东莞房地产市场总结回顾 中原地产.docx
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东莞房地产市场总结回顾 中原地产.docx
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东莞房地产市场总结回顾中原地产
报告提要
一级市场:
二级市场:
⏹供应方面:
受政策调控影响,供应明显放缓。
2010年东莞商品房新增供应545.96万㎡,共57436套,面积同比09年上升15.18%,相对于需求来说仍然偏紧,城区供应明显下降,镇区供应放量剧增,受政策调控影响,住宅供应明显萎缩,商用物业供应“爆发性”放量,中小户型为供应的主力产品,大户型受政策调控影响供应前高后低,体量大幅降低。
⏹需求方面:
调控政策层出不穷,整体成交二次探底。
2010年东莞商品房成交总面积为499.55万㎡,成交套数49598套,总成交金额394.02亿元,面积同比09年下降15.62%。
镇区成交占主角,泛深圳区域取得不错成绩,西北片区房地产崛起成交全线飘红;成交分化严重,高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强,交投两旺,同比分别上升30%与50%;但普通住宅成交受调控影响较大,同比09年下降30%,同时深圳“限购令”出台,深圳投资客继2007年后再次入莞,开发商销售收入“二八现象”明显,20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。
⏹价格方面:
价格分化明显,普通住宅中位房价为5733元/㎡,同比上涨8.03%。
2010年东莞普通住宅产品线丰富,高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多,这些成交量的增加使得整体价格被拉高,但回归到以自住属性为主的普通住宅(毛坯)来看,相比前两年稳中有升。
分物业类型来看:
商品房均价为7889元/㎡,同比09年上升20.19%;普通住宅中位房价为5733,同比09年上升8.03%;洋房均价为6624元/㎡,同比09年上升19.23%;公寓均价6383元/㎡,同比09年上升6.47%;别墅均价15207元/㎡,同比09年上升18.41%;商铺均价10209元/㎡,同比09年上升10.60%;而写字楼均价为8974元/㎡,同比09年上升22.55%;车库均价9133元/㎡,同比09年上升12.6%。
⏹供需方面:
供需矛盾有所缓解,供求关系由严重失衡趋向缓和。
2010年东莞商品房供应有所增加,但增速明显放缓,需求受政策影响有所压抑;使得供求关系比例由09年的严重失调(0.8:
1)逐步趋向缓和(1.09:
1)。
其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近1:
1。
然而2011年供应预计大幅放量,需求经历累积后持续释放,供需从供应偏紧向供需平衡转变。
住宅潜在供应量达到770万平方米,供需比预计从2010年的1:
1向1.5:
1转变。
三级市场:
据东莞中原地产研究中心数据监测,2010年全年全市二手房交易共28651宗,同比增长52.72%;成交面积为289.03万平方米,同比增长15.64%;成交金额共90.11亿元,同比增长34.23%;成交均价3118元/平方米,同比上涨16.08%。
2010年东莞二手房市场呈现出旺销局面,成交大幅增长,创出历年新高,成交均价突破3000元/平方米大关;结合一手房市场分析,一二手房成交比(按成交面积)由2009年的2.37:
1下降到2010年的1.73:
1;一二手房成交均价比则由2009年的2.44:
1上升到2.53:
1,一二手房的房价差距在持续拉大。
一、土地市场
土地市场关键数字:
统计时间:
2010年1-12月数据来源:
东莞中原研究中心
年度总体叙述:
2010年东莞土地市场供需双双迈上新台阶,深究原因不难发现,前三季度全社会固定资产投资总额743.79亿元,同比增长6.5%,远远低于全省24.1%的水平,因为东莞在经历了2008年的金融危机之后,政府财政收入严重受挫,无力加大城建投资,只好择机大幅供应土地,以此填补巨大的资金缺口,国土部门明显加快推地节奏,致使商住用地成交总量超越历史高峰,甚至热点区域的优质地块也再现“地王”;工业用地亦是如此,在产业升级换代加速情况下,全年工业用地继续大幅放量,尤其以刚升级为国家级科技产业园的松山湖最为突出;可见在调控政策贯穿全年的情况之下,2010年土地市场依然得到了迅猛放量。
一、2010年土地市场供需两旺,再创历史高峰。
2010年土地供应高速放量,再攀高峰。
2010年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地237宗,共计707.62万㎡。
其中工业用地供应127宗,395.07万㎡,占总供应量的55.83%;商住用地供应74宗,224.68万㎡,占总供应量的31.75%。
此外,相比前几年今年几个区域有较多小幅商住地块出让,致使平均宗地面积出现小幅回落。
2007-2010年东莞土地成交明细:
2010年土地市场成交红火,当中不乏“新科地王”。
2010年共计交易土地224宗,成交面积681.92万㎡,同比上升三成有余,总成交金额达到129.33亿元,同比上升38.34%;其中商住用地成交62宗,成交面积204.09万㎡,同比上升10.19%,成交金额为88.47亿元,同比上升34.29%;从成交土地的类型来看,2010年,土地成交仍然以工业用地为主,占到总成交量的57.36%,商住用地位居其次占成交总量的29.93%。
此外,最引人瞩目的是万科地产在1月28日,成功竟得地块编号为2010G009-010的虎门金洲村地块,5217元/平方米的楼面地价,再创虎门的地王新高。
2005-2010年东莞土地成交供需比
从土地供销比走势看,总体上土地需求旺盛,2005年至今土地供销比平均在较低水平,土地市场供求关系相对平衡,但2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重,供大于求的状态比较明显,而进入2009年,由于楼市的销售十分火爆,所以土地市场随之活跃起来,供需比大幅下降。
2010年随着部分偏远镇区土地出让的增多,流拍情况有所增加,所以供需比出现一定的上升,但整体而言供需还是比较平衡的。
二、土地价格温和上升,商业地产即将迎来开发高潮。
经历2008年金融危机之后,近2年东莞土地价格恢复上升态势。
2010年整体土地单价为1897元/㎡,同比2009年上升4.58%;商住用地成交单价为4335元/㎡,保持上升趋势;从2007年开始由于受楼市的低迷,土地价格迅速下降,并且在2008年触底,进入2009年在楼市销售回暖的情况下,土地成交单价得到一定程度的回升,特别是商住用地,成交单价已经止住大幅下滑的势头,呈现得比较理性。
进入2010年虽然全年不断有调控措施出台,热点区域的优质地块也涌现几个新地王,特别是商业、商务金融土地,也迎来了突破的一年,全年成交商业、商务金融用地达73.11万㎡,可见东莞即将迎来商业地产快速发展的时期。
2010年商住用地楼面地价温和上升。
从2005年以来,东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年达到2674元/㎡,之后随着2008年楼市的持续低迷,商住地大部分以底价成交甚至流拍,所以楼面价步步下探,直到2009年开始楼面价才重新回到上升的通道,2010年由于一季度高价地的增多,致使全年整体楼面价达到1939元/㎡,同比上升12.48%。
2010年商住用地开发商拿地集中度有所下降。
2010年开发商拿地的市场比较相对集中,排名1-5名的开发商合计占据35.62%的市场份额,不过远低于2009年的51.09%,这主要是由于今年商住用地供应规模加大,并且分散零星所致,但是并不妨碍外来开发商的抢眼表现,前十名当中就有3家来自深圳、广州、佛山。
三、2010年土地市场特征总结
★严厉政策调控之下,土地供需仍同步迈上新台阶。
虽然2010年不断有调控政策出台,但对土地市场的影响无论是广度,还是深度都没有太大的波折,从东莞市场来看,4.27政策出台前的1季度土地市场一度红火,一方面是由于楼市当时延续了09年以来的良好态势,另一方面则是热点区域优质地块的集中推出所致;进入2季度,恰逢政策刚刚落地,东莞的推地却逐步向偏远镇区转移,土地本身条件没那么好,使得市场有所降温,出现几宗小幅地块的流派,但进入下半年3、4季度随着南城总部基地地块,以及松山湖多幅商住地块的上市,市场的活跃气氛再次被激发,并较好的延续到年底,全年的供需都迈上一个新的台阶。
★商住用地供应向偏远镇区偏移,对房地产市场是一个积极的信号。
2010年偏远镇区的商住用地供应明显增多,这对东莞未来房地产的发展是一个积极的信号,毕竟早期东莞分散的经济产业布局,让房地产市场发展也极度的不平衡,政府此时很机智的向这些区域引导,将是一个双赢的局面,因为对开发商而言,进入这些镇区开发项目,不但拿地成本低,竞争对手少,并且存在一定的市场空白,只要找准定位,激发合理的购房需求,将在这一个局部区域赢得先入为主确立自己的品牌优势。
★外来开发商开拓东莞市场,策略千差万别。
2010年东莞楼市受政策影响依然十分有限,不少开发商也适时地积极参与土地拍卖,最为引人注目的就是保利地产和佛山钜隆地产。
近2年保利地产频繁现身东莞国土局参与土地拍卖,并且都是专攻成熟片区豪宅板块的土地,但屡屡棋逢敌手铩羽而归,最记忆犹新的是莞城体育路地块、以及虎门金洲村地块,直到2010年9月松山湖新城路西侧巨幅商住地块,保利接连击退万科、深业的凌厉进攻,才最终得偿所愿。
而来自佛山的钜隆地产拿地策略就大相庭径了,专攻偏远镇区低价地,例如道滘镇厚德村地块、麻涌镇大步村地块成交楼面地价分别为1044元/㎡、1201元/㎡,即使在相对位置好一点的大朗镇蔡边村地块,碰上东方银座集团的阻击,也没有太大波折就收入囊中;可见同样是新进外来地产公司,面对同样的东莞房地产市场,但各个开发商的立场、出发点不同,拿地布局的策略也千差万别。
★品牌房企加大持有型物业开发,东莞商业金融用地即将迎来开发高潮。
受贯穿2010年全年的国家楼市调控影响,住宅市场投资投机需求得到一定程度的抑制,不少资金蜂拥进入商业地产市场寻找商机,与此同时,全国各大品牌开发商万达、华润、万科等等,也纷纷宣布加大持有型物业,商业地产的圈地造城计划,一时之间全国商业地产开发浪潮趋之若鹭。
东莞商业地产也迎来了突破的一年,全年成交商业、商务金融用地73.11万㎡,而2009年仅为21.33万㎡,其中万达、万科在长安的大型商业项目即将启动,南城总部基地地块被各大房地产公司瓜分完毕,都预示着东莞商业金融即将迎来高速发展的时期。
2011年,南城总部基地二期、中央商务区,以及东城世博扩展、虎门、长安旧改是值得深切关注的区域。
★商住用地区域集中,但冷热不均。
2010年商住用地供需非常集中在几个区域,特别是寮步、桥头、沙田都有多宗大幅商住地成交,位列所有区域的前三名,占到东莞所有商住用地成交的24%;此外,由于房地产发展的不均衡,东莞各个区域的商住用地成交价格差异非常大、冷热不均,热点区域的虎门、长安、寮步高价地频繁出现,甚至超越2007年勇夺新地王头衔,而部分房地产发展滞后的区域,大部分以低价成交,楼面价普遍徘徊在1000元/㎡上下。
★商住用地溢价率有所提高,开发商普遍看好楼市长远发展。
2010年商住用地供应总量达到历史高峰,与此同时,同比2009年高溢价土地所有增加,其中溢价超过100%的土地达到成交宗数的20.97%,远超去年的8.70%,底价成交也从去年的六成回落到四成,可见今年的土地市场比去年还要乐观,大部分开发商还是勇于拿地,一方面它们的资金链十分稳健,另一方面,东莞楼市的长远发展继续向上。
★★品牌开发商拿地比重有所下降。
2009年楼市的异常火爆,促使各路开发商纷纷开疆拓土,在土地拍卖市场收获颇丰,尤其以外来的碧桂园、金地、龙光,以及本土作战的富盈最出彩,但2010年由于商住供应规模扩大,并且分散在地产发展阶段不同的镇区,所以品牌开发商在拍卖现场出镜的频率少了一些,它们都把目光放在优质地块之上,只有万科、保利进入拿地集中度的前十名,其他大部分地块都被小开发商瓜分完毕。
★商住地块供应仍以小幅为主,巨幅地块鲜有出现。
从商住用地的占地来看,2010年单宗地块占地在3万㎡以下的为33宗,占到所有地块的53.23%,与2009年基本持平,此外3~5万㎡16宗占25.81%,5~10万㎡10宗占16.13%,10万㎡以上的3宗占4.84%,只有5~10万㎡的有所增长,说明东莞还是比较严格执行到单宗地块出让规模的限制,对均衡区域房地产的房展,防止大面积的囤地炒作之风盛行。
★★产业升级换代加速,工业用地供需再创新高。
近几年,随着东莞产业升级换代和政府招商引资力度的加大,东莞工业用地的供需十分旺盛,2005年的时候第一次开始放量,全年供应达到121.80万㎡,而到了2010年供应已经飞跃到395.07万㎡的历史新高,成交亦同步放大到391.16万㎡。
预见,未来几年工业用地仍将延续如此高的交投量。
★规划容积率呈现上升,既可增加供给又可提高政府财政收入。
近年土地容积率不断上升,2009年加权容积率仅为2.15,2010年已经达到2.24;政府逐步提高容积率,一方面土地资源日趋稀缺,提高容积率可以有效增加供应,另一方面,又可以提高土地起拍总价,增加财政收入,从而获得更多的资金进行城建投资。
具体到各个地块,容积率小于2的还是非常少的,仅有翡翠半岛房产开发有限公司拍下的2宗清溪镇土桥村地块、卧龙居地产拍下的黄江龙见田地块、松山湖地产拍下的北部工业城地块、保利地产拍下的松山湖新城路地块、柏悦地产拍下的寮步东升路地块等,这些地块未来有可能开发出大型的复合社区,并附加部分别墅产品,以提高项目的档次。
而容积率大于3.3的地块,则主要是长安成熟片区的小幅土地,如万科拿下的长青路地块、城中四季地产拿下的咸西村地块,以及个人拿下的莲峰北路地块,因为这些土地起拍价高,而且地段不可复制,依靠高的容积率来分摊成本,未来可以开发成高层豪宅产品,或高档酒店公寓。
★★东莞商住地一、二线镇区楼面地价上升,三线偏远镇区下降。
我们根据各个区域房地产的发展水平,以及推出地块的综合素质,把东莞所有镇区分为3个档次,一线镇区包括城区、长安、虎门、塘厦、寮步,二线镇区包括凤岗、大朗、常平、石龙、厚街、大岭山,其他作为三线镇区,2010年一二三线镇区的楼面地价分别为3331元/㎡、1689元/㎡、1136元/㎡,同比09年上升30.84%、上升25.15%、下降24.58%。
所在镇区楼面地价的起落,主要是由商住地块的优劣程度,以及开发商对后市的判断从而是否乐观决定的,一二线镇区的土地成交非常火热,价格节节攀升,但与之想成反差的是三线镇区,由于房地产发展起步较晚,政府刚刚推出的商住地块周边配套有待完善,开发商也是抱着尝试的心态进入这些区域,商住地块的成交价都很低廉。
★对后市长远发展乐观,个人拿地盛行。
2009年仅有4宗商住地被以个人名义买下,而2010年商住用地市场,通过个人名义成功取得土地的有7宗,占总土地成交宗数的11.29%,本身的原因是这些土地大部分面积较小,总价偏低,购买门槛也不算太高,所以部分公司控股人在对后市预判乐观的前提下,就选择以个人名义拿下开发。
★东莞楼市尚未安全成熟,发展空间广阔,其他行业企业跃跃欲试。
此外,2010年来自房地产行业以外的公司,在土地市场也时有出现,如东莞市高威建材贸易有限公司、东莞市高盛誉信用担保有限公司等等,并斩获不错地块,说明东莞房地产市场依然在持续上行的通道,发展还远未如一线城市成熟,但市场容量大,所以不少原先从事其他行业的企业,也想进来分一杯羹,跃跃欲试。
四、东莞土地市场之最一览
五、东莞土地市场前景展望
★顺应潮流,品牌开发商继续挺进二三线城市。
2010年,针对房地产市场的严厉调控政策席卷中国大地,尤其以一线城市的影响最为明显,所以各大品牌开发商为了企业的长远稳健发展需要,以及降低对一线城市的依赖度,纷纷大举进入二、三线城市,毕竟相比北上广深,二三线城市竞争没那么激烈,自住需求旺盛,市场处于平稳上升的阶段等优势,尤其以恒大、万科、碧桂园反应最为迅速,并且占得先机。
2011年,东莞不但土地供应充足,而且价格也比较合理适中,在基础设施稳步推进、城市功能日趋成熟的环境下,风险相比一线城市小得多,从而带来较好的投资回报。
★全市商住用地供应继续放量。
从目前监测的土地公告来看,2011年前期东莞商住用地供应依然旺盛,仅一月就有多达18宗商住地上市,分别是石碣、塘厦、黄江、常平、沙田、松山湖、大朗、道滘等区域,其中塘厦镇石潭埔社占地4.6万m2、5.2万m2编号2011G002-003地块,以及松山湖北部工业城占地1.3万m2/、3.0万m2编号2011G014-015土地尤为值得关注;此外南城宏图片区总部基地二期地块也可能在下半年上市。
★一线镇区土地供应偏紧,二三线镇区供应继续开闸。
随着东莞房地产市场的发展,各种优质地块消之殆尽,中长期来看城区以及热点成熟镇区土地供应将越来越紧,在政府的积极引导下,房地产逐步向二三线镇区铺开,况且政府当前有计划的主推这类土地,较好的迎合了开发商的需求,2011年东莞各个镇区将获得更多的机会迎头赶上,为东莞的楼市版图增添活力。
★土地市场逐步规范,拿地快速开发将成未来主流。
过去一年国土资源局出台一系列规范土地市场的措施,从源头完善招拍挂制度,到提高企业拿地首付,缩短余款追缴期限,再到囤地的曝光问责等等,这些措施的有效执行,将增加企业的囤地风险,从而促使企业快速开发快速销售,以时间换取利润空间,从目前来看,做得最好的是万科地产、东方银座集团、碧桂园集团,它们2009年拿地开发,在2010年就已经上市销售;当然以上公司能做到这一点,虽然与它们的开发策略密切相关,但也需要资金的强劲支持,这是本土开发商有所欠缺的,不过未来的趋势仍然的速战速决的开发模式。
★开发商资金充裕,土地交投依然活跃。
2010年楼市的火爆成交,东莞部分主流开发商超额完全年度销售目标,资金都较为充裕,而部分业绩完成不太理想的开发商则只能“望地兴叹”了,所以在土地供应放量的情况下,对于资金实力雄厚的开发商显然是一个绝佳的机会,可以预见2011年东莞土地市场的交投量依然活跃,
★各种规划利好叠加,土地市场趋向乐观,价格仍将稳中求升。
2011年,在东莞城建投资热度未减,带动房地产开发投资高速增长,各种规划利好逐渐明朗,付诸实施,楼市前景审慎乐观的叠加影响之下,土地市场仍将较好的延续上一年的活跃度,预计交投量保持在一个较高的水平之上,并且外来开发商频繁现身土地拍卖市场,也将激起更多的火药味,未来土地市场仍将大幅放量,成交价格稳中求升。
★政府积极引导,“三旧”改造稳步推进。
2010年是东莞“三旧”改造的开局之年,按照规划2010年至2015年要完成改造10~15万亩,2015年至2020年要完成改造30万亩。
2011年,东莞的“三旧”改造仍将稳步推进,特别是大岭山、凤岗、长安、虎门的步伐更加迅速,当地政府已经就部分改造项目与企业签订意向合作协议,未来几年这些项目将带动周边片区活跃起来。
六、2010年土地政策一览
二、二级市场
⏹供应方面:
受政策调控影响,供应明显放缓。
2010年东莞商品房新增供应545.96万㎡,共57436套,面积同比09年上升15.18%,相对于需求来说仍然偏紧,城区供应明显下降,镇区供应放量剧增,受政策调控影响,住宅供应明显萎缩,商用物业供应“爆发性”放量,中小户型为供应的主力产品,大户型受政策调控影响供应前高后低,体量大幅降低。
⏹需求方面:
调控政策层出不穷,整体成交二次探底。
2010年东莞商品房成交总面积为499.55万㎡,成交套数49598套,总成交金额394.02亿元,面积同比09年下降15.62%。
镇区成交占主角,泛深圳区域取得不错成绩,西北片区房地产崛起成交全线飘红;成交分化严重,高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强,交投两旺,同比分别上升30%与50%;但普通住宅成交受调控影响较大,同比09年下降30%,同时深圳“限购令”出台,深圳投资客继2007年后再次入莞,开发商销售收入“二八现象”明显,20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。
⏹价格方面:
价格分化明显,普通住宅中位房价为5733元/㎡,同比上涨8.03%。
2010年东莞普通住宅产品线丰富,高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多,这些成交量的增加使得整体价格被拉高,但回归到以自住属性为主的普通住宅(毛坯)来看,相比前两年稳中有升。
分物业类型来看:
商品房均价为7889元/㎡,同比09年上升20.19%;普通住宅中位房价为5733,同比09年上升8.03%;洋房均价为6624元/㎡,同比09年上升19.23%;公寓均价6383元/㎡,同比09年上升6.47%;别墅均价15207元/㎡,同比09年上升18.41%;商铺均价10209元/㎡,同比09年上升10.60%;而写字楼均价为8974元/㎡,同比09年上升22.55%;车库均价9133元/㎡,同比09年上升12.6%。
⏹供需方面:
供需矛盾有所缓解,供求关系由严重失衡趋向缓和。
2010年东莞商品房供应有所增加,但增速明显放缓,需求受政策影响有所压抑;使得供求关系比例由09年的严重失调(0.8:
1)逐步趋向缓和(1.09:
1)。
其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近1:
1。
然而2011年供应预计大幅放量,需求经历累积后持续释放,供需从供应偏紧向供需平衡转变。
住宅潜在供应量达到770万平方米,供需比预计从2010年的1:
1向1.5:
1转变。
1.新增供应分析
2010年东莞新增商品房供应总体情况:
据东莞中原市场研究部监测结果统计显示,2010年共有128个楼盘有新增供应,总供应量为545.96万㎡,同比09年上升15.18%,,较08年同期下降19.67%。
其中住宅供应量为466.16万㎡,同比09上升14.26%;住宅供应套数44082套,同比09年上升23.30%;从供应的结构来看,商用物业供应面积增幅明显大于住宅物业,这是在2010政策调控之年,开发商转变观念和策略,在住宅市场低迷状态下力推商用物业,使得商用物业货源得到强有力的支持。
2010年整体新增供应量为545.96万㎡,供应量走出“低谷”触底反弹。
从2004年至2010年七年的新增供应走势看,2004年-2007年呈现持续放量的态势,2004年新增供应面积为562万㎡,2005年为576万㎡,2006年为660万㎡,2007年创出新高,新增供应量高达800万㎡。
2008年楼市进入调整期,开发商对市场前景不容乐观,开发信息不足因此新增供应持续减缓,2008年供应为679万㎡;09年楼市受刺激政策支撑回暖,很多开发商日夜赶开工,但是由于房地产开发的周期性,因此很多项目延迟到2010年上市,市场以消化库存为主;2010年受房地产政策调控的影响,供应量虽有所增加但增速明显放缓,总供应量为545.96万㎡,相对需求而言供应仍然偏紧。
南城蝉联供应榜首,泛深圳区域供应放量剧增。
据东莞中原市场研究部监测结果统计显示,2010年商品房供应以南城、凤岗、东城、大朗、塘厦排前五名,其中南城以83万㎡的供应量连续两年排名第一,并且高出第二名23万㎡。
全市供应的30个城镇中,53%区域同比09年供应全新飘红,比较突出的是西北部的石碣、中堂、洪梅等区域突破零供应同时泛深圳凤岗、塘厦、樟木头借助深圳“限购令”/东莞不限购的利好大量推货,使得这些区域2010年供需两旺;32个区域中有47%的区域比09年同期有所下滑。
附表:
各区域供应面积环比增长情况(单位:
㎡)
受政策调控影响,住宅供应明显放缓,商用物业“爆发性”放量。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示,2010住宅供应环比09年上升14.26%,远远低于市场预期,说明受房地产政策调控的影响,开发商在政策出台后观望心态较严重,供应明显放缓且一拖再拖往后延迟,相对需求来说供应有所偏紧,其中以中小户型的有效需求较为突出;但是商用物业及高档投资物业由于受政策调控影响较小,同时由于通货膨胀预期、
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