理论与方法.docx
- 文档编号:12227829
- 上传时间:2023-04-17
- 格式:DOCX
- 页数:18
- 大小:38.51KB
理论与方法.docx
《理论与方法.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《理论与方法.docx(18页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
理论与方法
第一章 房地产估价概论
第一节 对房地产估价的基本认识
1.所有的评估价值都有一定程度的误差。
即评估价值=真实价值+误差。
(P9)
2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度。
(P9)
3.判断误差大小或者准确性,理论上是将评估价值与真实价值进行比较,实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
(P9)
4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性,才真正需要专业估价。
(P11)
第二节 对房地产估价的各种需要
1.中同目前与房地产有关的税种共10个,其中有5 个是专门针对房地产设置的税种,分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税,另外5个是具有普遍调节功能的税种,分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。
除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
(P16)
2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。
(P22)
第三节 房地产估价的要素
1.估价假设。
其作用一方面是规避估价风险,保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意,保护估价报告使用者。
(P34)
2.估价结果(P35)
(1)对鉴证性估价来说因要求其客观公正,估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见,一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。
(2)估价结果可能带有估价师的个人因素,受估价师的专业水平和职业道德的影响,并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。
第四节 房地产估价职业道德
第五节 中国房地产估价行业发展
第二章 房地产及其描述
第一节 房地产的含义
1.房地产指土地与建筑物等土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体。
2.房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
(P53)
第二节 房地产的特性
1.不可移动特性也称为位置固定性,不可移动,即房地产的位置不可移动,它是房地产最重要的一个特性,也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。
(P59)
2.房地产的供给有限特性,使得房地产具有独占性。
房地产具有供给有限特性,本质上还不在于土地总量不能增加。
如果没有不可移动特性,土地总量不能增加就没有这么重要。
(P61)
3.相互影响(P63)
(1)有利的外部性也称为正的外部性、外部经济,是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益,而受益者无需为此花费代价。
(2)有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济,是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损,而该经济行为主体却没有为此承担成本。
4.易受限制(P64)
(1)政府对房地产限制的实现:
管制权、征税权、征收权、充公权。
(2)由于房地产不可移动(不可搬走、不可携带)、不可隐藏、难以变现,所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。
5.难以变现(P65)
影响某宗房地产变现能力的因素主要有:
(1)该房地产的通用性;
(2)该房地产的独立使用性;(3)该房地产的可分割转让性;(4)该房地产的价值大小;(5)该房地产的区位;(6)该房地产的开发程度;(7)该类房地产的市场状况。
6.保值增值(P65~66)
引起房地产价格上升的原因(五方面):
对房地产进行投资改良——投资增值;
通货膨胀——保值;
外部经济——自然增值;
需求增加导致稀缺性增加——自然增值;
房地产使用管制改变——自然增值。
第三节 房地产的种类
1.“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整;“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
(P68)
第四节 房地产状况描述
1.房地产权益状况描述(P77~78)
(1)土地权益状况描述
①土地所有权状况:
国有、集体。
②土地使用权状况:
建设用地使用权还是宅基地使用权;单独所有还是共有。
③土地使用管制情况:
说明规划条件。
④土地利用现状:
是否有房屋、林木等。
⑤出租或占用情况。
⑥他项权利设立情况:
地役权、抵押权等。
⑦其他特殊情况:
争议、手续、违法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。
(2)建筑物权益状况描述:
①房屋所有权状况:
所有权人;共有、建筑物区分所有权。
②出租或占用情况:
说明有无出租、占用情形。
对于已出租的,还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
③他项权利设立情况:
说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。
④其他特殊情况:
争议、手续、违法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。
⑤其他:
如物业管理情况。
2.房地产区位状况描述(P78~79)
(1)位置描述:
坐落、方位、距离、临街状况、朝向、楼层等。
(2)交通描述:
道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况等。
(3)外部配套设施描述:
基础设施(给排水、电力、通信、燃气、供热等)和公共服务设施(商业、教育、医疗、文化、体育等)。
(4)周围环境描述:
自然环境、人文环境和景观。
第三章 房地产价格和价值
第四节 房地产价格和价值的种类
1.现状价值(P99)
指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。
实际状况包括目前的用途、规模、档次等,它可能是最高最佳利用,也可能不是。
(1)现状是最高最佳利用时,现状价值=市场价值。
(2)现状不是最高最佳利用时,现状价值<市场价值。
(3)合法利用下,市场价值-现状价值≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润。
2.残余价值(P100)
在非继续使用条件下的价值,一般低于市场价值。
(不同于残值)
特例:
在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下,要假设继续经营来评估其市场价值给予征收补偿。
此时残余价值等于市场价值。
10.抵押价值(P101~102)
11.保险价值(P102)
12.征收价值(P102)
为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。
13.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值(P106)
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。
14.楼面地价(P114)
楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。
土地总价=土地单价×土地面积=楼面地价×建筑面积。
15.名义价格与实际价格的换算(P113)
16.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。
(P115)
17.拍卖评估价。
第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值。
(P116)
第四章 房地产价格影响因素
第一节 房地产价格影响因素概述
1.对房地产价格影响因素的基本认识(P120)
2.房地产价格影响因素的分类(P122)
第二节 房地产自身因素
1.房地产实物因素(P123~125)
(1)土地实物因素:
土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度。
(2)建筑物实物因素:
建筑规模、建筑结构、设施设备(小区内部)、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度。
2.房地产权益因素(P125)
3.房地产区位因素(P129)
第五节 经济因素
1.经济发展(P143)
2.居民收入(P144)
收入真正增加,生活水平提高,对房地产需求增加,导致房地产价格上升。
3.物价与房地产价格上涨的关系(P146)
。
4.利率(P146)
5.汇率(P146)
第六节 社会因素
第五章 房地产估价原则
第三节 合法原则
1.合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象,而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产。
(P156)
2.除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外,任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。
(P156)
第六节 最高最佳利用原则
1.最高最佳使用的内涵:
指法律上允许、技术上可能、财务上可行,并使价值最大的合理可能的利用。
合法,不见得是最高最佳利用,但是最高最佳利用,必然符合合法原则。
(P166)
2.最高最佳利用是房地产利用竞争与优选的结果,包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。
(P166)
3.收益递增递减原理(P167)
4.均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
用于确定最佳集约度和最佳规模。
(P169)
5.适合原理,是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
(P170)
基本原理:
成本收益原理。
更新、改变、开发成本低于前后收益的增加,才值得改造,否则就保持现状。
第七节 谨慎原则
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法,提出了遵守谨慎原则的下列要求(P171)
(1)在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查看。
(2)在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
(3)在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润,不应低估折旧。
(4)在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
第六章 比较法及其运用
第一节 比较法概述
1.比较法:
选取一定数量、符合一定条件,与估价对象类似房地产,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法,测算出的价格称为比较价格。
(P173)
2.比较法的理论依据——替代原理。
(P174)
3.比较法适用的估价对象(P174)
(1)适用:
同类,交易活跃。
如:
住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。
(2)不适用:
类似少(特殊厂房、机场、教堂、寺庙等),很少发生交易(学校、医院、行政办公楼),可比性差(在建工程,因为完工率差别很大)。
4.比较法的条件:
在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易。
(P174)
第二节 搜集交易实例
满足数量与质量的要求。
(P176)
第三节 选取可比实例
1.数量要求:
3~5个。
(P180)
2.质量要求(P180~181)
(1)相似
区位相近。
应与估价对象处在同一供求范围内;用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当,0.5~2倍范围内;建筑结构相同。
(2)可比实例的交易方式应适合估价目的。
(3)可比实例的成交日期应接近价值时点(一年以上的不采用)。
(4)可比实例的成交价格应尽量为(或可修正为)正常价格。
第四节 建立比较基础
1.统一财产范围(P182~183)
2.统一付款方式(P183)
3.统一税费负担(P184)
4.统一计价单位(P186)
第五节 交易情况修正
1.造成成交价格偏离正常价格的因素(P189)
2.交易情况修正的方法(P190~191)
第六节 市场状况调整
1.市场状况调整系数是(1±T%)。
(P192)
2.市场状况调整的价格变动率法(P194)
第七节 房地产状况调整
1.房地产状况调整方法(P198)
第八节 计算比较价值
百分比修正、调整下的乘法公式(P202)
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
第七章 收益法及其运用
第一节 收益法概述
1.收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
(P212)
2.收益法分为:
报酬资本化法、直接资本化法。
(P212)
3.收益法的理论依据——预期原理。
(P213)
4.收益法适用收益性房地产,不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产。
(P215)
第二节 报酬资本化法的公式
1.净收益每年不变的公式(P218)
2.净收益按一定数额递增的公式(P223)
3.净收益按一定数额递减的公式。
将上式中的b,改成-b即可。
(P224)
4.净收益按一定比率递增的公式(P226)
5.净收益按一定比率递减的公式。
将上式的g,改成-g即可。
(P227)
有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE。
6.净收益在前后两段变化规律不同的公式(P229)
7.预知未来若干年后的价格的公式(P231)
第三节 收益期和持有期的测算
建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限对比的三种情形(P236)
(1)两者同时结束,以其共同的期限作为收益期限。
(2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时,房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值,加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。
(3)建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时:
①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,建筑物也无偿收回(不补偿)。
②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。
第四节 净收益的测算
1.净收益测算的基本原理(P237)
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用
2.运营费用包括:
房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。
(P238)
运营费用与会计上成本费用的区别(四个不包括)。
(1)不包含房地产抵押贷款还本付息额。
(2)不包含房地产折旧额。
(3)不包含改扩建费用。
(4)不包含所得税。
3.重置提拨款的扣除方式(P245)
利用偿债基金系数(将年金终值转变为年金的系数)进行计算
Y/(1+Y)t-1
第五节 报酬率的确定
报酬率的求取方法(P248)
(1)市场提取法。
(2)累加法:
报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。
(3)投资报酬率排序法。
第六节 直接资本化法
报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系,而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。
(P256)
第七节 投资组合技术和剩余技术
投资组合技术(P258)
第八章 成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
房地产价格构成
1.土地取得成本(包括契税)(P274)
2.建设成本:
前期费用,建筑安装工程费,基础设施建设费,公共配套设施建设费,其他工程费,开发期间税费。
(P277~278)
3.管理费用,一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。
(P278)
4.销售费用,一般按开发完成后的价值的一定比例测算。
(P278)
5.投资利息,房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用,都应计算利息。
(P278)
6.销售税费――两税一费、印花税、交易手续费。
7.开发利润(直接成本利润率\投资利润率\成本利润率\销售利润率)
第三节 成本法的基本公式
房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧。
(P284)
第四节 重新购建价格的测算
1.重建成本――复制。
(P289)
2.重置成本――替代。
(P289)
第五节 建筑物折旧的测算
1.物质折旧(P295 )
2.功能折旧分为:
功能缺乏、功能落后和功能过剩。
(P296)
第九章 假设开发法及其运用
第二节 动态分析法和静态分析法
动态分析法和静态分析法的区别(P323)
比较项目
静态分析法
动态分析法
开发完成后的价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等
根据估价时点的房地产市场状况做出,是静止在价值时点的金额
模拟房地产开发过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额
各项目发生的时间
不考虑时间上的不同
单独计算投资利息,
不考虑预售与延迟销售
要考虑各项收入、支出发生的时间不同,首先把它们折算到同一时间上(估价时点),然后再相加减
投资利息和开发利润两项
单独分别计算
不单独计算,隐含在折现中。
折现率包含安全收益(利率)和风险收益(利润率)
第三节 假设开发法的估价前提
假设开发法的估价前提有3种:
(1)业主自行开发前提;
(2)自愿转让开发前提;(3)被迫转让开发前提。
一般情况下,自行开发前提下的价值>自愿转让前提下的价值>被迫转让前提下的价值。
(P324)
第四节 最佳开发经营方式的选择
在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后,便可以选取最佳的开发利用方式,包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
(P325)
第五节 假设开发法的基本公式
2.根据待***地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合,有七种情形(P327~329)
第六节 假设开发法测算中各项的求取
1.后续开发经营期(P330)
2.后续开发的必要支出(P331)
3.开发完成后的价值(P332)
4.折现率(P333)
是采用动态分析法时需要确定的重要参数,与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。
具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。
5.后续开发的应得利润(P333)
第十章 长期趋势法及其运用
第一节 长期趋势法概述
1.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法,推测、判断房地产未来价格的方法。
(P343)
2.长期趋势法的理论依据(P343)
3.长期趋势法适用的估价对象:
价格无明显季节波动的房地产。
(P344)
4.长期趋势法估价需要具备的条件(P344)
第二节 数学拟合法
直线趋势法的条件:
估价对象或类似房地产历史价格的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势。
(P346)
方程式描述:
Y=a+bX
第三节 平均增减量法
1.用平均增减量法进行预测的条件(P349)
2.逐期增减量的平均数(P348)
第四节 平均发展速度法
1.用平均发展速度法进行预测的条件(P351)
2.计算公式(P350)
第五节 移动平均法
第六节 指数修均法
1.指数修匀法。
(P353)
2.指数修均法公式(P353)
第七节 长期趋势法的作用
1.用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益。
2.用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。
3.用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力。
4.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
第十一章 地价评估和地价分摊
第一节 地租理论及测算
1.地价=地租/利息率;(P356)
2.地价=地租×购买年。
(P356)
第二节 路线价法
1.路线价法的含义(P368)
2.路线价法的理论依据——替代原理。
(P369)
3.路线价法与比较法的不同。
4.路线价法适用的估价对象,主要适用于城镇临街商业用地的估价。
(P369)
5.选取标准临街宗地的具体要求(P370)
6.临街深度价格修正率表(P374)
7.计算临街土地的价值(P375~376)
第三节 城镇基准地价评估
基准地价的含义(P382)
第四节 基准地价修正法
宗地价格=适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数(P385)
第五节 补地价的测算
测算方法(P385)
补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率。
第六节 高层建筑地价分摊
1.按照建筑物面积进行分摊(P387)
2.按照房地产价值进行分摊(P388)
3.按照土地价值进行分摊(P390)
第十二章 房地产估价程序
第一节 房地产估价程序概述
估价程序作用:
规范估价行为;保障估价质量;提高估价效率;防范估价风险。
(P394)
第二节 受理估价委托
1.不应承接估价业务的情形(P396)
2.估价业务接洽与受理(P397)
第三节 确定估价基本事项
1.估价对象的确定(P401)
2.价值类型也是由估价目的决定的。
(P403)
第四节 制定估价作业方案
确定估价方法的规定(P405)
第五节 搜集估价所需资料
估价所需资料的分类(P406)
第六节 实地查勘估价对象
1.实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场,观察、检查、记录估价对象的状况。
(P407)
2.在实地查勘时,一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主等当事人陪同,估价师要形成“实地查勘记录”。
(P408)
3.完成查勘后,估价师应在实地查看记录上签名,并尽量要求委托人中协助实地查勘的人员和被查看房地产的业主签字或盖章认可。
(P409)
4.征收评估的实地查勘记录,应由实地查勘的注册房地产估价师、征收部门、被征收人签字或盖章,如果被征收人不同意签字或盖章,应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。
(P409)
第七节 选用估价方法进行测算(P409)
第八节 确定估价结果(P410)
第九节 撰写估价报告
1.估价报告的组成(P411)
2.估价报告使用期限,原则上不超过1年。
(P414)
3.估价结果报告和技术报告(P414~416)
第十节 审核估价报告
1.内部审核意见:
可以出具、作适当修改后出具、应重新撰写、应重新估价。
(P417)
2.只有经过审核合格的报告才可以交付给委托人。
(P417)
第十一节 交付估价报告
估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后,估价机构应按照有关规定或者与委托人约定的方式,及时将估价报告交给委托人。
(P417)
第十二节 保存估价资料
1.归档目的(P417)
2.归档的内容(P418)
3.档案保存期限(P418)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 理论 方法