（十四）条：

加快农产品流通和检验检测设施建设。

鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式..加快建设以冷藏和低温仓储运输为主de农产品冷链系统。

政策扶持de有利条件：

1）国家发改委2010年6月颁布de<<农产品品冷链物流发展规划>>..2）国务院办公厅<<关于促进物流业建康发展政策措施de意见>>3）国家农业部..商务部及市发改委..市商委..市农委相续出台多项扶持政策..分别在税收、土地、贷款、过路费、资金扶持等诸方面给予政策扶持。

2011年10月24日..重庆召开de市政府常务会..审议通过了《重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展实施意见》..提出我市要建成布局合理、设施先进、功能完善、管理规范de农产品冷链物流网络服务体系..培育一批具有较强竞争力de冷链物流企业..人均库容拥有量达到全国领先水平..高温库、低温库等设施及冷藏设备满足经济社会发展需要..成为长江上游最具影响力和辐射力de农产品冷链物流中心。

《意见》明确了2015年全市冷链物流发展de主要指标：

全市冷库总规模达到70万吨..人均库容拥有量达到21千克。

果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别提高到20%、30%、37%以上..冷藏运输率分别提高到46%、52%、65%左右..流通环节产品腐损率分别降至15%、8.5%、10%以下。

重庆市市长黄奇帆说..中国这几年食品问题不断发生..除了假冒伪劣、乱用添加剂以外..很重要de一个原因还与运输物流中de冷链落后有关。

最近有几个案子..就是因为冷链条件不好..食品在长途运输de过程中发生变质..卖给消费者后出现食品安全问题。

因此..冷链物流是关系食品安全de一项重要措施..亟待加快发展。

冷链物流企业本身就是食品企业..应按照食品企业de标准给予税费减免等政策优惠..对冷链物流企业de用水、用电、用气价格要与工业企业实现基本同价。

对冷链物流资源de分配和利用..黄奇帆市长表示..除了规划de一级节点冷链物流项目由国有企业承担外..其他de冷链物流设施、设备通过市场手段..国企或民企都可参与建设。

综合以上..农产品冷链物流目前具有广阔de发展前景和较大de市场机遇。

二、项目建设de必要性

1、新农村建设de需要

国家连续五年出台中央1号文件..提出大力发展农业..农民生产de农产品需要批发市场来促进流通..实现价值。

构建大型农副产品市场是历史机遇；是为农业增产、农民增收、农村大发展做贡献。

借助国家新农村建设de契机..xx集团将发挥从基地到消费者de桥梁作用..增强农副产品de市场流通性..变资源优势、劳动力优势为市场优势。

目前已陆续与重庆市各区县de产业基地开通绿色运输通道..降低种养户de中转运输成本..方便农产品流通..引导农民走向农业产业化发展de道路。

充分利用企业资源、政府政策尽快将区域农产品市场做大做强。

2、全面建设小康社会de必然要求

全面建设小康社会de难点和重点在农村..如何解决好农业、农村和农民de问题是关键。

所以..最近de中央农村工作会议指出：

今后de工作重心是解决“三农”问题。

而农产品市场流通问题是解决“三农”问题de核心之一。

农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。

流通过程中de生产性是农产品de最大特性之一。

批发市场作为农产品流通de重要环节..在深加工方面大有可为。

其二则要求不断提高流通环节de流通效率..降低农产品物流成本。

农产品批发市场作为农产品物流de重要节点之一..拥有较为完善de农产品物流信息收集系统..使其能够更好de整合资源..提高农产品物流效率。

因此..农产品批发市场在扮演强劲高效de物流供应商方面同样具有良好de竞争力。

3、发挥资源优势..实现经济可持续发展de需要

xx县是一个农业大县..农村人口占全县人口de89.06%..城镇化率22.93%..2009年主要农产品产量达到55.78万吨。

近年来..xx县加大了农产品市场体系建设力度..逐步形成了以产地市场为中心..批发市场为主体..专业市场与综合市场相结合、批发市场与零售市场相结合、消费品市场与生产资料市场相结合de市场网络..但目前xx县农产品批发物流仍存在四个主要问题：

第一..农产品物流数量大、品种多、要求高..每年农产品在物流和流通环节上损耗巨大。

第二..保鲜技术和物流等后续农产品处理加工方面相对投入不足。

第三..xx县农产品物流企业规模小..专业化程度低..管理水平低..综合服务能力差。

第四..基础设施和信息技术投入不足..严重制约了物流效率de提高。

2009年..国务院颁布3号文件..对重庆de发展指出：

加快建设以万州为中心、三峡库区为主体de渝东北地区和以黔江为中心、少数民族聚居de渝东南贫困山区。

为了让渝东北、渝东南农户尽快脱贫致富..2010年..重庆市委、市政府决定在渝东北、渝东南l7个区县实施“两翼”农户万元增收工程。

农产品要转化为商品..流通环节是关键..阻碍两翼山区农产品发展de主要原因在于没有大型流通企业de牵引..因而导致农产品卖不出去..卖不远..卖不了好价钱..因此..打通两翼地区农产品销售de关键环节..构建畅通de销售渠道..成为两翼农户万元增收工程中重要课题和首要任务。

为此..市商委特制定了《关于开展两翼农户万元增收工程商贸五大行动实施意见》..提出农产品农商对接、农产品市场建设、农产品基地建设、农产品展会推介、农产品商务网络促销等“商贸五大行动”..助推“两翼农户万元增收工程”de顺利实施。

基本实现“两翼”地区农产品不烂市、不滞销、不积压。

本项目是规划中de重要内容..同时还可以进行农副产品加工..直供周边大中超市。

市场潜力很大..市场前景十分看好。

4、市场消费需求趋势de必然要求

经过20多年de改革和发展..我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡..并出现了结构性过剩..我国农产品市场已经进入了由需求主导de买方市场。

居民生活水平迅速提高..多元化消费结构逐步升级..对安全、健康、精细等较高品质农产品de需求空间不断扩大..居民de消费需求已逐步由对量de满足转变为对质de追求..形成了购买力增长de现实与潜在市场。

农产品批发市场升级改造扩建项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化de趋势..满足这一多样化市场需求..并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。

5、整合物流资源增强市场竞争力de需要

通过农产品深加工、农产品科研开发..提高农产品附加值和科技含量..建立完善de配套设施..运用电子商务系统..打造信息化交易平台..整合供应链资源..提高企业综合竞争力。

充分利用已建成de物流市场为后续de农产品交易市场提供物流支持..运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势de农产品物流中心。

充分整合物流资源..将企业建成高水平、大规模de第三方农产品物流服务商。

第三章项目市场分析

近年来..随着生活节奏de不断加快..人们对冷冻冷藏食品de消费需求量越来越大..冷藏冷冻食品每年增长在10%。

2008年预制食品销售额占冷冻食品销售总额42.44%..在我国收入较高de发达城市..冷冻冷藏食品销售额已占到人均年消费量de10%-15%。

国内冷链物流市场主要集中在食品行业..其中冷饮、肉制品、速冻食品以及乳制品占有市场份额de80%。

冷饮：

目前国内人均冷饮消费量已达到1.1kg..据上海市食品研究所预测..2005年全国冷饮产量达200万吨..2010年达到260万吨..人均消费量可达到2公斤年；2015年产销量将达到310万吨..人均消费量可达到2.4公斤年。

随着人们冷饮消费习惯de改变、人均收入增加、消费群体不断扩大以及我国城市化de发展..一段时间内..冷饮de生产销售仍将呈现上升趋势。

肉制品：

统计显示..国内肉制品消费将由目前de250万吨增长到2010年de1300万吨左右。

同时随着我国农村城市化进程de加快和农民收入水平de提高..肉类食品在农村有着更大de增长潜力..肉类食品消费数量会在较长时期内持续增长。

到2010年..国内肉制品人均年消费量将达10公斤..肉制品占肉类总产量比重将上升到13%左右..但也只达到目前发达国家肉类转化率13de水平。

速冻食品：

从1995年起..国内速冻食品de年产量每年以20%de幅度递增..2008年产量接近1000万吨..年销售额达100亿元。

随着市场经济发展..市场对食品品牌化de要求十分迫切..尤其是加入WTO后..食品面临着国内外市场激烈竞争de严峻挑战。

目前公司以及地方食品加工、特色食品等大宗食品加工已形成规模化生产、产业化发展..产品销往全国各地..深受各地消费者好评..通过继续加强食品质量安全检验检测体系建设..必将进一步提高企业食品de质量安全水平..推动特色食品进入大中城市de超市和农贸市场..推动食品出口创汇..全面提升市场竞争力..促进全市经济更大发展。

2010年..全国规模以上肉类工业企业3096家..工业总产值4278.9亿元..利税总额167.2亿元..其产量达到2828.2万吨..占全国肉类总产量de38.9%。

其中..猪肉1781.7万吨..占上市交易量2630.6万吨de68%。

改革开放以来..我国肉类工业在行业规模、肉类产量、技术装备、质量安全等方面都有了发生了重大变化。

但是..由于监管手段弱..目前规模以上肉类工业企业仅占全行业21000多家定点屠宰厂（场）总数de14.7%..全国还有85.3%de企业处于手工屠宰或半机械化de落后状态..生产经营规模很小,生产工艺落后和质量安全管理水平低下de问题相当突出..不具备最基本de检验检测能力..致使肉品安全事件屡有发生。

少数大型骨干企业在市场竞争中逐步购置了一部份检验仪器设备..强化检验手段和能力..形成了一批著名品牌。

但是..由于这些企业集团扩张较快..布点较多..检测设备不齐全、不配套、稳定性差、精度不够、自动化程度低..基本上没有配备高精端检验手段和能力..缺乏产品质量快速检验设备、生产在线检验设备..不能适应确保原料进厂、生产过程、产品出厂批批检de要求..不能适应提高人民生活质量和参与全球化竞争de要求。

该项目将打造一个冷冻、冷藏、加工、包装、销售为一体de现代物流中心..在xx地区与主城区之间搭建一个完善de冷链服务平台。

为xx地区农产品提供专业化、规范化、高效率de冷链物流服务..同时为xx周边超市提供标准化de冷链配送服务。

物流中心依托xx地区丰富de鲜活农产品和渝、鄂、湘、贵四省市交界区巨大de市场容量..以及其持续增长de消费能力。

物流中心所处地理位置优越..地处xx县——靛水新城区、连接彭务公路、渝湘高速、渝湘高铁,彭酉高速。

这些均为物流中心de顺利运营和持续发展提供了坚实保障。

第四章项目建设规模及建设内容

一、项目建设规模

建设计划占地面积36亩..计划总建筑面积约17400平方米..总投资4985万元。

二、项目建设内容

（一）土建工程

1、保鲜库3100m2

2、速冻库3800m2

3、加工包装车间1000m2

4、仓储配送中心8500m2

5、附属用房1000m2

6、围墙大门

7、冷库场地绿化、硬化、美化及道路

（二）设施、设备

1、冷库系统设施、设备

2、配送中心设施、设备

3、检验设施、设备

4、供电设施、设备

5、供排水设施、设备

6、消防设施、设备

7、后勤生活设施

（三）其它

1、土地购置费

2、场地平整费

3、项目前期工作费

4、流动资金

5、其它费用

第五章项目选址与建设条件

一、地点与地理位置

项目场址位于xx县靛水新城。

靛水新城地处连彭务公路、渝湘高速、渝湘高铁,彭酉高速..地理位置和区位优势明显。

二、自然地理状况

xx县位于重庆市东南部..乌江下游..渝、鄂、湘、贵四省市交界处..总面积3903平方公里。

人口68万..辖11个镇..28个乡..26个居民委员会..274个村民委员会。

xx县位于北纬28°57′-29°50′..东经107°48′-108°35′..开放dexx自治县日益显现出其特有de发展优势和巨大de发展潜力。

xx自治县属亚热带季风湿润气候区..具有四季分明而季差大..气候温和而冷暖不均；雨量充沛而分布不均..云雾多而霜雪少..日照少而无霜期长..垂直气候明显..灾害天气频繁de特点。

春季温暖多寒潮..夏季炎热多伏旱..秋季凉爽多绵雨..冬季天冷无酷寒。

年平均气温17.5℃..多年平均年降雨量1228.7mm。

三、水文条件

区内地下水类型可分为第四系构散岩类孔隙水及碎屑岩类孔隙裂隙水。

第四系土层de孔隙潜水..主要分布于人工填土层中。

经地面调查..区内未见井、泉点出露..表明其地下水较为贫乏。

项目地水文地质条件简单。

四、工程地质条件

1、地形地貌

规划区用地属溶蚀低山地貌。

地形坡角一般为3~17度..规划区内约30%de面积基岩裸露..第四系覆盖层覆盖面积相对较大..地形起伏..微地貌形态以缓坡和岩溶落水洞为主..溶蚀深度较大。

2、地质构造

项目区位于魔围山隧道出口处。

区内未发现断层及次级褶皱..岩体中见发育两组构造隙裂..裂隙结构面未见泥化夹层..属硬性结构面。

3、地层岩性

项目地上覆土层主要有第四系全新统人工填土（Q4m1）、残坡积层（Q4e1+d1）；下伏基岩为侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）泥岩及砂岩。

其特征由上至下分述如下：

①第四系全新统人工填土（Q4m1）

素填土：

黄褐色..主要由砂岩、泥岩块碎石及粉质粘土组成。

主要为修建居民房时回填..稍密—中密..稍显。

回填时间5年-30年..主要分布于居民区..厚0.0m-5.0m。

②第四系全新统残坡积层（Q4e1+d1）

粉质粘土：

黄褐色..软塑-可塑状..含少量砂、泥石角砾..厚度0.5m-3.00m。

主要分布于低洼地带。

③侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）基岩

泥岩：

紫红色..泥质结构..巨厚层状构造。

由粘土矿物组成..广泛颁布于评估区..系场地内主要岩性。

砂岩：

灰白色..细粒结构..巨厚层状构造。

矿物成分主要为长石、石英..次之为云母..钙质胶结..与泥岩呈不等厚状产出。

4、不良地质现象

项目地及邻近未见滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷及塌岸等不良地质现象分布..宜于建设。

五、防洪、防潮、排涝设施条件

1、防洪条件

本工程设计高程符合防洪条件。

2、防潮条件

本工程选址能够满足防潮要求。

3、排涝条件

工程地址有1.00-30.00m高差..其排涝效果良好。

总之..防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要de。

六、地震

值加速度为0.05g。

七、交通运输条件

本项目东与xx县在建de摩围山隧道出口相连..到xx县城仅距3.5公里、西面是在建de彭务路、北端和南面与靛水新城规划de市政道路相接。

在建de摩围山隧道和彭务路是本项目对外交通联络de主要道路..是与外部主要公路交通干道相连接de进出通道。

城市规划道路可与xx县de对外交通主要公路相连接..向西可通往县老城区..向东北可通往靛水新城区..同时可与已建成de渝湘高速相连接..通往湖南和重庆主城。

xx自治县区位条件优越..渝怀铁路纵贯xx直达东南沿海..成为西南出海大通道..渝湘高速公路已建成通车..2小时可达重庆、5小时可达长沙..成为两个都市圈de“郊区”。

境内路网密集..国道319线纵贯全境..40分钟可达黔江舟白机场..与外界de连接便捷畅通。

乌江航道直通长江黄金水道..随着乌江xx水电站下闸蓄水..航运能力得到成倍提高。

八、自然条件对项目建设de影响

xx县良好de自然条件为项目建设提供了优越de基础。

由于地处亚热带..光照充足..无霜期短..冰冻期更少..项目建设施工期可充分保证。

总de来说有利于施工。

从工程地质和地形地貌条件来讲..对工程方案影响也较小。

xx县能源和建材等资源丰富..无需长途运输..工程建设主要建筑材料（除钢材外）能自给自足..将大大降低工程造价。

第六章建设方案与规划布局

一、建设方案

（一）产品方案：

本项目产品为冷储保鲜食品..是采用一定de技术手段..使肉禽蛋奶和蔬菜、水果等鲜活农产品自产后商品化处理、加工、包装、储藏、运输及销售de整个过程中..持续处于适宜条件（如温度、温度等）和严格de质量监控..以最大程度de保持食品质量和新鲜程度。

（二）生产工艺

生产设备：

氨制冷压缩机、风式蒸发器、吊顶风机（低温、高温）和其它电器部件。

关键技术：

本项目采用土建复合式冷库储藏农产品。

土建复合式冷库采用国际先进de制冷设备和保温材质。

主要工艺流程：

鲜活农产品→清洁处理→田间预冷→快速冷冻→恒温冷藏→冷藏运输→店铺冷藏销售

该工艺方案具有简单..易操作..具有节能降耗de特点。

（三）厂房建筑设计方案：

该项目库体由库底垫板、底板、墙板和顶板组成。

墙板分外墙和库内隔墙两种..隔墙用于将一个库隔成两个隔间..用于不同de食品储备。

二、总体规划与布局

（一）总体布局原则

总体布局要求：

①生产流程合理衔