投资开发部与企业管理部的管理制度.docx

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投资开发部与企业管理部的管理制度

投资开发部管理制度

一、投资开发部组织机构

二、投资开发部岗位职责

经理岗位职责：

1、负责投资开发部各项工作及日常事物的管理。

2、协调投资开发部与公司其他相关部门的业务关系。

3、制定投资开发部工作计划，做好公司项目投资管理。

4、落实项目立项报批，确保各项报建工作的顺利落实。

5、制订部门的工作计划，并对各项工作任务的分配。

6、执行公司规章制度与规定，制订和执行部门各项规章制度，及本部门岗位设置。

7、负责公司拟开发项目的投资可行性研究，项目立项、后评估。

8、负责组织、协调公司其他部门开展项目投资论证、市场调研。

9、负责安排开展信息收集、分析、政策研究等。

10、负责协调公司内部部门配合开展报建等工作。

11、负责安排公司对外协调相关政府职能部门等工作，负责部门外联事务的管理。

12、负责督促落实各项目的报建工作计划。

13、负责对部门员工进行在职培训指导。

14、负责对部门员工进行绩效管理和绩效考评（月度、季度或年度）。

15、负责对部门费用进行预算和管理。

（一）投资管理主管岗位职责

1、作为项目投资论证的组织者和主要编制者，对项目的市场情况、技术可行性、投资、收益和风险等方面进行论证和研究，为领导投资决策提供参考。

2、总体负责公司拟开发项目的投资论证、分析。

3、组织和编制项目可行性研究报告。

4、严格遵循国家地方的各项政策、法规，按时完成任务。

5、对项目投资方面的材料进行初审、评估，形成书面报告《项目建议书》、《可行性研究报告》、《立项报告》等。

6、独立或配合营销策划部、咨询机构完成项目所在地的调研.

7、编制区域市场分析报告。

8、对房地产的发展趋势做出研究和预测。

9、收集土地信息，并进行项目前期合同的初步洽谈，商谈并拟订征地拆迁方案。

10、办理土地拍卖或挂牌等出让手续。

11、商谈并拟订征地拆迁方案。

市场分析专员的岗位职责

1.对企业外部的经济、社会、法律、政策环境等发展因素进行研究与分析；

2.对公司经营行业的相关政策、法规、信息进行调查和分析，了解行业竞争对手的情况，分析其优劣势,制定开拓市场的方针和具体建议；

3.对内部资源和能力进行分析，确定企业的核心竞争力并确定企业发展的目标；

4.关注房地产市场发展态势，了解法律、法规、政策及其实际运作情况，了解一手供地计划和二手地转让市场情况，定期分析住宅、办公、商业等各类型商品房市场情况。

项目立项专员的岗位职责

1.参与组织编制、落实项目拓展计划；

2.参与对项目进行初期的筛选和审查，提供对项目的初审意见，报公司管理层决策；

3.参与组织对初选的投资项目进行可行性分析和评估；

4.参与组织投资项目研讨会；

5.参与公司投资项目的对外谈判。

6.参与项目立项组织工作，包括市场分析与调研、相关政策研究、融资计划、项目经济测算、项目策划、产品形象、营销策略等内容；

项目规划专员的岗位职责

1.根据项目的策划方案，及时组织对设计院提交的规划方案的讨论与评审；

2.根据项目实施情况，提供规划调整意见，供领导决策；

3.参与组织编制、落实项目拓展计划；

4.参与对项目进行初期的筛选和审查，提供对项目的初审意见，报公司管理层决策；

项目集成专员的岗位职责

1.参与组织编制、落实项目拓展计划；

2.参与对项目进行初期的筛选和审查，提供对项目的初审意见，报公司管理层决策；

3.负责对投资项目的集成管理，及时协调项目在建过程中的问题。

4.负责项目评估工作，建立事前计划——事中控制——事后评估的项目开发流程，建立全面的评估体系；

5.从规划指标、进度指标和效益指标对项目进行评估，撰写《项目（后）评估报告》，全面总结项目开发过程中的经验和教训，为今后的项目开发提供参考。

（二）报批报建主管岗位职责

1.办理开发项目《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，申办规划红线及设计要点；

2.办理规划报建相关手续，办理《建设工程规划许可证》及《建筑工程规划验收合格证》，办理项目红线定位及验线手续，办理《建筑红线定位册》；

3.办理施工招投标手续，获取中标通知书；

4.办理《建筑工程监理许可证》及《建筑工程施工许可证》。

5.根据工程技术部安排，与专业代理机构协调，办理水、电、气的报装及验收手续；

6.配合办理消防、人防、城管、环保等部门的报建及验收手续；

7.办理园林、教育、白蚁等部门的报建及验收手续；

8.配合办理综合验收

9.与当地政府部门密切配合，组织项目用地范围内障碍物的拆迁工作；

10.协助当地政府进行拆迁居民的安置工作；

11、配合资产财务部严格执行控制拆迁费用、赔偿费用的支出。

规划报批专员岗位职责

1、参与公司开发项目在规划部门、建委部门的报建手续；

2、参与公司开发项目在国土部门的报建手续，配合开展拆迁、征地等手续的办理。

3、参与办规划红线及设计要点及验线手续，办理《建筑红线定位册》

4、参与办理施工招投标手续，获取中标通知书。

5、参与办理《建筑工程监理许可证》及《建筑工程施工许可证》。

专业报建专员岗位职责

1、根据工程技术部安排，办理水、电、气的报装及验收手续，与专业代理公司协调相关工作。

2、办理园林、教育、白蚁等部门的报建及验收手续。

3、配合办理消防、人防、城管、环保等部门的报建及验收手续。

4、配合办理综合验收。

拆迁专员岗位职责

1.与当地政府部门密切配合，组织项目用地范围内障碍物的拆迁工作；

2.协助当地政府进行拆迁居民的安置工作；

3、配合资产财务部严格执行控制拆迁费用、赔偿费用的支出。

企业管理部的管理制度

一、企业管理部的组织机构

二、企业管理部的岗位职责

经理岗位职责

1、在分管领导的直接领导下，对部门的工作全面负责。

2、组织研究、编制企业中长期发展战略规划，并根据企业发展状况及市场变化情况提出调整方案。

3、根据企业中长期发展战略，主持编制年度经营计划，拟定年度主要经营指标。

4、根据企业目标管理制度，对企业总体目标进行分解，确定各职能部门、项目公司（或部）年度责任指标。

5、定期组织召开经营工作分析会，对比年度经营预算完成情况，提出计划调整建议，年终对各职能部门、项目公司（或部）年度责任指标完成情况进行综合考评。

6、处理公司领导交办的其他工作事宜。

（一）、企业管理主管岗位职责

1、对公司的联系和协调公司内部的配合协作关系。

2、负责公司企业登记注册、变更、工商年检、企业资质申报、年检等证照管理工作；指导和协助控股或参股公司做好企业登记注册、变更等工作。

3、负责对公司下属企业行使管理权，帮助企业正常经营。

4、负责公司股权管理，指导各子公司、项目公司的股权管理。

5、组织编写企业质量管理体系文件，组织质量咨询和质量认证及质量管理的推广和宣传工作，督促建立、运行及维护品牌管理。

。

6、负责部门内务管理事务。

7.负责公司及子公司各类业务统计报表的汇总、分析，定期汇集、整理有关企业经营管理工作要点、重点项目进展、动态、企业改制进度、招商信息等内容，并按月上报上级公司。

8.负责收集、汇总企业发展及项目运作信息，分析、反馈信息，提供决策参考。

企业管理专员岗位职责

1.对公司架构、业务方向提出建议，改进企业管理模式；

2.参与组织各期经营工作的内部评审。

3.参与企业经营统计管理。

4.参与公司企业登记注册、变更、工商年检、企业资质申报等工作；

5.参与指导和协助控股或参股公司、所属项目公司、子公司做好企业登记注册、变更等工作。

1.负责公司产业宏观研究，提出产业经营方向的建议；

6.参与公司的产业管理，定期进行业务剖析并提出建议，对主业项目完成产业月报。

质量管理专员岗位职责

1.负责公司品牌在各产业及各产业项目中的建立、运用及维护，做好品牌管理；

2.编写企业质量管理体系文件（质量手册、程序文件及相应的作业指导书）；

3.组织质量咨询和质量认证工作，办理认证相关手续；

4.组织企业质量管理的推广和宣传工作，定期或不定期组织质量管理培训。

5、负责组织建立、总结、优化公司业务流程。

（二）、综合计划主管岗位职责

1、参与编制企业年度经营计划。

定期对各计划执行情况进行检查，并将检查情况报告部门领导。

2、结合国内有关经济政策和产业动态、企业内部发展状况，对企业外部各种发展因素、行业竞争企业的发展情况进行调查研究与优劣势分析，编写市场调查分析报告。

3、收集、汇总企业发展及项目运作信息，分析、反馈信息，提供决策参考。

4、负责完成各级会议汇报材料的制作。

5、组织部门内部会议、活动、学习等日常工作。

6、负责编写部门大事记及备忘录。

7、完成领导临时安排的其他工作。

信息体系专员岗位职责

1、负责公司及子公司各类业务统计报表的汇总、分析，对报出的各种统计数据的真实性、准确性、及时性负主要责任。

2、定期收集、整理有关企业经营管理工作要点，按期上报。

3、根据公司及行业管理要求编制有关报表格式、原始记录表，报部门经理审批，并负责组建系统统计网络。

4、完成领导临时安排的其他工作。

计划专员岗位职责

1.参与组织公司年度经营管理指标的编制及上报；

2.参与分解年度经营管理目标责任书，确定各职能部门、项目公司年度责任指标。

3.参与公司及子公司各类业务统计报表的汇总、分析，定期汇集、整理有关企业经营管理工作要点、重点项目进展、动态、企业改制进度、招商信息等内容，并按月上报上级公司。

4.收集、汇总企业发展及项目运作信息，分析、反馈信息，提供决策参考。

投资开发部相关工作流程

1、一级土地市场交易流程

2、项目选址意见书办理流程

3、项目建设规划许可证办理流程

4、规划方案审批流程

1、开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到

①市局建管处办理规划方案报批手续，取得《建设工程规划许可证》；

②到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。

③到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。

④到地籍处办理《国有土地使用权证》；

⑤到拆迁处办理《拆迁许可证》

2、持设计院设计的建方图和建施图图纸到市局建管处申请建筑方案报批，取得建筑核位红线图和施工图。

建筑方案报建分两阶段。

规划方案审批阶段，取得《规划（建筑）方案批准意见书》。

在此阶段需要提供的资料为：

①1：

2000地形图1份；

②1：

500地形图1份（附规划道路红线资料及电子版）；

③规划建方总平图图纸1套及电子版（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及电子版）；

④“一书一证”及其附件（规划设计条件和规划用地范围线）。

施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。

在此阶段需要提供的资料为：

①土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；

②图审办、消防、人防、园林、城管、公安、供水、供电、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、等部门审查意见或回执；

③施工图3份及电子版。

5、建设工程规划许可证

1）、申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。

进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。

根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：

即出让和划拨。

通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：

通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

①施工图文件审查意见

②消防审查意见

③人防审查意见

④环保审查意见（水土保持方案及环评报告）

⑤红线定位册

申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图（市局项目在市局红线办窗口；分局项目到市勘院红线办办理核位红线图）。

红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。

其流程是先红线定位，再验线。

红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。

办理红线定位时应提交以下资料原件：

建筑红线：

审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

建筑试放红线：

红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

市政红线：

审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。

若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。

红线定位册

1：

2000或1：

500地形图

施工图审查意见

⑥绿化率审核意见

⑦民政（街道办）审核意见

2）、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。

建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。

持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。

申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：

1）国有土地使用权证；

2）城市基础设施配套费收据；

3）人防费收据；

4）《建设工程规划许可通知书》申请表；

5）投资许可证；

6）经放线的《红线定位册》正本。

3）、申办《建设工程规划许可证》。

申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。

《建设工程规划许可证》时提交以下资料：

1）《建设工程规划许可通知书》

2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；

3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；

4）垃圾处理费联系单。

6、建筑工程施工许可证办理流程

1、施工许可证申办范围：

在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

　　工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构：

武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：

中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

3、施工许可证办理程序：

1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：

《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单；

3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。

因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。

既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4、办理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建设工程报建表；

（二）建设单位资信证明（可用复印件）；　

　　（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证（可用复印件）；

　　（四）施工图设计文件审查批准书；

《工程设计消防审查意见书》交原件

《环保审批表》交原件

《流动人员婚育证明核准单》交原件

《深基坑开挖许可证》交原件

《设计、勘察、施工合同》交原件副本

　　（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

　　（六）招标申请表；

　　（七）招标公告；

　　（八）招标日程安排；

　　（九）招标文件及评标办法；

　　（十）投标申请书；

　　（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；

　　（十二）答疑会纪要；

　　（十三）投标书；

　　（十四）评委人员名单；

　　（十五）开标记录表；

　　（十六）评委评分表及评分汇总表；

　　（十七）评标报告；

　　（十八）中标公示证明；

　　（十九）中标通知书；

　　（二十）施工合同或监理合同；

　　（二十一）合同备案表；

　　（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；

①施工单位：

“营业执照、施工资质证、安全资质证、注册登记证（外来）和项目经理证”验原件交复印件

②施工单位中标通知书及评标报告，交复印件

　　（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；武汉市建设管理收费认定表（共2份）

　　（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）

7、公司项目立项流程

（一）、项目信息收集处理

1、投资开发部进行专业调查，获取项目信息，并进行分析处理：

（1）对于有效信息，持续跟进；

（2）暂无价值的信息存档，但必须持续跟进。

2、投资开发部跟进项目的相关要素，包括：

（1）项目概况、区域情况、周边楼盘情况等；

（2）合作方的背景、相关要素、决策人、合作关键点等；

（3）与项目相关的政府单位或其他组织机构；

（4）与我方竞争的相关单位概况，及其与合作方的接洽程度;

（5）与项目相关的关键要素和风险点等；

（6）其他影响项目及影响我方介入的因素。

3、经过投资开发部跟进，通常产生以下两种结果：

（1）获得合作方的初步意向和要求，进入项目前期市场调研阶段；

（2）跟进失败，分析总结原因后存档，必要时继续跟踪。

4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，直接通知或指令投资开发部进入项目市场调研阶段。

（二）、项目前期市场调研

1、投资开发部针对目标项目制定详细的市场调研方案，涉及异地和费用使用的项目，由部门经理向副总经理申报方案，审核后递资产财务部核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：

（1）通过总经理审批，进入下一步；

（2）没有通过总经理审批，则按照要求返回重做方案。

2、投资开发部严格按照计划方案进行客观真实的调研，保证数据的质量，过程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到资产财务部门报销。

3、项目市场调研主要在原来的基础上重点针对项目所处区域的宏观微观经济情况、主要产业发展状况、房地产供需状况、客户群体特点、政府对项目所属区域的总体规划情况、项目周边交通及配套设施状况等作深入系统的调查分析,对项目资源条件进行整合与判断，对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目前期市场调研报告》，经部门经理签字后送达总经理进行初次评审，并产生以下三种情形：

（1）通过总经理评审，进入下一步；

（2）没有通过总经理评审，按照要求纠正调查侧重点，补充调查分析；

（3）经过以上程序，发现项目本身不可行，总结后存档。

4、营销策划部结合实际情况，根据《项目前期市场调研报告》和相关资料制定《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《项目营销策划报告》报送总经理进行第二次评审：

（1）通过总经理评审，由投资开发部经理负责把编制的外部方案送达合作方，进行协调；

（2）没有通过总经理评审，则按照要求重做报告。

5、在与合作方的协调当中，通常产生三种情况：

（1）协调成功，合作方完全认可，进入项目报审阶段；

（2）合作方认可，但提出其他相关要求，由投资开发部与营销策划部协作补充调查，调整方案；

（3）客观原因，协调失败，总结后归档。

（三）、项目报审，编制《项目建议书》

1、投资开发部制作项目初步经济测算，整合相关资料，编制《项目建议书》，经部门经理审核后呈递总经理审批。

2、总经理的评审过程，产生如下结果：

（1）通过总经理的评审，项目立项；

（2）总经理对于部分方案提出否定，按照要求重新编制测算并调整《项目建议书》；

（3）总经理否决该项目，总结后归档处理。